Kentsel Dönüşümde Müteahhit Seçimi: Hukuki ve Finansal Due Diligence Rehberi

Kentsel dönüşümde müteahhit seçimi, sürecin sonucunu belirleyen tek en kritik karardır. Riskli yapı tespiti, çoğunluk kararı ve tahliye aşamaları usul işlemleridir; asıl kayıp ya da kazanç, hangi yüklenicinin seçildiğinde ortaya çıkar.

Bu yazıda yüklenici hakkında yapılması gereken hukuki ve finansal incelemenin başlıkları, sözleşme öncesi kontrol listesi, teminat mekanizmaları ve yaygın kırmızı bayraklar ele alınmaktadır.

Neden Bu Kadar Kritik?

Kat karşılığı sözleşmede arsa sahibi, elindeki tek varlığı olan taşınmazın paylarını bir başkasına devrederek karşılığında ileride teslim edilecek bir eser bekler. Bu, hukuken riskli bir yapıdır: edim önce verilir, karşılığı sonra alınır.

Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 16.05.2025 tarihli, E.2024/1 ve K.2025/2 sayılı kararı bu riski artırmıştır. Karara göre, yükleniciye devredilen paylar üçüncü kişilere satılmış ya da üzerlerinde ipotek tesis edilmişse, sözleşmenin geçersizliği tespit edilse veya geriye etkili olarak feshedilse dahi tapuya güvenerek iyiniyetle aynî hak edinen üçüncü kişilerin kazanımı korunur.

Bunun pratik anlamı açıktır: yanlış yüklenici seçildiğinde, dava yoluyla taşınmazı geri almak eskisinden çok daha zordur. Koruma artık dava aşamasında değil, seçim ve sözleşme aşamasındadır.

Kararın tam metni ve sonuçları Yargıtay İBBGK 16.05.2025 kararı incelemesi sayfasında ele alınmaktadır. Sözleşmenin bütünü için kat karşılığı sözleşme rehberi sayfasına bakınız.

Hukuki İnceleme

Yüklenici hakkında sözleşme öncesinde bakılması gereken hukuki başlıklar şunlardır:

Hukuki İnceleme Kontrol Listesi

• Ticaret sicil kaydı. Şirketin unvanı, kuruluş tarihi, sermayesi, ortakları ve temsile yetkili kişileri. Sözleşmeyi imzalayan kişinin temsil yetkisi imza sirkülerinden doğrulanmalıdır.
• Yetki belgesi. Yapı müteahhitliği yetki belgesi numarasının bulunup bulunmadığı ve geçerliliği.
• Grup ve sınıf durumu. Yüklenicinin üstlenebileceği iş büyüklüğüne ilişkin sınıflandırma.
• Devam eden davalar. Şirket ve ortakları aleyhine açılmış tapu iptali, tazminat ve fesih davaları.
• İcra takipleri. Aleyhine yürütülen takipler ve hacizler.
• Konkordato ve iflas. Şirket hakkında konkordato talebi ya da iflas kararı bulunup bulunmadığı. İnşaat sektöründe bu risk kâğıt üzerinde göründüğünden çok daha yaygındır.
• Şirket geçmişi. Kısa süre önce kurulmuş bir şirketse, ortakların önceki şirketlerinin akıbeti.

Son madde özellikle önemlidir. Uygulamada sıkça görülen yöntem, her proje için yeni bir şirket kurulması ve sorunlu projenin ardından şirketin tasfiye edilmesidir. Ortak kimliği üzerinden geçmiş sorgulanmadığında bu tablo görünmez.

Finansal İnceleme

Yüklenicinin hukuken temiz görünmesi yeterli değildir; işi bitirebilecek finansal kapasitesi de olmalıdır. Yarım kalan inşaat, arsa sahibi için en ağır sonuçtur.

Finansal Kapasite Göstergeleri

Bakılması gereken göstergeler:

• Tamamlanmış proje sayısı ve bu projelerin teslim tarihlerinin taahhütlere uygunluğu
• Hâlihazırda devam eden şantiye sayısı; aynı anda çok sayıda iş yürüten yüklenicinin nakit akışı riski
• Finansman kaynağı: özkaynak mı, banka kredisi mi, ön satış mı
• Önceki projelerdeki hak sahipleriyle görüşme; gecikme ve ayıp iddiaları
• Şantiyelerin yerinde görülmesi ve iş temposunun gözlenmesi

Ön satışa dayalı finansman modeli özellikle dikkat gerektirir: bu modelde yüklenici, devraldığı payları satarak inşaatı finanse eder. Satış hızı düştüğünde inşaat durur ve devredilmiş paylar geri alınamaz hâle gelir.

Sözleşme Öncesi Kontrol Listesi

Yüklenici belirlendikten sonra, sözleşme metninde bulunması gereken asgari hükümler şunlardır:

Sözleşmede Bulunması Gereken Asgari Hükümler

• Noterde düzenleme şekli. Sözleşme taşınmaz devri borcu doğurduğundan noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır; noter onayı yeterli değildir.
• Kademeli pay devri. Payların tamamı başta devredilmemeli; devir inşaat seviyesi yüzdelerine bağlanmalıdır.
• Devir ve ipotek sınırı. Yüklenicinin devraldığı paylar üzerinde üçüncü kişilere devir ve ipotek tesis etme yetkisi sınırlanmalı, bu sınır tapuya yansıtılmalıdır.
• Kesin teslim tarihi. Takvim tarihi yazılmalı; başlangıcı belirsiz ifadelerden kaçınılmalıdır.
• Gecikme cezası. Sembolik değil caydırıcı tutarda, aylık ve net hesaplanabilir biçimde.
• Kira farkı yükümlülüğü. Kira yardımı süresi dolduktan sonraki dönem için yüklenicinin kira ödeme borcu.
• Paylaşım tablosu ve kroki. Hangi bağımsız bölümün kime ait olacağı kat ve daire numarasıyla, krokiye atıfla.
• Teknik şartname. Malzeme sınıfı, yalıtım, ortak alan donanımları.
• İskân şartı. Teslimin yapı kullanma izin belgesinin alınmasına bağlı olduğu.
• Teminat. Banka teminat mektubu ya da eşdeğer güvence.
• Fesih usulü. İhtar süresi, fesih hakkının doğduğu hâller ve sonuçları.

Sözleşmenin bütününe ilişkin ayrıntılı çerçeve için kat karşılığı sözleşme rehberine bakabilirsiniz.

Teminat Mekanizmaları

Sözleşmede teminat öngörülmesi, yarım kalan inşaat riskine karşı en etkili korumadır. Uygulamada kullanılan başlıca araçlar:

Teminat Araçları Karşılaştırması

• Banka teminat mektubu. Belirli tutarda ve süresi inşaat takvimini aşan, kesin ve süresiz nitelikte olması tercih edilir.
• İpotek. Yüklenicinin başka bir taşınmazı üzerinde arsa sahipleri lehine ipotek tesisi.
• Cezai şart. Gecikme ve terk hâlleri için ayrı ayrı düzenlenmiş cezai şartlar.
• Kefalet. Şirket ortaklarının şahsi kefaleti; şirketin tasfiyesi hâlinde önem kazanır.

6306 sayılı Kanun uygulamasında müteahhitlerden alınan teminatlara ilişkin oran düzenlemeleri de bulunmaktadır; bu oranlar Uygulama Yönetmeliği değişiklikleriyle güncellenmektedir. Bu düzenlemeler idari nitelikte olup, arsa sahibinin sözleşmeye koyacağı özel teminatın yerine geçmez.

Kırmızı Bayraklar

Aşağıdaki durumlardan biri varsa, sözleşme imzalamadan önce bağımsız hukuki görüş almak gerekir:

• Sözleşmenin noterde onaylatılmak istenmesi, düzenleme şeklinden kaçınılması
• Bütün payların hemen devredilmesinde ısrar edilmesi
• Teslim tarihinin belirsiz bir olaya bağlanması
• Gecikme cezasının konulmak istenmemesi veya çok düşük tutulması
• Paylaşım tablosunun krokisiz ve yüzdeyle geçiştirilmesi
• “Bunlar sonra hallolur” denilerek imzanın acele ettirilmesi
• Yüklenicinin referans proje göstermekten kaçınması
• Şirketin çok yeni kurulmuş olması ve ortak geçmişinin sorgulanmasına direnç gösterilmesi
• Teminat verilmesinin reddedilmesi

Bu bayrakların hiçbiri tek başına yüklenicinin kötüniyetli olduğunu göstermez; ancak birden fazlası bir aradaysa risk ciddi biçimde artar.

Teslim sonrası ayıp sorumluluğu için eser sözleşmesinde ayıba karşı tekeffül; iskân için yapı kullanma izin belgesi sayfasına bakabilirsiniz.

Karar Maliklerin Ortak Sorumluluğudur

Yüklenici seçimi, salt çoğunlukla alınabilecek kararlardandır. Ancak çoğunluğun karar verebiliyor olması, incelemenin özensiz yapılabileceği anlamına gelmez.

Pratik öneri: maliklerden oluşan küçük bir komisyon kurun, incelemeyi yazılı rapora bağlayın ve raporu bütün maliklerle paylaşın. Böylece hem karar sağlıklı verilir hem de ileride ortaya çıkabilecek iç uyuşmazlıklarda kimin neyi bilerek karar verdiği belgelenmiş olur.

Çoğunluk kararının işleyişi ve katılmayan malikin durumu için karara katılmayan malikin payının satışı sayfasına bakınız.

Karar yeter sayısı ve katılmayan malikin durumu payın açık artırmayla satışı ve çoğunluk kararı sayfalarında; arsa payı orantısı arsa payı düzeltme davası sayfasında.

Sözleşme İmzalandıktan Sonra Kontrol Bitmez

Due diligence, imza atıldığı anda sona eren bir işlem değildir. Yüklenicinin durumu inşaat süresince değişebilir ve bu değişimin erken fark edilmesi arsa sahibinin en güçlü savunmasıdır.

İnşaat süresince düzenli aralıklarla izlenmesi gereken kalemler şunlardır:

• Tapu takyidatları. Yükleniciye devredilen paylar üzerinde yeni haciz, ipotek veya devir doğup doğmadığı. Aylık kontrol makul bir sıklıktır.
• İnşaat seviyesi. Sözleşmedeki takvimle fiilî ilerlemenin karşılaştırılması; tarihli fotoğrafla belgelenmesi.
• Şantiyedeki iş temposu. İşçi ve makine hareketinin durması, ödeme sorunlarının ilk göstergesidir.
• Alt yüklenici ve tedarikçi şikâyetleri. Sahadaki alacak sorunları, mali sıkışıklığın erken sinyalidir.
• Konkordato ve iflas kayıtları. Şirket hakkında yeni bir talep doğup doğmadığı.

Bu kalemlerden birinde olumsuz gelişme görüldüğünde beklemek yerine hemen yazılı ihtar çekmek ve gerekiyorsa tapuya tedbir talebinde bulunmak gerekir. Tedbir, sonraki alıcıların iyiniyetini tartışmalı hâle getirdiğinden, geç kalınan her ay geri dönüşü zorlaştırır.

Takyidat izleme yöntemi süreç takibi sayfasında; temerrüt hâlinde seçimlik haklar müteahhit temerrüdü ve fesih ile fesih ve tapu iptali sayfalarında; yüklenicinin mali çöküşü inşaat sektöründe konkordato sayfasında anlatılmaktadır.

Sık Yapılan Hatalar

• En yüksek daire teklifini veren yükleniciyi başka hiçbir kritere bakmadan seçmek.
• Ticaret sicil kaydını ve imza sirkülerini hiç incelememek.
• Ortakların önceki şirketlerini sorgulamamak.
• Devam eden şantiye sayısını dikkate almamak.
• Teminat istemekten çekinmek.
• Sözleşmeyi avukata göstermeden imzalamak.
• Önceki projelerin hak sahipleriyle hiç görüşmemek.

Adım Adım Süreç

1. Aday listesini oluşturun — En az üç yüklenici ile görüşün; tek teklif üzerinden karar vermeyin.
2. Ticaret sicil ve yetki belgesini inceleyin — Unvan, sermaye, ortaklar, temsil yetkisi ve yapı müteahhitliği yetki belgesini doğrulayın.
3. Dava ve takip durumunu araştırın — Şirket ve ortakları aleyhine açılmış davalar, icra takipleri, konkordato ve iflas kayıtlarını sorgulayın.
4. Referans projeleri yerinde görün — Tamamlanmış ve devam eden şantiyeleri ziyaret edin; önceki hak sahipleriyle görüşün.
5. Finansal kapasiteyi değerlendirin — Eş zamanlı yürütülen iş sayısını ve finansman modelini sorgulayın; ön satışa bağımlılığı ölçün.
6. Komisyon raporu hazırlayın — İncelemeyi yazılı rapora bağlayın ve bütün maliklerle paylaşın.
7. Sözleşmeyi avukatla kurgulayın — Kademeli pay devri, devir ve ipotek sınırı, gecikme cezası, teminat ve iskân şartını sözleşmeye yazdırın; noterde düzenleme şeklinde imzalayın.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Sıkça Sorulan Sorular

Müteahhit seçerken önce neye bakmalıyım?

Daire teklifinden önce hukuki ve finansal duruma bakılmalıdır: ticaret sicil kaydı, yetki belgesi, aleyhine davalar, icra takipleri, konkordato riski ve devam eden şantiye sayısı.

Şirket yeni kurulmuşsa ne yapmalıyım?

Ortakların önceki şirketlerinin akıbetini sorgulayın. Her proje için yeni şirket kurup sorunlu projeden sonra tasfiye etme uygulaması yaygındır.

Teminat istemek hakkım mı?

Sözleşme serbestisi çerçevesinde teminat kararlaştırılabilir. Banka teminat mektubu, ipotek, cezai şart ve ortakların şahsi kefaleti kullanılan araçlardır.

Bütün payları başta devretmek zorunda mıyım?

Hayır. Devrin inşaat seviyesine bağlanması mümkündür ve arsa sahibini korur. Erken toplu devir, payların üçüncü kişilere geçmesi riskini büyütür.

Yüklenici payları satarsa geri alabilir miyim?

Yargıtay İBBGK’nın 16.05.2025 tarihli E.2024/1, K.2025/2 kararı uyarınca tapuya güvenerek iyiniyetle edinen üçüncü kişilerin kazanımı korunur. Bu nedenle geri alma eskisinden çok daha zordur.

Gecikme cezası ne kadar olmalı?

Kanunda sabit bir oran yoktur. Caydırıcı olması için kira kaybını karşılayacak ve aylık olarak net hesaplanabilecek biçimde belirlenmelidir.

Sözleşmeyi noterde onaylatmak yeterli mi?

Hayır. Sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir; onaylama şekil şartını karşılamaz.

Teslim iskâna bağlanmalı mı?

Evet. Yapı kullanma izin belgesi alınmadan yapılan teslim sözleşmeye uygun teslim sayılmaz; bu şart sözleşmeye açıkça yazılmalıdır.

Müteahhit seçimi için tüm maliklerin onayı gerekir mi?

Yeniden yapım usulüne ilişkin kararlar hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınabilir.

İncelemeyi kim yapmalı?

Maliklerden oluşan bir komisyonun inceleme yapıp yazılı rapor hazırlaması ve raporu tüm maliklerle paylaşması önerilir.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. Süreler ve tutarlar mevzuat ile idare uygulamasına göre değişebilir; işlem öncesinde elinizdeki tebligat ve ilgili idarenin güncel duyurusu esas alınmalıdır. Nihai hukuki değerlendirme avukata aittir.