Bu sayfanın kapsamı
Arazilere özgü net gelir yöntemi
Aynı konunun diğer yönleri için:
- Kamulaştırmada Kıymet Takdiri — Kıymet takdirinin genel esasları
- Kamulaştırmada Bilirkişi Raporu ve İtiraz — Bilirkişi kurulu ve rapor denetimi
- Kamulaştırma Bedelinde Değerlendirme Kriterleri — Dikkate alınan ve alınmayan kriterler
- Arsa Kamulaştırmasında Emsal Karşılaştırma Yöntemi — Arsalara özgü emsal yöntemi
- Kamulaştırmada Arsa mı Arazi mi? Nitelik Tespiti — Niteliğin tespiti ve bedele etkisi
- Kamulaştırmada Bina ve Yapı Değerinin Belirlenmesi — Yapı değerinin hesaplanması
- Kamulaştırmada Enkazın Malike Bırakılması ve Bedeli — Enkazın malike bırakılması hâli
Tarla kamulaştırmasında bedel, metrekare fiyatıyla değil, tarlanın ürettiği gelirle hesaplanır. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesinin birinci fıkrasının (f) bendi, arazilerde değerlemenin taşınmazın mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması hâlinde getireceği net gelir üzerinden yapılmasını emreder. Uygulamada buna gelir (kapitalizasyon) yöntemi denir. Bu rehberde formülü, Yargıtay’ın denetim ölçütlerini ve bilirkişi raporuna nasıl itiraz edileceğini anlatıyoruz.
Formül
Arazi Değeri = Net Gelir ÷ Kapitalizasyon Faizi
Net gelir ise şöyle bulunur:
Net Gelir = Brüt Gelir − Üretim Masrafları
(fiilen ekilebilir ürün münavebesi esas alınarak)
Basit örnek: Dekar başına net geliri 4.000 TL olarak hesaplanan 10 dönümlük kuru tarım arazisinde, kapitalizasyon faizi %5 kabul edilirse:
- Dekar değeri: 4.000 ÷ 0,05 = 80.000 TL
- Toplam bedel: 80.000 × 10 = 800.000 TL
Aynı dosyada kapitalizasyon faizi %4 uygulansaydı dekar değeri 100.000 TL, toplam bedel 1.000.000 TL olacaktı. Tek puanlık farkın yarattığı sonuç, bu kalemin neden en çok tartışılan konu olduğunu açıklar.
Birinci Denetim Noktası: Münavebe
Brüt gelir, taşınmazın fiilen ekilebilir ürün münavebesine göre hesaplanır. Münavebe, yörede uygulanan gerçek ekim nöbetidir. Denetlenmesi gereken sorular:
- Raporda esas alınan ürünler, yörede fiilen ekilen ürünler mi?
- Sulu tarım varsayımı yapılmışsa, taşınmazın gerçekten sulama imkânı var mı?
- Verim (dekar başına ürün) ve fiyat verileri resmi kaynaklara mı dayanıyor?
- Nadas uygulanan yörelerde nadas yılı hesaba katılmış mı?
Gerçekte kuru tarım yapılan bir arazinin sulu tarım varsayımıyla değerlendirilmesi bedeli şişirir; tersi ise malik aleyhine sonuç doğurur. Her iki yön de itiraz konusudur.
Bilirkişi raporundaki münavebe gerçeği yansıtmıyor mu?
Rapora itiraz süresi kaçırılırsa hesap kesinleşir.
İkinci Denetim Noktası: Üretim Masrafları (1/3 Kuralı)
Yargıtay uygulamasında yerleşik bir alt sınır vardır: Türkiye ortalamasına göre üretim masrafları, brüt gelirin üçte birinden az olamaz. Bu ölçüt, brüt gelirden çok az masraf düşerek yapay biçimde yüksek net gelir üretilmesini önler.
Örneğin brüt gelirin yaklaşık yedide biri oranında masraf düşülerek hazırlanan bir bilirkişi raporuna dayanılarak fazla bedele hükmedilmesi, Yargıtay tarafından bozma sebebi sayılmaktadır. Bu nedenle idare vekilinin ilk kontrol ettiği kalem masraf oranıdır; malik tarafında ise masrafların gerçekçi ama abartılmamış biçimde gösterilmesi önem taşır.
Üçüncü Denetim Noktası: Kapitalizasyon Faizi
Kanun bir oran belirlemez; oran, taşınmazın niteliği ve koşullarına göre takdir edilir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi uygulamasında dikkate alınan ölçütler:
- Arazinin niteliği: Kuru tarım arazisi mi, sulu tarım arazisi mi, kapama meyve bahçesi mi?
- Konum: Yerleşim yerine, ana yola ve pazara uzaklık.
- Yüzölçümü: Parselin büyüklüğü ve işletilebilirliği.
- Daire uygulamaları: Aynı yöreden gelen ve Daire denetiminden geçmiş dosyalarda uygulanan oranlar.
Kuru tarım arazilerinde yüzde beş oranının uygulanması gerektiği yönündeki kararlar yaygındır; sulu arazi ve kapama bahçelerde ise daha düşük oranlar gündeme gelir. Faiz oranı düştükçe bedel artar; bu nedenle taraflar bu kalemde karşıt yönde argüman geliştirir.
Malik tarafı için: Arazinin sulama imkânı, toprak sınıfı, verim kapasitesi ve pazara yakınlığı gibi üstün yönler somut belgelerle ortaya konursa daha düşük kapitalizasyon faizi savunulabilir. İdare tarafı için: Arazinin kuru tarım niteliği, engebeli yapısı ve erişim güçlüğü daha yüksek oranı destekler.
Arsa mı, Arazi mi? Yöntemi Belirleyen Ayrım
| Arazi — m.11/1-(f) | Arsa — m.11/1-(g) | |
|---|---|---|
| Yöntem | Net gelir (kapitalizasyon) | Emsal satış karşılaştırması |
| Veri kaynağı | Ürün münavebesi, verim, fiyat, masraf | Özel amacı olmayan resmi satış kayıtları |
| Denetim ölçütü | Masraf oranı ve kapitalizasyon faizi | Emsalin endekslenmesi, üstün-eksik yön karşılaştırması |
Yargıtay, arsalarda dosyada emsal bulunmadığından bahisle genel deyimlerle ve soyut ifadelerle çevredeki satış değerlerine dayanılarak değer biçilmesini kabul etmemektedir. Emsal satışların değerlendirme tarihindeki karşılıklarının fiyat artış endeksleriyle bulunması, ardından emsal ile dava konusu taşınmazın eksik ve üstün yönlerinin oranlarıyla açıklanması gerekir.
Değerlemeye Katılmayanlar
2942 m.11 açık bir yasak getirir: taşınmazın değerinin tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kâr dikkate alınmaz.
Pratik anlamı: “Buradan otoyol geçecek, arazim değerlenecekti” veya “imara açılsaydı arsa olurdu” argümanları bedeli artırmaz. Taşınmaz, kamulaştırma tarihindeki mevcut hâliyle ve fiilî kullanım şekline göre değerlendirilir. Buna karşılık taşınmazın hâlihazırda sahip olduğu üstün nitelikler (sulama, yol cephesi, toprak sınıfı) dikkate alınır ve ayrıca değerlendirilir.
Kamulaştırma bedeliniz düşük mü tespit edildi?
Masraf oranı ve kapitalizasyon faizi itirazın omurgasıdır.
Arazide değerleme net gelir yöntemiyle yapılır
Av. Fatma Öztürk — Hukukçular Evi Ankara
Net Gelir Yöntemi Neden Arazilere Özgü?
Kamulaştırma bedelinin tespitinde tek bir yöntem yoktur; taşınmazın niteliği yöntemi belirler. 11. madde bilirkişi kurulunun raporunda cevaplaması gereken unsurları sayarken arsa ile araziyi ayrı bentlere yerleştirmiştir:
| Nitelik | Bent | Esas alınan ölçüt |
|---|---|---|
| Arazi | (f) | Taşınmaz malın veya kaynağın mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması hâlinde getireceği net gelir |
| Arsa | (g) | Kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değeri |
| Yapı | (h) | Resmî birim fiyatları, yapı maliyet hesapları ve yıpranma payı |
Bu ayrımın mantığı şudur: arazi bir üretim aracıdır ve değeri, ürettiği gelirle ölçülür. Arsa ise piyasada alınıp satılan bir metadır; değeri emsal işlemlerle ölçülür. Bu nedenle bir taşınmazın arsa mı arazi mi sayılacağı, bedeli doğrudan belirleyen ilk sorudur ve dosyanın en çok tartışılan noktasıdır.
Kanun bir sınır daha koyar: değer tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kâr dikkate alınmaz. Yani araziniz “ileride imara açılırsa arsa olur” varsayımıyla değerlendirilemez; olduğu gibi kullanılması hâlindeki net geliri esastır.
Anayasa Mahkemesi’nin İki İptali: Yöntemi Değiştiren Kararlar
Net gelir yönteminin bugünkü hâli, iki iptal kararıyla şekillenmiştir. Her ikisi de malik lehinedir ve uygulamada hâlâ eski hâliyle anlatıldığına rastlanmaktadır.
Birinci iptal — değerleme anı. (f) bendi önceki hâlinde net geliri “kamulaştırma tarihindeki” mevki ve şartlara göre hesaplatıyordu. Anayasa Mahkemesi, 26 Mayıs 2016 tarihli E.2015/55, K.2016/45 sayılı kararıyla bu ibareyi iptal etmiştir. Böylece net gelir hesabının geçmişteki bir ana çakılması engellenmiştir.
İkinci iptal — objektif unsurlarda tavan. Maddenin (ı) bendi, bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri düzenler. Bu bent önceki hâlinde bir üst sınır içeriyordu: objektif unsurlar, fıkrada belirtilen unsurlara göre tespit edilen arazi bedelinin yarısını geçemiyordu. Anayasa Mahkemesi, 10 Nisan 2019 tarihli E.2018/156, K.2019/22 sayılı kararıyla bu sınırı getiren ibareyi iptal etmiştir.
İkinci iptalin pratik sonucu büyüktür: arazi kamulaştırmalarında objektif değer artırıcı unsurlar artık net gelir üzerinden hesaplanan bedelin yarısıyla sınırlı değildir. Yola cephe, sulama imkânı, topografya, ulaşım kolaylığı gibi unsurların etkisi, her birinin etkisi ayrı ayrı açıklanmak kaydıyla tam olarak yansıtılabilir.
Raporun Taşıması Gereken Nitelikler
11. madde, bilirkişilerin sayılan unsurların her birinin cevabını ayrı ayrı belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanını da dikkate alarak, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun, gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak değeri tespit etmelerini ister. Bu ölçüt 2016 yılında 6754 sayılı Bilirkişilik Kanunu ile getirilmiştir.
Rapor denetlenirken sırasıyla şunlara bakılır:
- Nitelik doğru belirlenmiş mi? Arazi sayılan taşınmaz gerçekten arazi mi, yoksa arsa niteliğinde mi?
- Net gelir hangi ürün deseni üzerinden hesaplanmış? Bölgede fiilen yetiştirilen ürün mü esas alınmış, yoksa varsayımsal bir desen mi?
- Verim ve fiyat verileri nereden alınmış? Resmî istatistiklere mi, yoksa dayanaksız kabullere mi dayanıyor?
- Kapitalizasyon oranı gerekçelendirilmiş mi? Oran değiştiğinde bedel ciddi biçimde değişir; oranın neden seçildiği açıklanmalıdır.
- Objektif unsurların etkisi ayrı ayrı açıklanmış mı? (ı) bendi bunu açıkça arar.
- Muhdesat ayrı hesaplanmış mı? Ağaç, tesis, yapı bedelleri zeminden ayrı kalemlerdir.
- Kurulun oluşumu kanuna uygun mu? 15. madde en az üç kişilik kurul ve içinde gayrimenkul değerleme uzmanı bulunmasını zorunlu kılar.
Kısmi Kamulaştırmada Net Gelirin Değişmesi
Tarlanın bir kısmı kamulaştırıldığında hesap sadece giden kısımla sınırlı kalmaz. 12. madde üç ihtimali ayrı ayrı düzenler: kamulaştırma dışında kalan kısmın değerinde bir değişiklik olmazsa bedel, taşınmazın 11. maddeye göre takdir edilen bedelinden kamulaştırılan kısma düşen miktardır. Kalan kısmın kıymetinde eksilme meydana gelirse, eksilen değer tespit edilerek kamulaştırılan kısmın bedeline eklenir. Kalan kısmın bedelinde artış meydana gelirse, artış miktarı tespit edilip kamulaştırılan kısmın bedelinden çıkarılır.
Bu son ihtimalde kanun bir tavan koymuştur: bu şekilde yapılacak indirme, kamulaştırma bedelinin yüzde ellisinden fazla olamaz.
Tarım arazilerinde bu hüküm özellikle önemlidir, çünkü parselin ortasından geçen bir yol veya kanal, kalan iki parçayı ekonomik ölçekten düşürerek net geliri orantısız biçimde azaltabilir. Kalan kısımdaki değer düşüklüğünün ayrıca hesaplatılması talep edilmelidir.
Ayrıca kamulaştırma dışında kalan kısım imar mevzuatına göre yararlanmaya elverişliyse; kesilen bina, ihata duvarı, kanalizasyon, su, elektrik, havagazı kanalları ve makine gibi tesislerden mal sahibine kalacak olanların eski nitelikleri dairesinde kullanılabilir duruma getirilmesi için gereken gider ve bedel belirlenerek kamulaştırma bedeline ilave olunur. Bu masraf ve bedeller, kıymet düşüklüğü hesabında ayrıca göz önünde tutulmaz.
Artan kısım yararlanmaya elverişli değilse, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda dava açılmayan hâllerde mal sahibinin en geç kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren otuz gün içinde yazılı başvurusu üzerine bu kısmın da kamulaştırılması zorunludur. Bu otuz günlük süre kaçırıldığında artık kalan kısmın kamulaştırılması istenemez.
Değerleme Hangi Güne Göre Yapılır?
Net gelir hesabında sıkça atlanan bir usul kuralı, değerlemenin bağlandığı gündür. 15. maddenin son fıkrası bunu tek cümleyle belirler: bilirkişilerce yapılan değer tespitinde, idare tarafından belgelerin mahkemeye verildiği gün esas tutulur.
Bu kuralın pratik önemi büyüktür. Tarım arazilerinde ürün fiyatları, girdi maliyetleri ve verim verileri yıldan yıla ciddi biçimde değişir. Bilirkişinin hangi yılın verilerini kullandığı, bulunacak net geliri ve dolayısıyla bedeli doğrudan belirler. Rapor, belgelerin mahkemeye verildiği güne ait verileri kullanmıyorsa bu, somut bir itiraz gerekçesidir.
Bu tarih, dava tarihiyle de karıştırılmamalıdır. Kamulaştırmasız el atma dosyalarında değer dava tarihine göre hesaplanırken, olağan kamulaştırmada esas alınan gün belgelerin mahkemeye verildiği gündür.
İdarenin Kendi Kıymet Takdiri ile Mahkemenin Tespiti
Dava aşamasına gelmeden önce idarenin yaptığı bir değerleme daha vardır ve bunun dayanağı 8. maddedir. Kamulaştırma kararının alınmasından sonra idare, 11. maddedeki esaslara göre ve konuyla ilgili uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan da rapor alarak, gerektiğinde Sanayi ve Ticaret Odalarından ve mahallî emlak alım satım bürolarından alacağı bilgilerden de faydalanarak taşınmazın tahmini bedelini tespit etmek üzere kendi bünyesinden en az üç kişilik bir veya birden fazla kıymet takdir komisyonu görevlendirir.
İdare bu tahmini bedeli belirtmeksizin, taşınmazı pazarlıkla satın almak veya trampa yoluyla devralmak istediğini resmî taahhütlü bir yazıyla malike bildirir. Malik veya yetkili temsilcisi, bu yazının tebliğinden itibaren on beş gün içinde pazarlıkla satma veya trampa isteğiyle idareye başvurursa, komisyonca tayin edilen tarihte pazarlık görüşmeleri yapılır.
Burada bir üst sınır vardır: anlaşma, tespit edilen tahminî değeri geçmemek üzere kurulabilir. Anlaşmaya varılırsa düzenlenen tutanak, malikin ferağ beyanı ve tapuda idare adına yapılacak tescilin hukuki sebebi sayılır. İdarece, anlaşma tutanağının tanzim tarihinden itibaren en geç kırk beş gün içinde tutanakta belirtilen bedel hazır edilir; tapuya resen tescil veya terkinden sonra bedel ödenir.
Bu yolun önemli bir sonucu vardır: 8. madde uyarınca satın alınan veya trampa edilen taşınmaz, sahibinden kamulaştırma yolu ile alınmış sayılır ve bu şekilde yapılan kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davaları açılamaz. Yani pazarlıkla imzalanan tutanak, bedele itiraz yolunu kapatır. Anlaşma masasında imza atmadan önce net gelir hesabının bağımsız biçimde kontrol edilmesi bu nedenle kritiktir.
Baraj Kamulaştırmalarında Mücavir Araziler
Tarım arazileri bakımından 12. maddede özel bir hüküm bulunur. Baraj inşası için yapılan kamulaştırmalar sonunda kamulaştırma sahasına mücavir taşınmaz mallar, kamulaştırma işleminin tamamlandığına ilişkin ilanın indirildiği tarihten itibaren bir yıl içinde sahiplerinin yazılı başvurusu üzerine incelenir.
İnceleme, ilgili valilikte kurulan komisyon tarafından yapılır ve şu yönlerden değerlendirilir: çevrenin sosyal, ekonomik veya yerleşme düzeninin bozulup bozulmadığı; taşınmazdan ekonomik veya sosyal yönden yararlanılmasının mümkün olup olmadığı.
Komisyon, düzenin bozulduğuna ve taşınmazdan yararlanılmasının mümkün olmadığına karar verirse taşınmaz kamulaştırmaya tabi tutulur. Kanun burada bir usul şartı koyar: taşınmaz mal sahibinin bu kapsamda açacağı davalarda ilgili valilik komisyonuna başvurulması dava şartıdır.
Bu yolla kamulaştırılan mücavir taşınmazlar hakkında 22 ve 23. maddeler uygulanmaz; yani geri alma hükümleri devreye girmez. Bir yıllık başvuru süresinin hak düşürücü nitelikte olması, baraj çevresindeki arazi sahipleri için takip edilmesi gereken en kritik takvimdir.
Bedel Kesinleştikten Sonra: Emlak Vergisi Riski
Arazi kamulaştırmalarında bedelin yükselmesi, beklenmedik bir vergi sonucu doğurabilir. 39. madde şunu düzenler: kamulaştırılan taşınmazın kamulaştırıldığı yıla ait emlak vergisi tarhına esas olan vergi değeri, kesinleşen kamulaştırma bedelinden az olduğu takdirde, kamulaştırma bedeli ile vergi değeri arasındaki fark üzerinden cezalı emlak vergisi tarh olunur.
Emlak vergisi beyannamesinin ek süreye rağmen verilmemiş olması hâlinde ise kesinleşen kamulaştırma bedeli, kamulaştırmanın yapıldığı yıla ait vergi değeri yerine geçer ve bu değer üzerinden cezalı tarhiyat yapılır.
Uygulamada bu, yıllarca düşük beyan edilmiş bir arazinin kamulaştırma bedelinin yüksek çıkması hâlinde gündeme gelir. Bedel artırım stratejisi kurulurken bu vergi etkisinin de hesaba katılması, müvekkile gerçekçi bir net rakam verebilmek bakımından gereklidir.
İrtifak Hakkı Kurulmasında Net Gelir
Arazinin mülkiyeti alınmayıp yalnızca üzerinde irtifak hakkı kurulduğunda hesap değişir. 4. madde, amaç için yeterli olduğu takdirde taşınmazın belirli kesimi, yüksekliği, derinliği veya kaynak üzerinde kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı kurulabileceğini düzenler.
Bedelin ne olacağını ise 11. maddenin son fıkrası belirler: kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı tesisinde, bu kamulaştırma sebebiyle taşınmaz malda veya kaynakta meydana gelecek kıymet düşüklüğü gerekçeleriyle belirtilir ve bu kıymet düşüklüğü kamulaştırma bedelidir.
Tarım arazilerinde kıymet düşüklüğü genellikle şu kalemlerden doğar: hat veya direk altında kalan alanda ekim yapılamaması, makineli tarımda manevra kaybı, sulama sisteminin bölünmesi ve parselin ikiye ayrılmasından doğan işletme kaybı. Bunların her birinin net gelir üzerindeki etkisinin ayrı ayrı hesaplatılması istenmelidir.
Arazi bedeli itirazınız için görüşelim
Av. Fatma Öztürk — Hukukçular Evi Ankara
Sıkça Sorulan Sorular
Tarla kamulaştırmasında bedel nasıl hesaplanır?
2942 sayılı Kanun m.11/1-(f) uyarınca arazilerde bedel, taşınmazın mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması hâlinde getireceği net gelir esas alınarak hesaplanır. Uygulamada bu, gelir (kapitalizasyon) yöntemi olarak adlandırılır: net gelirin kapitalizasyon faizine bölünmesiyle taşınmaz değeri bulunur.
Net gelir nasıl bulunur?
Taşınmazın fiilen ekilebilir ürün münavebesine göre hesaplanan brüt gelirinden, münavebe ürünlerinin üretim masrafları çıkarılarak net gelir bulunur. Münavebe, yörede fiilen uygulanan ekim nöbetidir; hayalî veya en kârlı ürüne göre değil, gerçek tarımsal düzene göre belirlenmelidir.
Üretim masrafları ne kadar kabul edilir?
Yargıtay uygulamasında, Türkiye ortalamasına göre üretim masraflarının brüt gelirin üçte birinden az olamayacağı kabul edilmektedir. Masrafları bunun altında gösteren bilirkişi raporlarına dayanılarak fazla bedel takdir edilmesi bozma sebebidir.
Kapitalizasyon faizi kaçtır?
Kanunda sabit bir oran yoktur; taşınmazın niteliği, konumu ve yüzölçümüne göre belirlenir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi uygulamasında kuru tarım arazilerinde genellikle yüzde beş, sulu arazi ve kapama bahçelerde ise daha düşük oranlar esas alınmaktadır. Oranın bir puan farkı bedeli önemli ölçüde değiştirdiğinden, dosyalarda en çok tartışılan kalem budur.
Arsa mı arazi mi ayrımı neden önemli?
Uygulanacak yöntem tamamen değişir. Arazilerde m.11/1-(f) gereği net gelir yöntemi, arsalarda ise m.11/1-(g) gereği kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre değerleme yapılır. Yanlış nitelendirme, bedelin kat kat farklı çıkmasına yol açar.
İmar planına alınacak olması bedeli artırır mı?
Hayır. 2942 m.11 uyarınca değer tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kâr dikkate alınmaz. Taşınmaz, kamulaştırma tarihindeki hâliyle ve mevcut kullanım şekline göre değerlendirilir.
Ağaçlar ve yapılar ayrıca değerlendirilir mi?
Evet. Bilirkişi kurulu, kıymeti etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurları ve her unsurun ayrı ayrı değerini tespit etmekle yükümlüdür. Meyve ağaçları, sulama tesisleri, kuyu ve yapılar bu kapsamda ayrı kalemler olarak değerlendirilir.
📚 İlgili Rehberler
- Kamulaştırılan Taşınmazın Boşaltılması ve Ekili Arazi Dilekçesi Örneği (2026) — 2942 m.20
- Kamulaştırmada Arsa mı Arazi mi? Taşınmazın Niteliğinin Belirlenmesi
- Kamulaştırmada Kıymet Takdiri ve Değer Tespiti Esasları
- Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescil Davası (m.10)
- Kamulaştırılan Taşınmaz Üzerindeki İpotek ve Hacizlerin Durumu
- Kamulaştırma Hukuku Rehberi: Süreç, Bedel Tespiti ve Malikin Hakları
Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Bilirkişi raporuna itiraz süreleri kısa olduğundan, raporu tebliğ aldığınızda Hukukçular Evi Ankara ile iletişime geçin.
Arazi kamulaştırmasında bedel nasıl hesaplanır?
2942 sayılı Kanun’un 11. maddesinin (f) bendi uyarınca arazilerde, taşınmazın mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması hâlinde getireceği net gelir esas alınır.
Arazimin ileride imara açılacak olması bedeli artırır mı?
Hayır. 11. madde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kârın dikkate alınmayacağını düzenler.
Objektif değer artırıcı unsurlarda bir üst sınır var mı?
Artık yok. 11. maddenin (ı) bendinde yer alan ve objektif unsurları arazi bedelinin yarısıyla sınırlayan ibare, Anayasa Mahkemesi’nin 10 Nisan 2019 tarihli E.2018/156, K.2019/22 sayılı kararıyla iptal edilmiştir.
Net gelir hangi tarihe göre hesaplanır?
(f) bendinde yer alan \u201ckamulaştırma tarihindeki\u201d ibaresi, Anayasa Mahkemesi’nin 26 Mayıs 2016 tarihli E.2015/55, K.2016/45 sayılı kararıyla iptal edilmiştir.
Bilirkişi raporu hangi standarda uygun olmalı?
11. madde uyarınca rapor, sayılan unsurların her birine ayrı ayrı cevap veren, ilgililerin beyanını da dikkate alan ve Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun, gerekçeli bir değerlendirme raporu olmalıdır.
Tarlamın bir kısmı kamulaştırıldı, kalan kısımdaki değer kaybını isteyebilir miyim?
Evet. 12. madde uyarınca kamulaştırma dışında kalan kısmın kıymetinde eksilme meydana gelirse, eksilen değer tespit edilerek kamulaştırılan kısmın bedeline eklenir.
Kalan kısım kullanılamaz hâle geldiyse ne yapabilirim?
Artan kısım yararlanmaya elverişli değilse, idari yargıda dava açılmayan hâllerde kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren otuz gün içinde yazılı başvuru üzerine bu kısmın da kamulaştırılması zorunludur.
Bilirkişi değer tespitinde hangi günü esas alır?
15. maddenin son fıkrası uyarınca, bilirkişilerce yapılan değer tespitinde idare tarafından belgelerin mahkemeye verildiği gün esas tutulur.
İdareyle pazarlıkla anlaşırsam sonradan bedele itiraz edebilir miyim?
Hayır. 8. madde uyarınca satın alma veya trampa yoluyla devralınan taşınmaz kamulaştırma yolu ile alınmış sayılır ve bu şekilde yapılan kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davaları açılamaz.
Pazarlık aşamasında idare tahmini bedeli açıklar mı?
İdare, kıymet takdir komisyonunca tespit edilen tahmini bedeli belirtmeksizin satın alma veya trampa istediğini malike bildirir. Anlaşma, tespit edilen tahminî değeri geçmemek üzere kurulabilir.
Barajın yanında kalan arazim için ne yapabilirim?
12. madde uyarınca baraj kamulaştırmasına mücavir taşınmazlar, kamulaştırmanın tamamlandığına ilişkin ilanın indirildiği tarihten itibaren bir yıl içinde sahibinin yazılı başvurusu üzerine valilik komisyonunca incelenir. Bu kapsamda açılacak davalarda valilik komisyonuna başvurulması dava şartıdır.
Kamulaştırma bedeli yükselirse vergi çıkar mı?
39. madde uyarınca kamulaştırıldığı yıla ait emlak vergisine esas vergi değeri kesinleşen kamulaştırma bedelinden az ise, aradaki fark üzerinden cezalı emlak vergisi tarh olunur.
Arazimin üstünden hat geçiyor, bedel neye göre belirlenir?
11. maddenin son fıkrası uyarınca kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı tesisinde taşınmazda meydana gelecek kıymet düşüklüğü gerekçeleriyle belirtilir ve bu kıymet düşüklüğü kamulaştırma bedelidir.
