Miras Kalan Bina Kentsel Dönüşüme Girerse: Mirasçılar Nasıl Karar Alır?

Miras kalan bir bina riskli yapı olarak tespit edildiğinde mirasçılar hiç beklemedikleri teknik bir engelle karşılaşır. Kentsel dönüşüm kararları maliklerin hisseleri oranında çoğunluğuyla alınır; oysa elbirliği mülkiyetinde mirasçıların tapuda görünen belirli bir hissesi bulunmaz. Bu ayrıntı, süreci daha ilk adımda kilitleyebilir.

Mirasçılara Özgü Engel: Belirsiz Hisse

Kentsel dönüşüm mevzuatı, karar alma yetkisini hisse oranına bağlar. Maliklerin sahip oldukları hisseler oranında bir çoğunluk hesaplanır ve karar bu çoğunlukla alınır.

Bu kurgu, kat mülkiyeti kurulmuş sıradan bir binada sorunsuz işler: her malikin arsa payı bellidir, toplama yapılır, çoğunluk bulunur.

Miras kalan taşınmazda ise tablo farklıdır. Taşınmaz mirasçılara elbirliği hâlinde geçer ve bu mülkiyet türünde ortakların belirlenmiş bağımsız payları yoktur. Hak, bütün ortaklara birlikte aittir.

Bunun pratik sonucu şudur: mirasçıların kaç hisseye sahip olduğu tapuda görünmez, dolayısıyla çoğunluk hesabına doğrudan katılamazlar. Süreç, mirasçılar cephesinde teknik bir nedenle kilitlenir.

2023 Değişikliği: Çoğunluk Kuralı Değişti

Bu alanda yakın zamanda önemli bir değişiklik yapıldı ve pek çok kaynak hâlâ eski bilgiyi vermektedir.

Değişiklik mirasçılar bakımından iki yönlüdür. Bir yandan karar almak kolaylaşmıştır; diğer yandan azınlıkta kalma ihtimali artmıştır, çünkü daha düşük bir çoğunluk artık yeterlidir.

Kilidi Açmanın Yolu: Paylı Mülkiyete Dönüşüm

Mirasçıların çoğunluk hesabına katılabilmesi için belirli bir paya sahip olmaları gerekir. Bunun yolu elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesidir.

Mirasçılardan biri, terekedeki taşınmaz üzerindeki elbirliği mülkiyetinin miras payları oranında paylı mülkiyete dönüştürülmesini isteyebilir. Bu talep tek bir mirasçı tarafından yapılabilir; diğerlerinin onayı aranmaz.

Dönüşüm tamamlandığında her mirasçının tapuda belirli bir payı olur ve şu imkânlar doğar:

Dördüncü ve beşinci satırlar dönüşümün bedelini gösterir: paylı mülkiyete geçen mirasçı, çoğunluğa katılamazsa hissesinin rayiç bedel üzerinden satılması riskiyle karşılaşır. Ayrıca payların dışarıya satılması hâlinde diğer mirasçılar için önalım hakkı gündeme gelir.

Bu nedenle dönüşüm kararı, mirasçıların dönüşüme katılıp katılmayacağı netleştikten sonra verilmelidir.

Riskli Yapı Tespiti Yapıldıysa İlk Adımlar

Tespit yapıldığında süreler işlemeye başlar ve mirasçıların hızlı hareket etmesi gerekir.

Şerh kontrolü. Riskli yapı tespiti, kanunda öngörülen süre içinde tapu müdürlüğüne bildirilir ve tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir. Mirasçılar bu şerhi tapu kaydından görebilir.

İtiraz süresi. Tespite itiraz için kanunda öngörülen süre kısadır ve kaçırıldığında tespit kesinleşir. Tespitin hatalı olduğu düşünülüyorsa derhâl hareket edilmelidir.

Yıkım süresi. Riskli yapıların yıktırılması için maliklere doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir. Bu süre içinde yıktırılmazsa idari makamlarca yıktırılır.

Kira yardımı. Riskli yapılarda oturan maliklere ve belirli koşulları taşıyan kiracı ya da sınırlı ayni hak sahiplerine kira yardımı yapılabilir. Mirasçılar bu başvuruyu ayrıca yapmalıdır.

Sistem takibi. İşlemler ARAAD Bilgi Sistemi üzerinden yürütülür ve sistem e-Devlet ile tapu sistemine entegredir. Mirasçıların süreci buradan izlemesi mümkündür.

Mirasçılar Anlaşamazsa: Üç Senaryo

Kentsel dönüşümde asıl zorluk teknik değil, mirasçılar arasındaki karar birliğidir.

Dördüncü satır sıkça yaşanır ve çözümü nettir: sulh hukuk mahkemesinden tereke temsilcisi atanması istenebilir. Temsilci terekeyi yönetir ve süreç her adımda oybirliğine bağlı olmaktan çıkar.

Beşinci satır ise gecikme kaynağıdır: küçük veya kısıtlı mirasçı adına yapılacak işlemler vesayet makamının iznine tabidir ve bu izin süreci haftalar alabilir. Riskli yapı süreleri işlerken izin başvurusu paralel yürütülmelidir.

Mirasçılar İçin Karar Tablosu

Dönüşüme katılmak ile katılmamak arasındaki tercih, mirasçılar bakımından farklı sonuçlar doğurur.

Üçüncü satır 2023 değişikliğinden sonra daha kritik hâle gelmiştir: karar için gereken çoğunluk düştüğünden, azınlıkta kalma ihtimali artmıştır. Anlaşmaya katılmayan maliklerin hisseleri, tespit ettirilecek rayiç bedel üzerinden diğer paydaşlara, Bakanlığa, TOKİ’ye veya İdareye satılabilir.

Bu nedenle mirasçıların tercihi bilinçli olmalıdır: karara katılmamak, taşınmazın elde tutulacağı anlamına gelmez.

Beşinci satır ise bütünüyle farklı bir yoldur: dönüşüm mevzuatı yerine doğrudan müteahhitle kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması hâlinde elbirliği mülkiyeti sürerken bütün mirasçıların katılımı zorunludur.

Değer Hesabı: Neye Göre Karar Vermeli?

Mirasçıların en sık yaptığı hata, kararı binanın mevcut hâline bakarak vermektir.

Değer arsadadır. Riskli yapı tespiti yapılmış bir binanın kendi değeri düşüktür; taşınmazın gerçek değeri arsa payından gelir. Merkezi konumdaki eski yapılarda bu fark çok belirgindir.

Arsa payı belirleyicidir. Dönüşüm sonrasında mirasçılara düşecek bağımsız bölüm, arsa payı oranına göre belirlenir. Bu nedenle tapudaki arsa payı oranı mutlaka kontrol edilmelidir.

Miras payı ile arsa payı karıştırılmamalıdır. Miras payı mirasçının terekedeki oranıdır; arsa payı ise taşınmazın kendi içindeki paydır. Dönüşüm hesabı arsa payı üzerinden yapılır.

Sözleşme şartları. Kat karşılığı veya hasılat paylaşımı esaslı bir anlaşmada teslim süresi, gecikme cezası, teminat ve kademeli tapu devri gibi hükümler mirasçıların güvencesidir.

Vergi boyutu. Veraset ve intikal vergisi taşınmazın ölüm tarihindeki değeri üzerinden hesaplanır; dönüşüm sonrası oluşan değer artışı bu verginin konusu değildir.

Süreç Kontrol Listesi

Miras kalan binada riskli yapı tespiti yapıldığında izlenecek sıra şudur.

Uzun bir rehberdi; en kritik noktaları bir arada bırakalım.

• Tapu kaydını çıkarıp riskli yapı şerhini kontrol edin.
• Tespite itiraz düşünülüyorsa süreyi derhâl öğrenin; süre kısadır.
• Bütün mirasçıları tespit edin ve iletişim kurun.
• Küçük veya kısıtlı mirasçı varsa izin başvurusunu hemen başlatın.
• Yurt dışındaki mirasçı için özel yetkili vekâletname isteyin.
• Elbirliğinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini değerlendirin.
• Arsa payı oranlarını tapudan doğrulayın.
• Kira yardımı başvurusunu ayrıca yapın.
• Süreci ARAAD Bilgi Sistemi üzerinden takip edin.
• Sözleşme imzalanmadan önce hukuki inceleme yaptırın.

Altıncı kalem stratejinin merkezidir: dönüşüme katılmak isteyen mirasçıların çoğunluk hesabına dahil olabilmesi buna bağlıdır. Ancak dönüşüm, azınlıkta kalma riskini de beraberinde getirdiğinden karar öncesinde tablonun tamamı görülmelidir.

Dönüşüm Sürerken Miras Paylaşımı Ne Olur?

Kentsel dönüşüm ve miras paylaşımı iki ayrı süreçtir ve aynı anda yürüyebilir. Bu, mirasçılar için ek bir planlama gerektirir.

Üçüncü satır sıkça atlanır: bina yıkıldıktan sonra terekede taşınmaz görünmese de, sözleşmeden doğan bağımsız bölüm teslim alacağı terekenin aktifidir ve envanterde gösterilmelidir.

Beşinci satır ise mirasçılar arasında tartışma yaratır: kira yardımı fiilen binada oturan mirasçıya ödense dahi, terekeye ilişkin bir gelir niteliği taşıdığından paylaşmada hesaplaşmaya konu olabilir. Bu nedenle ödemeler kayıt altına alınmalıdır.

Paylaşma davası açılmışsa, dönüşüm süreci taşınmazın niteliğini değiştireceğinden mahkemeye bildirilmelidir. Aynen taksim değerlendirmesi yıkım öncesi ve sonrası farklı sonuç verir.

Sözleşme İmzalanmadan Önce Kontrol Listesi

Yedinci satır en kritik pazarlık noktasıdır: arsa payının müteahhide hangi aşamada devredileceği, mirasçıların güvencesini doğrudan belirler.

Devir baştan yapılırsa müteahhit taşınmaz üzerinde tasarruf edebilir hâle gelir; bu nedenle devrin inşaat ilerlemesine bağlanması veya teminat alınması gerekir.

Üçüncü satır ise mirasçılar arası paylaşımı baştan çözer: hangi bağımsız bölümün kime düşeceği sözleşmede belirlenirse, sonradan paylaşma davası açılmasına gerek kalmaz.

İkinci satır atlanamaz: küçük veya kısıtlı mirasçı varsa kayyım atanması ve gerekli izinlerin alınması şarttır; aksi hâlde sözleşme o mirasçı bakımından sakat kalır.

Hisse Neden Görünmüyor? Mülkiyet Yapısı

Kentsel dönüşüm sürecinde mirasçıların karşılaştığı asıl engel binanın durumu değil, mülkiyet yapısıdır.

İkinci ve üçüncü satırlar sorunun kaynağıdır: elbirliği mülkiyetinde pay oranı tapuda görünmediğinden, çoğunluk hesabında mirasçıların ağırlığı belirsiz kalır.

Dördüncü satır ise tıkanıklığı doğurur: dönüşüm sözleşmesi bir tasarruf işlemidir ve TMK m.640/2 uyarınca tüm mirasçıların katılımını gerektirir.

Altıncı satır kilidi açar: TMK m.644 uyarınca mirasçılardan biri paylı mülkiyete geçişi sulh mahkemesinden isteyebilir ve diğerlerinin rızası aranmaz.

Paylı mülkiyete geçildiğinde her mirasçının payı tapuda görünür hâle gelir ve çoğunluk hesabına dâhil olur.

Tespit Tebliğ Edildiğinde Yedi Adım

Birinci adım süreye tabidir: riskli yapı tespitine karşı itiraz süresi tebligatla işlemeye başlar ve kaçırıldığında tespit kesinleşir.

Dördüncü adım ise sürecin en belirleyici hamlesidir ve tek mirasçının talebiyle işler.

Beşinci adım süre baskısı doğurur: küçük mirasçı bulunuyorsa vesayet makamı izni alınmadan yapılan sözleşme, çocuk ergin olduğunda iptal edilebilir.

Altıncı adım ise ulaşılamayan mirasçı sorununu çözer; temsilcinin sözleşme imzalama yetkisi mahkeme kararında açıkça istenmelidir.

Anlaşmazlık Senaryoları ve Çözümleri

Birinci satır en yaygın senaryodur ve çözümü de en hızlısıdır: paylı mülkiyete geçildiğinde mirasçılar bağımsız hareket edebilir hâle gelir.

Bu geçiş ayrıca uzlaşmayı da hızlandırır: payını satabilir hâle gelen mirasçı karşısında, direnen taraf masaya oturmak zorunda kalır.

Ayrıca TMK m.732 uyarınca diğer paydaşların önalım hakkı doğar ve taşınmaz aile içinde tutulabilir.

Beşinci satır ise son çaredir ve değer kaybı riski taşır: açık artırmada taşınmaz genellikle rayicin altında satılır.

Sözleşmeye Konması Gereken Sekiz Kayıt

Beşinci satır mirasçılar için en değerli korumadır: müteahhit işi bırakırsa teminat olmadan zararın karşılanması güçleşir.

İkinci satır ise mirasçılar arası uyuşmazlığı önler: yalnızca oran değil, hangi bağımsız bölümün kime düşeceği de belirlenmelidir.

Aksi hâlde inşaat bittiğinde paylaşma sorunu yeniden doğar; bu kez arsa değil bağımsız bölümler paylaşılır.

Yedinci satır sıkça atlanır: sözleşmenin üçüncü kişiye devri yasaklanmazsa iş, mirasçıların tanımadığı bir yükleniciye geçebilir.

Süreç Boyunca Terekedeki Değişim

Dördüncü satır süreci ikiye böler: inşaat tamamlandığında paylaşma sorunu yeniden doğar.

Bu nedenle sözleşme aşamasında hangi bölümün kime düşeceği belirlenmemişse aynı uyuşmazlık yıllar sonra tekrar eder.

Üçüncü satır ise gelir tarafını ilgilendirir: kira yardımı terekeye ait bir gelirdir ve paylar oranında bölüşülür.

Beşinci satır uzun süren projelerde kaçınılmaz bir risktir: mirasçılardan birinin vefatı hâlinde onun mirasçıları da taraf hâline gelir.

Kimin Rızası Gerekir, Kimin Gerekmez?

İkinci, üçüncü ve yedinci satırlar ortak bir özellik taşır: hiçbiri diğer mirasçıların rızasına bağlı değildir ve tek mirasçının talebiyle başlar.

Beşinci satır sıkça atlanır: vasi aynı zamanda mirasçıysa menfaat çatışması doğar ve TMK m.403 uyarınca küçük için ayrı bir kayyım atanması gerekir.

Dördüncü satır uzun vadeli risk doğurur: izin alınmadan yapılan sözleşme, çocuk ergin olduğunda iptal edilebilir; inşaat tamamlanmış olsa dahi.

Altıncı satır en sık yaşanan aksaklıktır: genel vekâletnameyle dönüşüm sözleşmesi imzalanamaz; özel yetki yazılmalıdır.

Dönüşüm Sürecinde Mirasçının Konumu

Kentsel dönüşüme giren miras taşınmazında kararlar birlikte alınır; ancak sürecin her aşamasında mirasçının farklı bir yükümlülüğü doğar. Aşağıdaki tablo bu aşamaları gösterir.

Kentsel dönüşümde aşama aşama yükümlülükler

İkinci satır bu dosyalardaki asıl darboğazdır: elbirliği mülkiyetinde karar birlikte alınacağından, bir mirasçının katılmaması tüm süreci durdurur. Bu hâlde paylı mülkiyete geçiş veya tereke temsilcisi atanması, sürecin ilerlemesi için erken değerlendirilmelidir.

Mirasçılar Hangi Sıfatla Oy Kullanır?

Kentsel dönüşüm sürecinde karar, malikler tarafından alınır. Mirasçıların bu süreçte hangi sıfatla ve nasıl hareket edeceği ise miras hukukunun genel hükümlerine bağlıdır.

Üçüncü satır, uygulamadaki ilk engeli açıklar: mülkiyet ölümle geçmiş olsa bile, tapuda hâlâ mirasbırakan görünüyorsa mirasçılar dönüşüm sürecinde tasarrufta bulunamaz. Bu nedenle intikal tescili, riskli yapı süreci başlar başlamaz yaptırılmalıdır.

Süreç Boyunca İşleyen Diğer Yükümlülükler

Dönüşüm süreci yürürken terekeye ilişkin genel yükümlülükler de işlemeye devam eder.

Üçüncü satır, dönüşümde imzalanacak sözleşmeleri doğrudan etkiler: veraset ve intikal vergisi tamamen ödenip ilişik kesme belgesi alınmadan taşınmaz üzerinde devir veya ayni hak tesisi yapılamaz. Müteahhitle sözleşme takvimi kurulurken bu süre hesaba katılmalıdır.

Ruhsat ve yapı dosyası için ruhsatsız yapı ve yapı kayıt belgesi rehberimize bakabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Kentsel dönüşüm kararı hangi çoğunlukla alınır?

7 Kasım 2023 tarihli 7471 sayılı Kanunla yapılan değişiklikten sonra, riskli yapılarda karar hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile alınır. Değişiklikten önce üçte iki çoğunluk aranıyordu.

Elbirliği mülkiyetinde çoğunluk nasıl hesaplanır?

Elbirliği mülkiyetinde mirasçıların belirli hisseleri bulunmadığından hisse oranına dayalı hesap yapılamaz. Uygulamada terekenin paylı mülkiyete dönüştürülmesi veya mirasçıların birlikte hareket etmesi gerekir.

Bir mirasçı karara katılmazsa ne olur?

Elbirliği sürerken mirasçıların birlikte hareket etmesi arandığından tek bir mirasçının katılmaması süreci durdurabilir. Bu nedenle önce mülkiyet türünün dönüştürülmesi değerlendirilir.

Elbirliği paylı mülkiyete nasıl dönüştürülür?

Mirasçılardan biri, terekedeki taşınmaz üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini isteyebilir. Dönüşüm sonrasında her mirasçının belirli bir payı olur.

Anlaşmayan malikin hissesi ne olur?

Kanunda öngörülen usul çerçevesinde, anlaşmaya katılmayan maliklerin hisseleri tespit ettirilecek rayiç bedel üzerinden diğer paydaşlara, Bakanlığa, TOKİ’ye veya İdareye satılabilir.

Riskli yapı şerhi nereye işlenir?

Riskli yapı tespiti, kanunda öngörülen süre içinde ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir ve tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir.

Yıkım için ne kadar süre verilir?

Riskli yapıların yıktırılması için maliklere doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir. Bu süre içinde yıktırılmazsa idari makamlarca yıktırılır.

Kira yardımı alınabilir mi?

Riskli yapılarda oturan maliklere ve belirli koşulları taşıyan kiracı ya da sınırlı ayni hak sahiplerine kira yardımı yapılabilir.

Süreç nereden takip edilir?

İşlemler ARAAD Bilgi Sistemi üzerinden yürütülür; sistem e-Devlet ve tapu sistemiyle entegre çalışır.

Bir mirasçıya ulaşamıyoruz, süreç durdu. Ne yapabiliriz?

Sulh hukuk mahkemesinden tereke temsilcisi atanmasını isteyebilirsiniz. Temsilci terekeyi yönetir ve süreç her adımda oybirliğine bağlı olmaktan çıkar.

Karara katılmazsam taşınmaz bende kalır mı?

Kalmayabilir. Anlaşmaya katılmayan maliklerin hisseleri, tespit ettirilecek rayiç bedel üzerinden diğer paydaşlara, Bakanlığa, TOKİ’ye veya İdareye satılabilir.

Miras payı ile arsa payı aynı şey mi?

Değildir. Miras payı mirasçının terekedeki oranıdır; arsa payı taşınmazın kendi içindeki paydır. Dönüşüm hesabı arsa payı üzerinden yapılır.

Bina yıkıldı, terekede ne kalır?

Sözleşmeden doğan bağımsız bölüm teslim alacağı terekenin aktifidir ve envanterde gösterilmelidir; arsa payı da terekede kalmaya devam eder.

Kira yardımı kime ait olur?

Fiilen binada oturan mirasçıya ödense dahi terekeye ilişkin bir gelir niteliği taşıdığından paylaşmada hesaplaşmaya konu olabilir; ödemeler kayıt altına alınmalıdır.

Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanız için hukuki değerlendirme gereklidir.