Satış Vaadine Dayalı Tapu İptali ve Tescil Dava Dilekçesi Örneği (2026) — TBK m.237

Noterde satış vaadi yapılmış, para ödenmiş, anahtar teslim alınmıştır. Yıllar geçer, tapu devri hep ertelenir. Bir gün taşınmazın başkasına satıldığı ya da üzerine haciz konulduğu öğrenilir.

Bu dosyalarda sonucu belirleyen iki şey vardır: tapuya şerh verilip verilmediği ve taşınmazın fiilen teslim alınıp alınmadığı. Aşağıda şekil şartı, şerh, süreler, zamanaşımı savunmasına cevap ve hazır bir dava dilekçesi, şerh talebi ve ihtarname yer almaktadır.

Şekil: Kural ve Kritik İstisna

Kural nettir: taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Uygulamada bu sözleşmeler noterlerce düzenleme şeklinde yapılır — onaylama yeterli değildir.

Peki elde yalnızca adi yazılı bir sözleşme varsa dosya bitmiş midir? Zorunlu olarak hayır.

Yargıtay uygulamasında; tapuda kayıtlı taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve şekil koşullarına uyulmadığı için geçersiz olan sözleşmeye dayanılarak açılan cebri tescil davası kural olarak kabul edilemez. Bununla beraber:

• Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanmış bir taşınmazdan bağımsız bölüm satımında,
• Taraflar satımda anlaşmış,
• Alıcı tüm borçlarını ifa etmiş,
• Satıcı da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının kullanımına bırakmışsa,

sonradan şekil eksikliğinin ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanılması sayılmakta ve tescil talebi kabul edilebilmektedir.

Bu nedenle dilekçede ödemenin tamamlandığı ve fiilî teslimin gerçekleştiği olguları baştan ve belgeyle kurulmalıdır.

Tapuya Şerh: Yapılması Gereken İlk İş

Satış vaadinden doğan hak kişisel haktır; kural olarak yalnızca sözleşmenin karşı tarafına ileri sürülebilir. Şerh bunu değiştirir.

Mevzuata göre; arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım ve gerialım sözleşmelerinden doğan haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir. Ve bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.

Pratik karşılığı şudur: şerhten sonra taşınmaz üçüncü kişiye satılsa bile, alacaklı hakkını devralan üçüncü kişiye karşı da ileri sürebilir.

Yargıtay kararlarında ayrıca; şerhten sonra kayda işlenen haciz, ipotek ve benzeri kısıtlayıcı şerhlerin sözleşme alacaklısını bağlamayacağı belirtilmiştir.

Şerh için tapu mevzuatı, noterde düzenlenmiş sözleşmenin sunulmasını aramaktadır. Bu da resmî şekli ayrıca gerekli kılar.

Beş Yıl: Sessizce İşleyen Süre

Şerhin koruması süresizdir sanılır; değildir.

Tapu mevzuatına göre şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse, şerh tapu müdürü veya görevlilerince re’sen terkin edilir. Yargıtay da şerhin beş yıl süreyle geçerli olduğunu, sürenin dolmasıyla kayıttan silineceğini ve gücünü yitireceğini belirtmiştir.

Şerh silindiğinde koruma da biter: hak yeniden yalnızca sözleşmenin karşı tarafına karşı ileri sürülebilen kişisel hakka döner.

Bu nedenle sözleşme imzalandığı gün takvime beş yıllık tarih işlenmeli; süre dolmadan ya devir tamamlanmalı ya da dava açılmalıdır.

Zamanaşımı Savunmasına Hazırlık

Bu davalarda beklenmesi gereken ilk savunma zamanaşımıdır.

Sözleşmeden doğan bu talep genel zamanaşımına tabidir. Ancak Yargıtay uygulamasında değerlendirme yapılırken yalnızca süre hesabı değil, taraflar arasındaki fiilî ve hukuki ilişkinin bütünü gözetilmektedir. Taşınmazın fiilen teslim edilmiş ve alıcının zilyetliğinin kesintisiz sürmüş olması bu değerlendirmede önem taşır.

Bir de sözleşmeye konulan kayıtlar konusu vardır: uygulamada sözleşmelere “zamanaşımından feragat ediyorum” türü hükümler eklendiği görülür. Sözleşmelerden doğan alacak haklarından ve fer’i alacaklardan önceden feragat edilemeyeceğinden bu kayıtların geçerliliği bulunmamaktadır. Yani böyle bir maddeye güvenip beklemek hatadır.

İhtiyati Tedbir: Davanın Sigortası

Bu talep olmadan açılan dava, kazanılsa bile boşa çıkabilir.

Yargılama sürerken vaat borçlusu taşınmazı üçüncü kişiye devrederse, iyiniyetli kazanım korunabileceğinden dava fiilen sonuçsuz kalır. Bu nedenle dava dilekçesinde tapu kaydına devir ve temliki önleyici ihtiyati tedbir talep edilmeli, tedbirin öncelikle değerlendirilmesi istenmelidir.

Aynı şekilde dilekçeye terditli talep konulmalıdır: tescil mümkün olmazsa ödenen bedel ve uğranılan zararın tazmini istenebilmelidir.

Delil: Ödeme ve Teslim

Dosyanın iki ayağı vardır ve ikisi de belgeyle kurulur.

Ödeme: banka dekontları en güçlü delildir; havale açıklamasına sözleşme bilgisinin yazılması sonradan büyük fark yaratır. Elden ödemelerde makbuz ve tanık gerekir.

Teslim ve zilyetlik: teslim tutanağı, abonelik kayıtları (elektrik, su, doğalgaz), emlak vergisi ödemeleri, ikametgâh kayıtları, komşu tanıklığı ve tarihli fotoğraflar. Bu belgeler hem şekil itirazına hem zamanaşımı savunmasına karşı kullanılır.

Alım öncesi kontrol için ayrıca tapu kaydındaki şerh ve takyidatların okunması gerekir.

Satış Vaadi Tapu İptali ve Tescil Dilekçesi Örneği (2026)

Aşağıdaki metin genel bir şablondur. Köşeli parantez içindeki alanları doldurun; yalnızca dosyanıza uyan bentleri bırakın. İlk metin dava dilekçesi, ardından tapuya şerh talebi ve ferağa davet ihtarnamesi yer almaktadır. Metni kopyalayabilir, Word olarak indirebilir veya PDF’e yazdırabilirsiniz.

Kontrol Listesi

• Sözleşme noterde düzenleme şeklinde mi yapılmış?
• Sözleşme tapuya şerh edilmiş mi, şerh tarihi nedir?
• Beş yıllık şerh süresi dolmuş mu?
• Bedelin tamamı ödenmiş mi, banka kaydı var mı?
• Taşınmaz fiilen teslim alınmış mı?
• Abonelik ve vergi kayıtları kim adına?
• Tapu kaydında haciz, ipotek veya başka şerh var mı?
• Bu şerhler satış vaadi şerhinden sonra mı işlenmiş?
• Taşınmaz üçüncü kişiye devredilmiş mi?
• Ferağa davet ihtarnamesi gönderilmiş mi?
• Dilekçede ihtiyati tedbir talebi var mı?
• Terditli tazminat talebi kurulmuş mu?

Sık Yapılan Hatalar

• Sözleşmeyi tapuya şerh ettirmemek. Şerh olmadan hak üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez.
• Beş yıllık şerh süresini takip etmemek. Süre dolunca şerh re’sen terkin edilir.
• Ödemeleri elden yapmak. Bedelin ödendiği banka kayıtlarıyla ispatlanmalıdır.
• Teslimi belgelememek. Fiilî teslim ve zilyetlik dosyanın en güçlü unsurudur.
• İhtiyati tedbir istememek. Devir gerçekleşirse dava konusuz kalabilir.
• Terditli talep koymamak. Tescil mümkün olmazsa bedel ve zarar istenebilmelidir.
• Şekil itirazına hazırlıksız olmak. İfa ve teslim olguları baştan kurgulanmalıdır.

Adım Adım Süreç

1. Sözleşmeyi noterde düzenletin — Resmî şekil geçerlilik şartıdır.
2. Hemen tapuya şerh ettirin — Hak üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hâle gelir.
3. Ödemeleri banka üzerinden yapın — Açıklama kısmına sözleşmeyi yazın.
4. Teslimi belgeleyin — Abonelik, vergi ve tutanakla kayda geçirin.
5. Şerh süresini takip edin — Beş yıl dolmadan devri veya davayı planlayın.
6. Ferağa davet ihtarı gönderin — Tapu müdürlüğü, gün ve saat belirtin.
7. Tedbirli olarak dava açın — Tapu kaydına devir yasağı talep edin.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Sıkça Sorulan Sorular

Satış vaadi sözleşmesi nedir?

Bir taşınmazın sözleşmede kararlaştırılan koşullarla ileride devrini amaçlayan, iki tarafa da borç yükleyen sözleşmedir. Tapu memuru önünde yapılacak satış sözleşmesinin ileride yapılmasının taahhüt edilmesidir.

Hangi şekilde yapılmalıdır?

Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Uygulamada bu sözleşmeler noterlerce düzenleme şeklinde yapılır.

Adi yazılı sözleşme geçerli mi?

Kural olarak değildir. Ancak Yargıtay uygulamasında, Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanmış taşınmazdan bağımsız bölüm satımında alıcının tüm borçlarını ifa etmesi ve satıcının bağımsız bölümü teslim etmesi hâlinde, sonradan şekil eksikliğinin ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanılması sayılabilmektedir.

Tapuya şerh verilebilir mi?

Evet. Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım ve gerialım sözleşmelerinden doğan haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir.

Şerhin etkisi nedir?

Şerh verilmekle bu haklar, o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir. Böylece kişisel hak güçlendirilmiş olur.

Şerh ne kadar süre geçerlidir?

Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse şerh, tapu müdürü veya görevlilerince re’sen terkin edilir.

Şerhten sonraki haciz ve ipotekler bağlar mı?

Yargıtay kararlarında, satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhinden sonra beş yıl içinde kayda işlenen haciz, ipotek ve benzeri kısıtlayıcı şerhlerin sözleşme alacaklısını bağlamayacağı belirtilmiştir.

Şerh için ne gerekir?

Tapu mevzuatına göre şerh için noterde düzenlenmiş sözleşmenin sunulması gerekir.

Tapu devredilmezse ne yapılır?

Vaat borçlusu ferağdan kaçınırsa, sözleşmeye dayanılarak tapu iptali ve tescil (cebri tescil) davası açılabilir.

Hangi mahkeme görevlidir?

Tapu iptali ve tescil davaları taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde görülür.

Zamanaşımı süresi nedir?

Sözleşmeden doğan bu talep genel zamanaşımına tabidir. Yargıtay uygulamasında değerlendirme yapılırken yalnızca süre hesabı değil, taraflar arasındaki fiilî ve hukuki ilişkinin bütünü gözetilmektedir.

Sözleşmeye zamanaşımından feragat şartı konulabilir mi?

Sözleşmelerden doğan alacak haklarından ve fer’i alacaklardan önceden feragat edilemeyeceğinden, bu yöndeki kayıtların geçerliliği bulunmamaktadır.

Taşınmaz üçüncü kişiye satılırsa ne olur?

Şerh varsa hak, sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı da ileri sürülebilir. Şerh yoksa iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı korunabileceğinden dava riske girer.

Neden ihtiyati tedbir istemeliyim?

Yargılama sırasında taşınmazın devri hâlinde dava fiilen sonuçsuz kalabilir. Bu nedenle tapu kaydına devir ve temliki önleyici tedbir talep edilmelidir.

Aynı taşınmaz birden çok kişiye vaat edilmişse?

Uygulamada bu tür uyuşmazlıklar sıkça mahkeme önüne gelmektedir. Bu hâlde şerh tarihleri, ödemeler ve fiilî teslim durumu belirleyici olur.

Tescil mümkün olmazsa ne istenebilir?

Tescil talebinin kabul edilmemesi ihtimaline karşı, ödenen bedel ve uğranılan zararın tazmini terditli olarak talep edilmelidir.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. Dilekçe metni genel bir şablondur; somut dosyanıza göre uyarlanması gerekir. İdari ve adli dava süreleri hak düşürücüdür; mutlaka güncel mevzuat ve kendi tebligat tarihiniz esas alınmalıdır.