5366 sayılı Kanun: Yenileme Alanı, Anlaşma Esası ve Kamulaştırma

5366 sayılı Kanun, kentsel dönüşümün 6306 dışındaki ikinci ayağıdır. 16 Haziran 2005 tarihli bu Kanun, yıpranan ve özelliğini kaybetmeye yüz tutmuş; koruma bölge kurullarınca sit alanı olarak tescil ve ilan edilen bölgeler ile bu bölgelere ait koruma alanlarının yenilenerek korunmasını düzenler.

Bu yazıda yenileme alanının nasıl ilan edildiği, 6306’dan farkları, anlaşma esasının ne anlama geldiği, kamulaştırma dışındaki yollar, Hazine taşınmazlarındaki beş yıl kuralı ve 2020 değişikliğinin dava hakkına etkisi ele alınmaktadır.

Kanunun Amacı ve Kapsamı

Kanun’un amacı; yıpranan ve özelliğini kaybetmeye yüz tutmuş, kültür varlıklarını koruma bölge kurullarınca sit alanı olarak tescil ve ilan edilen bölgeler ile bu bölgelere ait koruma alanlarının, bölgenin gelişimine uygun olarak yeniden inşa ve restore edilerek; bu bölgelerde konut, ticaret, kültür, turizm ve sosyal donatı alanları oluşturulması, tabiî afet risklerine karşı tedbirler alınması ve tarihi ile kültürel taşınmaz varlıkların yenilenerek korunması ve yaşatılarak kullanılmasıdır.

Kapsamın çekirdeğinde iki kavram bulunur: sit alanı ve koruma alanı. Yani taşınmazınızın 5366 kapsamına girebilmesi için, bulunduğu bölgenin koruma bölge kurullarınca sit alanı olarak tescil ve ilan edilmiş olması ya da böyle bir bölgeye ait koruma alanında bulunması gerekir.

Bu ayrım, 6306 ile arasındaki temel farkı da açıklar: 6306 afet riskine, 5366 ise koruma ve yenileme ihtiyacına dayanır. Ancak 5366’nın amaç maddesinde tabiî afet risklerine karşı tedbir alınması da sayıldığından, iki kanunun uygulama alanı fiilen kesişebilir.

6306 ile 5366 Karşılaştırması

Yenileme Alanı Nasıl İlan Edilir?

Süreç yerel yönetimden başlar. Uygulama Yönetmeliğinde düzenlendiği üzere; büyükşehir belediyeleri, ilçe belediyeleri veya il özel idareleri tarafından sunulan tekliflerin kabul edilmesi hâlinde söz konusu bölge yenileme alanı olarak tespit edilir.

Bu yapı, 6306’dan önemli bir farkı ortaya koyar: yenileme alanının tespiti üst merciin yetkisinde olmakla birlikte, uygulama sürecinde mahallî idareler genel yetkili idareler konumundadır. Doktrinde 5366 bakımından mahallî idarelere 6306’ya kıyasla daha geniş yetki verildiği vurgulanmaktadır.

Malik bakımından bunun anlamı şudur: muhatabınız çoğu zaman belediyedir. Bilgi ve belge talepleriniz, itirazlarınız ve uzlaşma görüşmeleriniz yetkili idare olan belediye ile yürür.

Diğer kanunlarla ilişki: aykırı hükümler uygulanmaz

Kanun’un uygulama alanını genişleten kritik bir hüküm bulunur: bu Kanun kapsamında yer alan yenileme alanlarında, uluslararası hukuktan doğan yükümlülükler saklı kalmak kaydıyla, diğer kanunların bu Kanuna aykırı hükümleri uygulanmaz.

Bu, yenileme alanında 5366’ya öncelik tanıyan bir kuraldır. Uygulamada, koruma mevzuatı ile yenileme mevzuatı arasındaki gerilim çoğu zaman bu hüküm üzerinden tartışılır.

Buna karşılık hükmün sınırı da açıktır: uluslararası hukuktan doğan yükümlülükler saklıdır. Dünya mirası listesindeki alanlar bakımından bu kayıt önem taşır.

Katılım Yükümlülüğü

Uygulama Yönetmeliği, malik ve bölge halkı bakımından somut bir hak öngörmüştür.

Buna göre yetkili idareler tarafından, yenileme alanı içinde kalan mülk sahiplerini veya bölge halkını uygulama konusunda bilgilendirmek üzere toplantılar yapılarak görüşleri alınır ve bunların katılımı sağlanır.

Bu yükümlülüğün yerine getirilmemesi, uygulama işlemlerine karşı açılacak iptal davalarında usul yönünden ileri sürülebilecek bir başlıktır. Toplantı yapılıp yapılmadığı, çağrının nasıl duyurulduğu ve tutanakların içeriği yazılı olarak sorulmalıdır.

Mülkiyetin Yenileme İdaresine Geçiş Yolları

Kamulaştırma son çaredir; idare uygun gördüğü takdirde daha az müdahaleci yollara başvurabilir.

Anlaşma Esastır

Bu, 5366 uygulamasının en önemli ilkesidir ve malik bakımından güçlü bir dayanaktır.

Uygulama Yönetmeliğine göre, özel mülkiyette bulunan taşınmazların boşaltılmasında, yıkımında ve kamulaştırılmasında anlaşma yolu esastır. Ancak anlaşma gerçekleşmediği takdirde kamulaştırma yoluna gidilmelidir.

Yani idare doğrudan kamulaştırmaya başlayamaz; önce anlaşma yolunu denemesi gerekir. Anlaşma girişiminde bulunulmadan doğrudan kamulaştırmaya geçilmesi, usul yönünden hukuka aykırılık iddiasına dayanak oluşturur.

Kamulaştırma dışındaki yollar

Yönetmelik, idareye kamulaştırmadan daha az müdahaleci araçlar da tanımıştır. Buna göre yetkili idareler, taşınmaz mülkiyetinin kamulaştırılması yerine uygun gördükleri takdirde:

• Satın alma,
• Kat karşılığı,
• Türk Medeni Kanunu’nun ilgili maddelerinde düzenlenen intifa hakkı veya üst hakkı yoluyla sınırlı ayni hak kurma

yollarına başvurabilir.

Bu seçenekler malik bakımından önemlidir: özellikle intifa ve üst hakkı yolunda mülkiyet malikte kalır. Uzlaşma görüşmelerinde bu alternatiflerin gündeme getirilmesi, tam mülkiyet kaybını önleyebilir.

Kat karşılığı usulünün sözleşmesel çerçevesi için kat karşılığı inşaat sözleşmesi rehberi sayfasına bakabilirsiniz.

Kamulaştırma Rejimi

Anlaşma sağlanamadığında kamulaştırma süreci 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre yürütülür. Bu, 6306’daki özel rejimden farklıdır.

Kanun ayrıca bir usul kuralı içerir: bu Kanun kapsamında açılacak kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmaz malın tesciline ilişkin davalarda, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 15. maddesinde yer alan hükümler uygulanır.

Kamulaştırma sürecinin genel işleyişi, bedel tespiti ve malikin hakları için Kamulaştırma Hukuku Rehberi ve kamulaştırma süreci ve bedel tespiti sayfalarına bakabilirsiniz.

2020 Değişikliğinin Getirdiği Depo Şartı

Depo Şartı: 2020 Değişikliği

18 Haziran 2020 tarihli ve 7247 sayılı Kanun’un 5. maddesiyle Kanuna eklenen hüküm, malikin dava hakkını doğrudan etkileyen bir usul şartı getirmiştir.

Hükme göre; bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten önce alınmış olan kamulaştırma kararları üzerine mahkeme kararıyla idare adına tescil edilen taşınmazların kamulaştırılmasına ilişkin işlemlerin iptali istemiyle idari yargı mercilerine açılmış olan davalarda iptal kararı verilmesi sebebiyle idare aleyhine açılacak davalarda; taşınmazın idare adına tesciline karar verilmesi üzerine idarece ödenmiş olan kamulaştırma bedelinin davacı tarafından mahkeme veznesine depo edilmesi şarttır.

Uygulamada bu şart yerine getirilmediğinde davanın açılmamış sayılacağı kabul edilmektedir. Ayrıca hükmün, yürürlükten önce kamulaştırma kararı alınmış taşınmazlara ilişkin açılacak davalar ile derdest ve kanun yolu aşamasındaki davaları da kapsadığı belirtilmektedir.

Malik bakımından sonuç açıktır: kamulaştırma işleminin iptalini sağlamış olsanız dahi, taşınmazı geri alabilmek için aldığınız bedeli mahkeme veznesine yatırmanız gerekir. Bu, çoğu dosyada fiilî bir engel oluşturur ve dava stratejisinin baştan buna göre kurulmasını gerektirir.

Hazine Taşınmazları ve Beş Yıl Kuralı

Kanun, yenileme alanındaki kamu taşınmazları bakımından da özel bir rejim kurar. 3 Kasım 2016 tarihli ve 6754 sayılı Kanunla değiştirilen hükme göre:

Yenileme alanında kalan Hazineye ait taşınmazlar; bir kamu hizmetine tahsisli olanlar, ön izin verilmiş veya üzerinde irtifak hakkı tesis edilmiş olanlar, askerî yasak bölgeler ve güvenlik bölgeleri kapsamında bulunan yerler ile sivil ve askerî hava alanları ve mania planları kapsamında kalan yerler hariç olmak üzere; Cumhurbaşkanı kararı ile projeyi yürüten il özel idaresine veya belediyeye bedelsiz olarak devredilir.

Devir işlemleri her türlü vergi, resim ve harçtan muaftır.

Devrin bir de süresi vardır: devir tarihinden itibaren beş yıl içinde devir amacına uygun olarak kullanılmayan taşınmazlar, bedelsiz olarak resen Hazine adına tescil edilir.

Bu beş yıl kuralı, rezerv yapı alanlarındaki üç yıl kuralının 5366’daki karşılığıdır ve atıl bırakmayı önlemeye yöneliktir. Karşılaştırma için rezerv yapı alanı ve üç yıl kuralı sayfasına bakabilirsiniz.

Sit Alanı Statüsüyle İlişki

Yenileme alanı ilanı, sit alanı statüsünü ortadan kaldırmaz. İki statü bir arada bulunur ve bu, uygulamanın en tartışmalı yönünü oluşturur.

Bir yanda koruma mevzuatının getirdiği kısıtlamalar, diğer yanda yenileme mevzuatının öngördüğü yeniden inşa ve restorasyon imkânı vardır. Kanun’un diğer kanunların aykırı hükümlerini uygulanmaz kılan hükmü, bu gerilimi 5366 lehine çözmeye yöneliktir.

Buna karşılık koruma bölge kurullarının yetkileri ve tescilli yapılara ilişkin özel rejim tümüyle devre dışı kalmaz. Bu nedenle yenileme alanındaki bir tescilli yapıda yapılacak müdahale, hem yenileme projesine hem koruma mevzuatına uygun olmalıdır.

Uygulamada bu iki rejimin nasıl birlikte işlediği, projeye ve kurul kararlarına göre değişir.

Malikin İzleyeceği Yol

Taşınmazınız yenileme alanı kapsamına alındığında izlenecek sıra şudur:

• Yenileme alanı kararının tarihini ve kapsamını öğrenin; taşınmazınızın sınırlar içinde olduğunu doğrulayın.
• Yetkili idarenin hangi kurum olduğunu netleştirin; muhatabınız çoğu zaman belediyedir.
• Bilgilendirme toplantısı yapılıp yapılmadığını ve tutanakları sorun.
• Anlaşma görüşmelerinde kamulaştırma dışındaki yolları gündeme getirin: satın alma, kat karşılığı, intifa ve üst hakkı.
• Anlaşma sağlanamazsa kamulaştırma sürecinin 2942 sayılı Kanuna uygun yürütülüp yürütülmediğini denetleyin.
• Bedel tespitine itiraz imkânınızı değerlendirin.
• İptal davası düşünüyorsanız depo şartını baştan hesaba katın.

Kamulaştırmada emsal karşılaştırma yöntemi ve bedel denetimi için emsal karşılaştırma yöntemi sayfasına bakabilirsiniz.

Sık Yapılan Hatalar

• Yenileme alanını 6306 riskli alanıyla karıştırmak; dayanak ve rejim farklıdır.
• Anlaşma esasını bilmemek ve doğrudan kamulaştırmaya boyun eğmek.
• Kat karşılığı, intifa ve üst hakkı gibi alternatifleri gündeme getirmemek.
• Bilgilendirme toplantısı yükümlülüğünü sorgulamamak.
• Kamulaştırma bedelini alıp sonra iptal davası açmayı planlarken depo şartını gözden kaçırmak.
• Yetkili idareyi yanlış belirleyip başvuruları yanlış mercie yapmak.
• Sit alanı statüsünün devam ettiğini ve kurul iznini gerektirdiğini unutmak.

Adım Adım Süreç

1. Alan kararını inceleyin — Yenileme alanı kararının tarihini, kapsamını ve taşınmazınızın sınırlar içinde olup olmadığını doğrulayın.
2. Yetkili idareyi belirleyin — Uygulamayı yürüten kurumun büyükşehir belediyesi, ilçe belediyesi veya il özel idaresi olduğunu netleştirin.
3. Katılım yükümlülüğünü sorgulayın — Bilgilendirme toplantısı yapılıp yapılmadığını ve tutanakları yazılı olarak isteyin.
4. Anlaşma yolunu kullanın — Boşaltma, yıkım ve kamulaştırmada anlaşma esastır; müzakereye hazırlıklı girin.
5. Alternatifleri gündeme getirin — Satın alma, kat karşılığı, intifa hakkı ve üst hakkı yollarını değerlendirin.
6. Kamulaştırmayı denetleyin — Anlaşma sağlanamazsa sürecin 2942 sayılı Kanuna uygunluğunu inceleyin.
7. Depo şartını hesaba katın — İptal davası planlıyorsanız ödenmiş bedelin mahkeme veznesine depo edilmesi şartını baştan değerlendirin.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Sıkça Sorulan Sorular

5366 sayılı Kanun nedir?

Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanundur; 16 Haziran 2005 tarihlidir.

Hangi alanlarda uygulanır?

Koruma bölge kurullarınca sit alanı olarak tescil ve ilan edilen bölgeler ile bu bölgelere ait koruma alanlarında uygulanır.

6306’dan farkı nedir?

6306 afet riskine, 5366 ise yıpranma ve koruma ihtiyacına dayanır. 5366’da mahallî idarelere daha geniş yetki verilmiştir.

Yenileme alanı nasıl ilan edilir?

Büyükşehir belediyeleri, ilçe belediyeleri veya il özel idareleri tarafından sunulan tekliflerin kabul edilmesiyle bölge yenileme alanı olarak tespit edilir.

Diğer kanunlar uygulanır mı?

Yenileme alanlarında, uluslararası hukuktan doğan yükümlülükler saklı kalmak kaydıyla diğer kanunların bu Kanuna aykırı hükümleri uygulanmaz.

Anlaşma zorunlu mu?

Özel mülkiyetteki taşınmazların boşaltılmasında, yıkımında ve kamulaştırılmasında anlaşma yolu esastır; anlaşma gerçekleşmezse kamulaştırma yoluna gidilir.

Kamulaştırma dışında yol var mı?

Yetkili idareler uygun gördükleri takdirde satın alma, kat karşılığı ve Türk Medeni Kanunu’ndaki intifa hakkı veya üst hakkı yoluyla sınırlı ayni hak kurma yollarına başvurabilir.

Kamulaştırma hangi kanuna göre yapılır?

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre yürütülür; bedel tespiti ve tescil davalarında anılan Kanunun 15. maddesi uygulanır.

Depo şartı nedir?

7247 sayılı Kanunla eklenen hüküm uyarınca, kamulaştırma işleminin iptali üzerine idare aleyhine açılacak davalarda idarece ödenmiş bedelin mahkeme veznesine depo edilmesi şarttır.

Hazine taşınmazları ne olur?

Belirli istisnalar dışında yenileme alanındaki Hazine taşınmazları Cumhurbaşkanı kararıyla projeyi yürüten il özel idaresine veya belediyeye bedelsiz devredilir; devir vergi, resim ve harçtan muaftır.

Beş yıl kuralı nedir?

Devir tarihinden itibaren beş yıl içinde devir amacına uygun kullanılmayan taşınmazlar bedelsiz olarak resen Hazine adına tescil edilir.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki süreler hak düşürücüdür ve destek tutarları her yıl güncellenir. Somut dosyanız için elinize ulaşan tebligat ve yürürlükteki mevzuat esas alınmalıdır. Nihai hukuki değerlendirme avukata aittir.