Elektronik İhalede Teminat: %10 Kuralı, Yatırma Saati ve İade Şartları

Elektronik satış portalında bir ilan beğendiniz ve teklif vermek istiyorsunuz. Sistem sizi teklif ekranına almadan önce tek bir şey soracak: teminatı yatırdınız mı? Teminat, e-ihalenin giriş biletidir ve kuralları oldukça katıdır. Saat sınırını kaçıran, tutarı eksik yatıran veya yanlış hesaba gönderen katılımcı, ilanı takip etmiş olsa bile artırmaya giremez.

Bu sayfada teminatın oranını, hangi ana kadar yatırılması gerektiğini, kimlerden teminat alınmayacağını ve hangi hâllerde iade edilip hangi hâllerde kaybedileceğini ele alıyoruz.

Teminat oranı: muhammen kıymetin yüzde onu

İcra ve İflas Kanunu’nun 114. maddesine göre elektronik satış portalında yapılacak ilanda, artırmaya katılabilmek için mahcuzun kıymetinin yüzde onunu karşılayacak tutardaki teminatın satışı yapan icra dairesinin banka hesabına yatırılmasının zorunlu olduğu hususuna yer verilir.

Oran, ihale bedeli üzerinden değil muhammen kıymet üzerinden hesaplanır. Bu ayrım pratikte önemlidir: teklif vereceğiniz tutar ne olursa olsun, yatırmanız gereken teminat ilandaki muhammen kıymete göre sabittir. Muhammen kıymeti 2.000.000 TL olan bir taşınmazda teminat 200.000 TL’dir; 1.100.000 TL teklif vermeyi planlamanız bu tutarı değiştirmez.

Teminat, mala özeldir. Aynı gün birden fazla ilana teklif vermek istiyorsanız, her biri için ayrı teminat yatırmanız gerekir. Portalda birden çok dosyayı aynı anda takip eden alıcıların en sık yaptığı hata, tek bir teminatın birden fazla artırmada geçerli olacağını varsaymaktır.

Nakit teminatta son saat: 23:30

Teminatın nakit olarak yatırılması durumunda, en geç artırma süresinin bitiminden önceki gün saat 23:30’a kadar icra dairesinin banka hesabına yatırılması gerekir. Bu saat, sistemin kabul ettiği son andır.

Buradaki ifadeye dikkat edilmelidir: artırmanın son günü değil, son günden önceki gün. Yani artırmanın bittiği gün teminat işlemi yapmak mümkün değildir. “Son gün akşamına kadar vaktim var” varsayımıyla hareket eden katılımcı, artırmaya hiç giremeden süreyi kaçırır.

Teminatın banka teminat mektubu olarak gösterilmesi de mümkündür. Bu hâlde teminat mektubunun icra dairesine tevdi edilmesi gerekir. Nakit ile mektup arasındaki seçim, katılımcının nakit yönetimi tercihine bağlıdır; hukuki sonuç bakımından ikisi eşdeğerdir.

Teminatın teklif verme süresi başlamadan gösterilmesi zorunlu değildir. Teminat artırma başlamadan önce gösterilebileceği gibi, artırma sürerken de gösterilebilir. Belirleyici olan tek sınır, yukarıda belirtilen son andır.

Teminat aranmayacak hâller

Herkesten teminat istenmez, ancak muafiyetin kapsamı 31 Temmuz 2026’da yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanunla değişmiştir. Güncel düzenlemeye göre İİK 114’te öngörülen ilan içeriğinde şu iki muafiyet yer alır:

• Satış talep eden ve artırmaya katılmak isteyen alacaklı, en geç artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar satışı yapan icra dairesine müracaat ederse, alacağın teminatı karşıladığı miktar kadar kendisinden teminat alınmaz.
• Hazine, açık artırmalarda teminat göstermekten muaftır.

Alacaklı muafiyetinin üç şartı birlikte aranır:

• Sıfat: Satış talep eden ve artırmaya katılmak isteyen alacaklı olmak.
• Süre: En geç artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar başvurmak. Bu, nakit teminat için öngörülen 23:30 sınırından daha erken bir andır.
• Miktar: Muafiyet, alacağın teminat tutarını karşıladığı miktarla sınırlıdır. Alacağınız teminat tutarının altındaysa, aradaki farkı yatırmanız gerekir.

Paydaşlar bakımından önemli değişiklik. 7589 öncesindeki metinde, ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde artırmaya katılmak isteyen pay sahibi de ortaklık payının teminatı karşıladığı miktar kadar muafiyetten yararlanıyordu. Yürürlükteki metin, satış isteyen alacaklı ile Hazinenin muafiyetini düzenlemekte olup paydaş veya mirasçı sıfatına dayalı genel bir teminat muafiyeti öngörmemektedir. Hisseli bir taşınmazda paydaş olarak artırmaya katılacaksanız, teminatı yatırmanız gerektiğini varsayarak plan yapın.

Bu değişiklikler 31 Temmuz 2026’dan önce ilan edilmiş açık artırmalara uygulanmaz. Elinizdeki dosyada ilan tarihi bu tarihten önceyse, önceki metindeki paydaş muafiyeti geçerliliğini korur.

Teminat ne zaman iade edilir?

Teminat, ihaleyi kazanamayan katılımcılara iade edilir. Ancak iade hakkının doğduğu an, teklif dinamiğine bağlıdır. Açık artırmada en yüksek teklifi veren, artırma süresi içinde kendisinden daha yüksek bir teklif verilmedikçe teklifini çekemez ve teminatını alamaz.

Bunun pratik anlamı şudur: artırma devam ederken en yüksek teklif sizdeyse, teminatınız bloke kalmaya devam eder. Üzerinize kalma ihtimali sürdüğü müddetçe geri adım atma imkânınız yoktur. Teminatınızın serbest kalması için ya sizden yüksek bir teklif gelmeli ya da artırma sonuçlanmalıdır.

Teminatın kaybedildiği hâl

Teminatın iade edilmediği tek durum, ihaleyi kazanıp bedeli yatırmamaktır. İhale alıcısının en yüksek teklifi verip de süresi içinde ihale bedelini yatırmaması hâlinde alınan teminat iade edilmez.

Kaybedilen teminat şu sırayla kullanılır: öncelikle satış masraflarına mahsup edilir; teminat bedelinden geriye bir tutar kalırsa Kanun hükümlerine göre belirlenecek hak sahiplerine alacaklarına mahsuben ödenir. Yani teminat dosyaya girer ve alacaklıların tatminine hizmet eder.

Muhammen kıymetin yüzde onu oranındaki bir teminatın kaybı, çoğu dosyada ciddi bir tutara karşılık gelir. Bu nedenle ihaleye girmeden önce finansmanın kesinleştirilmesi, teminat riskini yönetmenin en etkili yoludur.

Katılım öncesi kontrol listesi

1. Muhammen kıymeti ilandan teyit edin. Teminat bu tutar üzerinden hesaplanır.
2. Doğru hesabı kullanın. Teminat, satışı yapan icra dairesinin banka hesabına yatırılmalıdır; genel bir icra hesabına yapılan havale geçerli sayılmayabilir.
3. Açıklama alanını eksiksiz doldurun. Dosya numarası ve satış bilgisi yazılmayan havalelerin ilgili dosyayla eşleştirilmesi gecikebilir.
4. Bir gün önce hareket edin. Nakit teminatta son an, artırmanın bitiminden önceki gün 23:30’dur.
5. Sözleşmeyi onaylayın. Elektronik ortamda teklif verebilmek için Bakanlıkça hazırlanan sözleşmenin katılımcı tarafından kabul edilmesi gerekir.
6. Muafiyet hakkınız varsa erken başvurun. Satış isteyen alacaklı muafiyeti için son an, artırma bitiminden önceki iş günü mesai bitimidir.
7. Her ilan için ayrı teminat planlayın. Aynı teminat birden fazla artırmada kullanılamaz.
8. Bedeli yatıramama ihtimalini baştan ölçün. Kaybedilecek tutar, muhammen kıymetin yüzde onudur.

Teminatın yatırılmaması hâlinde ne olur?

Teminat, artırmaya katılmanın ön şartıdır. Yatırılmadığı takdirde sistem teklif girişine izin vermez; bu bir usulsüzlük değil, sistemin normal işleyişidir. Dolayısıyla teminatı süresinde yatıramamış bir kişinin, artırmaya katılamadığı gerekçesiyle sonradan ihalenin feshini istemesi sonuç doğurmaz.

Burada dikkat edilmesi gereken bir başka nokta, ihalenin feshini isteyebilecek kişiler arasında “pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler”in sayılmış olmasıdır. Teminat yatırmadığı için hiç pey süremeyen kişi bu sıfatı kazanamaz. Teminatı zamanında yatırmamak, yalnızca ihaleyi kaçırmak değil, ihaleye karşı hukuki yola başvurma sıfatını da kaybetmek anlamına gelir.

Teminatın eksik yatırılması da aynı sonucu doğurur. Muhammen kıymetin yüzde onunu tam karşılamayan bir tutar, geçerli teminat sayılmaz. Muhammen kıymetin küsuratlı olduğu dosyalarda hesabın aşağı değil yukarı yuvarlanması, uygulamada güvenli tercihtir.

Teminat ile ihalenin feshindeki teminatı karıştırmayın

İcra satışlarında “teminat” kelimesi iki farklı bağlamda geçer ve bunlar birbirinden tamamen ayrıdır:

Aynı kişi her iki teminatı da yatırmak durumunda kalabilir. Pey sürerek ihaleye katılmış, kaybetmiş ve ardından ihalenin feshini istemeye karar vermiş bir üçüncü kişi, önce katılım teminatını yatırmış, sonra da fesih için ihale bedelinin yüzde beşi oranında ayrı bir teminat göstermek zorunda kalacaktır.

Teminatın Yatırılması, İadesi ve Yakılması

Teminat, ihaleye katılmanın ön şartıdır ve ödeme yapılmaması hâlinde kaybedilir.

Altıncı ve yedinci satırlar en ağır sonuçtur ve çoğu kişi tarafından bilinmez: ihaleyi kazanıp bedeli süresinde ödemeyen alıcı yalnızca teminatını kaybetmez; yeniden yapılan artırmada ortaya çıkan bedel farkından da sorumlu tutulur. Yani zarar teminatla sınırlı değildir.

İkinci satır ise usulî bir zorunluluktur; teminat teklif verilmeden önce yatırılmış olmalıdır — sonradan tamamlama imkânı yoktur. Ayrıntı için ihale bedelini ödemezsem ne olur rehberimize bakabilirsiniz.

Satış ve ihale rehberlerimiz: UYAP e-satıştan alım · pey sürme ve süre uzatma · ihalenin feshi davası · kıymet takdirine itiraz · sıra cetveline itiraz · haricen tahsil ve harcı

Teminatın Satış Zincirindeki Yeri

Teminat, paraya çevirme sürecinin bir halkasıdır ve diğer aşamalarla birlikte işler.

Altıncı ve sekizinci satırlar birlikte okunmalıdır: teminat, portalda yürüyen yedi günlük artırmaya katılım için yatırılır; ihale bedeli ise sonuç tutanağının ilanından itibaren yedi gün içinde ödenir.

Bedelin Ödenmemesi Hâli

Teminatın akıbeti, ihale sonrası ödeme yapılıp yapılmamasına bağlıdır.

İkinci satır, sürenin başlangıcı bakımından belirleyicidir: yedi günlük süre ihale gününden değil, sonuç tutanağının elektronik satış portalında ilan edildiği tarihten işler.

İhale için e-satıştan ev veya araç alımı rehberimize bakabilirsiniz.

Katılım Öncesi İnceleme

Teminat yatırmadan önce yapılacak inceleme sonraki uyuşmazlıkları önler.

Sekizinci satır, teminat kaybının önlenmesinin tek yoludur: teklif verilmeden önce ihale bedelinin yedi gün içinde nasıl karşılanacağı planlanmalıdır.

İhale Sonrası Aşamalar

Teminat yatırıp ihaleyi kazanan alıcı bakımından süreç devam eder.

Üçüncü ve dördüncü satırlar birlikte okunmalıdır: fesih talebinde yalnızca usulsüzlüğün varlığını ileri sürmek yeterli değildir; aykırılığın ihalenin sonucuna etki ettiği ortaya konmalıdır.

İhalenin feshi için ihalenin feshi davası rehberimize bakabilirsiniz.

Uygulamada Sık Yapılan Hatalar

Elektronik ihale teminatında tekrarlanan hatalar sınırlıdır.

Sekizinci satır, teminat kaybının ötesinde sonuç doğurur: teklif verildikten sonra caymak, teminatın kaybedilmesinin yanında ayrıca öngörülen bir yaptırıma da tabi olabilir.

Kıymet Takdiri ve Eşik Hesabı

Teminat tutarı ve teklif eşiği aynı rapora dayanır.

Beşinci ve altıncı satırlar birlikte okunmalıdır: teminat tutarı muhammen kıymete bağlı olduğundan, kıymet takdirine yapılan itirazın sonucu teminat tutarını da etkiler.

Uygulamada Sık Sorulanlar

Elektronik ihalede teminat konusunda tekrarlanan sorular belirli başlıklarda toplanır.

Altıncı ve yedinci satırlar birlikte okunmalıdır: ihale bedeli süresinde yatırılmazsa teminat iade edilmez ve dosyadaki alacaklara mahsup edilir.

Satılamama ve İkinci Artırma

Birinci artırmada satılamayan mal bakımından süreç devam eder ve teminat yeniden gündeme gelir.

Altıncı satır, alacaklı bakımından önemli bir kuraldır: bir yıl içinde satışı istenip de artırma sonucu satılamayan malda süre bir yıl daha uzar. Bu nedenle satılamama hâlinde dosya kapatılmamalıdır.

Teminat Aranmayan Hâller

Bazı katılımcılar bakımından teminat rejimi farklılaşır.

Beşinci satır, mahsup imkânının sınırını gösterir: alacaklının teklifi kendi alacağını aşıyorsa aşan kısım nakden ödenir ve bu kısım için genel ödeme kuralları işler (İİK m.118).

Alıcı Bakımından Riskler

Teminat yatırmadan önce değerlendirilmesi gereken riskler bulunur.

Dördüncü satır, alıcının kontrolü dışındaki risktir: ihalenin feshi talebi kabul edilirse ihale bozulur ve yatırılan bedelin akıbeti gündeme gelir.

İcradan alım için icradan ev alırken dikkat edilecekler rehberimize bakabilirsiniz.

Süreç Yönetimi

Teminattan tescile kadar izlenecek adımlar sıralıdır.

Yedinci satır, alıcı bakımından bekleme dönemidir: ihalenin feshi talebinde bulunulabilecek süre dolmadan tescil ve teslim işlemleri tamamlanmayabilir.

Teminatın İadesi

Kazanamayan katılımcılar bakımından teminat iade sürecine tabidir.

Yedinci ve sekizinci satırlar birlikte okunmalıdır: ihaleyi kazanan bakımından teminat bedele mahsup edilir; bedel süresinde yatırılmazsa teminat iade edilmez ve alacaklara mahsup edilir (İİK m.118).

Sıkça Sorulan Sorular

e-ihalede teminat ne kadar yatırılır?

Artırmaya katılabilmek için mahcuzun muhammen kıymetinin yüzde onunu karşılayacak tutarda teminat gerekir. Oran, teklif edeceğiniz bedel üzerinden değil ilandaki muhammen kıymet üzerinden hesaplanır.

Teminatı en geç ne zaman yatırmalıyım?

Nakit teminatın en geç artırma süresinin bitiminden önceki gün saat 23:30’a kadar satışı yapan icra dairesinin banka hesabına yatırılması gerekir. Artırmanın son günü teminat işlemi yapılamaz.

Nakit yerine teminat mektubu verebilir miyim?

Verebilirsiniz. Banka teminat mektubunun icra dairesine tevdi edilmesi gerekir. Hukuki sonuç bakımından nakit teminat ile teminat mektubu eşdeğerdir.

Alacaklıysam da teminat yatırmam gerekir mi?

Satış talep eden ve artırmaya katılmak isteyen alacaklı, en geç artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar icra dairesine başvurursa, alacağının teminatı karşıladığı miktar kadar kendisinden teminat alınmaz. Alacak teminat tutarının altındaysa fark yatırılır.

Paydaş olarak ortaklığın giderilmesi satışında teminat yatırır mıyım?

31 Temmuz 2026’da yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanunla değişen metin, satış isteyen alacaklı ile Hazinenin teminat muafiyetini düzenlemekte; paydaş veya mirasçı sıfatına dayalı genel bir muafiyet öngörmemektedir. Bu tarihten önce ilan edilmiş açık artırmalarda ise önceki metindeki paydaş muafiyeti uygulanır.

Teklifimi geri çekip teminatımı alabilir miyim?

Açık artırmada en yüksek teklifi veren, artırma süresi içinde kendisinden daha yüksek bir teklif verilmedikçe teklifini çekemez ve teminatını alamaz. Teminatın serbest kalması için ya daha yüksek bir teklif gelmeli ya da artırma sonuçlanmalıdır.

Kazanamazsam teminatım iade edilir mi?

Evet. Teminatın iade edilmediği tek hâl, ihaleyi kazanıp süresi içinde ihale bedelini yatırmamaktır. Bu durumda teminat öncelikle satış masraflarına mahsup edilir, kalanı hak sahiplerine alacaklarına mahsuben ödenir.

Aynı teminatla birden fazla ilana teklif verebilir miyim?

Hayır. Teminat mala özeldir; teklif vermek istediğiniz her ilan için ayrı teminat yatırılması gerekir.