Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Müteahhit Temerrüdü ve Sözleşmenin Feshi

Kat karşılığı inşaat (arsa payı karşılığı inşaat) sözleşmeleri, Türkiye’de gayrimenkul geliştirme modelinin omurgasıdır. Ancak bu modelin en büyük operasyonel riski nettir: müteahhit temerrüdü (gecikme, işi yarım bırakma, kalite düşürme, finansman krizi).

Burada tek bir kritik gerçek var: Temerrüt ve fesih süreçleri “duygusal” değil, prosedürel yönetilmelidir. Çünkü fesih yanlış adımla yapılırsa arsa sahibi hem zaman kaybeder hem de tapu/üçüncü kişi işlemlerinde geri dönüşü zor zararlar doğar.

Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 16.05.2025 tarihli, E.2024/1, K.2025/2 sayılı kararı (Resmî Gazete: 18.07.2025) bu tabloyu değiştirdi: yükleniciye tapuda devredilen payı veya bağımsız bölümü tapuya güvenerek ve iyiniyetle edinen üçüncü kişi, arsa sahibi sözleşmeden geriye etkili olarak dönse bile artık kural olarak korunuyor. Bu nedenle temerrüt belirtileri görüldüğü anda tapu hareketlerini kontrol altına almak eskisinden çok daha belirleyici hâle geldi.

Müteahhit Temerrüdü Nedir? (Sadece “Gecikme” Değildir)

Temerrüt; müteahhidin sözleşmeden doğan edimini gereği gibi ve zamanında ifa etmemesidir. Pratikte temerrüt şu şekillerde karşınıza çıkar:

• iş programının bariz şekilde sarkması

• şantiye durması / personelin çekilmesi

• malzeme kalitesinin düşmesi

• ruhsat/iskan süreçlerinin yürütülmemesi

• bağımsız bölümlerin teslim edilememesi

• arsa payı devirlerinin kötüye kullanımı

Hata: Temerrüdü sadece “teslim tarihine bakarak” okumak.

Doğru yaklaşım: İlerleme yüzdesi, finansman göstergeleri, şantiye üretimi ve resmi izin süreçleri birlikte izlenmeli.

Fesih/Dönme için “Delil ve İhtar Disiplini” Şart

Arsa sahiplerinin en sık yaptığı hata: “Artık bitti” diyerek tek taraflı fesih beyanı verip işlem yapmaya çalışmak.

Dönme ve fesih, karşı tarafa yöneltilen tek taraflı bir beyanla kullanılan yenilik doğuran haklardır; beyanın hüküm doğurması için mahkeme kararı gerekmez. Ne var ki yüklenici beyanın haklılığına itiraz ederse bunu mahkeme denetler, tapuda yükleniciye geçmiş payların geri alınması da ancak tapu iptali ve tescil davasıyla mümkündür. Kanuni şartları oluşmadan yapılan bir dönme beyanı haksız sayılarak arsa sahibini tazminat sorumluluğuyla karşı karşıya bırakabilir.

Pratik disiplin:

• Temerrüdü gösteren delilleri topla (fotoğraf, tutanak, yazışma, teknik rapor)

• Noter ihtarıyla açık ihlal tanımla

• Uygun süre ver (ek süre/ifa çağrısı)

• Süre dolunca fesih/dönme stratejisini işlet

• Tapu/üçüncü kişi işlemleri için eş zamanlı koruma adımları at (şerh, ihtiyati tedbir vb.)

En Riskli Alan: Tapu Devirleri ve Üçüncü Kişilere Satış

Kat karşılığı sözleşmelerde arsa paylarının müteahhide devri sonrası, müteahhidin üçüncü kişilere satış/temlik yapması en büyük çatışma alanıdır.

16.05.2025 tarihli İçtihadı Birleştirme kararından önce Yargıtay, yükleniciye yapılan devri bir tür avans sayıyor ve yükleniciden edinen üçüncü kişinin TMK m.1023’e dayanan iyiniyet savunmasını dinlemiyordu. Kararla birlikte tapuya güvenerek iyiniyetle aynî hak edinen üçüncü kişi korunur hâle geldi. İyiniyet karine olarak kabul edildiğinden (TMK m.3), arsa sahibinin payı geri alabilmesi artık üçüncü kişinin yolsuzluğu bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispat etmesine bağlıdır (TMK m.1024).

Kurumsal refleks: Bu tip sözleşmelerde “tapu devri = proje ilerlemesi” birlikte yürütülmeli; kör devir yapılmamalı. Her devir, ölçülebilir bir imalat/iskan kilometre taşına bağlanmalı.

Sözleşmenin Feshi Ne Sonuç Doğurur? (Geriye Etkili mi, İleriye Etkili mi?)

Fesih/dönme tartışması; tescillerin akıbeti, üçüncü kişiler, ipotekler ve şerhler açısından çok kritiktir. Bu nedenle arsa sahibinin hedefi baştan net olmalı:

• “Projeyi durdurup başka müteahhitle devam mı?”

• “Tapuyu geri alıp sıfırdan mı?”

• “Tazminatla mı?”

Her hedefin hukuki aracı farklıdır.

Arsa Sahibinin Kendisi Temerrüde Düşer mi?

Evet, uygulamada arsa sahibinin de “alacaklı temerrüdü” benzeri riskleri olabilir (örneğin teslim/işbirliği yükümlülüklerini yerine getirmemek, proje onaylarını geciktirmek, ruhsat sürecinde gerekli belgeleri sağlamamak gibi). Bu yüzden fesih stratejisi tek taraflı “müteahhit suçlu” anlatısıyla kurulmaz; arsa sahibinin kusursuzluk pozisyonu da güçlendirilir.

Sözleşme Kurulurken Temerrüt Riskini Sıfıra Yakınlaştıran 10 Madde

• Net iş programı (tarihli, kilometre taşlı)

• Cezai şart (gecikme başına günlük/aylık)

• Teminat mektubu / ipotek / kefalet

• Arsa payı devir takvimi (ilerlemeye bağlı)

• Teknik şartname ve kalite standardı

• İskan alma yükümlülüğü (teslim kriteri)

• Sigorta (şantiye, üçüncü kişi mali sorumluluk)

• Alt yüklenici kontrolü

• Uyuşmazlık çözümü (yetki, arabuluculuk, tahkim opsiyonu)

• Şerh/tescil korumaları (tapu güvenliği)

Müteahhit Teslimde Gecikirse Ne Yapılır?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde gecikme, kademeli yaptırımlar doğurur.

Dördüncü satır uygulamadaki en etkili araçtır: mahkemeden alınacak nama ifa yetkisiyle iş, masrafı müteahhide ait olmak üzere başka bir yükleniciye tamamlattırılabilir — bu, fesih yoluna gitmeden inşaatın bitirilmesini sağlar. Yedinci satır ise fesihte önemli bir kuraldır; büyük ölçüde tamamlanmış inşaatlarda fesih kural olarak ileriye etkili sonuç doğurur ve yapılan iş bedeli hesaplanır.

Arsa Sahibi İçin Sözleşmede Olması Gerekenler

Uyuşmazlıkların çoğu sözleşmedeki eksikliklerden doğar.

Üçüncü ve yedinci satırlar arsa sahibini koruyan iki temel düzenlemedir: arsa paylarının inşaatın tamamlanma oranına bağlı olarak kademeli devredilmesi ve müteahhidin üçüncü kişilere satış yapmasının şartlara bağlanması. Bu iki kayıt bulunmadığında müteahhit payları alıp inşaatı yarım bırakabilir ve daireleri üçüncü kişilere satarak durumu içinden çıkılmaz hâle getirebilir.

Satış ve müteahhit rehberlerimiz: kat karşılığı inşaat sözleşmesi · sözleşmenin feshi · kapora ve cayma parası · emlak komisyonu · kooperatif hisseli tapu · protokole uyulmazsa

Fesih Sonrası Tasfiye

Sözleşme feshedildiğinde karşılıklı hesaplaşma yapılır.

Dokuzuncu satır en değerli adımdır: fesih yoluna gidilmeden önce mahkemeden delil tespiti istenerek inşaatın o günkü seviyesinin kayda geçirilmesi, sonraki hesaplaşmada tamamlanma oranı tartışmasını büyük ölçüde ortadan kaldırır. Beşinci satır ise arsa sahibinin en önemli talebidir — tamamlanma oranını aşan biçimde devredilmiş paylar için tapu iptali istenebilir.

Arsa Sahibi İçin Erken Uyarı İşaretleri

Sorunlar genellikle ani değil kademeli ortaya çıkar; erken fark edilirse yönetilebilir.

Dördüncü ve dokuzuncu satırlar arsa sahibinin iki temel savunmasıdır: inşaatın tamamlanma oranını aşan pay devri taleplerine direnmek ve sorun belirginleştiğinde vakit kaybetmeden delil tespiti yaptırıp tapuya tedbir şerhi koydurmak. Bu iki adım atılmadığında müteahhit payları alıp inşaatı yarım bırakabilir.

Sık Sorulan Durumlar

Kat karşılığı inşaatta en çok merak edilenler.

Üçüncü satır arsa sahibinin en pratik çözümüdür: fesih uzun ve belirsiz bir yol olduğundan, mahkemeden nama ifa yetkisi alınarak inşaatın masrafı müteahhide ait olmak üzere tamamlattırılması çoğu dosyada daha hızlı sonuç verir.

Müteahhit İflas veya Konkordato İlan Ederse

Mali çöküş hâlinde arsa sahibinin konumu ayrı bir rejime tabi olur.

Dördüncü, beşinci ve dokuzuncu satırlar aynı dersi verir: müteahhide peşin devredilen arsa payları onun iflas masasına girer ve geri alınması güçleşir; buna karşılık henüz devredilmemiş paylar arsa sahibinde kalır. Bu nedenle payların inşaatın tamamlanma oranına bağlı olarak kademeli devri, mali çöküş riskine karşı en etkili korumadır.

Temerrüdün Kanuni Şartları: TBK m.117-125

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kanunda ayrı bir sözleşme tipi olarak düzenlenmemiştir. Yüklenicinin yapı meydana getirme borcu bakımından eser sözleşmesine ilişkin TBK m.470 ve devamı hükümleri, temerrüt ve sonuçları bakımından ise borçlar hukukunun genel hükümleri uygulanır. Yüklenicinin temerrüde düşmesi için önce borcun muaccel olması gerekir. Sözleşmede kesin bir teslim günü yazılmışsa bu günün geçmesiyle yüklenici ihtara gerek kalmadan temerrüde düşer (TBK m.117/2). Teslim tarihi belirsiz bırakılmış ya da işin bitimi başka bir olaya bağlanmışsa temerrüt için ifaya davet eden bir ihtar gerekir (TBK m.117/1).

Sözleşmelerde teslim süresi çoğu zaman “ruhsat tarihinden itibaren yirmi dört ay” gibi bir olaya bağlanır. Böyle bir durumda sürenin başlangıcı tartışmaya açıktır; ruhsatın alınmasında arsa sahibinden kaynaklanan gecikme varsa, örneğin vekâletname geç verilmişse, kiracı tahliye edilmemişse veya ipotek kaldırılmamışsa, yüklenici bu dönemin süreye eklenmesini isteyecektir. İhtar çekilmeden önce sürenin nasıl hesaplandığı ve arsa sahibinin kendi edimlerini tamamlayıp tamamlamadığı kontrol edilmelidir. Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde kendi borcunu ifa etmemiş veya ifasını önermemiş olan taraf, karşı taraftan ifa isteyemez (TBK m.97).

Eser Sözleşmesine Özgü Dönme ve İşi Başkasına Yaptırma (TBK m.473 ve m.113)

Yüklenici işe zamanında başlamaz, sözleşmeye aykırı olarak işi geciktirir veya işin süresinde bitirilemeyeceği açıkça anlaşılırsa iş sahibi teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönebilir (TBK m.473/1). Bu hüküm genel temerrüt kurallarına göre arsa sahibine önemli bir kolaylık sağlar: şantiyenin aylarca durduğu, kalan sürede işin bitirilmesinin fiilen imkânsız hâle geldiği dosyalarda teslim tarihinin dolması beklenmez. İşin süresinde bitirilemeyeceğinin açıkça anlaşılması ise somut verilerle gösterilmelidir. Tamamlanma oranı, kalan süre ve yüklenicinin fiilî çalışma temposunun mahkemece yaptırılan delil tespitiyle kayda geçirilmesi bu verinin en güçlü kaynağıdır.

Eserin yüklenicinin kusuruyla ayıplı veya sözleşmeye aykırı meydana getirileceği iş sürerken açıkça anlaşılırsa iş sahibi, durumu düzeltmesi için yükleniciye uygun bir süre verebilir; süre içinde düzeltme yapılmazsa onarımı veya işin tamamlanmasını, masraf ve tehlikesi yükleniciye ait olmak üzere üçüncü bir kişiye yaptırabilir (TBK m.473/2). Kanunun genel hükümlerindeki nama ifa yetkisi de aynı yönde bir imkân sunar: yapma borcunun ifa edilmemesi hâlinde alacaklı, masrafı borçluya ait olmak üzere borcun ifasını başkasına yaptırmak için hâkimden izin isteyebilir (TBK m.113).

Kanun ayıp hükümleri bakımından ayrıca bir sınır koymuştur: yapı iş sahibinin arazisi üzerinde yapılmış ve niteliği gereği sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa iş sahibi ayıp nedeniyle sözleşmeden dönemez (TBK m.475). Bu durumda arsa sahibine kalan yollar bedelden indirim, ücretsiz onarım ve tazminattır. Teslimden sonra ortaya çıkan eksik ve ayıplı işlerde dönme yerine bu hakların öne çıkmasının nedeni budur. Ayıpların muayene edilip yükleniciye bildirilmesi de TBK m.474 uyarınca gecikmeden yapılmalıdır; bildirilmeyen açık ayıplar kabul edilmiş sayılır.

Geriye Etkili Dönme mi, İleriye Etkili Fesih mi?

Temerrüt hâlinde kanunun öngördüğü sona erme yolu kural olarak dönmedir ve dönme sözleşmeyi geriye etkili olarak ortadan kaldırır: taraflar karşılıklı edimlerini ifa etmekten kurtulur, ifa ettiklerini geri ister ve tapuda yükleniciye geçmiş paylar arsa sahibine döner (TBK m.125). Yargı uygulaması bu kuralı inşaatın geldiği aşamaya göre yumuşatır. İnşaatın büyük bölümü tamamlanmışsa bütün payların geri alınması hakkaniyete aykırı bir sonuç doğuracağından, dürüstlük kuralı (TMK m.2) gereğince sözleşmenin ileriye etkili olarak feshedildiği kabul edilir ve yüklenici tamamladığı iş oranında arsa payına hak kazanır. Hangi seviyenin büyük bölüm sayılacağı bilirkişi incelemesiyle belirlenir; uygulamada yüksek tamamlanma oranları aranır.

Cezai Şart ve Gecikme Tazminatı (TBK m.179-182)

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin çoğunda teslimde gecikme için aylık veya günlük bir cezai şart kararlaştırılır. Bu tür bir cezai şart, borcun ifası yanında istenebilen ifaya ekli cezai şart niteliğindedir (TBK m.179/2). Kanun burada önemli bir şart koyar: alacaklı, cezai şarttan açıkça feragat etmişse veya ifayı ihtirazi kayıt ileri sürmeden kabul etmişse sonradan cezai şartı isteyemez. Uygulamada en sık hak kaybı bu noktada yaşanır. Daireler teslim alınırken düzenlenen tutanağa gecikme cezası ve tazminat haklarının saklı tutulduğu yazılmazsa, gecikme cezası talebi reddedilebilir.

Gecikmenin doğurduğu zarar kararlaştırılan cezayı aşıyorsa, borçlu kusursuz olduğunu ispat etmedikçe aşan miktarı da ödemekle yükümlüdür (TBK m.180/2). Cezai şart kararlaştırılmamışsa arsa sahibi, gecikme süresi boyunca bağımsız bölümlerinden yararlanamamanın karşılığı olan kira kaybını gecikme tazminatı olarak talep eder; bu tazminat, bölümlerin gecikme dönemindeki rayiç kira değerleri üzerinden bilirkişiye hesaplatılır. Aşırı yüksek belirlenmiş cezai şartı hâkim kendiliğinden indirir (TBK m.182/3). Ancak cezai şartı ödeyecek olan taraf tacirse, aşırı olduğu gerekçesiyle indirim isteyemez (TTK m.22).

Arsa Sahibinin Koruma Araçları: Şerh, İhtiyati Tedbir ve Delil Tespiti

İçtihadı birleştirme kararından sonra arsa sahibi bakımından belirleyici soru, yüklenicinin tapudaki payları ne zaman ve kime devredebileceğidir. Hiç kimse tapu sicilindeki kayıtları bilmediğini ileri süremeyeceğinden (TMK m.1020), tapuya işlenmiş bir kısıtlama üçüncü kişinin iyiniyet savunmasını büyük ölçüde işlevsiz kılar. Bu nedenle temerrüt belirtileri ortaya çıktığında, dava açılmadan önce ya da dava ile birlikte, yükleniciye geçmiş paylar üzerine devir ve takyit yasağı konulması için ihtiyati tedbir istenmelidir (HMK m.389). Mahkeme tedbir kararı verirken kural olarak teminat ister (HMK m.392).

Tedbir kararı alındıktan sonra süreler sıkıdır. Kararın verildiği tarihten itibaren bir hafta içinde uygulanması istenmezse tedbir kendiliğinden kalkar (HMK m.393). Tedbir dava açılmadan önce alınmışsa, esas hakkındaki davanın kararın uygulanmasının istendiği tarihten itibaren iki hafta içinde açılması gerekir; aksi hâlde tedbir yine kendiliğinden kalkar (HMK m.397). Tedbirin tapuya işlendiğinin güncel tapu kaydıyla teyit edilmesi, sonradan yapılan devirlerde iyiniyet tartışmasının önüne geçer.

Görevli Mahkeme, Yetki, Arabuluculuk ve Süreler

Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki uyuşmazlıklar kural olarak asliye hukuk mahkemesinde görülür. Arsa sahibinin amacı konut edinmek değil arsasını değerlendirmek olduğundan bu ilişki tüketici işlemi sayılmaz; uyuşmazlığın her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgili olduğu istisnai durumlarda ise ticari dava niteliği ayrıca değerlendirilir. Tapu iptali ve tescil talebi içeren davalar, taşınmaz üzerindeki aynî hakka ilişkin olduğundan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır (HMK m.12).

Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 7445 sayılı Kanun’la eklenen 18/B maddesi kira, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşu hakkından doğan uyuşmazlıkları dava şartı arabuluculuğa bağlamış, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini bu listeye almamıştır. Uyuşmazlık ticari dava niteliğindeyse ve konusu bir miktar paranın ödenmesiyse ticari davalara ilişkin dava şartı arabuluculuk hükmü (HUAK m.5/A) uygulanır. Sürelere gelince, ayıplı imalata dayalı talepler taşınmaz yapılarda teslimden itibaren beş yılda, yüklenicinin ağır kusuru varsa yirmi yılda zamanaşımına uğrar (TBK m.478). Diğer taleplerde uygulanacak süre talebin niteliğine göre belirlendiğinden, alacaklar temerrüdün belirginleştiği tarihten itibaren gecikmeden ileri sürülmelidir.

Arsa Sahibinin Kendi Borçları ve Paydaşlı Arsalar

Temerrüt tartışmasında yüklenicinin ilk savunması çoğu zaman gecikmenin arsa sahibinden kaynaklandığıdır. Arsa sahibi arsayı boş ve inşaata elverişli teslim etmek, ruhsat işlemleri için gereken vekâletnameyi ve belgeleri vermek, sözleşmede üstlendiyse ipotek veya hacizleri kaldırmak ve kiracıları tahliye etmekle yükümlüdür. Bu borçlar yerine getirilmeden yükleniciden ifa istenmesi ödemezlik def’iyle karşılaşır (TBK m.97). Arsa sahibinin gecikmesi belgelenebilen dönem, yüklenicinin teslim süresine eklenir ve temerrüdün başlangıcını öteler.

Paydaşlı arsalarda ayrıca dikkat gerekir. Paylı mülkiyetteki taşınmazın tamamı üzerinde inşaat yaptırılması olağanüstü yönetim işlerindendir ve kural olarak bütün paydaşların oybirliğini gerektirir (TMK m.692). Yargı uygulamasında sözleşmeden dönme veya fesih davasının da kural olarak tüm arsa sahiplerince birlikte açılması aranır; davayı açmayan paydaşların davaya katılımı veya muvafakati sağlanmadan esasa girilmez. Paydaşlar arasında görüş ayrılığı varsa, temerrüt ihtarından önce ortak bir yol haritası belirlenmesi süreci hızlandırır.

Konuyla ilgili diğer rehberlerimiz: kat karşılığı inşaat sözleşmesi fesih dava dilekçesi örneği · müteahhidin teslimde gecikmesi ve cezai şart · cezai şart ve hâkimin indirim yetkisi · 2025 tarihli İçtihadı Birleştirme kararı · tapu kütüğüne güven ilkesi · yapı müteahhitliği yetki belgesi · mirasçıların arsasında yarım kalan inşaat

Sıkça Sorulan Sorular

1) Müteahhit işi geciktirirse hemen feshedebilir miyim?

Kural olarak hayır; önce uygun bir süre verilmesi gerekir (TBK m.123). Yüklenici işe hiç başlamamışsa, işi terk etmişse veya işin süresinde bitirilemeyeceği açıkça anlaşılıyorsa teslim günü beklenmeden ve süre vermeye gerek kalmadan sözleşmeden dönülebilir (TBK m.124 ve m.473).

2) Müteahhit üçüncü kişilere satış yaptıysa ne olur?

Yüklenici kendi adına tapuda kayıtlı payı veya bağımsız bölümü sattıysa, tapuya güvenerek iyiniyetle edinen alıcı 16.05.2025 tarihli İçtihadı Birleştirme kararı uyarınca korunur. Tapuda devir yapılmamış, yalnızca yazılı sözleşmeyle satış yapılmışsa alıcı yüklenicinin halefi sayılır ve arsa sahibi yükleniciye karşı sahip olduğu savunmaları ona karşı da ileri sürebilir (TBK m.189).

3) Sözleşmeyi tek taraflı fesih beyanıyla bitirebilir miyim?

Evet. Dönme ve fesih, karşı tarafa ulaşan tek taraflı bir beyanla kullanılır ve mahkeme kararı gerektirmez. Ancak beyanın haklılığı tartışılırsa mahkeme denetler; tapuda yükleniciye geçmiş payların geri alınması için de tapu iptali ve tescil davası açılması gerekir.

4) Temerrütte tazminat talep edebilir miyim?

Evet; gecikme, kalite, kira kaybı, finansman maliyeti gibi kalemler dosyaya göre gündeme gelir.

5) En güçlü önlem nedir?

Tapu devirlerini ilerlemeye bağlayan teminatlı model + iskan teslim şartı.