Kat karşılığı inşaat (arsa payı karşılığı inşaat) sözleşmeleri, Türkiye’de gayrimenkul geliştirme modelinin omurgasıdır. Ancak bu modelin en büyük operasyonel riski nettir: müteahhit temerrüdü (gecikme, işi yarım bırakma, kalite düşürme, finansman krizi).
Burada tek bir kritik gerçek var: Temerrüt ve fesih süreçleri “duygusal” değil, prosedürel yönetilmelidir. Çünkü fesih yanlış adımla yapılırsa arsa sahibi hem zaman kaybeder hem de tapu/üçüncü kişi işlemlerinde geri dönüşü zor zararlar doğar.
Üstelik 2025’te Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararıyla, bu sözleşmelerde üçüncü kişilerin durumuna ilişkin yaklaşımın değiştiği ve uygulamanın önemli ölçüde etkilendiği tartışılmaktadır.
Müteahhit Temerrüdü Nedir? (Sadece “Gecikme” Değildir)
Temerrüt; müteahhidin sözleşmeden doğan edimini gereği gibi ve zamanında ifa etmemesidir. Pratikte temerrüt şu şekillerde karşınıza çıkar:
- iş programının bariz şekilde sarkması
- şantiye durması / personelin çekilmesi
- malzeme kalitesinin düşmesi
- ruhsat/iskan süreçlerinin yürütülmemesi
- bağımsız bölümlerin teslim edilememesi
- arsa payı devirlerinin kötüye kullanımı
Hata: Temerrüdü sadece “teslim tarihine bakarak” okumak.
Doğru yaklaşım: İlerleme yüzdesi, finansman göstergeleri, şantiye üretimi ve resmi izin süreçleri birlikte izlenmeli.
Fesih/Dönme için “Delil ve İhtar Disiplini” Şart
Arsa sahiplerinin en sık yaptığı hata: “Artık bitti” diyerek tek taraflı fesih beyanı verip işlem yapmaya çalışmak.
Uygulamada; bu tip sözleşmelerin sona erdirilmesinde prosedürün kritik olduğu, çoğu senaryoda tarafların anlaşması veya mahkeme kararıyla ilerlenmesi gerektiği vurgulanır.
Pratik disiplin:
- Temerrüdü gösteren delilleri topla (fotoğraf, tutanak, yazışma, teknik rapor)
- Noter ihtarıyla açık ihlal tanımla
- Uygun süre ver (ek süre/ifa çağrısı)
- Süre dolunca fesih/dönme stratejisini işlet
- Tapu/üçüncü kişi işlemleri için eş zamanlı koruma adımları at (şerh, ihtiyati tedbir vb.)
En Riskli Alan: Tapu Devirleri ve Üçüncü Kişilere Satış
Kat karşılığı sözleşmelerde arsa paylarının müteahhide devri sonrası, müteahhidin üçüncü kişilere satış/temlik yapması en büyük çatışma alanıdır.
2025 tarihli İçtihadı Birleştirme kararının, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi/geçersizliği halinde üçüncü kişilerin kazanımlarının değerlendirilmesinde önemli etkiler doğurduğu ve önceki yaklaşımda değişime gidildiği yönünde değerlendirmeler bulunmaktadır.
Kurumsal refleks: Bu tip sözleşmelerde “tapu devri = proje ilerlemesi” birlikte yürütülmeli; kör devir yapılmamalı. Her devir, ölçülebilir bir imalat/iskan kilometre taşına bağlanmalı.
Sözleşmenin Feshi Ne Sonuç Doğurur? (Geriye Etkili mi, İleriye Etkili mi?)
Fesih/dönme tartışması; tescillerin akıbeti, üçüncü kişiler, ipotekler ve şerhler açısından çok kritiktir. Bu nedenle arsa sahibinin hedefi baştan net olmalı:
- “Projeyi durdurup başka müteahhitle devam mı?”
- “Tapuyu geri alıp sıfırdan mı?”
- “Tazminatla mı?”
Her hedefin hukuki aracı farklıdır.
Arsa Sahibinin Kendisi Temerrüde Düşer mi?
Evet, uygulamada arsa sahibinin de “alacaklı temerrüdü” benzeri riskleri olabilir (örneğin teslim/işbirliği yükümlülüklerini yerine getirmemek, proje onaylarını geciktirmek, ruhsat sürecinde gerekli belgeleri sağlamamak gibi). Bu yüzden fesih stratejisi tek taraflı “müteahhit suçlu” anlatısıyla kurulmaz; arsa sahibinin kusursuzluk pozisyonu da güçlendirilir.
Sözleşme Kurulurken Temerrüt Riskini Sıfıra Yakınlaştıran 10 Madde
- Net iş programı (tarihli, kilometre taşlı)
- Cezai şart (gecikme başına günlük/aylık)
- Teminat mektubu / ipotek / kefalet
- Arsa payı devir takvimi (ilerlemeye bağlı)
- Teknik şartname ve kalite standardı
- İskan alma yükümlülüğü (teslim kriteri)
- Sigorta (şantiye, üçüncü kişi mali sorumluluk)
- Alt yüklenici kontrolü
- Uyuşmazlık çözümü (yetki, arabuluculuk, tahkim opsiyonu)
- Şerh/tescil korumaları (tapu güvenliği)
Sıkça Sorulan Sorular
1) Müteahhit işi geciktirirse hemen feshedebilir miyim?
Genelde ihtar + ek süre + delil disiplini gerekir; yanlış fesih hak kaybı doğurabilir.
2) Müteahhit üçüncü kişilere satış yaptıysa ne olur?
Üçüncü kişilerin durumu, tapu işlemleri ve güncel içtihat çerçevesinde çok teknik değerlendirilir; hızlı koruma adımı şarttır.
3) Sözleşmeyi tek taraflı fesih beyanıyla bitirebilir miyim?
Birçok senaryoda taraf anlaşması veya mahkeme kararıyla ilerlenmesi gerektiği vurgulanır; dosya özelinde strateji kurulur.
4) Temerrütte tazminat talep edebilir miyim?
Evet; gecikme, kalite, kira kaybı, finansman maliyeti gibi kalemler dosyaya göre gündeme gelir.
5) En güçlü önlem nedir?
Tapu devirlerini ilerlemeye bağlayan teminatlı model + iskan teslim şartı.
