Kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat sözleşmeleri, Türkiye’de konut üretiminin en yaygın yöntemlerinden biridir. Ancak bu sözleşmelerin geçersizliği veya feshi gündeme geldiğinde, daireyi yükleniciden satın almış iyiniyetli üçüncü kişilerin durumu uzun süre tartışmalıydı. Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu bu tartışmayı sonlandırdı.

Sorun nasıl doğuyor?

Tipik bir senaryoda arsa sahibi, taşınmazını veya payını yükleniciye devreder; yüklenici inşaatı yapar ve bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satar ya da bunlar üzerinde ipotek tesis eder. Daha sonra arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşme geçersiz sayılır veya geriye etkili olarak feshedilirse, “tapuyu yükleniciden devralan iyiniyetli üçüncü kişinin hakkı ne olacak?” sorusu ortaya çıkar.

İçtihadı birleştirme kararı

Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 16 Mayıs 2025 tarihli ve E:2024/1, K:2025/2 sayılı kararıyla bu konudaki içtihat ayrılığını giderdi. Karara göre; sözleşmenin geçersizliği tespit edilse veya geriye etkili feshedilse dahi, tapu siciline güvenerek ve iyiniyetle ayni hak (mülkiyet veya ipotek) edinen üçüncü kişilerin hakları korunur. Bu yaklaşım, tapu siciline güven ilkesinin ve işlem güvenliğinin bir yansımasıdır.

İyiniyet şartı

Korumanın temel şartı, üçüncü kişinin iyiniyetli olmasıdır. Karar, somut olayda üçüncü kişilerin iyiniyetli olmadığının anlaşılması hâlinde taşınmazların arsa sahibine dönebileceğini açıkça belirtir. İyiniyetin bulunup bulunmadığı, her olayın kendi koşulları içinde değerlendirilir; örneğin üçüncü kişinin sözleşmedeki sakatlığı bildiği ya da bilmesi gerektiği durumlarda iyiniyetten söz edilemeyebilir.

Tapu siciline güven ilkesi

Türk Medeni Kanunu, tapu siciline iyiniyetle güvenerek ayni hak kazanan kişilerin bu kazanımının korunmasını esas alır. İçtihadı birleştirme kararı bu ilkeyi arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri özelinde teyit ederek, taşınmaz alıcıları ve ipotek alacaklıları açısından önemli bir güvence sağlamış oldu.

Pratik sonuçlar

Karar; kat karşılığı projelerde daire satın alanlar ve bu taşınmazlar üzerinde teminat hakkı edinen taraflar lehine işlem güvenliğini güçlendiriyor. Buna karşılık arsa sahipleri, yükleniciyle yapacakları sözleşmelerde ve devir işlemlerinde daha dikkatli olmalı; zira sözleşme sonradan geçersiz sayılsa bile, iyiniyetli üçüncü kişilere geçmiş haklar geri alınamayabilir. Alıcılar açısından ise, satın alma öncesi tapu kaydının ve sözleşmesel durumun incelenmesi büyük önem taşır.

Sonuç

Bu içtihadı birleştirme kararı, gayrimenkul hukukunda tapuya güven ilkesini pekiştiren ve uygulamadaki belirsizliği gideren önemli bir adımdır. Bağlayıcı niteliğiyle, benzer uyuşmazlıklarda yeknesak bir uygulama sağlayacaktır. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlı olup, somut bir olayda güncel mevzuat ve uzman görüşü esas alınmalıdır.