Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi: Tapuya Şerh Verilir mi?

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın ileride satılacağını güvence altına alan bir ön sözleşmedir; geçerliliği noterde resmi şekle, üçüncü kişilere karşı etkisi ise tapuya şerhe bağlıdır. Bu rehberde, satış vaadi sözleşmesini, şekil şartını, tapu şerhini ve sürelerini açıklıyoruz.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, tarafların ileri bir tarihte taşınmaz satış sözleşmesi yapmayı karşılıklı olarak taahhüt ettikleri bir ön sözleşmedir. İnşaat hâlindeki dairelerde, kat karşılığı inşaat ilişkilerinde ve tapu devrinin hemen yapılamadığı durumlarda sıkça başvurulur. Sözleşme, alıcıya taşınmazın belirlenen bedelle ve koşullarla kendisine satılmasını isteme hakkı verir.

Önemli bir nokta: satış vaadi sözleşmesi tek başına ayni (mülkiyet) hak değil, kişisel (şahsi) hak doğurur. Yani sözleşme, alıcıya doğrudan taşınmazın mülkiyetini kazandırmaz; yalnızca tapu devrini talep etme hakkı (alacak hakkı) verir.

Geçerlilik Şartı: Noterde Resmi Şekil (TBK m.237)

Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesi uyarınca taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin geçerliliği resmi şekle bağlıdır. Bu sözleşmeler, Noterlik Kanunu uyarınca noter önünde resen (düzenleme şeklinde) yapılmalıdır. Adi yazılı şekilde (noter onaysız) yapılan satış vaadi sözleşmeleri geçersizdir. Bu, taşınmaz mülkiyetini geçiren sözleşmelerde aranan resmi şekil ilkesinin bir sonucudur.

Tapuya Şerh Verilir mi? (TMK m.1009)

Evet. Türk Medeni Kanunu’nun 1009. maddesi, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan hakların tapu kütüğünün şerhler sütununa şerh edilebileceğini öngörür. Şerh edildiğinde, sözleşmeden doğan kişisel hak güçlenir ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hâle gelir. Şerh konulduktan sonra taşınmaz başkasına devredilse bile, lehine şerh bulunan kişi hakkını yeni malike karşı da ileri sürebilir ve tapu iptali ile tescil davası açabilir.

Şerhin Süresi: Beş Yıl (Tapu Kanunu m.26)

Tapu Kanunu’nun 26. maddesi uyarınca, tapuya konulan satış vaadi şerhi beş yıl süreyle üçüncü kişileri bağlar. Bu beş yıllık süre içinde tapu devri gerçekleştirilmez veya hak kullanılmazsa şerhin koruyucu etkisi sona erebilir. Bu nedenle satış vaadiyle taşınmaz alan kişinin, süreyi takip etmesi ve devir işlemini zamanında tamamlaması önemlidir.

Şerh Değil de Dava Gerekirse

Bu rehber şerh kurumuna odaklanır: şerhin nasıl verildiği, neyi sağladığı, ne kadar sürdüğü ve düştüğünde ne olduğu. Vaat borçlusu tapuyu devretmiyorsa devreye giren şey ise ayrı bir konudur: tescile zorlama (tapu iptali ve tescil) davası ve buna bağlı zamanaşımı.

Kısaca: satış vaadi kişisel hak doğurduğundan, borç ifa edilmezse alacaklı mahkemeden borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir; mahkeme kararı tarafların iradesinin yerine geçer. Bu davanın şartları, hasım gösterme, zamanaşımı süresi ve taşınmazın teslim edilmiş olmasının zamanaşımına etkisi taşınmaz satış vaadinde zamanaşımı ve tescile zorlama davası rehberimizde ayrıntılı olarak ele alınmıştır.

Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Geçerli bir satış vaadi sözleşmesinde tarafların kimlik bilgileri, taşınmazın açık tanımı, satış bedeli, ödeme şekli, gecikme faizi, cezai şart ve yetkili mahkeme gibi unsurların yer alması önerilir. Tapusuz (kayıtsız) taşınmazlar için satış vaadi sözleşmesi düzenlenemez; ancak satışı yapacak kişinin sözleşme tarihinde mutlaka tapu maliki olması da şart değildir.

Şerh Nasıl Verilir? Adım Adım

Şerh kendiliğinden konmaz; talep gerekir ve talep hakkı geniştir.

1. Sözleşme resmî şekilde düzenlenir. Noterlik Kanunu uyarınca noter tarafından düzenleme biçiminde (resen) yapılır. Onaylama şeklinde yapılan ya da adi yazılı sözleşme şerhe dayanak olmaz.
2. Taraflardan biri talep eder. Şerh için iki tarafın birlikte başvurması gerekmez; taraflardan biri isterse tapu siciline şerh verilir. Yani vaat alacaklısı tek başına başvurabilir.
3. Tapu müdürlüğünde işlenir. Şerh, tapu kütüğünün şerhler sütununa yazılır ve tarihi kayda geçer — beş yıllık süre bu tarihten işlemeye başlar.

Bir ayrıntı: sözleşmede tarafların şerh verilmeyeceğini kararlaştırması mümkündür; böyle bir kayıt varsa tapuya şerh istenemez. Sözleşmeyi imzalamadan önce bu maddeye bakmak gerekir.

Taşınmaz üzerindeki bir yükün ve kısıtın nasıl okunacağı için taşınmaz alımında takyidat kontrolü yazımıza bakabilirsiniz.

Tapu Maliki ile Vaat Borçlusu Farklıysa

Uygulamada en sık takılan hâl budur ve özellikle inşaat projelerinde karşımıza çıkar. Müteahhit, kendisine düşecek bir bağımsız bölümü size satmayı vaat etmiştir; ancak tapu hâlâ arsa sahibi adına görünmektedir. Tapu maliki ile vaat borçlusu aynı kişi olmadığından, tapu müdürlüğü şerh talebini doğrudan karşılamaz.

Böyle bir durumda vaat alacaklısı, kişisel hakkını güçlendirmek için tapu malikini de hasım göstererek mahkemeye başvurabilir ve şerhin mahkeme kararıyla işlenmesini isteyebilir. Şerhin konulması ve terkinine ilişkin davalar taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır.

Kat karşılığı inşaat ilişkisinde tarafların konumu için kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve müteahhit temerrüdü yazılarımıza bakabilirsiniz.

Şerh Varken Taşınmaz Satılır veya Haczedilirse

Şerhin bütün değeri burada ortaya çıkar. Kişisel hak, şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir hâle gelir.

Bu tablo, şerhin neden “isteğe bağlı bir formalite” değil, sözleşmenin asıl güvencesi olduğunu gösterir. Sözleşmeyi noterde yaptırıp şerhi ihmal etmek, kilidi takıp anahtarı çevirmemeye benzer.

Beş Yıl Dolarsa Ne Olur? Sık Yapılan Yanlış

Buradaki en yaygın yanılgı, beş yıl geçince hakkın düştüğünü sanmaktır. Düşen şey hak değil, şerhin üçüncü kişilere karşı sağladığı etkidir.

• Şerh resen terkin edilir. Şerh tarihinden itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse şerh, tapu sicil müdürü ya da görevlilerince kendiliğinden silinir; ayrıca talep veya karar aranmaz.
• Sözleşme geçerliliğini korur. Şerhin silinmesi sözleşmeyi ortadan kaldırmaz; vaat alacaklısının vaat borçlusuna karşı kişisel hakkı devam eder.
• Kaybedilen şey ayni etkidir. Şerh silindikten sonra taşınmaz üçüncü kişiye devredilirse, hakkı yeni malike karşı ileri sürmek çok daha zorlaşır.
• Aynı süre arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi şerhi için de geçerlidir. Bu iki şerh, kanunun azami süre öngördüğü nadir şerhlerdendir; diğer kişisel hak şerhlerinde böyle bir üst süre bulunmaz.

Pratik sonuç: beşinci yıl dolmadan ya tapu devrini tamamlamak ya da hukuki adımı atmak gerekir. Takvimi kaçırmamak için süre hesaplama aracımızdan yararlanabilirsiniz.

Şerh Düştüyse Yeniden Verilebilir mi?

Kanun, aynı şerhin süre bitiminde kendiliğinden yenilenmesini öngörmez. Uygulamada izlenen yollar şunlardır:

• Tarafların anlaşması hâlinde yeni bir işlem. Taraflar sözleşmeyi yeniler ya da şerh talebini yineleyerek yeni bir şerh işletebilir. Bu, vaat borçlusunun iş birliğini gerektirir.
• Anlaşma yoksa dava. Vaat borçlusu iş birliği yapmıyorsa, beklemek yerine doğrudan tapu iptali ve tescil yoluna gitmek gerekir. Süre geçtikçe taşınmazın üçüncü kişiye devredilme riski büyür.

Yargıtay uygulamasında, şerhin süresi dolduktan sonra taşınmazı devralan kişinin somut olayın koşullarına göre iyiniyetli sayılmayabileceği yönünde kararlar bulunmaktadır; ancak bu, şerhi yenilememenin risksiz olduğu anlamına gelmez. Güvenli yol, süre dolmadan hareket etmektir.

Şerh Neyi Sağlamaz?

Şerhin gücünü abartmamak da önemlidir. Şerh:

• Mülkiyeti geçirmez. Kişisel hakkı ayni hakka dönüştürmez; yalnızca ona “ayni tesir” kazandırır. Malik hâlâ vaat borçlusudur ve mülkiyet ancak tapuda tescille geçer.
• Geçersiz sözleşmeyi geçerli kılmaz. Resmî şekle uyulmadan yapılmış bir satış vaadi, şerh edilse dahi kural olarak geçersizdir.
• Bedeli güvenceye almaz. Ödediğiniz paranın iadesi ayrı bir meseledir; şerh yalnızca devri talep etme hakkını korur.
• Vergi ve harç doğurmaz ama masrafsız da değildir. Noter ve tapu işlem giderleri bulunur.

Kaparo ve ön ödemelerin hukuki niteliği için kapora (pey akçesi) geri alınır mı, tapu devrinin nasıl yapıldığı için taşınmaz satışında tapu devri yazılarımıza bakabilirsiniz. Paylı mülkiyette pay satışı söz konusuysa önalım (şufa) hakkı da ayrıca değerlendirilmelidir.

Kentsel dönüşüm sürecinde satış vaadi ve şerh ilişkisi ayrıca değerlendirilmelidir; kentsel dönüşümde hak sahiplerinin dikkat etmesi gerekenler ve gayrimenkul hukuku rehberimiz konunun genel çerçevesini sunar.

TMK m.1009: Şerh Verilebilen Kişisel Haklar ve Süreleri

Kişisel haklar kural olarak yalnızca borçluya karşı ileri sürülebilir; kanun bazı kişisel hakların tapu kütüğüne şerh verilmesine izin vererek bu kuralı istisnai olarak genişletir. Önalım, alım, geri alım, satış vaadi, kira ve ürün kirası sözleşmelerinden doğan kişisel haklar ile kanunda öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerh verilebilir; bu haklar şerh verilmekle, o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı da ileri sürülebilir (TMK m.1009). Şerh, hakkın niteliğini değiştirmez; kişisel hak kişisel olarak kalır, ancak ona üçüncü kişilere karşı etki kazandırır.

Şerh verilebilen haklar için kanunda farklı süre sınırları öngörülmüştür. Sözleşmeyle kararlaştırılan önalım hakkı en çok yirmi beş yıl, alım ve geri alım hakları ise en çok on yıl süreyle kararlaştırılabilir ve tapu siciline şerh verilebilir (TBK m.238). Taşınmaz satış vaadi ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin şerhinde ise şerh tarihinden itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya hak tapuya tescil edilmezse şerh resen terkin edilir (Tapu K. m.26). Kira sözleşmesinin şerhi ise kural olarak sözleşme süresiyle bağlantılıdır. Bu farklılık, satış vaadi sahibinin şerhin beş yıllık ömrünü diğer şerhlerden daha dikkatli izlemesini gerektirir.

Ön Sözleşme Olarak Geçerlilik: TBK m.29 ve m.237

Satış vaadi, ileride bir taşınmaz satış sözleşmesi yapılmasını üstlenen bir ön sözleşmedir. Bir sözleşmenin ileride kurulmasını üstlenmeye ilişkin sözleşmeye ön sözleşme denir ve kanunda öngörülen şekle uyulmadıkça ön sözleşme geçerli olmaz (TBK m.29). Taşınmaz satışı resmî şekle bağlı olduğundan (TBK m.237, TMK m.706), bu satışın yapılmasını üstlenen satış vaadi de aynı şekilde resmî şekle tabidir ve noterlerce düzenleme şeklinde yapılır (Noterlik K. m.60, m.89). İmzası noterce onaylanmış bir adi sözleşme veya avukat huzurunda yapılmış bir belge bu şekil şartını karşılamaz.

Geçerli bir satış vaadinde tarafların, satılacak taşınmazın ve bedelin belirli veya en azından belirlenebilir olması gerekir. İnşaat hâlindeki yapılarda bağımsız bölüm henüz tapuda oluşmadığından, ada ve parsel numarasının yanında blok, kat, bağımsız bölüm numarası ve onaylı mimari projedeki konumunun açıkça gösterilmesi, ileride hangi bölümün vaat edildiği konusunda uyuşmazlık çıkmasını önler. Bedelin ödeme takvimi, tapu devrinin yapılacağı tarih veya koşul, iskân ve teslim yükümlülükleri de sözleşmede düzenlenmelidir. Satış vaadinde ceza koşulu kararlaştırılması geçerlidir (TBK m.179); aşırı cezayı hâkim indirir (TBK m.182/3), borçlu tacir ise indirim isteyemez (TTK m.22).

Beş Yıllık Sınırı Aşmanın Yolu: Dava ve İhtiyati Tedbir Şerhi

Satış vaadi şerhinin beş yıllık süresi, vaat borçlusunun devirden kaçınması hâlinde alacaklıyı zaman baskısı altına sokar. Bu süre dolmadan tescile zorlama davası açılması ve dava ile birlikte taşınmazın devrinin önlenmesi için ihtiyati tedbir talep edilmesi, korumanın şerhin süresiyle sınırlı kalmamasını sağlar. Mahkeme, dava konusu taşınmaz hakkında tedbir kararı verirse bu karar tapu kütüğüne şerh edilir ve tapu kütüğüne şerh edilen tasarruf yetkisi kısıtlamaları, taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir (HMK m.389, TMK m.1010).

İhtiyati tedbir şerhi, satış vaadi şerhinin yerine geçen bir güvence olarak işler; satış vaadi şerhi beş yılın dolmasıyla resen terkin edilse bile, tedbir şerhinden sonra taşınmazı devralan kişiler davanın sonucuna katlanmak zorunda kalır. Dava sırasında dava konusu taşınmaz başkasına devredilirse, devralan kişi davaya dahil edilebilir ve verilecek karar ona karşı da sonuç doğurur (HMK m.125). Tedbir talebinde mahkeme, haksız çıkma ihtimaline karşı teminat gösterilmesine karar verebileceğinden (HMK m.392), teminat miktarının karşılanabilir olması için talebin dar ve somut biçimde yalnızca devir ve takyit yasağıyla sınırlandırılması yerinde olur.

Karşılıklı Edimler: Bedelin Ödenmesi ve Tescil Davasında Depo

Satış vaadi karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmedir: vaat borçlusu tapuda satış işlemini yapmayı, vaat alacaklısı ise kararlaştırılan bedeli ödemeyi üstlenir. Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde, sözleşmenin içeriğinden ve niteliğinden daha sonra ifa hakkına sahip olduğu anlaşılmadıkça, taraflardan biri kendi borcunu ifa etmedikçe veya ifayı önermedikçe diğerinin ifasını isteyemez (TBK m.97). Bu nedenle bedelin tamamını ödemeyen vaat alacaklısının açtığı tescile zorlama davasında, yargı uygulamasında bakiye bedelin mahkemece belirlenecek süre içinde depo edilmesi istenmekte ve hüküm bu şarta bağlanmaktadır.

Vaat alacaklısı bedeli ödemede temerrüde düşerse, vaat borçlusu da genel hükümlere göre ifa ve gecikme tazminatı isteyebilir veya uygun bir süre verdikten sonra ifadan vazgeçerek müspet zararını talep edebilir ya da sözleşmeden dönebilir (TBK m.123-125). Sözleşmeden dönülmesi hâlinde tapudaki satış vaadi şerhinin terkini gerekir; vaat alacaklısı terkine yanaşmazsa, vaat borçlusu şerhin terkini için taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde dava açabilir (HMK m.12). Dönme hâlinde taraflar aldıklarını geri vermekle yükümlü olduğundan, vaat borçlusu tahsil ettiği bedeli iade etmeli; kararlaştırılmışsa cayma parası veya ceza koşulu ayrıca değerlendirilir (TBK m.177-179).

Yükleniciden Satış Vaadi: Tapu Maliki Olma Şartı ve İBBGK 2025/2

Kat karşılığı inşaat projelerinde bağımsız bölümler çoğu zaman tapu henüz yükleniciye geçmeden yüklenici tarafından satış vaadiyle satılır. Satış vaadinin tapuya şerh verilebilmesi için vaadi verenin tapuda malik olması gerekir; arsa payı henüz yükleniciye devredilmemişse yükleniciyle yapılan satış vaadi tapu müdürlüğünce doğrudan şerh edilemez ve alıcı, mahkeme yoluyla tedbir veya şerh sağlamadıkça yalnızca yükleniciye karşı kişisel bir hak kazanır. Bu durumda alıcının hakkı, yüklenicinin arsa sahibinden bağımsız bölüm isteme hakkının temliki niteliğinde değerlendirilebilir; alacağın devri yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmadığından (TBK m.184), temlik niteliğindeki işlemler için noterde düzenlenmiş satış vaadi bu şartı ayrıca karşılar.

Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 16.05.2025 tarihli, E.2024/1, K.2025/2 sayılı kararı (RG 18.07.2025, sayı 32959) bu alanda önemli bir güvence getirmiştir: arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın tapuda yükleniciye devredilmesinden ve yüklenicinin payı veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satmasından ya da ipotek kurmasından sonra sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili olarak feshedilmesi hâlinde, tapuya güvenerek iyiniyetle aynî hak edinen üçüncü kişilerin kazanımı korunur. Bu koruma tapuda aynî hak edinen kişiye yöneliktir; yalnızca satış vaadi alan ve şerh ettiren alıcı ise şerhin etkisiyle korunur. Yükleniciden alım yapan kişinin, tapu devrini veya en azından tapu yükleniciye geçtikten sonra satış vaadinin şerhini sağlamaya çalışması bu nedenle kritik önemdedir.

Konut Satış Vaadinde Tüketici Koruması: Ön Ödemeli Konut Satışı

Satış vaadi, satıcı veya sağlayıcı sıfatıyla hareket eden bir yüklenici ya da inşaat şirketi tarafından, bedelin tamamen veya kısmen peşin ya da taksitle ödendiği ve konutun sonradan teslim edileceği bir tüketici işlemi olarak yapılmışsa, ön ödemeli konut satışına ilişkin hükümler uygulanır (6502 s.K. m.40). Bu sözleşmeler de tapu sicil müdürlüğünde resmî şekilde veya noterde düzenleme şeklinde yapılmadıkça geçerli olmaz ve sözleşme öncesinde tüketiciye ön bilgilendirme formu verilmesi zorunludur (6502 s.K. m.41-42). Tüketici, sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin cayma hakkına sahiptir (6502 s.K. m.43).

Tüketici ayrıca, konutun teslimine kadar ve sözleşme tarihinden itibaren kanunda öngörülen süre içinde sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir; bu durumda satıcıdan istenebilecek tazminat, kanunda belirlenen oranla sınırlıdır ve kalan bedel tüketiciye iade edilir (6502 s.K. m.45). Ön ödemeli konut satışında konutun teslim süresi ve tamamlanma güvencesine ilişkin esaslar, bu Kanuna dayanan yönetmelikle belirlenmiştir. Tüketici işleminden doğan satış vaadi uyuşmazlıklarında görevli mahkeme tüketici mahkemesidir (6502 s.K. m.73); tescile zorlama davası da bu hâlde tüketici mahkemesinde açılır. Tüketici sıfatı taşımayan veya satıcıyla ticari bir ilişkisi bulunmayan kişiler arasındaki satış vaatlerinde ise genel hükümler ve asliye hukuk mahkemesinin görevi söz konusu olur.

Konuyla ilgili diğer rehberlerimiz: tescile zorlama davası ve seçimlik haklar · harici satış ve YİBK 1988/2 · kat karşılığı inşaatta üçüncü kişiler · kapora ve cayma parası · tapu iptali ve ihtiyati tedbir · önalım hakkı

Sıkça Sorulan Sorular