Kentsel Dönüşümde Hangi Daireyi Alacaksınız? Arsa Payı, Şerefiye ve Bağımsız Bölüm Tahsisi

Kentsel dönüşüm sürecindeki en somut soru şudur: yeni binada hangi daireyi alacağım? Cevap tek bir kurala değil, birbirine bağlı üç unsura dayanır: arsa payı, değer tespiti ve şerefiye, hak sahipliği çalışması.

Bu yazıda bağımsız bölümün nasıl tahsis edildiği, arsa payının belirleyici rolü, yıkımdan sonra arsa payının düzeltilememesi sorunu, borçlanma, teslim alınmamanın sonuçları ve kat irtifakı ele alınmaktadır.

Her Şeyin Temeli: Arsa Payı

Bina yıkıldığında ortada bina kalmaz; geriye arsa kalır. Bu andan itibaren malikin hakkı, bağımsız bölümüne değil arsa payına dayanır.

Nitekim doktrinde vurgulandığı üzere; üzerindeki bina yıkıldıktan sonra arsa hâline dönüşen taşınmazda ilgililerin taşınmaz üzerinde ne kadarlık bir mülkiyet hakkına sahip olacağı arsa payına göre belirlenmektedir.

Bunun pratik sonucu şudur: yıkımdan sonra sizin için belirleyici olan, dairenizin kaç metrekare olduğu değil, tapuda kaç pay yazdığıdır.

Arsa payının doğru belirlenmiş olması bu nedenle hayati önemdedir. Kat Mülkiyeti Kanunu, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeriyle orantılı olarak belirlenmesini öngörür; ancak uygulamada bu her zaman böyle olmaz.

Hatalı arsa payı ne yapar?

Uygulamada, büyük bir bağımsız bölümün maliki ile küçük bir bağımsız bölümün maliki taşınmaz üzerinde aynı oranda mülkiyet hakkına sahip olabilmektedir. Hatta arsa payı hatalı belirlenmişse, büyük dairenin maliki arsada daha az mülkiyet hakkına sahip olabilir.

Bu hata iki noktada sonuç doğurur:

• Tahsiste: yeni yapıda alacağınız bağımsız bölümün büyüklüğü ve konumu etkilenir.
• Karar alma sürecinde: arsa payı yanlış hesaplanmışsa çoğunluk hesabı da hatalı çıkabilir.

İkincisi çoğu zaman gözden kaçar: dönüşüm kararı hisseler oranında alındığından, hatalı arsa payı doğrudan karar meşruiyetini etkiler.

Arsa Payının Etkilediği Alanlar

Arsa payı, dönüşüm sürecinin tamamına yayılan tek ölçüttür.

Kritik Uyarı: Yıkımdan Sonra Düzeltilemez

Bu, dönüşüm sürecindeki en ağır ve en geç fark edilen hak kaybıdır.

Doktrinde açıkça belirtildiği üzere; yapı yıkıldıktan sonra arsa payı düzeltim davası açılamayacağından, arsa payının hatalı olarak belirlendiği durumlarda ilgililer açısından hak kaybının doğması kaçınılmaz olacaktır.

Mantık basittir: arsa payı düzeltim davası, bağımsız bölümlerin değerleri karşılaştırılarak görülür. Bina yıkıldığında karşılaştırılacak bağımsız bölüm kalmaz.

Bu nedenle izlenmesi gereken sıra şudur:

1. Riskli yapı tespiti yapıldığında tapudaki arsa payınızı kontrol edin.
2. Payınız dairenizin değeriyle orantısızsa, yıkımdan önce arsa payı düzeltim davası açmayı değerlendirin.
3. Dava açmayacaksanız, bu farkı sözleşme aşamasında müzakere edin.

Yıkım gerçekleştikten sonra bu kapı kapanır ve tek yol, tahsis aşamasında elde edilecek uzlaşma olur.

Arsa payı düzeltim davasının şartları ve usulü için arsa payı düzeltim davası sayfasına bakabilirsiniz.

Arsa Payı Düzeltim Davasının Kanuni Dayanağı: KMK m.3/2

Yukarıdaki uyarının hukuki temeli 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesindedir. Maddenin 14/11/2007 tarihli ve 5711 sayılı Kanunla değiştirilen ikinci fıkrasına göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı, anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Aynı fıkra devamında, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hâllerde her kat maliki veya kat irtifakı sahibinin arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceğini hükme bağlar.

Üç sınırı birlikte okumak gerekir. Birincisi değerlendirme anı: karşılaştırma, kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan kat mülkiyetine geçilmişse bu tarihteki değerler üzerinden yapılır. İkincisi sonraki değişikliklerin dikkate alınmaması: bağımsız bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle arsa payı değiştirilemez; kanun bu noktada 44. madde hükmünü saklı tutar. Üçüncüsü davanın konusunun varlığı: dava, bağımsız bölümlerin değerlerinin karşılaştırılmasıyla görülür; bina yıkıldığında karşılaştırılacak bağımsız bölüm kalmadığı gibi kat mülkiyeti de sona ermiş olur.

Usul yönünden iki nokta gözden kaçar. 6325 sayılı Kanun’a 7445 sayılı Kanunla eklenen 18/B maddesi uyarınca Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar 1 Eylül 2023’ten itibaren dava şartı arabuluculuk kapsamındadır; arabuluculuğa başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir. Bu, riskli yapı tespiti kesinleşmiş bir binada zamanın daha da daralması demektir. Yargıtay uygulamasında bu davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir ve dava, diğer bağımsız bölüm maliklerinin tamamına karşı açılır; yöneticinin veya kiracının dava ehliyeti yoktur. Davanın kanunda öngörülmüş bir hak düşürücü süresi bulunmaz — fiilî süre sınırı yıkımın kendisidir.

Arsa payı düzeltim davasının çerçevesi

Yıkımdan Sonra Tapuda Ne Oluyor? 6306 m.6/1

Yıkımın tapudaki karşılığı kanunda açıkça düzenlenmiştir. 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinin birinci fıkrası uyarınca, üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Başkanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilir; taşınmaz, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir ve taşınmazın niteliği resen mevcut duruma göre yazılır. Bağımsız bölüm mülkiyeti hukuken ortadan kalkar, yerine arsa payı oranında paylı mülkiyet geçer.

Aynı fıkra, malikin en çok merak ettiği soruyu da cevaplar: ipotek, haciz ve şerhler ne olur? Sicilde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. Bu haklar ve şerhler tapuda tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk, tescil, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisine ilişkin işlemlere engel olmaz ve bu işlemlerde maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaz. 4/7/2019 tarihli ve 7181 sayılı Kanunla eklenen cümle ise tahsis bakımından belirleyicidir: yeni yapılar için kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi safhasında bu haklar ve şerhler, muvafakat aranmaksızın sadece söz konusu haklar ve şerhlerden yükümlü olan malike düşecek bağımsız bölümler üzerinde devam ettirilir. Yani komşunuzun ipoteği sizin dairenize taşınmaz; herkesin yükü kendi payına düşen bağımsız bölüme yürür.

Paylı mülkiyete dönen bu arsada ortaklığın giderilmesi de gündeme gelebilir. 7471 sayılı Kanunla eklenen 6. maddenin on altıncı fıkrası, Kanun kapsamındaki yapıların yıktırılmasından sonra arsa hâline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi için 4721 sayılı Kanun hükümlerine göre dava açılabileceğini, ancak bu davanın açılmış olmasının hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınmasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel teşkil etmeyeceğini düzenler. Ortaklığın giderilmesi davası, dönüşümü durduran bir koz değildir.

Yıkım anında tapudaki hukuki değişim

Uygulama Kararı Neyi Kapsar?

Kanun, maliklerin hangi konularda karar alacağını sayar. Buna göre; parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek ya da imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine; sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların çoğunluğuyla karar verilir.

Görüldüğü üzere karar yalnızca “bina yapılsın mı” sorusuna değil, hangi usulle değerlendirileceğine de ilişkindir. Kat karşılığı mı, hasılat paylaşımı mı, yoksa başka bir usul mü uygulanacağı bu kararla belirlenir.

Karara katılmayan maliklerin payları bakımından uygulanacak satış usulü için karara katılmayan malikin payının satışı sayfasına bakınız.

Paylaşım nasıl kurgulanır?

Uygulamada en yaygın yöntem, toplam satılabilir alan üzerinden paylaşımdır. Bu yöntemde tüm bağımsız bölümlerin eşit değerde olduğu varsayılarak, toplam satılabilir alan metrekare bazında taraflar arasında kararlaştırılan orana göre paylaştırılır.

Bu varsayımın zayıf yönü açıktır: bağımsız bölümler eşit değerde değildir. Zemin kat ile en üst kat, kuzey cephe ile güney cephe, manzaralı daire ile iç cephe daire aynı değerde olmaz.

Bu fark şerefiye kavramıyla giderilir.

Paylaşımda Kullanılan Yöntemler

Karar Yeter Sayısı ve Katılmayan Malik: 6306 m.6/1 Usulü

Karar yeter sayısı 7/11/2023 tarihli ve 7471 sayılı Kanun’un 10. maddesiyle değişti: 6. maddenin birinci, ikinci ve on dördüncü fıkralarındaki “en az üçte iki” ibareleri “salt” şeklinde değiştirildi. Bugün geçerli ölçüt, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğudur ve karar, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip olunan hisseler üzerinden hesaplanır. 7471 sayılı Kanunla eklenen cümleler uyarınca, yeni uygulamanın gerektirdiği tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk, tescil ve benzeri işlemler ile yıkım ve yapıma ilişkin her türlü izin ve ruhsat işlemleri — normalde maliklerin tamamının muvafakatiyle yürütülmesi gereken işler dâhil — bu salt çoğunluk kararına istinaden yapılır.

Karara katılmayan malike izlenecek usul de kanunda adım adım yazılıdır. Salt çoğunlukla karar alan malikler, alınan kararı ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklifi veya teklifin görülüp incelenebileceği yeri, katılmayan maliklere noter vasıtasıyla veya ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan ederek bildirir; muhtarlıkta ilan hâlinde ilanın son günü bildirim yapılmış sayılır. Bildirimde ayrıca, bildirim tarihinden itibaren on beş gün içinde teklifin incelenmemesi veya kabul edilmemesi hâlinde arsa paylarının Kanun kapsamında satılacağı ihtar edilir. Bu süre geçerse arsa payları, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Riskli yapılarda, anlaşma sağlayan paydaşlara veya yapılan anlaşmaya uyulmasını kabul eden üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır.

Rayiç değerin nasıl bulunacağı Uygulama Yönetmeliği’nin 15/A maddesindedir: satışı yapılacak arsa paylarının rayiç değerini tespit etmek ve satışı gerçekleştirmek üzere müdürlük bünyesinde en az üç kişilik Bedel Tespiti Komisyonu ile Satış Komisyonu teşkil olunur; rayiç değer, maliklerce Sermaye Piyasası Kurulu’na kayıtlı lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilmiş olan taşınmaz değeri de gözetilerek Bedel Tespiti Komisyonunca belirlenir. Satışı yapılan payların üzerindeki ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi haklar satış sonrasında satış bedeli üzerinde devam eder ve tapudaki kayıtlar Başkanlığın talebi üzerine resen terkin edilir. Bu işlemler idari işlemdir; 6306 m.6/9 uyarınca tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde 2577 sayılı Kanun uyarınca dava açılabilir.

Salt çoğunluk kararından satışa: süreler

Şerefiye: Daireler Eşit Değildir

Şerefiye, bağımsız bölümler arasındaki değer farkını ifade eder. Kat, cephe, manzara, gürültü, giriş konumu ve ıslak hacim düzeni gibi unsurlar şerefiyeyi belirler.

Mevzuat da şerefiyeyi tanır. Karara katılmayan maliklerin paylarının satışında değer tespiti yapılırken, bağımsız bölümlerin şerefiyelerinin de hesaba katılması yoluyla değerleme yapılacağı kabul edilmektedir.

Değer tespitinin usulü de belirlenmiştir: taşınmazın değeri, değerleme konusunda uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan bilgi alınarak ve mahallin emlak alım satım bürolarından alınacak bilgilerden de faydalanılarak, Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesindeki esaslara göre tespit edilir.

Bu hâlde belirlenecek değerde dükkân ve dairelerin tüm şerefiyeleri bulunur; yani sadece arsa payı değil, arsa payı ve üzerindeki bağımsız bölüm birlikte değerlendirilir.

Şerefiye tablosu neden şart?

Maliklerin kendi aralarında yapacağı paylaşımda da aynı mantık uygulanmalıdır. Şerefiyesiz bir paylaşım, zemin katta oturan malik ile en üst katta oturan maliki aynı kefeye koyar ve uyuşmazlık doğurur.

Bu nedenle sözleşme aşamasında şerefiye tablosunun hazırlanması ve tüm maliklerce imzalanması, sonraki tartışmaları büyük ölçüde önler.

Kamulaştırmada emsal karşılaştırma ve değer tespiti yöntemleri için emsal karşılaştırma ve değer tespiti sayfasına bakabilirsiniz.

Değer Tespitinin ve Borçlanmanın Hukuki Çerçevesi: Yönetmelik m.12 ve m.13

Değer tespiti serbest bir takdir değil, yönetmelikle çerçevelenmiş bir işlemdir. Uygulama Yönetmeliği’nin 12. maddesine göre ilgili kurum önce uygulama alanındaki taşınmazların sınırını, yüzölçümünü ve cinsini gösteren harita veya krokiyi yapar ya da yaptırır ve malikler ile adreslerini tespit eder. Taşınmazın değeri, ilgili kurum bünyesinden en az üç kişiden teşkil olunacak kıymet takdir komisyonları marifetiyle veya hizmet satın alınmak suretiyle tespit edilir. Maddenin 6/1/2023 tarihli değişiklikle yenilenen üçüncü fıkrası, değerin taşınmaz değerleme konusunda uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan bilgi alınarak ve mahallin emlak alım satım bürolarından alınacak bilgilerden de faydalanılarak 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.11’deki esaslara göre veya Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun olarak tespit edileceğini söyler. İki alternatif yöntemin bulunması, raporun hangisine göre hazırlandığını sormayı anlamlı kılar.

Borçlanmanın mekaniği ise Yönetmelik m.13’tedir. Uygulama alanındaki taşınmazın 12. maddeye göre tespit edilen bedeli, malike verilecek konut veya işyerinin yapım maliyet bedelinden/rayiç değerinden düşülür. Hesap sonunda malik ilgili kurumdan alacaklı çıkarsa bu meblağ; anlaşmaya istinaden nakden, kurumun kamu hizmetine tahsis edilmemiş taşınmazlarından verilerek ya da imar hakkının başka bir alana aktarılması suretiyle ödenebilir. Malik borçlu çıkarsa borç taksitle ödenebilir ve taksit esasları proje bazında ilgili kurumca belirlenir. Birden fazla konut veya işyeri alma hakkı varsa birden fazla bağımsız bölüm verilmek üzere sözleşme yapılabilir.

Bu son ihtimalde kura da yönetmelikte anılır: 6/1/2023 tarihli değişiklikle, taşınmaz malikinin ilgili kuruma borçlanması hâlinde ödemelerin, verilecek konut veya işyerinin noter kurası veya ilgili kurum tarafından belirlenecek yöntem ile tespiti sonrasında, ilgili kurumca belirlenecek takvime göre taksitle ödenebileceği düzenlenmiştir. Kura, idare eliyle yürütülen uygulamalarda bu şekilde mevzuatta karşılık bulur; malikler ile müteahhit arasındaki özel hukuk ilişkisinde ise kuranın usulünü belirleyen bir hüküm yoktur, esaslar sözleşmeyle kurulur.

Değer tespiti ve borçlanma: hangi hüküm neyi söyler

Dikkat: Bu Hükümler m.6 Değil, m.6/A Hükümleridir

Hak sahipliği çalışması, borçlanma ve teslim alınmama yaptırımı çoğu yazıda “6306 m.6” diye anılır; oysa bu üç kural Kanun’un 6/A maddesinin yedinci fıkrasında yer alır ve bu madde, 4/7/2019 tarihli ve 7181 sayılı Kanunla eklenmiş özel bir rejimdir. 6/A maddesinin birinci fıkrasına göre bu rejim; yıkılacak derecede riskli olan yapıların bulunduğu alanlar ile kendiliğinden çöken veya zeminin kayması, heyelan, su baskını, kaya düşmesi, yangın, patlama gibi sebeplerle ağır hasar gören ya da ağır hasar görme riski bulunan yapıların bulunduğu alanlarda, maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaksızın Başkanlıkça resen yürütülen uygulamalar için öngörülmüştür.

Fark yalnızca isimlendirme değildir. 6/A kapsamında riskli yapı tespitine itiraz süresi genel rejimdeki on beş gün değil iki gündür ve itirazlar teknik heyetçe üç gün içinde karara bağlanır; tespit listesi yapının kapısına asılır ve muhtarlıkta iki gün ilan edilir. Uygulama alanındaki bütün taşınmazlar Başkanlığın talebine istinaden Hazine adına tescil olunur; yapı ruhsatı Hazine adına düzenlenir ve hak sahiplerine bağımsız bölümlerin devri yapılıncaya kadar kat irtifakı ile kat mülkiyeti Hazine adına kurulur. Daha önce imzalanmış inşaat yapımına ilişkin sözleşmeler ise tarafların muvafakati aranmaksızın, uygulamanın Başkanlıkça yürütülmesinin uygun görüldüğü tarih itibarıyla feshedilmiş sayılır.

Pratik sonuç şudur: kendi parselinde müteahhitle anlaşarak yürüyen olağan bir riskli yapı dönüşümünde tahsis, kanuni bir hak sahipliği formülüyle değil, maliklerin salt çoğunlukla aldığı karar ve imzalanan sözleşmeyle belirlenir. Şerefiye tablosunun ve tahsis cetvelinin sözleşmeye yazılması bu yüzden bir tercih değil, tahsisin tek hukuki dayanağıdır. Buna karşılık 6/A kapsamındaki bir uygulamada ölçüt değer eşitliğidir ve süreler kanunla kısaltılmıştır.

Olağan uygulama (m.6) ile resen uygulama (m.6/A) karşılaştırması

Hak Sahipliği Çalışması

Uygulamanın idare eliyle yürütüldüğü hâllerde tahsis, hak sahipliği çalışması ile belirlenir.

6306 m.6/A/7 uyarınca hak sahipliği çalışmaları; hak sahibinin mevcut taşınmazının değeri ile yeni yapıda hak sahibine verilecek konut veya işyerinin değeri gözetilerek veya Başkanlıkça karar alınması hâlinde kat karşılığı, hasılat paylaşımı ve benzeri usullerle yürütülür. Hüküm, Başkanlıkça resen yürütülen uygulamalar içindir; olağan riskli yapı dönüşümünde tahsisin dayanağı maliklerin kararı ve imzalanan sözleşmedir.

Yani esas alınan ölçüt değer eşitliğidir: elinizden çıkan taşınmazın değeri ile size verilecek bölümün değeri karşılaştırılır.

Hak sahipliği tespiti; malikleri, arsa payı oranlarını, paydaşları, mirasçıları, sınırlı ayni hak sahiplerini, kiracıları, hak sahiplerine verilecek bağımsız bölümleri, değerleme esaslarını ve borçlanma durumunu birlikte kapsar.

Riskli alan ve rezerv yapı alanı uygulamalarında bu çalışma daha kapsamlıdır; çünkü alanda çok sayıda parsel, yapı, bağımsız bölüm, kiracı, işyeri ve kamu taşınmazı bulunabilir.

Riskli alan ve rezerv alan rejimleri için riskli alan ilanı ve rezerv yapı alanı sayfalarına bakabilirsiniz.

Hak Sahipliği Çalışmasında Değerlendirilenler

Borçlanma: Fark Nasıl Kapanır?

Değer eşitliği her zaman kendiliğinden sağlanmaz. Yeni yapıda verilecek bölümün değeri, mevcut taşınmazın değerinden yüksekse aradaki fark borçlanma ile kapatılır.

7/11/2023 tarihli ve 7471 sayılı Kanun’un 11. maddesiyle değiştirilen 6306 m.6/A/7 hükmüne göre; hak sahibinin borçlanmasının gerekmesi durumunda, borçlanma bedeli üzerinden hak sahibi ile sözleşme yapılır ve borçlanma bedelinin tamamı ödenmeden tapuda ferağı verilmez. Uygulama Yönetmeliği m.13/2-e ise bu sözleşmede hak sahibinin arsa payı ile verilecek konutun SPK’ca yetkilendirilen değerleme kuruluşlarına tespit ettirilen değerinin ve borçlanma bedelinin yer almasını, sözleşmenin hak sahibince imzalanmasını şart koşar.

İki sonuç doğar:

• Borçlanma, ayrı bir sözleşmeye bağlanır; sözlü mutabakat yeterli değildir.
• Borç tamamen ödenmeden tapu devri yapılmaz; yani daireye girseniz dahi tapunuz oluşmaz.

Bu nedenle borçlanma bedelinin nasıl hesaplandığı, taksit planı ve faiz şartları sözleşme imzalanmadan önce ayrıntılı incelenmelidir.

Kredi ve faiz desteği imkânları için kredi ve faiz desteği sayfasına bakabilirsiniz.

Teslim Alınmamanın Ağır Sonucu

Bu hüküm, çoğu hak sahibinin varlığından haberdar olmadığı bir yaptırım içerir.

6306 m.6/A/7 uyarınca, hak sahibine düşecek bağımsız bölümün veya bölümlerin Başkanlıkça belirlenen süreler içerisinde teslim alınmaması durumunda:

• Hak sahibinin bu bağımsız bölümler üzerindeki hakkı sona erer,
• Dönüşümden önceki taşınmazının değeri güncellenerek hak sahibi adına açılacak vadeli bir hesaba yatırılır,
• Dönüşümden önceki taşınmazın tapu kaydında yer alan ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi haklar ve şerhler, hak sahibi adına yatırılan bedel üzerinde devam ettirilir.

Yani daireyi süresinde teslim almazsanız daire hakkınız sona erer ve yerine para geçer.

Bu nedenle teslim çağrılarının ve Başkanlıkça belirlenen sürelerin titizlikle takip edilmesi gerekir. Tebligat adresinin güncel tutulması ve elektronik bildirimlerin izlenmesi kritik önemdedir.

Süreç takibi ve bildirimlerin izlenmesi için süreç takibi ve bildirimler sayfasına bakınız.

Kura Uygulaması

Bağımsız bölümlerin dağıtımında sıkça kura yöntemi kullanılır. Kuranın yeri ikiye ayrılır: idare eliyle yürütülen uygulamalarda Uygulama Yönetmeliği m.13, verilecek konut veya işyerinin noter kurası veya ilgili kurumca belirlenecek yöntemle tespitinden söz eder. Malikler ile müteahhit arasındaki özel hukuk ilişkisinde ise kuranın usulünü düzenleyen bir hüküm yoktur; esaslar tamamen sözleşmeye bırakılmıştır.

Kura yönteminin sağlıklı işlemesi için şu noktalar önceden yazıya bağlanmalıdır:

• Kuraya girecek bağımsız bölümlerin gruplandırılması ve grupların eşdeğer olduğunun kabulü,
• Hangi malikin hangi grupta yer alacağı ve bunun arsa payı veya şerefiye ile ilişkisi,
• Kuranın noter huzurunda yapılıp yapılmayacağı,
• Kuraya katılmayan malikin durumu,
• Kura sonucuna itiraz usulü.

Bu noktalar belirlenmeden yapılan kuralar, sonradan iptal talepleriyle karşılaşabilir. Kura bir uzlaşma aracıdır; tek başına hak doğurmaz veya hak kaybını meşrulaştırmaz.

Kat İrtifakı ve Tapunun Oluşumu

Tahsis kararlaştırıldıktan sonra bunun tapuya yansıtılması gerekir. Burada iki yol vardır.

Kat irtifakı. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda düzenlenen kat irtifakı sayesinde hak sahipleri; binanın tamamlanmasından önce hangi bağımsız bölümün kime ait olacağını, ortak alanların kullanım esaslarını ve gider paylaşımını tapu sicilinde tescil ettirerek hukuki güvence altına alır.

Doğrudan kat mülkiyeti. Kat irtifakı, kat mülkiyetine geçiş için zorunlu bir ön aşama değildir; isteğe bağlı bir hukuki imkândır. Hak sahipleri, bağımsız bölümler tamamlandıktan ve yapı kullanma izni alındıktan sonra doğrudan kat mülkiyeti kurulmasını da talep edebilir.

Malik bakımından kat irtifakı kurulması güçlü bir güvencedir: hangi dairenin size ait olduğu inşaat bitmeden tapuya yazılır. Bu nedenle sözleşmede kat irtifakının ne zaman kurulacağı açıkça kararlaştırılmalıdır.

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş için kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş sayfasına bakabilirsiniz.

Kat İrtifakı Neden Süreye Bağlanmalı: m.6/10, m.6/13 ve m.6/14

Kat irtifakının sözleşmeye tarihli olarak yazılmasının en güçlü gerekçesi 6306 m.6/10’dadır. Bu fıkraya göre, dönüşüm uygulamalarındaki taşınmazlar gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden yapım işini üstlenen müteahhide devredilmişse, malikler adına kat irtifakı kuruluncaya kadar, o yapım işine ait malzeme ve işçilik alacakları hariç olmak üzere, müteahhidin üçüncü kişilere olan borçlarından dolayı bu taşınmazlar hakkında haciz ve tedbir uygulanamaz. Ancak koruma süresizdir sanılmamalıdır: yapım işine başlanmasından itibaren altı ay içerisinde kat irtifakı kurulmazsa bu taşınmazlar hakkında haciz ve tedbirler uygulanır. Altı ay, malikin arsasının müteahhidin borçları için hacze açılmasına kadar geçen süredir.

İkinci koruma müteahhidin satış yetkisindedir. 6306 m.6/13 uyarınca yapım işini üstlenen müteahhidin payına düşen bağımsız birimlerin satışı, inşaatın ilerleme seviyesine göre ve İdarenin iznine istinaden yapılabilir; İdare yerinde tespit yaparak veya yapı denetimi sisteminden kontrol ederek tamamlanma oranını belirler ve bu oranın yüzde on altındaki oranda müteahhit payının satılabileceğini tapu müdürlüğüne bildirir. Tamamlanma oranında veya üstünde satış için bütün maliklerin muvafakati gerekir. Bu hüküm, inşaat yükselmeden müteahhidin daireleri satıp sahadan çekilmesini engellemeye yöneliktir.

Üçüncüsü fesih yoludur. 6306 m.6/14’e göre oy birliğiyle anlaşma veya salt çoğunlukla karar alınmasından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yapım işine başlanmamış ya da iş durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyorsa, sözleşmelerin feshi için hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile karar alınabilir. Başkanlık durumu tespit ederse müteahhide otuz gün süre vererek ihtarda bulunur; bu süre sonunda işe başlanmaz veya devam edilmezse sözleşmeler ayrıca ihtara gerek kalmaksızın resen feshedilmiş sayılır ve sicile şerh edilmiş sözleşmeler terkin edilir. Fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemeleri geri istenemez.

Kat irtifakı ve müteahhit riskine karşı kanuni süreler

Sözleşmede Yazılması Gerekenler

• Size tahsis edilecek bağımsız bölümün blok, kat, numara ve cephesi.
• Brüt ve net alanı ile eklentileri.
• Şerefiye tablosu ve dağıtım esasları.
• Kura yapılacaksa gruplandırma ve usul.
• Borçlanma gerekirse bedel, taksit ve faiz şartları.
• Kat irtifakının kurulma zamanı.
• Teslim tarihi ve gecikme hâlinde ödenecek tutar.
• Otopark, depo ve ortak alan kullanım hakları.

Kat karşılığı sözleşmesinin kurgusu için kat karşılığı inşaat sözleşmesi rehberi, yüklenici incelemesi için müteahhit seçimi ve due diligence sayfalarına bakınız.

Adım Adım Kontrol Listesi

• Tapudan arsa payınızı öğrenin ve dairenizin değeriyle orantılı olup olmadığını değerlendirin.
• Orantısızlık varsa yıkımdan önce harekete geçin; sonra düzeltilemez.
• Şerefiye tablosunun hazırlanmasını ve imzalanmasını isteyin.
• Değerleme raporunun kim tarafından ve hangi yönteme göre hazırlandığını sorun.
• Size tahsis edilen bölümü sözleşmede tekil olarak belirletin.
• Borçlanma gerekiyorsa sözleşme şartlarını inceleyin; borç bitmeden ferağ verilmez.
• Kat irtifakının ne zaman kurulacağını yazdırın.
• Teslim çağrılarını ve süreleri takip edin; süresinde teslim alınmayan bölümde hak sona erer.

Sık Yapılan Hatalar

• Yıkımdan sonra arsa payının düzeltilebileceğini sanmak.
• Arsa payını hiç kontrol etmeden sözleşme imzalamak.
• Şerefiye farklarını göz ardı edip yalnızca metrekare üzerinden paylaşım yapmak.
• Tahsis edilen daireyi sözleşmede tekil olarak belirletmemek.
• Borçlanma sözleşmesini okumadan imzalamak.
• Kat irtifakının kurulma zamanını kararlaştırmamak.
• Kurayı yazılı esaslara bağlamadan yapmak.
• Teslim süresini kaçırıp daire hakkını bedele dönüştürmek.

Adım Adım Süreç

1. Arsa payınızı öğrenin — Tapu kaydından arsa payınızı alın ve dairenizin değeriyle orantısını değerlendirin.
2. Orantısızlıkta erken hareket edin — Arsa payı düzeltim davası yıkımdan önce açılmalıdır; sonra imkânsız hâle gelir.
3. Şerefiye tablosu isteyin — Kat, cephe ve konum farklarını yansıtan tabloyu hazırlatın ve imzalatın.
4. Değerlemeyi denetleyin — Raporun kim tarafından ve hangi yönteme göre hazırlandığını sorgulayın.
5. Daireyi tekil belirletin — Blok, kat, numara ve cepheyi sözleşmede açıkça yazdırın.
6. Borçlanmayı inceleyin — Bedel, taksit ve faiz şartlarını sözleşme imzalanmadan değerlendirin.
7. Kat irtifakını kararlaştırın — İrtifakın ne zaman kurulacağını sözleşmeye yazdırın.
8. Teslim sürelerini takip edin — Süresinde teslim alınmayan bağımsız bölümde hak sona erer.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Sıkça Sorulan Sorular

Arsa payı düzeltim davası açmadan önce arabulucuya gitmek zorunda mıyım?

Evet. 6325 sayılı Kanun’a 7445 sayılı Kanunla eklenen 18/B maddesi uyarınca Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar 1 Eylül 2023’ten itibaren dava şartı arabuluculuk kapsamındadır; arabuluculuğa başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir. Riskli yapı tespiti kesinleşmiş bir binada bu, kalan zamanın daha da daralması demektir.

Yıkımdan sonra dairemdeki ipotek ve haciz ne olur?

6306 m.6/1 uyarınca sicildeki ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan her türlü şerh hisseler üzerinde devam eder ve tapudaki tevhit, ifraz, taksim, terk, tescil, kat irtifakı ve kat mülkiyeti işlemlerine engel olmaz. 7181 sayılı Kanunla eklenen cümle uyarınca yeni yapıda kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken bu haklar ve şerhler yalnızca yükümlü olan malike düşecek bağımsız bölümler üzerinde devam ettirilir.

Karar yeter sayısı üçte iki mi, salt çoğunluk mu?

7/11/2023 tarihli ve 7471 sayılı Kanun’un 10. maddesiyle 6306 m.6’nın birinci, ikinci ve on dördüncü fıkralarındaki “en az üçte iki” ibareleri “salt” şeklinde değiştirilmiştir. Bugün geçerli ölçüt, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğudur.

Karara katılmayan malike hangi süreler işler?

6306 m.6/1 uyarınca karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif, katılmayan malike noter vasıtasıyla veya ilgili muhtarlıkta on beş gün ilan edilerek bildirilir; muhtarlıkta ilanda son gün bildirim yapılmış sayılır. Bildirimden itibaren on beş gün içinde teklif incelenmez veya kabul edilmezse arsa payı, Başkanlıkça tespit ettirilen rayiç değerden az olmamak üzere açık artırma ile satılır. Satış işlemine karşı tebliğden itibaren otuz gün içinde idari yargıda dava açılabilir.

Kat irtifakı kurulmazsa arsam müteahhidin borcu için haczedilebilir mi?

6306 m.6/10 uyarınca taşınmaz sözleşmeye istinaden müteahhide devredilmişse, malikler adına kat irtifakı kuruluncaya kadar — o yapım işine ait malzeme ve işçilik alacakları hariç — müteahhidin üçüncü kişilere borçlarından dolayı haciz ve tedbir uygulanamaz. Ancak yapım işine başlanmasından itibaren altı ay içinde kat irtifakı kurulmazsa bu koruma kalkar ve haciz ile tedbirler uygulanır.

Müteahhit kendi payındaki daireleri ne zaman satabilir?

6306 m.6/13 uyarınca müteahhidin payına düşen bağımsız birimlerin satışı, inşaatın ilerleme seviyesine göre ve İdarenin iznine bağlıdır. İdare tamamlanma oranını belirler ve bu oranın yüzde on altındaki oranda satış yapılabileceğini tapu müdürlüğüne bildirir; tamamlanma oranında veya üstünde satış için bütün maliklerin muvafakati gerekir.

Müteahhit işi bırakırsa sözleşme nasıl feshedilir?

6306 m.6/14 uyarınca anlaşmadan sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yapım işine başlanmamış veya iş durdurulmuş ve en az altı aydır projeyi bitirecek seviyede ekip ve ekipmanla çalışılmıyorsa, hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile fesih kararı alınabilir. Başkanlık durumu tespit ederse müteahhide otuz gün ihtar verir; süre sonunda işe başlanmazsa sözleşmeler resen feshedilmiş sayılır ve sicile şerh edilmişse terkin edilir.

Yıkımdan sonra ortaklığın giderilmesi davası açabilir miyim?

6306 m.6/16 uyarınca Kanun kapsamındaki yapıların yıktırılmasından sonra arsa hâline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi için 4721 sayılı Kanun hükümlerine göre dava açılabilir. Ancak bu davanın açılmış olması, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınmasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel teşkil etmez.

Yeni binada hangi daireyi alacağım nasıl belirlenir?

Arsa payı, bağımsız bölümlerin değer ve şerefiye farkları ile hak sahipliği çalışması birlikte değerlendirilerek belirlenir.

Yıkımdan sonra hakkım neye dayanır?

Bina yıkıldıktan sonra arsa hâline dönüşen taşınmazda mülkiyet hakkı arsa payına göre belirlenir.

Arsa payım hatalıysa ne olur?

Tahsisi ve karar yeter sayısı hesabını etkiler; hatalı arsa payı doğrudan hak kaybı doğurabilir.

Yıkımdan sonra arsa payı düzeltilebilir mi?

Hayır. Yapı yıkıldıktan sonra arsa payı düzeltim davası açılamayacağından hak kaybı kaçınılmaz hâle gelir.

Şerefiye nedir?

Bağımsız bölümler arasındaki kat, cephe, manzara ve konum kaynaklı değer farkıdır; değer tespitinde hesaba katılır.

Değer tespiti nasıl yapılır?

Değerleme konusunda uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan bilgi alınarak ve mahallin emlak bürolarından yararlanılarak Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesindeki esaslara göre yapılır.

Hak sahipliği çalışması neye göre yürütülür?

Hak sahibinin mevcut taşınmazının değeri ile yeni yapıda verilecek konut veya işyerinin değeri gözetilerek ya da kat karşılığı, hasılat paylaşımı ve benzeri usullerle yürütülür.

Borçlanmam gerekirse ne olur?

Borçlanma bedeli üzerinden hak sahibi ile sözleşme yapılır ve borçlanma bedelinin tamamı ödenmeden tapuda ferağ verilmez.

Daireyi süresinde teslim almazsam ne olur?

Bağımsız bölüm üzerindeki hak sona erer; dönüşümden önceki taşınmazın değeri güncellenerek hak sahibi adına vadeli hesaba yatırılır ve şerhler bu bedel üzerinde devam ettirilir.

Kura zorunlu mu?

Kura mevzuatta ayrıntılı düzenlenmiş bir yöntem değildir; tarafların anlaşmasına dayanır ve esasları önceden yazıya bağlanmalıdır.

Kat irtifakı zorunlu mu?

Kat irtifakı kat mülkiyetine geçiş için zorunlu bir ön aşama değildir; ancak inşaat bitmeden hakkı tapuya yazdırdığı için güçlü bir güvencedir.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki süreler hak düşürücüdür ve destek tutarları her yıl güncellenir. Somut dosyanız için elinize ulaşan tebligat ve yürürlükteki mevzuat esas alınmalıdır. Nihai hukuki değerlendirme avukata aittir.