Sözleşmede Kapora veya Cayma Parası Verdim, Vazgeçince Ne Olur? (2026): TBK 177-178, Emlakçıda Geçersiz Sözleşme, Kira, Araç, Düğün Salonu ve Ön Ödemeli Konut

Günlük dilde “kapora” denilen ödeme, kanunda iki ayrı kurum olarak düzenlenmiştir: bağlanma parası ve cayma parası. Sözleşme yapılırken verilen para, aksi kararlaştırılmadıkça cayma parası değil, sözleşmenin yapıldığına kanıt sayılır. Bu para tek başına vazgeçme hakkı vermez ve esas alacaktan düşülür (Türk Borçlar Kanunu m.177). Cayma parası açıkça kararlaştırılmışsa her iki taraf da cayabilir. Parayı veren cayarsa verdiğini bırakır, alan cayarsa iki katını geri verir (m.178). Asıl sözleşme şekle aykırı olduğu için geçersizse kapora da “yanmaz” ve sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenir. Emlakçıda adi yazıyla yapılan ev satışı bunun tipik örneğidir (TBK m.237, m.77). Tüketici işlemlerinde matbu “kapora iade edilmez” kayıtları ayrıca haksız şart denetimine tabidir (6502 sayılı Kanun m.5).

Kanunda “Kapora” Yoktur: Bağlanma Parası ve Cayma Parası

“Sözleşme yapılırken bir kimsenin vermiş olduğu bir miktar para, cayma parası olarak değil sözleşmenin yapıldığına kanıt olarak verilmiş sayılır. Aksine sözleşme veya yerel âdet olmadıkça, bağlanma parası esas alacaktan düşülür.” (TBK m.177)

“Cayma parası kararlaştırılmışsa, taraflardan her biri sözleşmeden caymaya yetkili sayılır; bu durumda parayı vermiş olan cayarsa verdiğini bırakır; almış olan cayarsa aldığının iki katını geri verir.” (TBK m.178)

Ödemeye “kapora”, “pey”, “ön ödeme” veya “depozito” denmesi, hukuki niteliğini tek başına belirlemez; belirleyici olan tarafların iradesidir. Karine bağlanma parası lehine olduğundan, paranın cayma parası olarak verildiğini ileri süren taraf bunu ispatlamak zorundadır. Bu nedenle en önemli belge, iki tarafın imzasını taşıyan ve paranın niteliğini açıkça gösteren yazılı metindir. Havale veya EFT açıklamasına ödemenin ne için yapıldığının yazılması da güçlü bir delildir. Kurumların kavramsal ayrıntısı için bağlanma parası ve cayma parası rehberine bakabilirsiniz.

Matbu Formlar ve Genel İşlem Koşulları

Emlak ofisleri, galeriler, düğün salonları ve organizatörler çoğu zaman önceden hazırlanmış formlar kullanır. Düzenleyenin çok sayıda benzer sözleşmede kullanmak üzere önceden tek başına hazırlayıp karşı tarafa sunduğu hükümler genel işlem koşuludur (TBK m.20/1). Karşı tarafın menfaatine aykırı genel işlem koşulları, düzenleyen bunların varlığı hakkında açıkça bilgi vermiş, içeriğini öğrenme imkânı sağlamış ve karşı taraf kabul etmişse sözleşmeye girer; aksi hâlde yazılmamış sayılır (m.21/1). Sözleşmenin niteliğine yabancı koşullar da yazılmamış sayılır (m.21/2). Genel işlem koşullarına dürüstlük kurallarına aykırı olarak karşı taraf aleyhine hükümler konulamaz (m.25).

Tüketici işlemlerinde ayrıca, tüketiciyle müzakere edilmeden konulan ve dürüstlük kuralına aykırı biçimde tüketici aleyhine dengesizlik yaratan şartlar haksız şart olarak kesin hükümsüzdür (TKHK m.5). Arka sayfadaki küçük puntolu “kapora hiçbir koşulda iade edilmez” ifadesi, imzalanmamış bir şartname veya sonradan gönderilen bir mesaj, tek başına cayma parası kararlaştırıldığını göstermez. Haksız şart denetimi için tüketici sözleşmesinde haksız şart rehberine bakabilirsiniz.

Kim Vazgeçti ve Neden? Olasılıklar Tablosu

Karşı taraf yükümlülüğünü yerine getirmediği için sözleşmeden dönen kişi aslında “caymış” olmaz. Bu, borçlunun temerrüdüne dayanan bir dönmedir. Temerrüde düşen borçlu verilen sürede ifa etmezse alacaklı, hemen bildirmek şartıyla ifadan vazgeçip zararının giderilmesini isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir. Dönmede taraflar ifa ettiklerini geri ister ve kusurlu borçlu sözleşmenin hükümsüz kalmasından doğan zararı da öder (TBK m.123-125). Tapuda haciz veya ipotek çıkması, aracın hasar kaydının gizlenmesi, düğün salonunun tarihi başkasına vermesi gibi durumlar bu kapsamdadır.

Tüketici İşlemi mi, Bireyler Arası Sözleşme mi?

Kapora uyuşmazlığında hangi kuralların uygulanacağı ve nereye başvurulacağı, karşı tarafın kim olduğuna bağlıdır. Tüketici işlemi; ticari veya mesleki amaçla hareket eden kişiler ile tüketiciler arasında kurulan eser, taşıma, simsarlık, vekâlet ve benzeri sözleşmeler dâhil her türlü sözleşme ve hukuki işlemdir (TKHK m.3/1-l). Galeriden araç, müteahhitten konut, düğün salonundan hizmet alımı ve emlakçıyla yapılan simsarlık sözleşmesi tüketici işlemidir. Buna karşılık evini veya aracını kendisi satan bir bireyle yapılan sözleşme tüketici işlemi değildir; bu ilişkiye yalnızca Türk Borçlar Kanunu uygulanır ve uyuşmazlık genel mahkemelerde görülür.

Ev ve Arsa Alımında Emlakçıda Verilen Kapora

“Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır. Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.” (TBK m.237/1-2)

Kanunda sözleşme için öngörülen şekil kural olarak geçerlilik şeklidir ve şekle uyulmadan kurulan sözleşme hüküm doğurmaz (TBK m.12/2). Emlak ofisinde imzalanan adi yazılı “satış sözleşmesi” veya “ön protokol”, ne satışın ne de satış vaadinin resmî şekline uygun olduğundan geçersizdir. Kapora veya cayma parası kaydı, asıl sözleşmeye bağlı (fer’î) bir hüküm olduğundan asıl sözleşmenin geçersizliği onu da etkiler. Sonuç olarak:

• Alıcı vazgeçse de satıcı kaporayı alıkoyamaz; ödenen para geçerli olmayan bir sebebe dayandığından sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri verilir (TBK m.77/2).
• Satıcı vazgeçse de alıcı, geçersiz sözleşmedeki cayma parası kaydına dayanarak iki katını isteyemez; yalnızca verdiği parayı geri alır.
• Sebepsiz zenginleşme talebi, geri isteme hakkının öğrenilmesinden itibaren iki yıl ve her hâlde zenginleşmeden itibaren on yıl içinde zamanaşımına uğrar (TBK m.82/1).

Taşınmazın noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesine bağlanmış olması durumunda ise sözleşme geçerlidir ve kararlaştırılan cayma parası hükümleri uygulanır. Satış vaadine dayanan tescil davası için satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil, emlakçı komisyonu uyuşmazlıkları için emlakçı komisyonuna itiraz rehberlerine bakabilirsiniz.

Emlakçı komisyonu ne olur?

Simsar, ancak faaliyeti sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır (TBK m.521/1). Taşınmazlara ilişkin simsarlık sözleşmesi yazılı yapılmadıkça geçerli olmaz (m.520/3). Satış resmî şekilde gerçekleşmemişse, yani geçerli bir satış sözleşmesi kurulmamışsa, emlakçının komisyona hak kazanıp kazanmadığı bu hükümler çerçevesinde değerlendirilir. Emlakçının giderlerinin ödeneceği ayrıca kararlaştırılmışsa bu giderler sözleşme kurulmasa da ödenir (m.521/3). Emlakçıya ödenen kapora, ayrıca komisyon olarak mahsup edilemez; paranın kime ve hangi amaçla ödendiği dekontta açıkça gösterilmelidir.

Kiralık Ev Kaporası ve Güvence Bedeli (Depozito) Farkı

Kira sözleşmesi şekle bağlı olmadığından sözlü veya adi yazılı olarak geçerli biçimde kurulabilir (TBK m.12/1). Bu nedenle kiralık ev için verilen kapora, geçersizlik sorunu doğurmaz ve kural olarak bağlanma parasıdır. Kiracı adayı vazgeçerse para kendiliğinden yanmaz; ancak ev sahibi, kiraya verme fırsatını kaçırması gibi ispatlanabilir bir zarar ileri sürebilir. Açıkça cayma parası kararlaştırılmışsa TBK m.178 uygulanır.

Kapora, kira başlangıcında alınan güvence bedelinden farklıdır. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Para olarak verilen güvence, kiraya verenin onayı olmadan çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır. Kiraya veren sözleşmenin sona ermesinden sonraki üç ay içinde dava veya takip açtığını bankaya bildirmezse banka güvenceyi kiracıya geri verir (TBK m.342). Güvence bedelinin ev sahibinin elden aldığı “kapora” ile karıştırılmaması ve dekontla ödenmesi önerilir.

Araç Alımında Kapora: İkinci El ve Sıfır Araç

Tescil edilmiş araçların her çeşit satış ve devri noterlerce yapılır; noterlerce yapılmayan satış ve devirler geçersizdir (2918 sayılı Karayolları Trafik Kanunu m.20/d). Bu nedenle ikinci el araç için galeride veya satıcıyla adi yazılı olarak yapılan satış sözleşmesi geçersizdir. Bu sözleşmeye dayanarak verilen kapora, taşınmazda olduğu gibi sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenir. Aracın hasar kaydının veya kilometresinin gerçeğe aykırı gösterildiği anlaşılır ve alıcı bu nedenle vazgeçerse, bu durum aynı zamanda karşı tarafın kusurunu oluşturur. İkinci el araç uyuşmazlıkları için ikinci el araç hasarlı çıktı rehberine bakabilirsiniz.

Yetkili satıcıdan sıfır araç siparişinde verilen ön ödeme ise bir tüketici işlemidir. Aracın sözleşmede kararlaştırılan sürede teslim edilmemesi sözleşmeye aykırı ifadır (TKHK m.8/3). Tüketici uygun süre verip, ifa edilmezse sözleşmeden dönerek ön ödemesini ve zararını isteyebilir (TBK m.123-125). “Teslim tarihi tahminîdir, kapora iade edilmez” gibi matbu kayıtlar haksız şart denetimine tabidir. Sıfır araç için sıfır araçta ayıp ve geç teslim rehberine bakabilirsiniz.

Düğün Salonu, Organizasyon ve Rezervasyon Kaporası

Düğün salonu, organizasyon, fotoğrafçı veya otel rezervasyonu için verilen ön ödeme tüketici işlemidir. Hizmeti sağlayan taraf tarihi başkasına verir, rezervasyonu tek taraflı iptal eder veya hizmeti sunamazsa ödenen para iade edilir. Kusurlu iptalde zarar da tazmin edilir (TBK m.125); mücbir sebep hâlinde bile alınan bedel geri verilir (m.136/2). Tüketicinin kendisi vazgeçmişse sonuç, paranın niteliğine ve sözleşmedeki kaydın geçerliliğine bağlıdır. Açık ve müzakere edilmiş bir cayma parası kaydı yoksa para bağlanma parasıdır. Hizmet sağlayıcı ancak ispatlayabildiği zararı isteyebilir; tarihin kolaylıkla başkasına verilebildiği durumlarda böyle bir zararın varlığı tartışmalıdır.

İnternet üzerinden yapılan belirli tarihli konaklama ve eğlence rezervasyonlarında on dört günlük cayma hakkı, taraflar aksini kararlaştırmadıkça bulunmaz (Mesafeli Sözleşmeler Yönetmeliği m.15/1-g). Bu, tüketicinin vazgeçmesini sınırlar; hizmet sağlayıcının iptalinde ise bedel iade edilir. Ayrıntı için cayma istisnaları ve düğün salonu rezervasyonu iptal edildi rehberlerine bakabilirsiniz.

Ön Ödemeli Konut Satışında Kanuni Cayma ve Dönme

Konutun bedelinin tamamını veya bir kısmını peşin ya da taksitle ödeyip konutun sonradan teslim edileceği ön ödemeli konut satışlarında tüketiciye kanunla özel haklar tanınmıştır. Tüketici on dört gün içinde gerekçe göstermeden ve cezai şart ödemeden cayabilir (TKHK m.43/1). Sözleşme tarihinden itibaren yirmi dört aya kadar gerekçesiz dönme hakkı da vardır. Bu durumda satıcı yalnızca yasal masraflar ile süreye göre belirlenen oranlarda tazminat isteyebilir (m.45/1).

Sözleşmede bu oranları aşan “kapora yanar” kayıtları kanuna aykırıdır. Tüketicinin ölmesi veya kazanç elde etmekten sürekli yoksun kalması nedeniyle ödeme yapamaması hâlinde de tüketiciden bedel istenemez (m.45/2). Ayrıntı için ön ödemeli konut satışında haklar ve ön ödemeli konuttan dönme dava dilekçesi sayfalarına bakabilirsiniz. Devre tatil sözleşmeleri için devre tatil sözleşmesi iptali rehberine bakabilirsiniz.

Aşırı Yüksek Cayma Parası İndirilebilir mi?

Ceza koşulunda hâkim, aşırı gördüğü cezayı kendiliğinden indirir (TBK m.182/3). Borçlunun kararlaştırılan cezayı ödeyerek sözleşmeden dönmeye yetkili olduğunu ispat hakkı da saklıdır (m.179/3). Cayma parası ile ceza koşulu farklı kurumlar olsa da, sözleşme bedeline göre fahiş bir cayma parası bakımından indirim ilkelerinin uygulanıp uygulanamayacağı öğretide tartışmalıdır. Ayrıca edimler arasında açık bir oransızlık bulunuyor ve bu oransızlık zor durumda kalma, düşüncesizlik veya deneyimsizlikten yararlanılarak sağlanmışsa, zarar gören sözleşmeyle bağlı olmadığını bildirebilir. Bu hak, öğrenmeden itibaren bir yıl ve her hâlde sözleşmeden itibaren beş yıl içinde kullanılır (TBK m.28). Tüketici işlemlerinde fahiş kayıtlar haksız şart olarak da denetlenir (TKHK m.5).

Ödeme Yaparken ve Sözleşme İmzalarken Dikkat Edilecekler

Kapora uyuşmazlıklarının büyük bölümü, paranın ne için verildiğinin belirsiz bırakılmasından doğar. Aşağıdaki kayıtlar, taraflardan hangisinin vazgeçmesi hâlinde ne olacağını baştan netleştirir.

Borçlu, alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer; ifa günü birlikte belirlenmişse bu günün geçmesiyle temerrüt kendiliğinden oluşur (TBK m.117). Temerrüt faizi oranı sözleşmede kararlaştırılmamışsa mevzuata göre belirlenir (m.120). Bu nedenle iade talebinde ihtarname gönderilmesi, faizin başlangıç tarihini de belirler.

Adım Adım Yol Haritası

1. Belgeyi inceleyin. İmzalı metinde “cayma parası” veya “vazgeçilirse iade edilmez” gibi açık bir kayıt var mı? Yoksa para bağlanma parasıdır.
2. Şekli kontrol edin. Taşınmaz satışı veya satış vaadi noterde, araç satışı noterde yapılmadıysa sözleşme geçersizdir.
3. Kusuru belgeleyin. Karşı tarafın yükümlülüğünü ihlal ettiğini gösteren tapu kaydı, hasar kaydı veya yazışmaları toplayın.
4. Noter ihtarnamesi gönderin. İadeyi, dayanağını ve süresini açıkça yazın; ihtar temerrüdü ve faizi başlatır (TBK m.117).
5. Başvuru yolunu belirleyin. Tüketici işlemlerinde 2026 yılında 186.000 TL’nin altındaki taleplerde hakem heyetine; diğer uyuşmazlıklarda genel mahkemelere başvurulur.
6. Zamanaşımını izleyin. Sebepsiz zenginleşme talebinde iki yıllık süre öğrenmeden itibaren işler (TBK m.82/1).

Kapora İadesi İçin İhtarname Örneği (Emlakçıda Adi Yazılı Satış)

Düğün Salonu Kaporası İçin Hakem Heyeti Başvuru Örneği

Aşağıdaki örnek, düğün tarihinden on ay önce vazgeçen tüketicinin, imzalı sözleşmede cayma parası kararlaştırılmadığı hâlde matbu formdaki “kapora iade edilmez” kaydı gerekçesiyle iade alamadığı bir duruma ilişkindir.

Genel mahkemelerde açılacak dava için kapora iadesi dava dilekçesi örneğine, başvuru sınırı için hakem heyeti 2026 sınırı sayfasına bakabilirsiniz.

Sık Yapılan Hatalar

• Her kaporanın yanacağını sanmak: Kanuni karine bağlanma parası lehinedir.
• Emlakçıdaki adi sözleşmeye güvenmek: Taşınmaz satışı ve satış vaadi noterde yapılmadıkça geçersizdir.
• Geçersiz sözleşmede iki katını istemek: Cayma parası kaydı da geçersiz olduğundan yalnızca verilen para geri istenir.
• Kusurlu tarafa karşı “caydım” demek: Karşı tarafın ihlali varsa bu, temerrüde dayalı dönmedir.
• Ödeme açıklamasını boş bırakmak: Dekonttaki açıklama paranın niteliğini gösterir.
• Güvence bedelini elden vermek: Kira güvencesi banka hesabına yatırılmalıdır.

Kapora ve cayma parası uyuşmazlıklarında Hukukçular Evi Ankara’ya 0554 648 37 15 numaralı telefondan veya iletişim sayfasından ulaşabilirsiniz. Tazminat davalarına ilişkin genel bilgi için tazminat davaları sayfasına bakabilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular

Verdiğim kapora vazgeçince yanar mı?

Kural olarak hayır. Aksi kararlaştırılmadıkça verilen para bağlanma parasıdır ve kendiliğinden yanmaz (TBK m.177). Ancak karşı taraf ispatladığı zararını isteyebilir.

Cayma parası ne zaman söz konusu olur?

Taraflar açıkça kararlaştırmışsa. Bu durumda veren cayarsa verdiğini bırakır, alan cayarsa iki katını öder (TBK m.178).

Paranın cayma parası olduğunu kim ispatlar?

Kanuni karine bağlanma parası lehine olduğundan, cayma parası olduğunu ileri süren taraf ispatlar.

Emlakçıda imzaladığım sözleşme geçerli mi?

Taşınmaz satışı ve satış vaadi resmî şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz (TBK m.237). Verilen para sebepsiz zenginleşmeye göre geri istenir (TBK m.77).

Satıcı vazgeçti, kaporanın iki katını isteyebilir miyim?

Sözleşme geçerliyse ve cayma parası kararlaştırılmışsa evet (TBK m.178). Emlakçıdaki adi sözleşme gibi geçersiz bir sözleşmede ise yalnızca verdiğiniz parayı geri alırsınız.

Satıcı yükümlülüğünü yerine getirmedi, kapora ne olur?

Karşı tarafın temerrüdü nedeniyle dönerseniz ödediğinizi ve zararınızı isteyebilirsiniz (TBK m.125).

Kiralık ev için verdiğim kapora iade edilir mi?

Kira sözleşmesi şekle bağlı olmadığından kapora kural olarak bağlanma parasıdır; kendiliğinden yanmaz. Açıkça cayma parası kararlaştırılmışsa TBK m.178 uygulanır.

Kira güvencesi (depozito) ile kapora aynı şey mi?

Hayır. Güvence en fazla üç aylık kira kadar olabilir ve para olarak verilmişse vadeli tasarruf hesabına yatırılır (TBK m.342).

İkinci el araç için verdiğim kaporayı geri alabilir miyim?

Tescilli araçların satışı noterde yapılmadıkça geçersizdir (KTK m.20/d); adi yazılı sözleşmeye dayanılarak verilen para geri istenebilir.

Düğün salonu “kapora iade edilmez” diyor, doğru mu?

Matbu kayıtlar genel işlem koşulu ve haksız şart denetimine tabidir (TBK m.21, m.25; TKHK m.5). Açıkça kararlaştırılmamışsa para bağlanma parasıdır.

Ön ödemeli konuttan vazgeçersem ne öderim?

14 gün içinde cezai şartsız cayabilirsiniz (TKHK m.43). 24 aya kadar dönmede satıcı yasal masraflar ve süreye göre %2 ile %8 arası tazminat isteyebilir (m.45/1).

Cayma parası çok yüksek, indirilebilir mi?

Ceza koşulundaki indirim ilkesinin (TBK m.182/3) cayma parasına uygulanması tartışmalıdır. Aşırı yararlanma (m.28) ve tüketici işlemlerinde haksız şart (TKHK m.5) yolları da değerlendirilmelidir.

Kapora iadesini ne kadar sürede istemeliyim?

Sebepsiz zenginleşme talebi, öğrenmeden itibaren iki yıl ve her hâlde on yıl içinde zamanaşımına uğrar (TBK m.82).

Evimi satan kişi bir birey, tüketici hakem heyetine başvurabilir miyim?

Hayır. Bireyler arası satış tüketici işlemi değildir (TKHK m.3/1-l); uyuşmazlık genel mahkemede görülür.

Kapora iadesinde faiz isteyebilir miyim?

Evet. İhtarla veya kararlaştırılan günün geçmesiyle temerrüt oluşur ve bu tarihten itibaren temerrüt faizi istenebilir (TBK m.117, m.120).

Satış gerçekleşmedi, emlakçıya komisyon ödemem gerekir mi?

Simsar ancak faaliyeti sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır (TBK m.521/1); taşınmaz simsarlığı yazılı yapılmadıkça geçerli olmaz (m.520/3).

Nereye başvurmalıyım?

Tüketici işlemlerinde 2026 yılında 186.000 TL’nin altındaki taleplerde hakem heyetine; diğer uyuşmazlıklarda görevli genel mahkemeye başvurulur.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; her dosyanın kendine özgü koşulları bulunduğundan, ayrıntılı değerlendirme için güncel mevzuat ve uzman hukuki görüş esas alınmalıdır.

Mevzuat kontrolü: Bu yazıdaki 6098 sayılı TBK, 6502 sayılı Kanun ve 2918 sayılı Karayolları Trafik Kanunu hükümleri 23 Eylül 2026 itibarıyla mevzuat.gov.tr’deki güncel metinler üzerinden; 2026 hakem heyeti sınırı 23/12/2025 tarihli ve 33116 sayılı Resmî Gazete üzerinden kontrol edilmiştir.