Kentsel Dönüşümde Karara Katılmayan Malikin Payı: Açık Artırma ile Satış Süreci

Karara katılmayan malikin payının satışı, 6306 sayılı Kanun kapsamında salt çoğunlukla alınan yeniden yapım kararına katılmayan paydaşın arsa payının, rayiç değeri tespit ettirilerek anlaşan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılmasıdır. Süreç, malike yapılan bildirimle başlar ve on beş günlük katılım süresiyle yürür.

Bu yazıda çoğunluk kuralının bugünkü hâli, katılmayan malike yapılan bildirimin içeriği, on beş günlük sürenin sonuçları, rayiç değer tespiti, açık artırmanın işleyişi ve malikin başvurabileceği hukuki yollar ele alınmaktadır.

Çoğunluk Kuralının Bugünkü Hâli

6306 sayılı Kanun’un ilk hâlinde yeniden yapım kararı için arsa payının en az üçte ikisi aranıyordu. 7/11/2023 tarihli ve 7471 sayılı Kanun’un 10. maddesiyle “en az üçte iki” ibaresi “salt” olarak değiştirilmiş, karar yeter sayısı hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuna indirilmiştir. Değişiklik 9 Kasım 2023 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.

Çoğunluk Kuralı: Eski ve Yeni Düzen

Bu yeter sayı ile alınabilecek kararlar geniştir: parsellerin tevhit edilmesi, ifrazı, yeniden bina yaptırılması, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı usulleriyle değerlendirilmesi ve bunların gerektirdiği izin ve ruhsat işlemleri.

İdareye, anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı ya da anlaşan maliklere ait vekâletname veya sözleşme örnekleri sunulabilir. Toplantı yapılması bir geçerlilik şartı değildir; belirleyici olan, hisseleri oranında salt çoğunluğun iradesinin belgelenmesidir.

Hesap bağımsız bölüm sayısına göre değil hisseye göre yapılır

Uygulamada en sık yapılan hata budur. Yeter sayı, daire sayısına göre değil arsa payı oranına göre hesaplanır. Sekiz daireli bir binada beş malik anlaşmış olsa dahi, bu maliklerin toplam arsa payı yarıyı aşmıyorsa karar yeter sayısına ulaşılmamış olur.

Bu nedenle arsa paylarının değerle orantısız belirlenmiş olması, dönüşüm sürecinde doğrudan güç dengesi sorununa dönüşür. Arsa payı düzeltme davası bu yönüyle dönüşüm öncesinde stratejik önem taşır.

Yeter Sayı Hesabı: Yanlış ve Doğru

Orantısız arsa payı, dönüşümde doğrudan güç dengesizliği yaratır.

Katılmayan Malike Yapılan Bildirim

Salt çoğunlukla karar alındıktan sonra, karara katılmayan maliklere bildirim yapılır. Bildirimde alınan karar ve anlaşan maliklerin teklifi yer alır.

Salt Çoğunlukla Alınabilecek Kararlar

Bildirimin yapıldığı ya da yapılmış sayıldığı tarihten itibaren on beş gün içinde teklifin incelenmemesi veya salt çoğunlukla alınan kararın ve yapılan teklifin kabul edilmemesi hâlinde satış süreci işletilir.

Bildirimler bakımından ilan panosu, e-Devlet kapısı ve elektronik yollar kullanılabilmektedir. Bu nedenle “elime bir şey ulaşmadı” savunması çoğu olayda sonuç doğurmaz. Yurt dışında yaşayan veya adresi güncel olmayan paydaşların risk altında olduğu aşama tam da burasıdır.

İmza atmamak süreci durdurmaz

Bu, kamuoyunda en yanlış bilinen konudur. “İmza atmam, bina yıkılmaz” düşüncesi hukuken karşılıksızdır. Katılmama, sürecin durması değil, payın satış prosedürüne girmesi sonucunu doğurur.

Katılmayan malikin gerçek gücü direnmek değil, süresi içinde ve gerekçeli biçimde itiraz etmektir. Teklifin adil olmadığı, arsa payının hatalı belirlendiği ya da paylaşım tablosunun eşitliğe aykırı olduğu düşünülüyorsa bunun on beş gün içinde yazılı olarak ortaya konması gerekir.

Rayiç Değer Tespiti

Satış öncesinde, katılmayan paydaşın arsa payının rayiç değeri Başkanlıkça tespit ettirilir. Satış, bu değerden az olmamak üzere gerçekleştirilir.

Rayiç değer, malikin süreçteki en önemli ekonomik korumasıdır. Değerin düşük belirlendiği düşünülüyorsa, tespit raporunun dayanaklarının incelenmesi gerekir. Tartışılabilecek noktalar şunlardır:

• Kullanılan emsal satışların gerçekten benzer nitelikte olup olmadığı
• Emsallerin tarihleri ve güncelliği
• Parselin imar durumu ve yapılaşma hakkının doğru yansıtılıp yansıtılmadığı
• Konum, cephe ve manzara gibi değer artırıcı unsurların dikkate alınıp alınmadığı
• Hesabın dayandığı yöntemin raporda açıkça gösterilip gösterilmediği

Kamulaştırma hukukundaki emsal karşılaştırma yöntemine ilişkin ilkeler, bu tartışmada da yol gösterici olur. Yöntemin işleyişi için emsal karşılaştırma yöntemi sayfasına bakabilirsiniz.

Bedel tartışmasının yöntemi için emsal karşılaştırma yöntemi, kamulaştırma ve bedel tespiti ve acele kamulaştırmada bedel ve iptal davası sayfalarına bakınız.

Açık Artırma Nasıl İşler?

Katılmayan paydaşın arsa payı, tespit edilen rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır. Yani artırma herkese açık bir ihale değildir; alıcı çevresi, dönüşüm kararına katılan paydaşlarla sınırlıdır.

Bu yolla paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar bakımından Kanun’da öngörülen ikincil yol işletilir. Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında bu aşamaya ilişkin ayrı düzenlemeler bulunmaktadır.

Satış bedeli, payı satılan malike ödenir. Malik, sürece katılmamış olsa dahi payının karşılığını almaktan yoksun bırakılmaz; kaybettiği şey mülkiyet değil, yeni yapıda bağımsız bölüm sahibi olma imkânıdır.

Malikin Başvurabileceği Hukuki Yollar

Satış işlemleri idari nitelikte olduğundan, hukuka aykırılık iddiaları idari yargıda ileri sürülür. Malikin dayanabileceği başlıca iddialar şunlardır:

• Yeter sayıya ulaşılmamış olması. Anlaşan maliklerin toplam arsa payının salt çoğunluğu sağlamadığının ortaya konması.
• Bildirimin usulsüzlüğü. Bildirimin hiç yapılmamış ya da usulüne aykırı yapılmış olması ve bu nedenle on beş günlük sürenin işlemediği.
• Rayiç değerin hatalı tespiti. Değerleme raporunun emsal seçimi veya yöntem bakımından sakat olması.
• Karar tutanağındaki eksiklikler. İmzaların, vekâletnamelerin veya paylaşım tablosunun usulüne uygun olmaması.

Dava dilekçesinde yürütmenin durdurulması talebi ayrıca ileri sürülmelidir; satış tamamlanıp tapu devri gerçekleştikten sonra alınacak kararın etkisi sınırlı kalır.

İdari işlemlere karşı dava yolları için belediye işlemlerine karşı dava; süreç takibi ve belge talebi için ARAAD ve e-Devlet sayfasına bakabilirsiniz.

Anlaşma Yolu Genellikle Daha Verimli

Dürüst bir değerlendirme yapmak gerekir: sürece katılmamanın ekonomik sonucu çoğu olayda malikin aleyhinedir.

Malikin Seçenekleri

Yeni yapıda bağımsız bölüm sahibi olmak yerine arsa payının rayiç bedelini almak, dönüşümün yarattığı değer artışından yararlanamamak anlamına gelir. Kentsel dönüşümde asıl kazanç, çoğunlukla inşaat sonrası oluşan değer farkındadır.

Bu nedenle itirazın hedefi genellikle süreci durdurmak değil, daha adil bir paylaşım tablosu müzakere etmek olmalıdır. Katılmayan malikin elindeki en güçlü koz, on beş günlük süre içinde somut ve gerekçeli bir karşı teklif sunmasıdır.

Müzakerede tartışılması gereken başlıklar: bağımsız bölüm tahsisinin kat ve cephe bakımından dengesi, teslim süresi, gecikme cezası, kira yardımı süresi dolduktan sonraki dönem için kira farkı yükümlülüğü ve teknik şartname. Sözleşme aşamasının bütünü için kat karşılığı sözleşme rehberine bakınız.

Müzakere edilecek sözleşme başlıkları kat karşılığı sözleşme rehberi ve müteahhit seçimi sayfalarında; arsa payı orantısızlığı arsa payı düzeltme davası sayfasında ele alınmaktadır.

Acele Kamulaştırma ile İlişkisi

Riskli alan ve rezerv yapı alanı uygulamalarında, anlaşma sağlanamayan taşınmazlar bakımından acele kamulaştırma yoluna başvurulabildiği görülmektedir. Bu, pay satışından farklı bir hukuki yoldur ve kendi usulüne tabidir.

Hangi yolun işletildiğini ayırt etmek, hangi hakların kullanılabileceğini belirler. Size ulaşan belgenin pay satışına mı yoksa kamulaştırmaya mı ilişkin olduğunu kontrol edin. Ayrıntı için anlaşamayan malik ve acele kamulaştırma sayfasına bakabilirsiniz.

Kategori ayrımı için riskli yapı, riskli alan ve rezerv alan farkı; paydaşlar arası uyuşmazlık için ortaklığın giderilmesi sayfasına bakınız.

Sık Yapılan Hatalar

• Yeter sayıyı daire sayısına göre hesaplamak; arsa payı oranını gözden kaçırmak.
• “İmza atmazsam süreç durur” varsayımıyla hareket etmek.
• On beş günlük süreyi gerekçesiz geçirmek.
• Rayiç değer raporunu hiç incelememek.
• Karşı teklif sunmadan yalnızca itiraz etmek.
• Bildirimlerin e-Devlet üzerinden yapılabildiğini bilmemek.
• Arsa payı orantısızlığını dönüşüm başlamadan düzelttirmemek.

Adım Adım Süreç

1. Bildirimi ve tarihini kayda alın — Karara katılmayan malike yapılan bildirimin tarihini not edin; on beş günlük süre bu tarihten işler.
2. Yeter sayıyı denetleyin — Anlaşan maliklerin toplam arsa payının salt çoğunluğu sağlayıp sağlamadığını tapu kayıtları üzerinden hesaplayın.
3. Teklifi teknik olarak inceleyin — Paylaşım tablosunu, bağımsız bölüm tahsisini, teslim süresini ve gecikme cezasını madde madde değerlendirin.
4. Rayiç değer raporunu isteyin — Payınızın rayiç değerine ilişkin tespit raporunun ve emsallerinin bir örneğini yazılı olarak talep edin.
5. Süre içinde gerekçeli karşı teklif verin — On beş gün dolmadan, itirazınızı ve somut karşı teklifinizi yazılı olarak sunun ve evrak kaydını alın.
6. Satış işlemlerini takip edin — Açık artırma ve bedel ödemesine ilişkin işlemleri izleyin; usulsüzlük gördüğünüzde süresinde itiraz edin.
7. Gerekirse dava açın — İdari işlemin iptali istemiyle idare mahkemesine başvurun ve yürütmenin durdurulmasını mutlaka talep edin.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Sıkça Sorulan Sorular

Kentsel dönüşümde karar için kaç kişi gerekir?

Karar, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınır. 7471 sayılı Kanun ile eski üçte iki şartı kaldırılmıştır.

Yeter sayı daire sayısına göre mi hesaplanır?

Hayır. Hesap arsa payı oranına göre yapılır. Malik sayısı çoğunlukta olsa dahi toplam arsa payı yarıyı aşmıyorsa yeter sayı sağlanmaz.

İmza atmazsam bina yıkılmaz mı?

Katılmama süreci durdurmaz. Salt çoğunlukla alınan karara katılmayanın arsa payı, rayiç değeri tespit ettirilerek anlaşan paydaşlara açık artırmayla satılabilir.

Katılmayan malike kaç gün süre verilir?

Bildirimin yapıldığı veya yapılmış sayıldığı tarihten itibaren on beş gündür.

Payım kaç liraya satılır?

Satış, Başkanlıkça tespit ettirilen rayiç değerden az olmamak üzere yapılır. Tutar dosyanıza özgüdür ve değerleme raporunda gösterilir.

Açık artırmaya herkes katılabilir mi?

Hayır. Pay, anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır; alıcı çevresi kararı kabul eden paydaşlarla sınırlıdır.

Payımın bedelini alabilir miyim?

Evet. Satış bedeli payı satılan malike ödenir. Kaybedilen şey mülkiyetin karşılığı değil, yeni yapıda bağımsız bölüm sahibi olma imkânıdır.

Rayiç değeri düşük buluyorum, ne yapabilirim?

Değerleme raporunun emsal seçimi, emsallerin güncelliği, imar durumu ve yöntem bakımından denetlenmesini isteyebilir; idari yargıda iddialarınızı ileri sürebilirsiniz.

Bildirim elime ulaşmadı, süre işler mi?

Bildirimler ilan panosu, e-Devlet kapısı ve elektronik yollarla yapılabilmektedir. Bu nedenle elden tebligat olmasa da süre işlemiş olabilir.

Katılmamak mı yoksa müzakere etmek mi daha iyidir?

Ekonomik olarak çoğu olayda müzakere daha verimlidir; dönüşümdeki asıl kazanç inşaat sonrası değer artışındadır. Süre içinde gerekçeli karşı teklif sunmak en güçlü yoldur.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. Süreler ve tutarlar mevzuat ile idare uygulamasına göre değişebilir; işlem öncesinde elinizdeki tebligat ve ilgili idarenin güncel duyurusu esas alınmalıdır. Nihai hukuki değerlendirme avukata aittir.