Arsa Payı Karşılığı İnşaatta Tapuya Güven Dönemi: Yargıtay İBBGK 16.05.2025 Kararı Ne Değiştirdi?

Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 16 Mayıs 2025 tarihli kararıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde onlarca yıldır uygulanan bir yaklaşımı terk etti. Karar, müteahhitten daire satın alan üçüncü kişilerin tapularını doğrudan ilgilendiriyor ve arsa sahiplerinin dava stratejisini kökünden değiştiriyor.

Bu yazıda kararın künyesi, hangi soruyu çözdüğü, önceki içtihattan farkı, dayandığı kanun hükümleri, ispat yükünün kimde olduğu ve tarafların bugün ne yapması gerektiği ele alınıyor.

Kararın Çözdüğü Soru

İçtihadı birleştirme başvurusu, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 21.05.2024 tarihli yazısıyla yapıldı. Dairenin görev alanındaki uyuşmazlıklarda tekrarlayan sorun şuydu:

Arsa sahibi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca payları yükleniciye tapuda devrediyor. Yüklenici finansman sağlamak için bu payları veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satıyor ya da üzerlerinde ipotek kurduruyor. Sonra yüklenici edimini süresinde yerine getirmiyor ve arsa sahibi sözleşmenin geçersizliğinin tespiti ya da geriye etkili feshi davasını açıyor. Bu davada, üçüncü kişilere devredilen taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ile arsa sahibi adına tescili de talep ediliyor.

Sorulan soru netti: üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetle aynî hak edindikleri iddiaları dinlenecek mi, dolayısıyla kazandıkları mülkiyet veya ipotek hakkı korunacak mı?

İçtihadı birleştirme konusu, Yargıtay Birinci Başkanlık Kurulunun 05.12.2024 tarihli ve 274 sayılı kararıyla belirlenmiş; 28.04.2025 tarihli ve 91 sayılı kararla ihtiyacı daha iyi karşılayacak biçimde yeniden düzenlenmiştir.

Önceki Dönem: Avans Tapu ve Halefiyet Yaklaşımı

Dairenin uzun süredir yeknesaklık kazanmış ve kamuoyuna mal olmuş içtihadına göre, taraflarının sözleşme gereğince birbirlerine yaptığı devirler avans niteliğindeydi.

Bunun sonucu şuydu: sözleşme geriye etkili olarak feshedildiğinde, hem yükleniciye hem de yükleniciden alan üçüncü kişilere yapılan tapu devirlerinin hukuki dayanağı ortadan kalkıyordu. Üçüncü kişiler yüklenicinin halefi sayıldığından, Türk Medeni Kanunu m.1023’e dayalı iyiniyet savunmaları dinlenemiyordu.

Pratikte bu, müteahhitten daire alıp yıllardır oturan, kredisini ödeyen, tapusu üzerine geçmiş kişilerin taşınmazlarını kaybetmesi anlamına geliyordu. Yaklaşım, borçlar hukuku öğretisinde aynî etkili dönme kuramına dayanması nedeniyle eleştirilmekteydi.

Kararın Hukuki Temeli

Karar üç temel hüküm üzerine kuruluyor.

TBK m.125: sözleşmeden dönme ve iade

Başvuru yazısında dikkat çekilen ilk nokta, terminolojiye ilişkindir. Uygulamada kullanılan “sözleşmenin geriye etkili olarak feshi” ifadesi, aslında 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.125’te düzenlenen sözleşmeden dönmedir.

TBK m.125 uyarınca sözleşmeden dönülmesi hâlinde taraflar bu amaçla birbirlerine verdiklerini iade eder. İadenin kapsamı, tarafların sözleşme gereğince diğer taraftan aldıklarıdır. İade edilemeyen bir şey varsa bunun bedelinin tazmini gerekir.

Bu tespit belirleyicidir: dönmenin sonucu taraflar arasında bir iade ilişkisi doğurmaktır. Sözleşmenin tarafı olmayan üçüncü kişinin kazanımını kendiliğinden ortadan kaldırması zorunlu değildir.

TMK m.1023: tapu siciline güven

Türk Medeni Kanunu m.1023 uyarınca, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur. Tapu siciline güvenin doğal sonucu, aynî hak satın alan kişinin iyiniyete dayalı kazanımının korunmasıdır.

TMK m.3: iyiniyet asıldır, ispat yükü karşı taraftadır

Türk Medeni Kanunu m.3 uyarınca, kanunun iyiniyete hukuki bir sonuç bağladığı durumlarda asıl olan iyiniyetin varlığıdır. Buna karşılık durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz.

Bu maddenin ikinci sonucu, kararın pratikte en çok fark yaratan yönüdür: iyiniyetin varlığı asıl olduğuna göre, iyiniyetin bulunmadığını iddia eden taraf bunu ispat etmek zorundadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden dönme talep edildiğinde, sözleşmeye konu taşınmazdan pay satın alan üçüncü kişilerin iyiniyetli olmadığını iddia eden arsa sahibi, bu iddiasını usulüne uygun delillerle ispatlamakla yükümlüdür.

Kararın Sonucu ve Sınırı

Karar mutlak bir koruma getirmiyor. Sonuç iki cümlede özetlenebilir:

• Üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetle aynî hak edindikleri iddiaları dinlenir; dolayısıyla iktisap edilen mülkiyet veya ipotek hakkının korunması gerekir.
• Ancak somut olaya göre üçüncü kişilerin iyiniyetli olmadıklarının anlaşılması hâlinde taşınmazlar arsa sahibine dönebilecektir.

Yani tartışma “üçüncü kişi kural olarak kaybeder” noktasından, “üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmadığı somut olayda incelenir ve aksini arsa sahibi ispatlar” noktasına taşınmıştır. Bu, delil düzeninde köklü bir kaymadır.

Usul yönü: neden içtihadı birleştirme yoluna gidildi?

Daire içindeki görüşmelerde çoğunluk, üçüncü kişilerin iyiniyet savunmalarının dinlenebileceği ve ancak iyiniyetli olmadıklarının arsa sahibince ispat edilmesi hâlinde taşınmazların arsa sahibine dönebileceği görüşünde birleşerek yerleşik içtihattan dönülmesi gerektiğini kabul etti.

2797 sayılı Yargıtay Kanunu m.15/2-c uyarınca, Yargıtay dairelerinden birinin yerleşik içtihadından dönmek istemesi hâlinde bu hususun içtihatların birleştirilmesi yoluyla kesin olarak karara bağlanması gerekir. Daire bu nedenle içtihatların birleştirilmesini talep etti.

İyiniyet Somut Olayda Nasıl Tartışılacak?

Karar iyiniyet için kapalı bir ölçüt listesi getirmiyor; değerlendirmeyi somut olaya bırakıyor. Bununla birlikte TMK m.3’ün ikinci fıkrasındaki “durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz” ölçütü, tartışmanın çerçevesini belirliyor.

Uygulamada arsa sahibinin, üçüncü kişinin gerekli özeni göstermediğini ortaya koymak için dayanabileceği hususlar tipik olarak şunlar olacaktır:

• Tapu kaydında satın alma tarihinde şerh, tedbir, haciz veya beyan bulunup bulunmadığı
• Üçüncü kişinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini görüp görmediği veya içeriğini bilip bilmediği
• Satın alma tarihinde inşaatın fiilî durumu ve durmuş olup olmadığı
• Alıcı ile yüklenici arasında akrabalık, ortaklık veya organik bağ bulunup bulunmadığı
• Satış bedelinin rayice göre olağandışı düşük olup olmadığı
• Uyuşmazlığın kamuya açık biçimde bilinir hâle gelip gelmediği

Bu hususların her biri tek başına iyiniyeti ortadan kaldırmaz; mahkeme dosyanın bütününü değerlendirir. Vurgulanması gereken nokta, ispat külfetinin artık arsa sahibinde olmasıdır.

İpotek Boyutu Çoğu Zaman Gözden Kaçıyor

Kararın kapsamı yalnızca satışla sınırlı değildir; yüklenicinin taşınmaz üzerinde ipotek tesis etmesi hâli de açıkça kapsanmıştır.

Bu, uygulamada finansman sağlayan bankaları ve diğer ipotek alacaklılarını doğrudan ilgilendirir. Sözleşmenin geçersizliği tespit edilse veya geriye etkili olarak feshedilse dahi, iyiniyetle tesis edilmiş ipotek hakkı korunur. Arsa sahibi taşınmazı geri alsa bile üzerindeki ipotek yükünü devralma riskiyle karşılaşabilir.

Bu nedenle sözleşme müzakeresinde, yüklenicinin devraldığı paylar üzerinde ipotek tesis etme yetkisinin sınırlanması ve bu sınırın tapuya yansıtılması kritik önem taşır.

Arsa Sahibi Bugün Ne Yapmalı?

Kararın en önemli pratik sonucu, korumanın dava aşamasından sözleşme aşamasına kaymasıdır. Dava açıldığında paylar iyiniyetli üçüncü kişilere geçmişse, tapu iptali ve tescil talebiyle sonuç almak güçleşir; bu hâlde arsa sahibinin yükleniciye karşı tazminat talebi öne çıkar.

Önleyici hukuk bakımından öne çıkan başlıklar şunlardır:

• Kademeli pay devri. Bütün payları sözleşmenin başında devretmek yerine, devri inşaat seviyesine bağlayın. Uygulamadaki İstanbul tipi sözleşme yapısı bu amaca hizmet eder.
• Devir yasağı ve ipotek sınırı. Yüklenicinin payları üçüncü kişilere devretmesini ve üzerlerinde ipotek kurdurmasını sınırlayan hükümler koyun ve bunları tapuya yansıtın.
• Erken tedbir. Temerrüt belirtisi doğar doğmaz tapuya tedbir şerhi konulmasını isteyin. Tedbir, sonraki alıcının iyiniyetini tartışmalı hâle getirir.
• Sözleşmenin tapuya şerhi. Şerh, sözleşmeden doğan hakkı üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir kılar.
• Gecikme cezası ve teminat. Tazminat talebinin öne çıktığı yeni düzende, sözleşmedeki gecikme cezası ve teminat hükümleri fiilî değerini artırmıştır.

Sözleşmenin kurulmasından feshine kadar bütün aşamalar için Arsa Payı Karşılığı Kat Yapım Sözleşmesi Rehberi sayfasına bakabilirsiniz.

Daire Alıcısı Bugün Ne Yapmalı?

Karar alıcının konumunu güçlendirmekle birlikte, iyiniyetin tartışılacağı gerçeğini ortadan kaldırmaz. Satın alma öncesinde yapılacak kontroller, ileride iyiniyetin ispatında doğrudan delil değeri taşır:

• Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin bir örneğini isteyin ve saklayın.
• Tapu kaydını satın alma gününe yakın tarihte alın; şerh, tedbir, haciz ve beyanları inceleyin.
• Yapı ruhsatını ve inşaat seviyesini yerinde görün, tarihli fotoğraf çekin.
• Ödemeleri banka kanalıyla ve gerçek bedel üzerinden yapın.
• Mümkünse satış vaadini tapuya şerh ettirin.

Burada kritik bir ayrım vardır: karar tapuda mülkiyeti edinmiş üçüncü kişilere ilişkindir. Yalnızca satış vaadi bulunan ve tapusu henüz üzerine geçmemiş kişi aynî hak değil kişisel hak sahibidir; onun konumu farklı kurallara tabidir.

Kentsel Dönüşümle İlişkisi

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşüm projelerinde de yaygın biçimde kullanılıyor. Dönüşümde paydaşların salt çoğunlukla aldığı karar üzerine yüklenici ile kat karşılığı ya da hasılat paylaşımı usulüyle sözleşme kuruluyor.

Bu nedenle karar, dönüşüm süreçlerindeki pay devri planlamasını da etkiliyor. Riskli yapı maliklerinin, payları hangi aşamada devredeceklerini bu içtihat ışığında yeniden değerlendirmesi gerekiyor. Dönüşüm sürecinin bütünü için Kentsel Dönüşüm Rehberi sayfasına bakınız.

Devam Eden Davalara Etkisi

İçtihadı birleştirme kararları, benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. Bu nedenle karar, yayımından sonra görülen ve derdest olan uyuşmazlıklarda da esas alınır.

Hâlihazırda açılmış bir tapu iptali ve tescil davası bulunanların, taleplerini ve delil stratejilerini bu çerçevede gözden geçirmesi yerinde olur. Özellikle üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığına ilişkin somut delillerin dosyaya kazandırılması, davanın kaderini belirleyecek unsurdur. Terditli olarak tazminat talebinin ileri sürülüp sürülmeyeceği de ayrıca değerlendirilmelidir.

Sözleşmenin Feshinde İzlenecek Yol

1. Tapu kaydını güncel olarak alın — Yükleniciye devredilen payların bugün kimin üzerinde olduğunu, üzerinde şerh, tedbir, haciz veya ipotek bulunup bulunmadığını tespit edin.
2. Devir zincirini çıkarın — Payların hangi tarihlerde ve hangi bedellerle kime devredildiğini tapu müdürlüğünden alacağınız kayıtlarla belgelendirin.
3. İnşaat seviyesini tespit ettirin — Bilirkişi veya tespit davasıyla mevcut gerçekleşme seviyesini kayda geçirin; feshin geriye mi ileriye mi etkili olacağını bu belirler.
4. Tedbir talebinde bulunun — Yeni devirlerin önüne geçmek ve sonraki alıcıların iyiniyetini tartışmalı kılmak için tapuya tedbir şerhi isteyin.
5. Usulüne uygun ihtar çekin — Noter aracılığıyla makul süre vererek edimin yerine getirilmesini isteyin; ihtarın tebliğ tarihi temerrüdün başlangıcıdır.
6. Talep sonucunu doğru kurun — Tapu iptali ve tescil talebinin yanında, üçüncü kişilerin iyiniyetli çıkması ihtimaline karşı terditli tazminat talebini değerlendirin.
7. İyiniyet delillerini toplayın — Üçüncü kişinin gerekli özeni göstermediğini ortaya koyacak somut delilleri dosyaya sunun; ispat yükü sizdedir.

Sıkça Sorulan Sorular

Yargıtay İBBGK 2025/2 kararı ne getirdi?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden dönülse dahi, yükleniciden tapuya güvenerek iyiniyetle mülkiyet veya ipotek edinen üçüncü kişilerin iddiaları dinlenir ve kazanımları korunur.

Karar hangi tarihte yürürlüğe girdi?

Karar 16.05.2025 tarihlidir ve 18 Temmuz 2025 tarihli 32959 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmıştır.

Önceki uygulama neydi?

Taraflar arasındaki devirler avans niteliğinde sayılıyor, üçüncü kişiler yüklenicinin halefi kabul edildiğinden TMK m.1023’e dayalı iyiniyet savunmaları dinlenmiyordu.

İspat yükü kimde?

TMK m.3 uyarınca iyiniyetin varlığı asıldır. Üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığını iddia eden arsa sahibi bunu usulüne uygun delillerle ispatlamak zorundadır.

Müteahhitten daire aldım, tapum üzerime geçti. Kaybeder miyim?

Tapuya güvenerek iyiniyetle mülkiyet edinmişseniz kazanımınız korunur. Ancak somut olayda iyiniyetli olmadığınız anlaşılırsa taşınmaz arsa sahibine dönebilir.

Sadece satış vaadim var, tapu üzerime geçmedi. Aynı koruma geçerli mi?

Hayır. Karar tapuda aynî hak edinmiş kişilere ilişkindir. Satış vaadi kişisel hak doğurur; vaadin tapuya şerhi konumu güçlendirir.

Banka ipoteği de korunur mu?

Karar ipotek tesisini açıkça kapsamaktadır. İyiniyetle tesis edilmiş ipotek hakkı da korunur.

Geriye etkili fesih ile sözleşmeden dönme aynı şey mi?

Uygulamadaki geriye etkili fesih ifadesi, aslında TBK m.125’te düzenlenen sözleşmeden dönmeye karşılık gelir. Dönmede taraflar aldıklarını iade eder, iade edilemeyenin bedeli tazmin edilir.

Arsa sahibi olarak artık ne yapabilirim?

Tapu iptali güçleştiğinde yükleniciye karşı tazminat talebi öne çıkar. Asıl koruma ise sözleşme aşamasındadır: kademeli pay devri, devir ve ipotek sınırı, erken tedbir.

Devam eden davam var, etkilenir mi?

İçtihadı birleştirme kararları benzer konularda mahkemeleri bağlar. Derdest dosyalarda talep ve delil stratejisinin bu çerçevede gözden geçirilmesi gerekir.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. İçtihadı birleştirme kararının somut dosyanıza etkisi, dosyanızın kendi koşullarına göre değerlendirilmelidir. Nihai hukuki değerlendirme avukata aittir.