Kentsel Dönüşüm Rehberi: 6306 Sayılı Kanun, Riskli Yapı, Salt Çoğunluk ve Hak Sahipliği

Kentsel dönüşüm, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütülen ve riskli yapıların yıkılarak yeniden inşa edilmesini sağlayan hukuki süreçtir. Süreç riskli yapı tespitiyle başlar, itiraz ve tahliye aşamalarından geçer, paydaşların salt çoğunlukla aldığı kararla yeni yapıya dönüşür.

Bu rehber, riskli yapı tespitinden yeni tapunun alınmasına kadar tüm aşamaları, malikin ve kiracının haklarını, karara katılmayan paydaşın durumunu ve 2023 sonrası değişen kuralları bir arada ele alır. Her başlıkta konunun ayrıntılı anlatıldığı ilgili sayfaya yönlendirme bulunur.

Kentsel Dönüşümün Hukuki Çerçevesi

Kentsel dönüşümün temel dayanağı 6306 sayılı Kanun’dur. Kanun, 2012 yılında yürürlüğe girmiş, en kapsamlı değişikliğini ise 7/11/2023 tarihli ve 7471 sayılı Kanun ile geçirmiştir. Bu değişiklik 9 Kasım 2023 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.

Kanunun uygulamasında üç ayrı alan kavramı kullanılır ve bu ayrım hak sahibinin karşılaşacağı prosedürü doğrudan belirler:

• Riskli yapı: Tek başına ele alınan, ekonomik ömrünü tamamlamış ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı bilimsel yöntemlerle tespit edilen yapıdır. Uygulamada en sık karşılaşılan hâl budur.
• Riskli alan: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Cumhurbaşkanı kararıyla belirlenen alandır. Burada tek bina değil, bütün bir bölge dönüşüme girer.
• Rezerv yapı alanı: Dönüşüm sürecinde yeni yerleşim yeri olarak kullanılmak üzere belirlenen alandır. Riskli alandan taşınacak hak sahiplerine burada konut üretilebilir.

Hangi kategoride olduğunuz, itiraz merciini, süreleri ve alacağınız destekleri değiştirir. Süreç boyunca gelen her tebligatta bu nitelendirmenin yazılı olarak yer alması gerekir.

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın kurulması

7471 sayılı Kanun’un getirdiği en önemli kurumsal yenilik, kentsel dönüşüm işlerinin ayrı bir idari yapıya devredilmesidir. Daha önce Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı bünyesinde yürütülen işler, artık Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından yürütülmektedir.

Bunun pratik sonucu şudur: dilekçe, itiraz ve yazışmalarda muhatap kurumun doğru belirlenmesi gerekir. Yanlış mercie yapılan başvuru süre kaybına yol açabilir. Başvurunuzu yapmadan önce, elinizdeki tebligatta yazan idarenin adını esas alın; tereddüt hâlinde yazılı olarak ilgili il müdürlüğünden yönlendirme isteyin.

Süreçlerin takibi için ARAAD (Afet Riski Altındaki Alanların Dönüşümü) bilgi sistemi kullanılmaktadır. Sistem, riskli yapı tespitlerinin, proje aşamalarının ve hak sahipliği kayıtlarının elektronik ortamda izlenmesine imkân tanır.

Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır?

Riskli yapı tespiti, Bakanlıkça lisanslandırılmış kurum veya kuruluşlara yaptırılır. Tespiti talep etme hakkı malike aittir; uygulamada kat maliklerinden birinin başvurusu süreci başlatmaya yeterlidir. Bütün maliklerin oybirliği aranmaz.

Tespit masrafı kural olarak hak sahiplerine aittir. Ekonomik güçlük hâlinde devlet desteğinden yararlanma imkânı bulunmaktadır. Tespit sonucunda hazırlanan rapor idareye sunulur; rapor riskli yapı sonucuna varmışsa taşınmazın tapu kütüğüne riskli yapı şerhi işlenir.

Riskli yapı kararına itiraz: on beş günlük süre

Riskli yapı tespitinin tebliğinden itibaren on beş gün içinde ilgili Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’ne itiraz edilebilir. İtiraz, üniversitelerden görevlendirilen üyelerin de yer aldığı teknik heyet tarafından incelenir.

Bu süre hak düşürücü niteliktedir. Süresi geçtikten sonra yapılan itiraz kural olarak incelenmez ve tespit kesinleşir. İtiraz teknik bir başvurudur; “binamız sağlam” şeklindeki genel beyanlar sonuç doğurmaz. İtirazın, raporun dayandığı ölçüm, karot sayısı, numune alma noktaları veya hesap yöntemine yönelik somut teknik eleştiri içermesi gerekir.

İdari başvuru yolu tükendikten sonra idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. Tebligattan itibaren işleyen dava açma süresine dikkat edilmelidir. İtiraz ve dava sürecinin ayrıntıları için riskli yapı ve 6306 kapsamındaki haklar sayfasını inceleyebilirsiniz.

Tebligat usulü ve kaçırılan bildirimler

Uygulamada en sık yaşanan mağduriyet, tebligatın fark edilmemesidir. 6306 sayılı Kanun, riskli yapı listelerinin tebliğ yerine geçmek üzere yapıya asılmasını ve muhtarlıkta ilan edilmesini öngörmektedir. Ayrıca bildirimlerin e-Devlet kapısı ve elektronik yollarla yapılması düzenlenmiştir.

Yurt dışında yaşayan, adresi güncel olmayan veya taşınmazını uzun süredir kullanmayan malikler bu nedenle süreleri kaçırabilmektedir. Şüphe hâlinde iki adım önerilir: dosyadaki tebligat ve ilan kayıtlarının yazılı olarak istenmesi, ardından sürenin durumu netleştirilerek itiraz veya dava stratejisinin belirlenmesi.

Tahliye ve Yıkım Aşaması

Riskli yapı tespiti kesinleştiğinde idare, tahliye ve yıktırma için maliklere süre verir. 6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği, bu aşamada verilecek sürenin doksan günden fazla olamayacağını düzenlemektedir. Verilen sürenin somut uzunluğu, elinize ulaşan tebligatta açıkça yazılıdır ve dosyanıza göre değişir; bu nedenle sürenizi genel bilgilerden değil, kendi tebligatınızdan hesaplayın.

Süre içinde tahliye ve yıkım gerçekleşmezse idare ek süre vererek yapıyı kendisi yıktırabilir. Bu aşamada elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin durdurulması istenebilir. Tahliyenin fiilen engellenmesi hâlinde idare, mülki amirden yazılı izin alarak kolluk marifetiyle tahliyeyi resen gerçekleştirebilir.

Yıkım masrafları, ödenmediği takdirde ilgili taşınmazın paylarına orantılı olarak kamu alacağı biçiminde takip edilebilir. “Kiracı oturuyor”, “eşyalarımı taşıyamadım” gibi gerekçeler süreci kendiliğinden durdurmaz.

Yıkım yerine güçlendirme mümkün mü?

Riskli yapının yıkılması yerine güçlendirilmesi talep edilebilir. Bunun için güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit edilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu m.19/2 uyarınca karar alınması, güçlendirme projesi hazırlanması ve ruhsat alınması gerekir. Belirlenen süre içinde güçlendirme tamamlanırsa tapudaki riskli yapı şerhi kaldırılır.

Güçlendirme, maliyeti ve yapının kalan ekonomik ömrü birlikte değerlendirilerek tercih edilmelidir. Çoğu olayda yeniden inşa ekonomik olarak daha rasyonel bulunmakla birlikte, tarihi yapılar ve özel nitelikli binalar bakımından güçlendirme öne çıkabilir.

Salt Çoğunluk Kuralı: 2/3’ten P+1’e Geçiş

Kentsel dönüşümün en çok tartışılan konusu, yeniden inşa kararının hangi çoğunlukla alınacağıdır. 6306 sayılı Kanun’un ilk hâlinde bu oran arsa payının en az üçte ikisi olarak belirlenmişti. 7471 sayılı Kanun’un 10. maddesiyle “en az üçte iki” ibaresi “salt” olarak değiştirilmiş; karar yeter sayısı hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuna indirilmiştir.

Bu değişiklikle birlikte parsellerin tevhit edilmesi, ifrazı, yeniden bina yaptırılması, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı usulleriyle değerlendirilmesi gibi kararlar salt çoğunlukla alınabilmektedir. İdareye, anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait vekâletname ya da sözleşme örnekleri sunulabilir.

Değişikliğin gerekçesi, çok malikli yapılarda ve miras yoluyla parçalanmış paylarda sürecin tıkanmasının önüne geçmektir. Aynı düzenleme, azınlıkta kalan malikin korunması bakımından hukuki tartışmaları da beraberinde getirmiştir.

Karara katılmayan paydaşın payı ne olur?

Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan paydaşların arsa payları, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır. Bu yolla paydaşlara satış gerçekleştirilemezse paylar bakımından Kanun’da öngörülen ikincil yol işletilir.

Karara katılmayan malikin süreçteki en kritik hakkı, kendisine yapılan bildirim üzerine tanınan katılım süresidir. Bildirimin yapıldığı tarihten itibaren on beş gün içinde teklifin incelenmemesi veya salt çoğunlukla alınan kararın ve yapılan teklifin kabul edilmemesi hâlinde satış süreci işletilir.

Bu nedenle “imza atmam, süreci durdururum” yaklaşımı hukuken sonuç doğurmaz; aksine payın rayiç bedelle satılmasıyla sonuçlanabilir. Teklifin adil olmadığı düşünülüyorsa, itirazın süresi içinde ve gerekçeli biçimde yapılması gerekir. Konunun ayrıntısı için anlaşamayan malik ve acele kamulaştırma sayfasına bakabilirsiniz.

Kira Yardımı ve Diğer Destekler

Riskli yapının tahliyesi sonrasında hak sahiplerine kira yardımı yapılabilmektedir. Kira yardımı bir lütuf değil, şartları sağlandığında talep edilebilecek bir destektir; ancak kendiliğinden ödenmez, başvuru gerektirir.

Destek modeli malik, kiracı ve sınırlı ayni hak sahibi bakımından farklıdır. Başvurular ilgili Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’ne yapılır; e-Devlet üzerinden başvuru kanalı da bulunmaktadır.

Kira yardımı tutarları il ve ilçe bazında belirlenmekte ve her yıl güncellenmektedir. Bu nedenle bu sayfada güncel tutar verilmemektedir; başvurudan önce ilgili idarenin yayımladığı güncel cetvelin esas alınması gerekir. Piyasa kirasının altında kalabileceği dikkate alınmalıdır.

Kira yardımına ek olarak, dönüşüm kapsamında kullandırılan kredilerde faiz desteği ve bazı harç ve vergi muafiyetleri gündeme gelebilir. Muafiyetlerin kapsamı işlem türüne göre değiştiğinden, tapu harcı ve diğer masraflar bakımından işlem öncesinde ilgili müdürlükten yazılı teyit alınması yerinde olur.

Kiracının hakları

Kiracı, kentsel dönüşüm sürecinin doğrudan tarafı olmamakla birlikte korumasız değildir. Tahliye yükümlülüğü kiracı için de geçerlidir; buna karşılık şartları sağlandığında kira yardımından yararlanabilir. Başvurunun tahliyeden sonra belirli bir süre içinde yapılması gerekir; geç başvuru ödemenin gecikmesine, çok geç başvuru hakkın kaybına yol açabilir.

Kira sözleşmesinin dönüşüm nedeniyle sona ermesi hâlinde kiracının kira hukukundan doğan talepleri ayrıca değerlendirilir. Bu talepler idari kira yardımından bağımsızdır ve iki süreç paralel yürüyebilir. Kira ilişkisinin sona ermesine dair genel çerçeve için Gayrimenkul Hukuku Rehberi sayfasını inceleyebilirsiniz.

Müteahhitle Sözleşme Aşaması

Yıkım kararı alındıktan sonraki en kritik aşama, yükleniciyle kurulacak sözleşmedir. Uygulamada bu sözleşme çoğunlukla kat karşılığı inşaat sözleşmesi biçiminde kurulur. Hasılat paylaşımı ve bedel karşılığı yapım da mümkündür.

Sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi, hangi bağımsız bölümün kime ait olacağının krokili biçimde belirlenmesi, teslim süresinin ve gecikme cezasının açıkça yazılması hayati önemdedir. Sözde “arsa sahibi lehine” görünen ancak teslim tarihini belirsiz bırakan sözleşmeler, sonradan telafisi güç kayıplara yol açmaktadır.

6306 sayılı Kanun, müteahhidin satış yapabilmesine ve sözleşmenin feshine ilişkin koruyucu hükümler içermektedir. Müteahhidin işe başlamaması veya inşaatı yarım bırakması hâlinde maliklerin başvurabileceği fesih yolları bulunmaktadır. Bu konudaki ayrıntılar için sözleşmenin feshi ve tapu iptali sayfasına bakınız.

Kentsel Dönüşümde Ortaklığın Giderilmesi Davası

Paylı mülkiyete konu taşınmazlarda paydaşlardan biri ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası açabilir. Ancak taşınmaz 6306 sayılı Kanun kapsamına girmişse, dönüşüm sürecinin özel nitelikli kuralları devreye girer.

Uygulamada, dönüşüm süreci devam ederken açılan ortaklığın giderilmesi davalarında idari sürecin bekletici mesele yapılması gündeme gelebilmektedir. Sulh hukuk mahkemesindeki yargılamanın usuli süreçleri uzun sürebilirken, 6306 sayılı Kanun’un idari süreleri çok daha kısadır. Bu asimetri, strateji seçiminde belirleyicidir.

Terekede ortaklık söz konusuysa mirasçıların konumu ayrıca değerlendirilmelidir. Miras yoluyla parçalanmış arsa paylarının çoğunluk hesabına etkisi için Miras Hukuku Rehberi sayfasından yararlanabilirsiniz.

Dönüşüm Sürecinde Sık Yapılan Hatalar

• Tebligatı imzalayıp tarihini kaydetmemek. Bütün süreler tebliğ tarihinden işler. Tarih kaydı olmayan dosyada sürenin ispatı güçleşir.
• On beş günlük itiraz süresini teknik dayanak olmadan geçirmek. Süre içinde yapılan ancak gerekçesiz itiraz da sonuç doğurmaz.
• Sözleşmeyi okumadan imzalamak. Teslim tarihi, gecikme cezası, bağımsız bölüm tahsisi ve iskân yükümlülüğü yazılı olmalıdır.
• Kira yardımı başvurusunu geciktirmek. Başvuru süresi kaçırıldığında ödemede gecikme veya hak kaybı doğabilir.
• Sözlü vaatlere güvenmek. “Sonra hallederiz” denilen her husus sözleşmeye yazılmadığı sürece ispat edilemez.
• Karara katılmayarak süreci durdurabileceğini sanmak. Katılmama, payın rayiç bedelle satışıyla sonuçlanabilir.

Süreç Haritası

Aşağıdaki sıralama tipik bir riskli yapı dönüşümünün akışını gösterir. Somut dosyada aşamalar ve süreler değişebilir.

1. Riskli yapı tespiti başvurusu — Malik, lisanslı kurum veya kuruluşa başvurarak yapının riskli olup olmadığının tespitini talep eder. Kat maliklerinden birinin başvurusu yeterlidir.
2. Rapor ve tapu şerhi — Tespit raporu idareye sunulur. Yapı riskli bulunmuşsa tapu kütüğüne riskli yapı şerhi işlenir ve maliklere bildirim yapılır.
3. On beş günlük itiraz — Tebliğden itibaren on beş gün içinde il müdürlüğüne teknik gerekçeli itiraz edilebilir. İtirazı teknik heyet inceler.
4. Tahliye ve yıkım — Tespit kesinleşince idare tahliye ve yıkım için süre verir. Uygulama Yönetmeliği bu sürenin doksan günü aşamayacağını öngörür.
5. Salt çoğunlukla karar — Yıkımdan sonra hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu yeniden yapım usulünü kararlaştırır ve karar tutanağı idareye sunulur.
6. Katılmayan paya işlem — Karara katılmayan paydaşa bildirim yapılır; on beş gün içinde katılım olmazsa payı rayiç değer üzerinden açık artırmayla satılır.
7. Sözleşme ve inşaat — Yüklenici ile kat karşılığı, hasılat paylaşımı veya bedel karşılığı usulüyle sözleşme kurulur; teslim süresi ve gecikme cezası yazılı olarak belirlenir.
8. Kira yardımı başvurusu — Tahliye sonrasında hak sahipleri il müdürlüğüne kira yardımı başvurusu yapar. Tutarlar il ve ilçe bazında güncellenir.
9. İskân ve yeni tapu — İnşaat tamamlanınca yapı kullanma izin belgesi alınır, kat irtifakından kat mülkiyetine geçilerek yeni tapular düzenlenir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kentsel dönüşümde çoğunluk oranı kaçtır?

7471 sayılı Kanun ile çoğunluk oranı üçte ikiden salt çoğunluğa indirilmiştir. Karar, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınır.

Riskli yapı kararına kaç gün içinde itiraz edilir?

Tebliğ tarihinden itibaren on beş gündür. Bu süre hak düşürücüdür ve itirazın teknik gerekçe içermesi gerekir.

Kentsel dönüşümde imza atmazsam ne olur?

Salt çoğunlukla alınan karara katılmayanın arsa payı, rayiç değeri tespit ettirilerek anlaşan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılabilir.

Riskli yapı tespitini tek başıma yaptırabilir miyim?

Evet. Kat maliklerinden birinin başvurusu tespit sürecini başlatmaya yeterlidir; tüm maliklerin onayı aranmaz.

Kiracı kentsel dönüşümde kira yardımı alabilir mi?

Şartları sağlandığında kiracılar da destekten yararlanabilir. Başvurunun tahliye sonrasında öngörülen süre içinde yapılması gerekir.

Kira yardımı ne kadardır?

Tutar il ve ilçe bazında belirlenir ve her yıl güncellenir. Başvurudan önce ilgili idarenin yayımladığı güncel cetvel esas alınmalıdır.

Binanın yıkılması yerine güçlendirme yapılabilir mi?

Teknik olarak mümkün olduğu tespit edilir, Kat Mülkiyeti Kanunu m.19/2 uyarınca karar alınır ve ruhsat alınırsa güçlendirme yapılabilir.

Kentsel dönüşüm başvuruları hangi kuruma yapılır?

7471 sayılı Kanun ile kurulan Kentsel Dönüşüm Başkanlığı yetkilidir. Kira yardımı gibi bazı başvurular il müdürlüklerine yapılır.

Riskli yapı şerhi ne zaman kalkar?

Yıkımdan sonra tapu kütüğündeki riskli yapı şerhi terkin edilir. Güçlendirme tamamlanırsa da şerh kaldırılır.

Müteahhit inşaatı yarım bırakırsa ne yapabilirim?

6306 sayılı Kanun maliklere fesih imkânı tanıyan hükümler içerir. Temerrüt koşulları ve fesih usulü somut sözleşmeye göre değerlendirilir.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. Her dosya kendi koşullarında değerlendirilmelidir. Nihai hukuki değerlendirme avukata aittir.