Kentsel Dönüşümü Kim Uygular? Başkanlık, Bakanlık, TOKİ ve İdare Arasındaki Yetki Paylaşımı

Kentsel dönüşümde yetkili idare, süreç boyunca kime başvuracağınızı, hangi kurumun işlem yaptığını ve davanızı kime karşı açacağınızı belirler. Uygulamada dört kurum karşımıza çıkar: Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, Bakanlık, TOKİ ve İdare.

Bu yazıda bu kurumların rolleri, yetki devrinin hukuki dayanağı, 2024 yılındaki kurumsal güncelleme, uygulayıcının kim olduğunun malike etkisi ve muhatabın nasıl tespit edileceği ele alınmaktadır.

Dört Aktör

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı. Kamu tüzel kişiliğini haiz, özel bütçeli ve Bakanlığa bağlı bir kurumdur. Merkezi Ankara’dadır ve her ilde kurulan doğrudan merkeze bağlı taşra teşkilâtı bulunur. Görevleri arasında afet riski altındaki yapıların ve alanların dönüştürülmesine ilişkin mevzuatı hazırlamak; Belediye Kanunu’nun 73. maddesi kapsamındaki uygulamalara ilişkin kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilanı ile 5366 sayılı Kanun kapsamındaki iş ve işlemlerin yürütülmesini sağlamak yer alır.

Bakanlık. Üst düzey yetki ve denetim makamıdır. Yetki devri konusunda karar verme yetkisi Bakanlıktadır.

TOKİ. Toplu Konut İdaresi Başkanlığı; uygulama alanında dönüşüm projesi gerçekleştirebilen kurumlardan biridir.

İdare. Yönetmelikteki tanıma göre; belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeleri, bu sınırlar dışında il özel idarelerini, büyükşehirlerde büyükşehir belediyelerini, Bakanlık tarafından yetkilendirilmesi hâlinde ise büyükşehir belediyesi sınırları içindeki ilçe belediyelerini ifade eder.

Bu son ayrım kritiktir: büyükşehirde kural olarak muhatap büyükşehir belediyesidir; ilçe belediyesinin yetkili olabilmesi için ayrıca yetkilendirilmiş olması gerekir.

Kurumların Rolleri

Yönetmelikteki ‘ilgili kurum’ tanımı; uygulama alanında dönüşüm projesi gerçekleştirecek Başkanlık, İdare ve TOKİ’yi kapsar.

Yetki Devrinin Dayanağı

Sistemin esnekliği tek bir hükümden doğar. 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinin on ikinci fıkrası şunu öngörür:

Bakanlık, bu Kanunda belirtilen iş ve işlemlere ilişkin olarak TOKİ’ye veya İdareye yetki devrine ve bu iş ve işlemlerden hangilerinin TOKİ veya İdare tarafından yapılacağını belirlemeye yetkilidir.

Hükmün iki yönü vardır. Birincisi, yetki devri mümkündür. İkincisi ve daha önemlisi, hangi iş ve işlemlerin devredileceğini belirleme yetkisi de Bakanlıktadır.

Bunun pratik sonucu şudur: yetki devri toptan değil, işlem bazında olabilir. Aynı dosyada bir işlem için muhatap Müdürlük, başka bir işlem için yetki devri yapılmış İdare olabilir.

Nitekim Uygulama Yönetmeliğinde bu ayrım açıkça görülür: bazı işlemler “Müdürlükçe veya yetki devri yapılmış ise İdarece” yapılır biçiminde düzenlenmiştir.

Malik bakımından anlamı

Yetki devrinin işlem bazında olması, muhatabın dosyadan dosyaya ve hatta aşamadan aşamaya değişebileceği anlamına gelir.

Bu nedenle “kentsel dönüşümde muhatap belediyedir” veya “muhatap Bakanlıktır” gibi genel bir kabul yanlıştır. Her işlem için muhatap ayrıca belirlenmelidir.

Bu belirsizlik, özellikle dava aşamasında sorun doğurur: husumetin yanlış kuruma yöneltilmesi, dava sürerken sürelerin işlemeye devam etmesine yol açabilir. Dava süreleri için 6306’da dava yolları ve süreler sayfasına bakabilirsiniz.

Hangi İşlemde Kim Muhatap?

Muhatap her işlem için ayrıca belirlenmelidir; yetki devri işlem bazında yapılabilir.

2024 Kurumsal Güncelleme

Kurumsal yapı yakın tarihte değişmiş ve mevzuat buna uyarlanmıştır.

7471 sayılı Kanunla ortaya çıkan kanun ile yönetmelik arasındaki uyumsuzluğu gidermek amacıyla, 21 Mayıs 2024 tarihli Resmî Gazete’de 6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliğinde değişiklik yapılmasına dair yönetmelik yayımlanmıştır.

Bu değişiklikle Yönetmelikteki “Bakanlık” ibareleri “Kentsel Dönüşüm Başkanlığı” şeklinde güncellenerek kurumsal yapıyla uyum sağlanmıştır.

Aynı düzenleme paketinde rezerv yapı alanı tanımı da genişletilmiş; mevcut yerleşim alanlarının dönüşüm kapsamında değerlendirilebilmesinin önü açılmıştır. Rezerv alan rejimi için rezerv yapı alanı sayfasına bakınız.

Eski belgelerde “Bakanlık” ibaresi

Bu güncellemenin pratik bir sonucu vardır: elinizde 2024 öncesine ait bir belge varsa, orada “Bakanlık” olarak geçen makam bugün Kentsel Dönüşüm Başkanlığı olabilir.

Bu nedenle eski tarihli tebligat ve kararlarda geçen kurum adını bugünkü teşkilat yapısıyla eşleştirmek gerekir. Başvuru veya dava dilekçesinde muhatabı bugünkü yapıya göre belirlemek yerinde olur.

Uygulayıcının Kim Olduğu Neyi Değiştirir?

Uygulamayı yürüten kurum, sürecin işleyişini ve malikin konumunu doğrudan etkiler.

İdare eliyle yürütülen olağan süreç. Malikler kendi aralarında karar alır, yüklenici seçer ve süreci kendileri yönetir. İdare denetleyici ve onaylayıcı konumdadır.

Başkanlıkça yürütülen uygulama. Kanun’un 6/A maddesi kapsamındaki alanlarda uygulama idare eliyle yürütülür. Bu hâlde taşınmazların Hazine adına tescili, ruhsatın Hazine adına düzenlenmesi ve mevcut inşaat sözleşmelerinin resen feshi gündeme gelir.

TOKİ eliyle yürütülen uygulama. Proje TOKİ tarafından gerçekleştirilir; hak sahipliği ve teslim süreçleri TOKİ programına göre yürür.

Aradaki fark malikin müzakere gücünü belirler: olağan süreçte yüklenici ve paylaşım oranı üzerinde pazarlık mümkünken, idare eliyle yürütülen uygulamalarda bu alan daralır.

İdare eliyle yürütülen uygulamanın ayrıntılı rejimi için m.6/A el koyma ve Hazine tescili sayfasına bakabilirsiniz.

Uygulayıcıya Göre Malikin Konumu

Uygulayıcı değiştikçe malikin müzakere alanı daralır veya genişler.

Arsa Satışında Öncelik Sırası

Yönetmelik, riskli binanın yıkılmasından sonra arsa hâline gelen taşınmazın satışı bakımından kurumsal bir öncelik sırası öngörmüştür.

Buna göre, üzerindeki riskli binanın yıkılmasından sonra arsa hâline gelen taşınmazın satışına karar verilmesi hâlinde, bu satışın öncelikle Başkanlığa veya Bakanlığın bağlı veya ilgili kuruluşlarına veyahut da İdareye ya da TOKİ’ye teklif edilmesi gerekir.

Dönüşüm projesini gerçekleştiren Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından uygun görülmesi hâlinde; arsa payları satın alınanlar ile Yönetmelik hükümleri çerçevesinde konut veya işyeri sözleşmesi yapılabilir.

Benzer biçimde, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınan karara katılmayanların arsa payları; rayiç değeri tespit ettirilerek anlaşma sağlayan diğer paydaşlara, ayrıca Bakanlığa, TOKİ’ye veya İdareye de satılabilmektedir.

Payın satışı usulü ve rayiç değer tespiti için karara katılmayan malikin payının satışı sayfasına bakınız.

Bildirimler Nasıl Yapılır?

Kurumsal yapıyla bağlantılı bir başka pratik konu, bildirim usulüdür.

Maliklere yapılacak bildirimler Yönetmelik ekindeki formlarla belirlenmiştir. Tüm paydaşlara duyurulması gereken işlemler; ilan panoları, e-Devlet kapısı ve elektronik yollarla yapılmaktadır.

Bu nedenle e-Devlet bildirimlerinin ve ilan panolarının düzenli takibi, süre kaçırmamanın en pratik yoludur. Süreç takibi yöntemleri için süreç takibi ve belge talebi sayfasına bakabilirsiniz.

Muhatabı Nasıl Tespit Edersiniz?

Somut dosyada muhatabı belirlemek için izlenecek sıra şudur:

• Elinizdeki belgeye bakın. Üst yazıdaki kurum adı, işlemi yapan makamı gösterir.
• İşlemin türünü belirleyin. Tespit, itiraz, tahliye, ruhsat ve satış işlemlerinin muhatapları farklı olabilir.
• Yetki devri var mı sorun. İlgili müdürlüğe, o işlem bakımından İdareye yetki devri yapılıp yapılmadığını yazılı olarak sorun.
• Büyükşehir ayrımını kontrol edin. Büyükşehirde ilçe belediyesinin yetkili olabilmesi için ayrıca yetkilendirilmiş olması gerekir.
• Uygulamanın rejimini öğrenin. Alan bazlı bir uygulama varsa yürütücü kurum Başkanlık, TOKİ veya İdare olabilir.
• Eski belgeleri güncelleyin. 2024 öncesi belgelerdeki Bakanlık ibaresi bugün Başkanlığa karşılık gelebilir.

Dava Aşamasında Husumet

Yetki paylaşımının en somut sonucu, davanın kime karşı açılacağıdır.

İptal davası, işlemi tesis eden idareye karşı açılır. Bu nedenle dava dilekçesinden önce işlemi hangi kurumun yaptığı belgeyle tespit edilmelidir.

Husumetin yanlış yöneltilmesi hâlinde mahkeme çoğu zaman husumet düzeltmesi yoluna gitse de, bu durum yargılamayı uzatır ve bazı hâllerde süre bakımından sorun doğurabilir.

Ayrıca bazı işlemlerde birden fazla kurum sürece dâhil olabilir; örneğin tespit lisanslı kuruluşça yapılıp Müdürlükçe onaylanmış, tahliye bildirimi ise İdarece yapılmış olabilir. Bu hâlde hangi işleme karşı dava açtığınız, husumeti de belirler.

Dava yolları, süreler ve yürütmeyi durdurma talebi için 6306’da dava yolları ve süreler sayfasına bakabilirsiniz.

Sık Yapılan Hatalar

• Muhatabı tüm süreç için tek bir kurum sanmak.
• Yetki devrinin işlem bazında olabileceğini gözden kaçırmak.
• Büyükşehirde ilçe belediyesini otomatik yetkili saymak.
• 2024 öncesi belgelerdeki kurum adını güncellememek.
• Başvuruyu yetkisiz mercie yapıp süre kaybetmek.
• Davayı işlemi tesis etmeyen kuruma karşı açmak.
• e-Devlet ve ilan panosu bildirimlerini takip etmemek.
• Uygulayıcının kim olduğunun müzakere gücünü etkilediğini fark etmemek.

Adım Adım Süreç

1. Belgedeki kurumu tespit edin — Üst yazıdaki makam adını ve tarihini not edin.
2. İşlem türünü belirleyin — Tespit, itiraz, tahliye, ruhsat ve satış işlemlerinin muhatapları farklı olabilir.
3. Yetki devrini sorun — İlgili müdürlüğe, o işlem bakımından İdareye yetki devri yapılıp yapılmadığını yazılı olarak sorun.
4. Büyükşehir ayrımını kontrol edin — İlçe belediyesinin yetkili olabilmesi için ayrıca yetkilendirilmiş olması gerekir.
5. Uygulama rejimini öğrenin — Alan bazlı uygulamada yürütücünün Başkanlık, TOKİ veya İdare olduğunu netleştirin.
6. Eski belgeleri güncelleyin — 2024 öncesi belgelerdeki Bakanlık ibaresinin bugünkü karşılığını belirleyin.
7. Husumeti doğru kurun — İptal davasını işlemi tesis eden idareye karşı açın.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Sıkça Sorulan Sorular

Kentsel dönüşümde muhatap hangi kurumdur?

İşleme göre değişir. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, Bakanlık, TOKİ veya İdare muhatap olabilir.

İdare kimdir?

Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeler, dışında il özel idareleri, büyükşehirlerde büyükşehir belediyeleri ve yetkilendirilmesi hâlinde ilçe belediyeleridir.

Yetki devri mümkün mü?

Evet. 6306 m.6/12 uyarınca Bakanlık, TOKİ’ye veya İdareye yetki devrine ve hangi iş ve işlemlerin devredileceğini belirlemeye yetkilidir.

Yetki devri tüm işlemleri kapsar mı?

Hayır. Devir işlem bazında yapılabilir; aynı dosyada bir işlemin muhatabı Müdürlük, diğerinin yetki devri yapılmış İdare olabilir.

Büyükşehirde ilçe belediyesi yetkili mi?

Yönetmelikteki tanıma göre ilçe belediyesinin İdare sayılabilmesi için Bakanlık tarafından yetkilendirilmiş olması gerekir.

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı nedir?

Kamu tüzel kişiliğini haiz, özel bütçeli, Bakanlığa bağlı, merkezi Ankara’da bulunan ve her ilde taşra teşkilâtı olan kurumdur.

2024’te ne değişti?

21 Mayıs 2024 tarihli yönetmelik değişikliğiyle Uygulama Yönetmeliğindeki Bakanlık ibareleri Kentsel Dönüşüm Başkanlığı olarak güncellenmiştir.

Uygulayıcının kim olduğu neyi değiştirir?

Olağan süreçte malikler yüklenici seçer ve paylaşımı müzakere eder; idare eliyle yürütülen uygulamalarda bu alan daralır.

Arsa satışında öncelik sırası nedir?

Yıkım sonrası arsa hâline gelen taşınmazın satışı öncelikle Başkanlığa, Bakanlığın bağlı veya ilgili kuruluşlarına, İdareye ya da TOKİ’ye teklif edilir.

Bildirimler nasıl yapılır?

Yönetmelik ekindeki formlarla; ilan panoları, e-Devlet kapısı ve elektronik yollarla duyurulur.

Davayı kime karşı açmalıyım?

İptal davası işlemi tesis eden idareye karşı açılır; bu nedenle işlemi hangi kurumun yaptığı belgeyle tespit edilmelidir.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki süreler hak düşürücüdür ve destek tutarları her yıl güncellenir. Somut dosyanız için elinize ulaşan tebligat ve yürürlükteki mevzuat esas alınmalıdır. Nihai hukuki değerlendirme avukata aittir.