Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın ileride satılacağını güvence altına alan bir ön sözleşmedir; geçerliliği noterde resmi şekle, üçüncü kişilere karşı etkisi ise tapuya şerhe bağlıdır. Bu rehberde, satış vaadi sözleşmesini, şekil şartını, tapu şerhini ve sürelerini açıklıyoruz.
10 Saniyede Hukuk · Gayrimenkul ve Kira Hukuku
Tapu devrinden önce satış vaadi beni korur mu?
Bu soruya dair kısa bilgilendirme videosunu izleyebilir, ayrıntılı açıklamayı aşağıdaki rehberde bulabilirsiniz. Video genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınız için avukata danışınız.
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, tarafların ileri bir tarihte taşınmaz satış sözleşmesi yapmayı karşılıklı olarak taahhüt ettikleri bir ön sözleşmedir. İnşaat hâlindeki dairelerde, kat karşılığı inşaat ilişkilerinde ve tapu devrinin hemen yapılamadığı durumlarda sıkça başvurulur. Sözleşme, alıcıya taşınmazın belirlenen bedelle ve koşullarla kendisine satılmasını isteme hakkı verir.
Önemli bir nokta: satış vaadi sözleşmesi tek başına ayni (mülkiyet) hak değil, kişisel (şahsi) hak doğurur. Yani sözleşme, alıcıya doğrudan taşınmazın mülkiyetini kazandırmaz; yalnızca tapu devrini talep etme hakkı (alacak hakkı) verir.
Geçerlilik Şartı: Noterde Resmi Şekil (TBK m.237)
Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesi uyarınca taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin geçerliliği resmi şekle bağlıdır. Bu sözleşmeler, Noterlik Kanunu uyarınca noter önünde resen (düzenleme şeklinde) yapılmalıdır. Adi yazılı şekilde (noter onaysız) yapılan satış vaadi sözleşmeleri geçersizdir. Bu, taşınmaz mülkiyetini geçiren sözleşmelerde aranan resmi şekil ilkesinin bir sonucudur.
Tapuya Şerh Verilir mi? (TMK m.1009)
Evet. Türk Medeni Kanunu’nun 1009. maddesi, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan hakların tapu kütüğüne (beyanlar hanesine) şerh edilebileceğini öngörür. Şerh edildiğinde, sözleşmeden doğan kişisel hak güçlenir ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hâle gelir. Şerh konulduktan sonra taşınmaz başkasına devredilse bile, lehine şerh bulunan kişi hakkını yeni malike karşı da ileri sürebilir ve tapu iptali ile tescil davası açabilir.
Önemli: Satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmezse, kişisel hak yalnızca sözleşmenin karşı tarafına (vaat borçlusuna) ileri sürülebilir; taşınmaz üçüncü bir kişiye satılırsa yeni malike karşı kural olarak hak iddia edilemez. Bu nedenle tapu şerhi büyük önem taşır.
Şerhin Süresi: Beş Yıl (Tapu Kanunu m.26)
Tapu Kanunu’nun 26. maddesi uyarınca, tapuya konulan satış vaadi şerhi beş yıl süreyle üçüncü kişileri bağlar. Bu beş yıllık süre içinde tapu devri gerçekleştirilmez veya hak kullanılmazsa şerhin koruyucu etkisi sona erebilir. Bu nedenle satış vaadiyle taşınmaz alan kişinin, süreyi takip etmesi ve devir işlemini zamanında tamamlaması önemlidir.
Satış Vaadinde Zamanaşımı ve Dava
Satış vaadi sözleşmesi borç doğuran bir işlem olduğundan, bu sözleşmeye dayalı tapu iptali ve tescil davaları kural olarak on yıllık genel zamanaşımına tabidir. Vaat borçlusu tapu devrini yapmaktan kaçınırsa, vaat alacaklısı (şerh varsa üçüncü kişilere karşı da) tapu iptali ve tescil davası açarak taşınmazın adına tescilini isteyebilir.
Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Geçerli bir satış vaadi sözleşmesinde tarafların kimlik bilgileri, taşınmazın açık tanımı, satış bedeli, ödeme şekli, gecikme faizi, cezai şart ve yetkili mahkeme gibi unsurların yer alması önerilir. Tapusuz (kayıtsız) taşınmazlar için satış vaadi sözleşmesi düzenlenemez; ancak satışı yapacak kişinin sözleşme tarihinde mutlaka tapu maliki olması da şart değildir.
Önemli: Satış vaadi sözleşmesinin noterde resmi şekilde yapılması ve mutlaka tapuya şerh edilmesi, hak güvenliğiniz için kritiktir. Sözleşme öncesi bir uzmana danışmanız önerilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi nedir?
Tarafların ileri bir tarihte taşınmaz satış sözleşmesi yapmayı taahhüt ettikleri bir ön sözleşmedir. Alıcıya mülkiyeti doğrudan kazandırmaz; yalnızca tapu devrini talep etme hakkı (kişisel hak) verir.
Satış vaadi sözleşmesi nasıl yapılır?
TBK m.237 uyarınca geçerliliği resmi şekle bağlıdır; noter önünde resen (düzenleme şeklinde) yapılmalıdır. Adi yazılı (noter onaysız) satış vaadi sözleşmesi geçersizdir.
Satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh verilir mi?
Evet. TMK m.1009 uyarınca tapu kütüğünün beyanlar hanesine şerh edilebilir. Şerhle birlikte kişisel hak güçlenir ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hâle gelir.
Tapu şerhi ne kadar süre geçerlidir?
Tapu Kanunu m.26 uyarınca satış vaadi şerhi beş yıl süreyle üçüncü kişileri bağlar. Bu süre içinde devir gerçekleştirilmezse şerhin koruyucu etkisi sona erebilir.
Şerh edilmeyen satış vaadi sözleşmesi işe yarar mı?
Şerh edilmeyen sözleşmeden doğan kişisel hak, yalnızca sözleşmenin karşı tarafına ileri sürülebilir. Taşınmaz üçüncü kişiye satılırsa yeni malike karşı kural olarak hak iddia edilemez; bu yüzden tapu şerhi önemlidir.
Satış vaadinde dava süresi nedir?
Satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davaları kural olarak on yıllık genel zamanaşımına tabidir. Vaat borçlusu devirden kaçınırsa vaat alacaklısı tapu iptali ve tescil davası açabilir.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ve tapu işlemleri konusunda uzman desteği alın
Hukukçular Evi uzman avukat kadrosuyla yanınızda.
İlgili Rehberler
