Arsa Kamulaştırmasında Emsal Karşılaştırma Yöntemi

Arsa niteliğindeki taşınmazların kamulaştırma bedeli, kural olarak emsal karşılaştırma yöntemiyle belirlenir.

Emsal Nedir?

Kamulaştırılan taşınmaza benzer nitelikteki taşınmazların gerçek satış değerleridir.

Karşılaştırma Ölçütleri

Konum, yüzölçümü, imar durumu ve cephe gibi unsurlar emsal seçiminde dikkate alınır.

Gerçek Satışlar

Değerlemede, muvazaalı olmayan gerçek satışların esas alınması gerekir.

İtiraz İmkânı

Seçilen emsalin uygun olmadığı düşünülüyorsa, rapora itiraz edilebilir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; her dosyanın kendine özgü koşulları bulunduğundan, ayrıntılı değerlendirme için güncel mevzuat ve uzman hukuki görüş esas alınmalıdır.

Arsa mı Arazi mi? Bedeli Belirleyen İlk Soru

Kamulaştırmada değerleme yöntemi, taşınmazın niteliğine göre kökten değişir: arsa niteliğindeki taşınmazlarda emsal karşılaştırma yöntemi, arazi niteliğindekilerde ise net gelir (gelir kapitalizasyonu) yöntemi uygulanır. Aynı taşınmazın arsa yerine arazi sayılması, bedeli kat kat düşürebilir. Bu nedenle nitelik tespiti, kamulaştırma dosyasının kaderini belirleyen ilk savaş alanıdır — ayrıntı: Arsa mı Arazi mi?

Geçerli Emsal Nasıl Seçilir?

Emsal, keyfî seçilemez. Geçerli bir emsalin taşıması gereken nitelikler: ① Yakınlık — aynı bölgede, benzer konumda; ② Zamansal uyum — değerlendirme tarihine yakın tarihli satış; ③ Nitelik benzerliği — imar durumu, yüzölçümü, yola cephe ve altyapı bakımından karşılaştırılabilir; ④ Gerçek satış olması — muvazaalı veya hasılat paylaşımına dayalı işlemler emsal alınamaz. Ayrıca emsal ile dava konusu taşınmaz arasındaki farklar için objektif değer artırıcı/azaltıcı unsurlar hesaba katılarak düzeltme yapılmalıdır.

Rapora İtirazın Anatomisi

Bilirkişi raporu geldiğinde denetlenecekler: emsallerin gerçek satış olup olmadığı (tapu ve beyan kayıtları), tarih ve konum uyumu, resen araştırma yapılıp yapılmadığı, uygulanan artırım/azaltım katsayılarının gerekçelendirilip gerekçelendirilmediği ve hesap denetimi. İtiraz dilekçesinde kendi emsallerinizi belge ekleyerek sunmanız, ek rapor veya yeni bilirkişi heyeti talebinin en güçlü dayanağıdır — süresi içinde yapılmayan itiraz, sonraki aşamalarda telafi edilemez.

Yöntemin İki Adımı: Önce Güncelle, Sonra Kıyasla

Emsal karşılaştırma, tek bir hesap değil; Yargıtay’ın açıkça sıraladığı iki aşamalı bir işlemdir.

Yargıtay’ın formülü: arsaların bedelinin değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması zorunludur.

Birinci adım — güncelleme: emsal satışların değerlendirme tarihindeki karşılıklarının fiyat artış endekslerinin uygulanması suretiyle tespiti gerekir.

İkinci adım — kıyaslama: bundan sonra emsal ile dava konusu taşınmazın eksik ve üstün yönlerinin neler olduğu ve oranları açıklanmak suretiyle değer biçilir.

Uygulamada güncelleme aracı: eski tarihli satışlar, TÜİK’in açıkladığı ÜFE oranları yardımıyla güncellenerek raporlarda kullanılmaktadır.

Bu iki adım atlanırsa rapor sakattır: güncelleme yapılmadan yapılan kıyas, farklı tarihlerdeki fiyatları aynı düzlemde değerlendirmiş olur.

Soyut Değerleme Bozma Sebebidir

Bilirkişi raporlarında en sık karşılaşılan sakatlık, somut emsal yerine genel ifadelere dayanılmasıdır.

Yargıtay’ın bozduğu durum: dosyada emsal satış bulunmadığı ve resen de emsal olabilecek resmî kayıt bulunamadığından bahisle, genel deyimlerle çevrede yapılan satışların metrekare değerleri esas alınarak soyut ifadelerle değer biçilmesi.

Bunun anlamı şudur: “bölgede metrekaresi şu kadardan satılmaktadır” biçimindeki bir tespit, somut emsal kaydına dayanmadıkça yeterli değildir.

Emsal bulunamıyorsa ne olur? Mahkemenin resen araştırma yükümlülüğü vardır; tapu müdürlüğü kayıtları ve resmî satış verileri celbedilerek somut emsal aranır.

Malik için itiraz noktası: rapordaki emsalin ada-parsel bilgisi, satış tarihi ve bedeli gösterilmemişse, bu husus doğrudan ileri sürülmelidir.

Ve gerekçe zorunluluğu vardır: her unsurun gerekçeleri ve değere katkı oranları ayrı ayrı belirlenip dayanakları gösterilmek suretiyle değerlendirme yapılmalıdır.

Hangi Satışlar Emsal Alınamaz?

Kanun “özel amacı olmayan” emsal satışları arar; bu kaydın uygulamadaki karşılığı nettir.

Gerekçe: özel amaçlı satışlarda taşınmazın tapuda görülen satış bedelinin gerçek karşılık olduğunu söylemek zordur; çünkü bu satışlar normal şartlarda ve serbest iradeye dayalı olarak yapılmış satışlar değildir.

Emsal alınamayacak satışlara örnekler:

1. Yakın akrabalar arası satışlar. Birinci derece ya da çok yakın akrabalar arasındaki devirler.

2. Şirketler arası özel amaçlı satışlar. Ticari amaç veya rekabet sebebiyle yapılan alımlar.

3. Bankaların yaptığı alımlar. Bu alımlar piyasa koşullarını yansıtmayabilir.

4. Kamulaştırma Kanunu’nun 8. maddesine göre yapılan satışlar. Uzlaşma usulüyle idareye yapılan satışlar emsal olarak kullanılamaz.

Dördüncü kalem özellikle önemlidir: idarenin başka bir dosyada uzlaşmayla ödediği bedel, sizin dosyanızda emsal olarak öne sürülemez.

Emsalin Birebir Benzer Olması Gerekmez

Malikler çoğu zaman “bu emsal benim taşınmazıma benzemiyor” diyerek itiraz eder; oysa kural bunun tersidir.

Yargıtay’ın tespiti: emsalin kamulaştırılan taşınmazla aynı konumda olması, taşınmaza yakın yerlerde bulunması, aynı nitelikte ve özellikleri taşıması, benzer yüzölçümünde olması veya kamulaştırmaya yakın günlerde satılması zorunlu değildir.

Çünkü yöntem farkları düzeltmeye dayanır: ayrı özellik ve nitelikleri taşıyan, başka yerlerde bulunan emsal kayıtlar incelenerek aradaki farklılık ve değişiklikler tespit edilerek de kıymet takdiri mümkündür.

Bu nedenle doğru itiraz şudur: “emsal farklı” demek yerine, farkın oranlanmadığını veya yanlış oranlandığını göstermek gerekir.

Karşılaştırılacak tipik unsurlar: imar durumu, yol cephesi, altyapı, konum, yüzölçümü ve kullanım imkânı.

Taşınmazın arsa mı arazi mi sayıldığı için kamulaştırmada arsa mı arazi mi? taşınmazın niteliği ve değerleme sayfamıza bakabilirsiniz.

İmar Parseli Değilse: Yüzde Otuz Beş İndirimi

Emsal ile taşınmazın imar durumu farklıysa, kanunun öngördüğü bir düzeltme uygulanır.

Yargıtay’ın aradığı inceleme: dava konusu taşınmazın imar parseli olup olmadığının araştırılması gerekir.

Düzeltme kuralı: taşınmaz imar parseli değilse ve değerlendirmede esas alınan emsal imar parseli ise, emsal karşılaştırması sonucu bulunan değerden %35 imar düzenleme ortaklık payı düşülmesi gerekir.

Bu indirimin gözetilmemesi bozma sebebidir.

Malik açısından ters yönü de vardır: taşınmaz imar parseli iken emsal kadastro parseli ise, bu kez lehe bir düzeltme gündeme gelir.

Bu nedenle rapordaki ilk kontrol: emsalin ve taşınmazın imar durumu ayrı ayrı gösterilmiş mi, aradaki fark oranlanmış mı?

Kıymet Takdir Komisyonu ile Rapor Arasında Uçurum Varsa

İdarenin kendi komisyonunun takdiri ile bilirkişi raporu arasındaki fark, ayrı bir denetim ölçütüdür.

Kural: bilirkişi ile kıymet takdir komisyonu raporları arasında, biçilen değer açısından önemli oransızlık olduğu takdirde yeni bir bilirkişi incelemesi yaptırılması gerekir.

Pratik sonucu şudur: idarenin uzlaşma aşamasında teklif ettiği bedel ile bilirkişi raporundaki bedel arasında ciddi fark varsa, bu husus itiraz dilekçesinde ayrıca gösterilmelidir.

İki yönlü çalışır: rapor komisyondan çok düşükse malik, çok yüksekse idare bu ölçüte dayanabilir.

“Önemli oransızlık” takdiridir: farkın oranı ve gerekçesi somut olarak ortaya konmalıdır.

Değerlendirme ölçütlerinin tamamı için kamulaştırma bedelinin belirlenmesinde değerlendirme kriterleri; arazi niteliğindeki taşınmazlarda uygulanan yöntem için arazi (tarım) kamulaştırmasında net gelir yöntemi sayfalarımıza bakabilirsiniz.

İtirazın Usulü: HMK m.281, m.279 ve m.293

Emsal tartışmasının kaderi, raporun geldiği andan sonraki iki haftada belirlenir. Bu aşamanın kuralları Kamulaştırma Kanunu’nda değil, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda yazılıdır.

İtiraz süresi iki haftadır: HMK m.281. Taraflar, bilirkişi raporunun kendilerine tebliği tarihinden itibaren iki hafta içinde; raporda eksik gördükleri hususların bilirkişiye tamamlattırılmasını, belirsizlik gösteren hususlar hakkında bilirkişinin açıklama yapmasının sağlanmasını veya yeni bilirkişi atanmasını mahkemeden talep edebilir. Mahkeme, eksiklik ya da belirsizliğin giderilmesi için ek rapor alabilir; gerçeğin ortaya çıkması için gerekli görürse yeni görevlendireceği bilirkişi aracılığıyla tekrar inceleme de yaptırabilir. Süre tebliğden işlediği için tebligat tarihi ve tebliğ evrakı dosyada işaretlenmelidir.

Üç ayrı talep, üç ayrı sonuç. Dilekçede hangi talebin ileri sürüldüğü açıkça yazılmalıdır: ek rapor aynı heyetten istenir ve eksikliğin giderilmesiyle sınırlıdır; açıklama belirsiz ifadelerin netleştirilmesini sağlar; yeni heyet ise raporun yöntem olarak hatalı olduğu iddiasına dayanır. Emsal seçimi tümüyle yanlışsa ve katsayılar gerekçesizse, ek rapor değil yeni heyet talebi doğru yoldur; aksi hâlde aynı hatalı yöntem tekrarlanır.

Raporun zorunlu unsurları: HMK m.279. Bilirkişi raporunda; tarafların ad ve soyadları, bilirkişinin görevlendirildiği hususlar, gözlem ve inceleme konusu maddi vakıalar, gerekçe ve varılan sonuçlar, bilirkişiler arasında görüş ayrılığı varsa bunun sebebi, düzenlenme tarihi ve imzalar yer alır. Maddenin son fıkrası itirazın en güçlü dayanağıdır: bilirkişi, raporunda ve sözlü açıklamaları sırasında çözümü uzmanlığı, özel veya teknik bilgiyi gerektiren hususlar dışında açıklama yapamaz; hâkim tarafından yapılması gereken hukuki nitelendirme ve değerlendirmelerde bulunamaz. Gerekçesiz katsayı uygulayan ya da “bölgede metrekare şu kadardır” diyerek geçen rapor, bu hükümdeki gerekçe unsurunu taşımaz.

Bilirkişiye başvurunun sınırı: HMK m.266. Mahkeme, çözümü hukuk dışında özel veya teknik bilgiyi gerektiren hâllerde bilirkişinin oy ve görüşünün alınmasına karar verir; hâkimlik mesleğinin gerektirdiği genel ve hukuki bilgiyle çözümlenmesi mümkün olan konularda bilirkişiye başvurulamaz. Emsalin fiziki ve konumsal karşılaştırması teknik; emsalin hukuken geçerli sayılıp sayılmayacağı ise hukuki değerlendirmedir. Bu ayrım, raporun hangi bölümüne itiraz edileceğini de belirler.

Kendi uzmanınız: HMK m.293. Taraflar, dava konusu olayla ilgili olarak uzmanından bilimsel mütalaa alabilir ve sadece bu nedenle ayrıca süre istenemez. Hâkim, talep üzerine veya resen, rapor alınan uzman kişinin duruşmada dinlenilmesine karar verebilir. Değerleme uzmanından alınacak bir mütalaa, itirazı “beğenmedim” düzeyinden çıkarıp yöntem tartışmasına taşır ve yeni heyet talebinin kabul ihtimalini belirgin biçimde artırır.

Keşif ve emsal görülmesi: HMK m.288. Hâkim, uyuşmazlık konusu hakkında bizzat duyu organları yardımıyla bulunduğu yerde veya mahkemede inceleme yaparak bilgi sahibi olmak amacıyla keşif yapılmasına karar verebilir. Bedel dosyalarında keşfin yalnızca kamulaştırılan taşınmazda değil, emsal taşınmazlarda da yapılması istenmelidir; aksi hâlde emsalin konumu, cephesi ve yola mesafesi yalnızca kâğıt üzerinde değerlendirilmiş olur.

Kanuni çerçeve: 2942 s.K. m.11 ve m.15. Yazıda anlatılan ölçütlerin kaynağı 2942 s.K. m.11‘dir: bilirkişi kurulu, taşınmazın cinsi, yüzölçümü, kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurları ile her unsurun ayrı ayrı değerini, arsalarda kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini ve bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri esas tutarak gerekçeli bir rapor düzenler. 2942 s.K. m.15 ise kurulun oluşumunu belirler: bilirkişi kurulu en az üç kişiden oluşur ve içinde taşınmaz geliştirme konusunda yüksek lisans veya doktora yapmış uzmanlar ya da sermaye piyasası mevzuatına göre yetkilendirilen gayrimenkul değerleme uzmanı bulunması aranır. Kurulun bu niteliği taşımaması, başlı başına itiraz sebebidir.

Rapora itirazda usul haritası

Malikin Emsal Hazırlığı

Emsal yönteminde sonucu değiştiren şey, dosyaya sunulan somut kayıtlardır.

1. Tapu satış kayıtlarını toplayın. Çevredeki benzer taşınmazların ada-parsel, tarih ve bedel bilgilerini içeren resmî kayıtlar en güçlü dayanaktır.

2. Satışın niteliğini kontrol edin. Sunacağınız emsalin akrabalar arası, şirketler arası veya uzlaşma satışı olmadığından emin olun.

3. İmar durumunu belgeleyin. Hem taşınmazınızın hem emsalin imar durum belgesi dosyaya sunulmalıdır.

4. Üstün yönleri listeleyin. Yol cephesi, köşe parsel olma, altyapı ve konum avantajları tek tek gösterilmelidir.

5. Güncelleme talebini yazın. Emsal eski tarihliyse, endeks uygulanarak değerlendirme tarihine getirilmesini açıkça talep edin.

6. Oranlamayı denetleyin. Raporda eksik ve üstün yönlerin oranları gösterilmemişse, bu kanuni bir eksikliktir.

Rapora itirazın sonuç vermemesi hâlinde kanun yolu için kamulaştırma bedeline istinaf ve temyiz: süreler ve süreç; sürecin bütünü için kamulaştırma hukuku rehberi: süreç, bedel tespiti ve malikin hakları sayfalarımıza bakabilirsiniz.

Emsalin Kanundaki Karşılığı

Emsal karşılaştırmasının dayanağı, bedel tespiti esaslarını düzenleyen maddenin (g) bendidir ve bu bendin lafzı dar tutulmuştur.

Hükme göre bilirkişi kurulu, arsalarda; kamulaştırma gününden önceki, özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini esas tutar.

Bu cümlede itiraz üretebilecek üç ölçüt vardır:

1. “Kamulaştırma gününden önceki”. Kamulaştırma tarihinden sonraki satışlar emsal alınamaz. Rapordaki emsallerin tarihleri bu yönden kontrol edilmelidir.

2. “Özel amacı olmayan”. Bu ölçüt, gerçek piyasa değerini yansıtmayan satışları dışlar. Akrabalar arası devirler, borç kapatma amaçlı satışlar, hisse devirleri veya idarenin kendi alımları bu kapsamda tartışılabilir.

3. “Emsal” niteliği. Karşılaştırılan taşınmazın; konum, imar durumu, yüzölçümü, cephe ve altyapı bakımından benzer olması gerekir. Farklılıklar varsa bunların hangi oranda düzeltmeye tabi tutulduğu gösterilmelidir.

Ayrıca maddenin (ı) bendi, bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçülerin ancak her bir ölçünün etkisi açıklanmak kaydıyla kullanılabileceğini öngörmüştür. Emsale uygulanan artırım ve indirim katsayıları da bu şarta tabidir.

Bu nedenle rapora itirazda sorulacak sorular şunlardır: emsalin tarihi kamulaştırmadan önce mi, satışın özel bir amacı var mı, uygulanan düzeltme katsayısının gerekçesi nedir?

Emsal Denetim Tablosu

Tablodaki son satır, itirazların en sık kabul gördüğü noktadır: kanun objektif ölçülerin ancak etkisi açıklanmak kaydıyla kullanılabileceğini öngörmüştür.

Sıkça Sorulan Sorular

Bilirkişi raporuna itiraz süresi tam olarak nedir?

HMK m.281 uyarınca taraflar, raporun kendilerine tebliği tarihinden itibaren iki hafta içinde eksik hususların tamamlattırılmasını, belirsiz hususlarda açıklama yapılmasını veya yeni bilirkişi atanmasını talep edebilir. Süre tebliğden işlediğinden tebligat tarihi dosyada işaretlenmelidir.

Ek rapor mu, yeni heyet mi istemeliyim?

HMK m.281 üç ayrı talebe imkân verir. Ek rapor aynı heyetten istenir ve eksikliğin giderilmesiyle sınırlıdır; açıklama belirsizlikleri netleştirir; yeni heyet ise raporun yöntem olarak hatalı olduğu iddiasına dayanır. Emsal seçimi tümüyle yanlışsa yeni heyet talebi doğru yoldur.

Gerekçesiz katsayı uygulayan rapora nasıl itiraz edilir?

HMK m.279 uyarınca bilirkişi raporunda gözlem ve inceleme konusu maddi vakıalar ile gerekçe ve varılan sonuçlar yer almak zorundadır; ayrıca bilirkişi hâkim tarafından yapılması gereken hukuki nitelendirme ve değerlendirmelerde bulunamaz. Gerekçesiz katsayı uygulayan rapor bu unsuru taşımaz.

Kendi değerleme uzmanımdan rapor alabilir miyim?

HMK m.293 uyarınca taraflar dava konusu olayla ilgili olarak uzmanından bilimsel mütalaa alabilir ve sadece bu nedenle ayrıca süre istenemez; hâkim talep üzerine veya resen uzman kişinin duruşmada dinlenilmesine karar verebilir.

Keşif sadece kendi taşınmazımda mı yapılır?

HMK m.288 uyarınca hâkim, uyuşmazlık konusu hakkında bizzat inceleme yaparak bilgi sahibi olmak amacıyla keşif yapılmasına karar verebilir. Bedel dosyalarında keşfin emsal taşınmazlarda da yapılması istenmelidir; aksi hâlde emsalin konumu ve cephesi yalnızca kâğıt üzerinde değerlendirilir.

Emsal karşılaştırma yöntemi hangi taşınmazlarda uygulanır?

Arsa niteliğindeki taşınmazlarda uygulanır; arazi niteliğindekilerde ise net gelir esaslı değerleme yapılır. Nitelik tespiti bedeli doğrudan belirlediğinden dosyanın en kritik başlığıdır.

Hangi satışlar emsal kabul edilmez?

Muvazaalı olduğu anlaşılan işlemler, değerlendirme tarihinden çok uzak tarihli satışlar, nitelik ve konum bakımından karşılaştırılamayacak taşınmazlara ilişkin satışlar emsal olarak kullanılamaz.

Kendi bulduğum emsalleri mahkemeye sunabilir miyim?

Evet — tapu kayıtları ve satış belgeleriyle desteklenen emsalleri dosyaya sunabilir, bilirkişi raporuna itirazınızın dayanağı yapabilirsiniz. Bu, bedel artırımının en etkili yoludur.

Bilirkişi raporuna itiraz süresi ne kadar?

Rapor tebliğinden itibaren mahkemece verilen kesin süre içinde itiraz edilmelidir; süresinde yapılmayan itiraz sonraki aşamalarda dinlenmeyebilir. Süre, tebligat tarihinden itibaren titizlikle takip edilmelidir.

Taşınmazın imar durumu bedeli nasıl etkiler?

İmar planındaki kullanım kararı, yapılaşma hakkı ve kısıtlılık durumu değeri doğrudan belirler; emsal seçiminde de imar durumu benzerliği aranır. İmar kısıtlılığı bulunan taşınmazlarda hukuki el atma değerlendirmesi ayrıca yapılmalıdır.

Emsal karşılaştırma nasıl yapılır?

İki adımlıdır: önce emsal satışların değerlendirme tarihindeki karşılıkları fiyat artış endeksleri uygulanarak tespit edilir; sonra emsal ile taşınmazın eksik ve üstün yönleri ve bunların oranları açıklanarak değer biçilir.

Eski tarihli satış emsal olabilir mi?

Olabilir. Uygulamada eski tarihli satışlar TÜİK’in açıkladığı ÜFE oranları yardımıyla güncellenerek emsal olarak kullanılmaktadır. Önemli olan güncellemenin yapılmasıdır.

Hangi satışlar emsal alınamaz?

Özel amaçlı satışlar. Örnek olarak birinci derece veya çok yakın akrabalar arası satışlar, şirketler arası ticari amaç ya da rekabet sebebiyle yapılan satışlar, bankaların yaptığı alımlar ve Kamulaştırma Kanunu’nun 8. maddesine göre yapılan satışlar gösterilmektedir.

İdarenin başka dosyada ödediği bedeli emsal gösterebilir miyim?

Uzlaşma usulüyle yapılan satışlar özel amaçlı sayıldığından emsal olarak kullanılamaz.

Emsalin taşınmazıma çok benzemesi gerekir mi?

Hayır. Yargıtay’a göre emsalin aynı konumda, aynı nitelikte, benzer yüzölçümünde veya yakın tarihli olması zorunlu değildir; farklılıklar tespit edilerek de kıymet takdiri mümkündür.

Emsal imar parseli, benim taşınmazım değilse ne olur?

Bu durumda emsal karşılaştırması sonucu bulunan değerden yüzde otuz beş imar düzenleme ortaklık payı düşülmesi gerekir; bunun gözetilmemesi bozma sebebidir.

Rapor “bölgede metrekaresi şu kadar” diyorsa yeterli mi?

Hayır. Yargıtay, somut emsal kaydına dayanmadan genel deyimlerle ve soyut ifadelerle değer biçilmesini bozma sebebi saymıştır. Emsalin ada-parsel, tarih ve bedel bilgisi gösterilmelidir.

İdarenin takdiri ile bilirkişi raporu çok farklıysa ne yapılır?

Bilirkişi ile kıymet takdir komisyonu raporları arasında biçilen değer açısından önemli oransızlık varsa yeni bir bilirkişi incelemesi yaptırılması gerekir.

Arsa kamulaştırmasında bedel neye göre belirlenir?

11. maddenin (g) bendi uyarınca arsalarda, kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değeri esas alınır.

Kamulaştırmadan sonraki satışlar emsal alınabilir mi?

Hayır. (g) bendi kamulaştırma gününden önceki satışları esas alır; ayrıca 11. madde kamulaştırmayı gerektiren teşebbüsün sebep olacağı değer artışlarının dikkate alınmayacağını düzenler.

Hangi satışlar emsal sayılmaz?

Özel amaç taşıyan satışlar emsal değildir. Akrabalar arası devirler, borç kapatma amaçlı acele satışlar veya bütünleştirme amacıyla piyasa üstü bedelle yapılan alımlar bu kapsamda değerlendirilir.

Emsal bedeli hangi tarihe göre güncellenir?

15. maddenin son fıkrası uyarınca değer tespitinde idare tarafından belgelerin mahkemeye verildiği gün esas tutulur.

Bilirkişi kurulunda kim bulunmak zorunda?

15. madde en az üç kişilik kurulu zorunlu kılar ve birinin taşınmaz geliştirme alanında yüksek lisans veya doktora yapmış uzmanlar ya da 6362 sayılı Kanun’a göre yetkilendirilen gayrimenkul değerleme uzmanları arasından seçilmesini arar.