Arsa Payı Karşılığı Kat Yapım Sözleşmesi Rehberi: Şekil, Temerrüt, Fesih ve Tapu İptali

Arsa payı karşılığı kat yapım sözleşmesi, arsa sahibinin arsasının belirli paylarını devretmeyi, yüklenicinin ise bu payların karşılığında bağımsız bölüm inşa edip teslim etmeyi üstlendiği karma nitelikli bir sözleşmedir. Uygulamada kat karşılığı inşaat sözleşmesi olarak anılır ve hem eser sözleşmesi hem taşınmaz devri unsuru taşır.

📌 Güncel: Bu konuyu doğrudan etkileyen Yargıtay İBBGK 16.05.2025, E.2024/1, K.2025/2 kararının ayrıntılı incelemesi yayımlandı.

Bu rehber sözleşmenin kuruluşundan sona ermesine kadar bütün aşamaları ele alır: geçerlilik şekli, tarafların borçları, müteahhidin temerrüdü, feshin geriye ve ileriye etkili sonuçları, daire alıcısı üçüncü kişinin durumu ve tapu iptali davaları.

Sözleşmenin Hukuki Niteliği

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu’nda ayrıca düzenlenmemiştir. Atipik ve karma bir sözleşmedir: yüklenicinin üstlendiği edim bakımından eser sözleşmesi hükümlerine, arsa sahibinin üstlendiği pay devri bakımından taşınmaz satış vaadi hükümlerine tabidir.

Yargıtay uygulamasında bu sözleşmeler eser sözleşmelerinin bir türü olarak nitelendirilmektedir. Nitelendirmenin pratik sonucu büyüktür: yüklenicinin ayıba karşı tekeffül sorumluluğu, temerrüt hükümleri ve zamanaşımı bakımından eser sözleşmesi rejimi uygulanır.

Tarafların temel borçları şöyle özetlenebilir. Arsa sahibi, sözleşmede kararlaştırılan arsa paylarını yükleniciye devretmek ve arsayı inşaata elverişli şekilde teslim etmekle yükümlüdür. Yüklenici ise projeye, ruhsata ve tekniğe uygun yapıyı süresinde inşa edip, yapı kullanma izin belgesiyle birlikte teslim etmek zorundadır.

Ankara tipi ve İstanbul tipi ayrımı

Uygulamada sözleşmeler, arsa paylarının yükleniciye hangi aşamada devredildiğine göre ikiye ayrılır. Ankara tipinde paylar sözleşmenin başında ve erken aşamada yükleniciye devredilir. İstanbul tipinde ise devir, inşaatın ilerleme seviyesine bağlanarak kademeli olarak yapılır.

Arsa sahibi bakımından risk dağılımı bu tercihe göre kökten değişir. Erken devir, yüklenicinin payları üçüncü kişilere satmasına ve bu payların haczedilmesine imkân tanır. Kademeli devir arsa sahibini korur ancak yüklenicinin finansman bulmasını zorlaştırır. Sözleşme müzakeresinde en çok pazarlık edilen nokta budur ve kararın sonuçları yıllar sonra ortaya çıkar.

Geçerlilik Şekli: Noterde Düzenleme Şartı

Sözleşme taşınmaz mülkiyetinin devri borcunu doğurduğundan resmî şekle tabidir. Türk Medeni Kanunu m.706, Türk Borçlar Kanunu m.237, Tapu Kanunu m.26 ve Noterlik Kanunu m.60 uyarınca sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir.

Buradaki ayrım kritiktir: noterde “onaylama” (tasdik) yeterli değildir; noterin bizzat düzenlediği senet aranır. Adi yazılı olarak imzalanan sözleşme kural olarak geçersizdir.

Şekil eksikliğinin istisnası

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 30.09.1988 tarihli, 1987/2 E. ve 1988/2 K. sayılı kararında, yükümlülükleri yerine getirilmiş bir sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesinin dürüstlük kuralına aykırı olacağı kabul edilmiştir.

Bu çerçevede, şekil şartına uyulmadan yapılan sözleşme iki hâlde bağlayıcı sayılabilmektedir:

• Tapuda pay devrinin gerçekleşmiş olması. Sözleşme kurulurken veya sonrasında arsa payının yükleniciye devredilmesi hâlinde şekil eksikliği giderilmiş sayılır.
• Edimin reddolunamayacak oranda tamamlanmış olması. Yüklenici inşaatı tamamlamış ya da geri dönülemeyecek ölçüde ilerletmişse şekil eksikliği ileri sürülemez.

Burada sıkça yayılan bir yanlış bilgiyi düzeltmek gerekir: “reddolunamayacak oran” için kanunda ya da içtihatta sabit bir yüzde belirlenmiş değildir. Her olay kendi koşullarında değerlendirilir. İnternette dolaşan kesin oran iddialarına dayanarak dava stratejisi kurmak risklidir.

Sözleşmede sonradan yapılacak değişiklikler bakımından da şekil kuralı geçerlidir. Tarafların durumunu ağırlaştıran değişiklikler resmî şekilde yapılmalıdır; ilave yükümlülük getirmeyen değişiklikler bakımından bu zorunluluk aranmaz.

Sözleşmede Mutlaka Bulunması Gereken Hükümler

Uyuşmazlıkların büyük bölümü sözleşmenin eksik yazılmasından doğar. Aşağıdaki başlıkların açık, ölçülebilir ve tartışmaya kapalı biçimde düzenlenmesi gerekir:

• Paylaşım tablosu ve kroki. Hangi bağımsız bölümün kime ait olacağı, kat ve daire numarasıyla ve krokiye atıfla belirlenmelidir. “Yüzde kırk arsa sahibinin” ifadesi tek başına yetersizdir.
• Teslim tarihi. Kesin bir takvim tarihi yazılmalıdır. “Ruhsat alındıktan sonra otuz ay” gibi başlangıcı belirsiz ifadeler temerrüt tespitini imkânsızlaştırır.
• Gecikme cezası. Aylık maktu tutar ya da kira bedeli esaslı hesap yöntemi açıkça yazılmalıdır.
• Teknik şartname. Malzeme sınıfı, marka ya da eşdeğer standardı, ısı yalıtımı ve ortak alan donanımları eklenmelidir.
• İskân yükümlülüğü. Teslimin, yapı kullanma izin belgesinin alınmasına bağlandığı açıkça belirtilmelidir.
• Pay devri takvimi. Devrin hangi inşaat seviyelerinde yapılacağı seviye yüzdeleriyle bağlanmalıdır.
• Temerrüt ve fesih usulü. İhtar süresi, fesih hakkının doğduğu hâller ve sonuçları yazılmalıdır.

Sözleşmenin tapuya şerhi ayrıca değerlendirilmelidir. Şerh, kişisel hakkı üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir kılar. Şerh mekanizmasının işleyişi için gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ve tapu şerhi sayfasına bakabilirsiniz.

Müteahhidin Temerrüdü ve Arsa Sahibinin Seçimlik Hakları

Yüklenici işi kararlaştırılan sürede bitirmezse ya da inşaata hiç başlamazsa temerrüde düşer. Bu durumda arsa sahibinin başvurabileceği yollar şunlardır:

• Aynen ifa ve gecikme tazminatı. Sözleşmenin ayakta tutulup işin tamamlanmasının talep edilmesi.
• Nama ifa yetkisi. Mahkemeden alınacak yetkiyle inşaatın yüklenici nam ve hesabına üçüncü kişiye tamamlattırılması ve masrafın yükleniciden istenmesi.
• Sözleşmenin feshi. Temerrüt koşulları gerçekleştiğinde sözleşmenin sona erdirilmesi.

Nama ifa, uygulamada en az bilinen ancak çoğu zaman en verimli yoldur. İnşaat belirli bir seviyeye gelmişse, feshin doğuracağı tasfiye külfetine katlanmadan yapının tamamlanmasını sağlar.

Fesih yoluna gidilmeden önce usulüne uygun ihtar çekilmesi gerekir. İhtarın içeriği, verilen süre ve tebliğ tarihi, açılacak davanın kaderini belirler. Ayrıntılar için müteahhit temerrüdü ve sözleşmenin feshi sayfasına bakınız.

Feshin Geriye ve İleriye Etkili Olması

Fesih, sözleşme ilişkisini ortadan kaldıran bozucu yenilik doğuran bir haktır. Kural olarak geriye etkili sonuç doğurur; yani sözleşme hiç kurulmamış sayılır ve taraflar aldıklarını iade eder.

Ancak inşaatın geldiği seviye itibarıyla geriye etkili feshin adalet duygusunu zedeleyeceği hâllerde, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu’nun 25.01.1984 tarihli ve 3/1 sayılı kararı uyarınca feshin ileriye etkili sonuç doğuracağı kabul edilmektedir.

Fark uygulamada belirleyicidir. Geriye etkili fesihte yükleniciye devredilen paylar iade edilir ve yüklenici sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talepte bulunur. İleriye etkili fesihte ise tamamlanan kısım korunur; taraflar arasında seviye tespiti yapılarak tasfiye gerçekleştirilir.

Bu nedenle fesih davalarında ilk yapılacak iş, bilirkişi marifetiyle inşaatın gerçekleşme seviyesinin tespitidir. Seviye tespiti yapılmadan açılan davalar çoğu zaman eksik inceleme nedeniyle bozulmaktadır. Fesih ve tapu iptali ilişkisi için sözleşmenin feshi ve tapu iptali sayfasını inceleyebilirsiniz.

Daire Alıcısı Üçüncü Kişinin Durumu: 2025 İçtihat Değişikliği

Uygulamadaki en ağır mağduriyet, yükleniciden daire satın alan üçüncü kişilerde yaşanıyordu. Bu alanda 2025 yılında köklü bir içtihat değişikliği gerçekleşmiştir ve konuyu artık bu yeni çerçeveden okumak gerekir.

Önceki dönem: avans tapu ve halefiyet yaklaşımı

Yargıtay’ın yerleşik uygulamasında, arsa sahibinden yükleniciye yapılan pay devri avans niteliğinde kabul ediliyordu. Sözleşmenin geçersizliği ya da geriye etkili feshi hâlinde bu devirlerin de geçersiz sayılması sonucuna varılıyor; yükleniciden taşınmaz edinen üçüncü kişiler yüklenicinin halefi sayıldığından, Türk Medeni Kanunu m.1023 uyarınca tapuya güven iddiasında bulunamıyorlardı.

Bunun pratik sonucu, sözleşme feshedildiğinde müteahhitten daire almış iyiniyetli kişilerin tapularını kaybetmesiydi.

İçtihadı Birleştirme Kararı: 16.05.2025, E.2024/1, K.2025/2

Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 16 Mayıs 2025 tarihli ve E.2024/1, K.2025/2 sayılı kararıyla bu yaklaşımı terk etmiştir. Karar 18 Temmuz 2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanmıştır.

Kararın özü şudur: arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın tapuda yükleniciye devredilmesi ve yüklenicinin arsa payı ya da bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması veya üzerinde ipotek tesis etmesinden sonra, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti ya da geriye etkili olarak feshedilmesi hâlinde; üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak aynî hak edindikleri iddiaları dinlenir ve iktisap ettikleri mülkiyet veya ipotek hakkı korunur.

Karar mutlak bir koruma getirmemektedir. Somut olayda üçüncü kişilerin iyiniyetli olmadığı anlaşılırsa taşınmazlar arsa sahibine dönebilecektir. Yani tartışma, “üçüncü kişi otomatik olarak kaybeder” noktasından, “üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmadığı incelenir” noktasına taşınmıştır.

Kararın taraflar bakımından sonuçları

• Daire alıcısı bakımından. Tapuya güvenerek ve iyiniyetle mülkiyet edinen alıcının konumu belirgin biçimde güçlenmiştir. Sözleşmenin taraflarını ilgilendiren uyuşmazlık, artık kazanımını kendiliğinden ortadan kaldırmamaktadır.
• Arsa sahibi bakımından. Paylar iyiniyetli üçüncü kişilere geçmişse tapu iptali ve tescil davasıyla sonuç almak zorlaşmıştır. Bu hâlde arsa sahibinin yükleniciye karşı tazminat talebi öne çıkmaktadır.
• Önleyici hukuk bakımından. Kararın en önemli pratik sonucu budur. Arsa sahibinin korunması artık dava aşamasına değil, sözleşme aşamasına bağlıdır: payların kademeli devri, devrin inşaat seviyesine bağlanması ve uyuşmazlık doğar doğmaz tapuya tedbir şerhi konulması belirleyici hâle gelmiştir.

Aynî hak ile kişisel hak ayrımı korunmaktadır

Bu noktada sık yapılan bir karıştırmayı önlemek gerekir. İçtihadı Birleştirme Kararı, tapuda mülkiyeti edinmiş üçüncü kişilere ilişkindir.

Yükleniciden yalnızca satış vaadiyle daire almış, ancak tapusu henüz üzerine geçmemiş kişinin durumu farklıdır. Bu kişi aynî hak değil kişisel hak sahibidir ve kural olarak yüklenicinin arsa sahibine karşı sahip olduğu hakla sınırlı konumdadır. Satış vaadinin tapuya şerh edilmiş olması, bu kişisel hakkı üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir kılarak konumu güçlendirir. Şerh mekanizmasının işleyişi için gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ve tapu şerhi sayfasına bakabilirsiniz.

Bu nedenle daire satın almadan önce yapılması gereken asgari kontrol değişmemiştir: arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin bir örneği istenmeli, tapu kaydındaki şerh, tedbir ve haciz durumu incelenmeli, yapı ruhsatı ve inşaat seviyesi yerinde görülmelidir. İyiniyet değerlendirmesinde tam da bu kontrolleri yapıp yapmadığınız tartışılacaktır. Kontrol listesi için kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi ve daire alıcısı sayfasına bakınız.

Arsa Payı Düzeltme Davası

Kat mülkiyetinde her bağımsız bölüme özgülenen arsa payının, o bölümün değeriyle orantılı olması gerekir. Kat Mülkiyeti Kanunu m.3 bu ilkeyi düzenler.

Arsa payları değerle orantısız belirlenmişse, kat malikleri arsa paylarının yeniden düzenlenmesini dava yoluyla isteyebilir. Bu dava uygulamada arsa payı düzeltme davası olarak anılır ve bütün kat maliklerine yöneltilmesi gerekir.

Arsa payının önemi yalnızca teorik değildir. Aidat paylaşımı, ortak gider sorumluluğu, ortaklığın giderilmesinde alınacak bedel ve kentsel dönüşümde çoğunluk hesabı doğrudan arsa payına bağlıdır. Dönüşüm sürecinde salt çoğunluğun hisse oranına göre hesaplandığı düşünüldüğünde, orantısız arsa payı ciddi hak kaybına yol açar. Ayrıntı için arsa payı düzeltme davası ve Kentsel Dönüşüm Rehberi sayfalarına bakabilirsiniz.

Kentsel Dönüşümde Kat Karşılığı Sözleşme

6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşümlerde de yükleniciyle ilişki çoğunlukla kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle kurulur. Bu hâlde iki rejim aynı anda işler: sözleşme hukuku ve dönüşüm mevzuatı.

7471 sayılı Kanun ile getirilen düzenlemeler, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı usulüyle yeniden değerlendirme kararlarının hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınabilmesine imkân tanımaktadır. Ayrıca müteahhidin satış yapmasına ve sözleşmenin feshine ilişkin koruyucu hükümler bulunmaktadır.

Dönüşüm kapsamındaki sözleşmelerde teslim süresinin, kira yardımı dönemiyle uyumlu belirlenmesi özellikle önemlidir. Kira yardımı süresi dolduğu hâlde inşaat bitmemişse, hak sahibi hem barınma hem finansman sorunuyla karşılaşır. Bu risk sözleşmeye gecikme cezası ve kira farkı yükümlülüğü olarak yazılmalıdır.

Yüklenicinin Ayıplı İfası ve Teslim Sonrası Sorumluluk

Sözleşme uyuşmazlıkları yalnızca teslim gecikmesinden doğmaz. Teslim edilen bağımsız bölümün projeye, ruhsata veya teknik şartnameye aykırı olması hâlinde yüklenicinin ayıba karşı tekeffül sorumluluğu gündeme gelir.

Ayıplar ikiye ayrılır. Açık ayıp, teslim sırasında olağan bir gözden geçirmeyle fark edilebilen eksikliktir; kapı, pencere, boya, tesisat gibi görünür kusurlar bu kapsamdadır. Gizli ayıp ise sonradan ortaya çıkan, yapının taşıyıcı sistemi, yalıtımı veya altyapısıyla ilgili kusurdur.

Açık ayıplarda teslim alan tarafın yapıyı gözden geçirip ayıpları uygun süre içinde bildirmesi gerekir. Bildirim yapılmazsa yapının kabul edildiği sonucuna varılabilir. Bu nedenle teslim tutanağı, tespit edilen eksikliklerin madde madde yazılmasıyla düzenlenmelidir; teslim aldım ibaresiyle imzalanan boş tutanak sonradan ağır sonuç doğurur.

Gizli ayıplarda süre, ayıbın ortaya çıktığı tarihten itibaren işler. Yüklenicinin ağır kusuru veya ayıbı hile ile gizlemesi hâlinde ise zamanaşımı bakımından farklı bir rejim uygulanır; bu hâller özellikle yapı güvenliğini ilgilendiren kusurlarda önem kazanır.

Ayıp hâlinde iş sahibinin talep edebilecekleri şunlardır: ayıbın giderilmesi, bedelden indirim, ayıp yapıyı kullanılamaz hâle getiriyorsa sözleşmeden dönme ve koşulları varsa tazminat. Yapı kullanma izin belgesinin alınmamış olması da başlı başına bir ifa eksikliğidir; iskânsız teslim, sözleşmeye uygun teslim sayılmaz.

Uygulamada en sık atlanan nokta, ortak alanlardaki ayıplardır. Sığınak, otopark, asansör, ısı yalıtımı ve çatı gibi ortak yerlerdeki eksiklikler tek tek maliklerce değil, kat malikleri kurulu kararıyla veya yönetici aracılığıyla takip edildiğinde daha etkili sonuç verir.

Sık Yapılan Hatalar

• Sözleşmeyi noterde onaylatıp düzenleme şeklinde yaptırmamak.
• Teslim tarihini belirsiz bir olaya bağlamak.
• Bütün arsa paylarını sözleşmenin başında devretmek.
• Gecikme cezasını yazmamak veya sembolik tutmak.
• Teslimi iskân şartına bağlamadan kabul etmek.
• İhtar çekmeden doğrudan fesih davası açmak.
• İnşaat seviyesini tespit ettirmeden dava stratejisi kurmak.

Uyuşmazlıkta İzlenecek Yol

1. Sözleşme ve ekleri toplayın — Noter senedi, kroki, teknik şartname, tapu kaydı ve yapı ruhsatını bir araya getirin. Dosyanın omurgası bu belgelerdir.
2. İnşaat seviyesini belgeleyin — Tarihli fotoğraf, yapı denetim raporu ve mümkünse tespit davasıyla mevcut seviyeyi kayda geçirin. Fesih türünü bu seviye belirler.
3. Usulüne uygun ihtar çekin — Noter aracılığıyla makul süre vererek edimin yerine getirilmesini isteyin. İhtarın tebliğ tarihi temerrüdün başlangıcıdır.
4. Seçimlik hakkınızı belirleyin — Aynen ifa, nama ifa yetkisi veya fesih arasından somut koşullara uygun olanı seçin. Nama ifa çoğu olayda daha hızlı sonuç verir.
5. Tapu kaydını koruyun — Yüklenicinin payları üçüncü kişilere devretmesini önlemek için tedbir talebinde bulunun. Tedbir olmadan açılan dava sonuçsuz kalabilir.
6. Davayı doğru kurun — Fesih, tapu iptali ve tescil ile tazminat talepleri birlikte veya ayrı ayrı ileri sürülebilir. Talep sonucu baştan doğru belirlenmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterde mi yapılmalıdır?

Evet. Sözleşme taşınmaz devri borcu doğurduğundan noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Noter onayı tek başına yeterli değildir.

Adi yazılı sözleşme her hâlde geçersiz midir?

Hayır. Tapuda pay devri yapılmışsa veya edim reddolunamayacak oranda tamamlanmışsa şekil eksikliği ileri sürülemez.

İfa oranı için sabit bir yüzde var mıdır?

Hayır. Reddolunamayacak oran bakımından belirlenmiş sabit bir yüzde bulunmamaktadır; her olay kendi koşullarında değerlendirilir.

Müteahhit inşaatı yarım bıraktı, ne yapabilirim?

Aynen ifa, nama ifa yetkisi veya fesih yollarından biri seçilebilir. Öncesinde usulüne uygun ihtar çekilmesi gerekir.

Fesih geriye mi ileriye mi etkilidir?

Kural geriye etkili fesihtir. İnşaatın geldiği seviye itibarıyla geriye etkili feshin adalete aykırı düşeceği hâllerde ileriye etkili fesih kabul edilir.

Nama ifa yetkisi nedir?

Mahkemeden alınan yetkiyle inşaatın yüklenici nam ve hesabına üçüncü kişiye tamamlattırılması ve masrafın yükleniciden istenmesidir.

Müteahhitten daire aldım, sözleşme feshedilirse tapumu kaybeder miyim?

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu 16.05.2025 tarihli E.2024/1, K.2025/2 sayılı kararıyla önceki yaklaşımı terk etmiştir. Tapuya güvenerek iyiniyetle mülkiyet edinen üçüncü kişinin hakkı korunur; iyiniyetli olmadığı anlaşılırsa taşınmaz arsa sahibine dönebilir.

Tapum henüz çıkmadı, sadece satış vaadim var. Aynı koruma geçerli mi?

Hayır. İçtihadı Birleştirme Kararı tapuda mülkiyeti edinmiş kişilere ilişkindir. Yalnızca satış vaadi bulunan kişi kişisel hak sahibidir; vaadin tapuya şerhi konumu güçlendirir.

Arsa sahibi olarak kendimi nasıl korurum?

Koruma artık dava aşamasında değil sözleşme aşamasındadır: payları kademeli devredin, devri inşaat seviyesine bağlayın ve uyuşmazlık doğar doğmaz tapuya tedbir şerhi koydurun.

Arsa payım düşük belirlendi, düzeltebilir miyim?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.3 uyarınca arsa payı değerle orantılı olmalıdır. Orantısızlık hâlinde arsa payı düzeltme davası açılabilir.

Arsa payı neden bu kadar önemlidir?

Aidat, ortak gider, ortaklığın giderilmesindeki bedel ve kentsel dönüşümde çoğunluk hesabı arsa payına bağlıdır.

Sözleşme değişikliği de noterde mi yapılmalıdır?

Tarafların durumunu ağırlaştıran değişiklikler resmî şekle tabidir. İlave yükümlülük getirmeyen değişiklikler bakımından bu zorunluluk aranmaz.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. Sözleşme hükümleri dosyadan dosyaya değişir; nihai hukuki değerlendirme avukata aittir.