Ön Ödemeli Konut Satışında Dönme ve Bedel İadesi Dava Dilekçesi Örneği (2026) — 6502 m.45

Proje maketten satılmıştır. Ödemeler düzenli yapılır, teslim tarihi bir kez, sonra bir kez daha ertelenir. Şantiyede hareket azalır. Alıcı çıkmak ister; satıcı “sözleşmede cezai şart var” der.

Bu noktada belirleyici olan sözleşme metni değil, kanunun tüketiciye tanıdığı ve sözleşmeyle daraltılamayan haklardır. Aşağıda üç ayrı çıkış yolu, süreler, kesinti tartışması ve hazır bir dava dilekçesi ile iki ihtarname yer almaktadır.

Üç Çıkış Yolu, Üç Farklı Süre

Hangi yolun açık olduğu, sözleşme tarihinden bugüne geçen süreye bağlıdır.

1. Cayma — on dört gün. Tüketici, on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin ön ödemeli konut satış sözleşmesinden cayabilir. Bildirimin bu süre içinde satıcıya yöneltilmiş olması yeterlidir.

2. Dönme — yirmi dört ay. Ön ödemeli konut satışında sözleşme tarihinden itibaren yirmi dört aya kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır.

3. Teslim aşımı — kırk sekiz ay. Ön ödemeli konutun sözleşmede taahhüt edilen süre içinde teslimi zorunludur ve bu süre her hâlükârda kırk sekiz ayı geçemez.

Dikkat edilmesi gereken nokta: kırk sekiz ay bir üst sınırdır, hedef değil. Sözleşmede daha kısa bir süre taahhüt edilmişse asıl olan o süredir; satıcı “kanun kırk sekiz ay diyor” diyerek kendi taahhüdünü uzatamaz.

Teslim ne zaman gerçekleşmiş sayılır? Kat irtifakının tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte zilyetliğin devri hâlinde de devir ve teslim yapılmış sayılır. Yani yalnızca anahtar teslimi değil, tapu tarafı da birlikte değerlendirilir.

Kesinti Tartışması: Asıl Mesele

Uygulamada en çok çekişme yaratan konu budur ve kanunun ikinci cümlesi çoğu zaman atlanır.

Kural: sözleşmeden dönülmesi durumunda satıcı; konutun satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme bedelinin yüzde ikisine kadar tazminatın ödenmesini isteyebilir.

İstisna: satıcı, yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmezse tüketiciden herhangi bir bedel talep edemez.

Bu istisna pratikte kuralı çoğu dosyada devre dışı bırakır. Çünkü çıkış aranan dosyaların büyük kısmında satıcı zaten bir yükümlülüğünü aksatmış durumdadır:

• Taahhüt edilen sürede teslim etmemiştir,
• Kanunun aradığı şekilde sözleşme yapmamıştır,
• Cayma hakkı konusunda bilgilendirme yükümlülüğünü yerine getirmemiştir,
• Zorunlu teminatı sağlamamıştır.

Bu nedenle dönme bildiriminde ve dava dilekçesinde, satıcının hangi yükümlülüğünü ihlal ettiği açıkça ve belgeyle gösterilmelidir. Aksi hâlde yüzde ikilik kesinti tartışmasız kabul edilmiş olur.

Doksan Gün: İade Takvimi

Dönme bildirimi gönderildikten sonra beklenmesi gereken bir süre vardır.

Sözleşmeden dönülmesi durumunda tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç doksan gün içinde geri verilir.

Karşılığında tüketicinin de bir yükümlülüğü doğar: satıcının aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi iade ettiği tarihten itibaren, tüketici on gün içinde edinimlerini iade eder.

Pratik sonuç: doksan gün dolmadan açılan dava erken olabilir. Bildirimin tebliğ tarihi mutlaka kayda alınmalı ve takvime işlenmelidir.

Satıcının Mali Durumu Bozuksa

Bu bölüm, projesi duran alıcılar için en kritik olanıdır.

Belirlenen büyüklüğün üzerindeki projelerde satıcının, ön ödemeli konut satışına başlamadan önce bina tamamlama sigortası yaptırması veya belirlenen diğer teminat ve şartları sağlaması zorunludur.

Ve kanun bu güvenceye özel bir koruma tanımıştır:

Bina tamamlama sigortası kapsamında sağlanan tazminat, teminat ve benzeri güvenceler iflas veya tasfiye masasına dâhil edilemez, haczolunamaz, üzerlerine ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz konulamaz.

Yani satıcı iflas etse veya konkordatoya gitse dahi bu güvence diğer alacaklıların erişimine kapalıdır ve alıcılara tahsis edilmiştir. Bu nedenle mali güçlük belirtisi görülen her dosyada ilk iş teminatın varlığını sormaktır.

Teminat sağlanmamışsa bu, satıcının kanuni bir yükümlülüğünü yerine getirmemesi anlamına gelir ve yukarıdaki kesinti istisnasını da doğrudan besler.

Şekil ve Ödeme Talebi Yasağı

Az bilinen ama güçlü bir hükümdür.

Satıcı, kanunda öngörülen şekilde sözleşme yapmadıkça tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını ya da tüketiciyi borç altına sokan belge vermesini talep edemez.

Uygulamada “kapora”, “yer tutma bedeli”, “rezervasyon” gibi adlarla usulüne uygun sözleşme yapılmadan tahsilat yapıldığı görülür. Bu hüküm, o tahsilatların dayanağını tartışmalı hâle getirir.

Bağlı Kredi Kullandıysanız

Cayma bildirimi tek adrese gönderilirse eksik kalır.

Tüketicinin ödeyeceği bedel, kısmen veya tamamen satıcı ile kredi veren arasındaki anlaşmaya dayanılarak bir kredi veren tarafından karşılanıyorsa; tüketicinin sözleşmeden cayması ve buna ilişkin bildirimin cayma süresi içinde ayrıca kredi verene de yöneltilmesi hâlinde, bağlı kredi sözleşmesi de herhangi bir tazminat veya cezai şart ödeme yükümlülüğü olmaksızın sona erer.

Bu nedenle cayma ihtarnamesi iki muhataba birden gönderilmelidir.

İspat Yükü Satıcıda

Bir usul avantajı vardır: satıcı, cayma hakkı konusunda tüketicinin bilgilendirildiğini ispat etmekle yükümlüdür.

Yani “size cayma hakkınızı anlatmıştık” savunmasını satıcı belgelemek zorundadır. Ön bilgilendirme formunun varlığı, içeriği ve imzalanma biçimi bu nedenle dosyada mutlaka sorgulanmalıdır.

Ön Ödemeli Konut Dönme Dilekçesi Örneği (2026)

Aşağıdaki metin genel bir şablondur. Köşeli parantez içindeki alanları doldurun; yalnızca dosyanıza uyan bentleri bırakın. İlk metin dava dilekçesi, ardından cayma bildirimi ve dönme bildirimi yer almaktadır. Metni kopyalayabilir, Word olarak indirebilir veya PDF’e yazdırabilirsiniz.

Kontrol Listesi

• Sözleşme tarihi — tüm süreler buradan işler,
• Sözleşme kanunun aradığı şekilde mi yapılmış?
• Ön bilgilendirme formu var mı, içeriği nedir?
• Sözleşmede taahhüt edilen teslim tarihi,
• Kırk sekiz aylık üst sınır aşılmış mı?
• Ödemelerin toplamı ve banka kayıtları,
• Cayma mı dönme mi kullanılacak?
• Bildirim noterden gönderildi mi?
• Bağlı kredi varsa bankaya da yöneltildi mi?
• Bildirimin tebliğ tarihi ve doksan günlük süre,
• Projede teminat / bina tamamlama sigortası var mı?
• Satıcının ihlal ettiği yükümlülük belgelendi mi?
• Hakem heyeti mi mahkeme mi, arabuluculuk tamam mı?

Sık Yapılan Hatalar

• Cayma ile dönmeyi karıştırmak. Süreleri ve sonuçları farklıdır.
• Bildirimi sözlü veya mesajla yapmak. Tarih ve içerik ispatı noterle sağlanır.
• Bağlı krediye bildirim yapmamak. Cayma bildirimi kredi verene de yöneltilmelidir.
• Kesintiyi tartışmasız kabul etmek. Satıcı kusurluysa hiçbir bedel talep edemez.
• Doksan günü takip etmemek. İade süresi bildirimin ulaştığı tarihten işler.
• Teminatı sormamak. Bina tamamlama sigortası hacizden ve iflas masasından muaftır.
• Arabuluculuğu atlamak. Mahkeme aşamasında dava şartıdır.

Adım Adım Süreç

1. Sözleşme tarihini belirleyin — On dört gün ve yirmi dört ay bu tarihten işler.
2. Hangi hakkı kullanacağınıza karar verin — Cayma mı, dönme mi?
3. Noter bildirimi gönderin — Bağlı kredi varsa bankaya da yöneltin.
4. Ödemeleri belgeleyin — Dekont ve makbuzları toplayın.
5. Teminatı araştırın — Bina tamamlama sigortası var mı?
6. Doksan günü bekleyin — İade süresi dolmadan dava erken olur.
7. Arabuluculuk sonrası dava açın — Kesinti yapılamayacağının tespitini de isteyin.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Yönetmelik Katmanı ve İdari Yaptırım Hattı

Kanun çerçeveyi çizer; ayrıntı ise Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik’te düzenlenmiştir. Dilekçede yalnızca Kanun hükümlerine dayanmak, en somut ihlal kalemlerini dosya dışında bırakır. Ayrıca teminat yükümlülüğüne aykırılık, özel hukuk davasından bağımsız bir idari yaptırım hattı da doğurur.

Teminat iddiası ileri sürülmeden önce mutlaka kontrol edilmesi gereken bir eşik bulunmaktadır. Yönetmelik, teminat zorunluluğunu her proje için değil, konut adedi otuz ve üzerinde olan projeler için öngörmüştür. Dolayısıyla teminat sağlanmadığı iddiasının sonuç doğurabilmesi için projedeki konut adedinin bu eşiği karşılaması gerekir. Bu bilgi, ruhsat ve proje belgelerinden tespit edilebilir; dilekçede rakamla gösterilmelidir. Eşiğin altındaki projelerde ise talep başka dayanaklar üzerinden kurulmalıdır. Ön ödemeli satışta hakların bütünü için ön ödemeli konut satışında haklar incelenmelidir.

Ön bilgilendirme yükümlülüğü de somut belgelere bağlanmıştır ve bu belgeler kontrol listesi gibi kullanılabilir. Yönetmelik, forma ek olarak bağımsız bölüm planı, vaziyet planı, kat planı ve mahal listesinin tüketiciye verilmesini arar. Teminat bina tamamlama sigortası ise, sigortaya ilişkin önemli hususlar formu da ayrıca verilir. Bu belgelerden herhangi biri verilmemişse ön bilgilendirme eksik kalmış olur ve bu eksiklik dilekçede tek tek sayılarak ileri sürülmelidir.

Bu noktada ispat yükü kuralı tüketici lehine işler. Yönetmelik, ön bilgilendirme yapıldığına ilişkin ispat yükünü açıkça satıcıya yüklemiştir. Dolayısıyla tüketicinin belgelerin kendisine verilmediğini beyan etmesi yeterlidir; verildiğini ispatlamak satıcıya düşer. Aynı şekilde bilgilerin yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısı ile verilmesi zorunlu olduğundan, sözlü olarak bilgi verildiği savunması bu şart karşısında sonuç doğurmaz.

Son olarak teminat yükümlülüğüne aykırılık, açılacak davadan bağımsız bir yol daha açar. Kanun, teminat yükümlülüğünü yerine getirmeyen satıcıya önce bir aylık süre verilmesini, bu süre içinde de yerine getirilmemesi hâlinde idari para cezası uygulanmasını öngörmüştür. Bu, özel hukuk talebinin yanında işleyen ayrı bir denetim mekanizmasıdır ve idareye yapılacak başvuruyla harekete geçirilebilir. Dolayısıyla dosya kurgulanırken iki hat birlikte değerlendirilmeli; idari başvurunun tarihi ve sonucu, davada satıcının yükümlülüğünü yerine getirmediğinin ortaya konulmasında da kullanılabilir. Uyuşmazlığın hakem heyeti boyutu için tüketici hakem heyeti parasal sınırları, satıcının mali güçlük hâli için inşaat sektöründe konkordato incelenebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Ön ödemeli konut satışı nedir?

Tüketicinin konut amaçlı taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir.

Cayma hakkım var mı?

Tüketici, on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin ön ödemeli konut satış sözleşmesinden cayma hakkına sahiptir.

Cayma bildirimi nasıl yapılır?

Cayma hakkının kullanıldığına dair bildirimin bu süre içinde satıcıya yöneltilmiş olması yeterlidir. İspat bakımından noter aracılığıyla gönderilmesi tercih edilmelidir.

Cayma konusunda bilgilendirilmediysem?

Satıcı, cayma hakkı konusunda tüketicinin bilgilendirildiğini ispat etmekle yükümlüdür.

Kredi kullandım, cayma kredisini de kapsar mı?

Bedel satıcı ile kredi veren arasındaki anlaşmaya dayanılarak karşılanıyorsa ve cayma bildirimi süresi içinde ayrıca kredi verene de yöneltilirse, bağlı kredi sözleşmesi de herhangi bir tazminat veya cezai şart ödeme yükümlülüğü olmaksızın sona erer.

On dört gün geçtiyse ne yapabilirim?

Ön ödemeli konut satışında sözleşme tarihinden itibaren yirmi dört aya kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır.

Dönme hâlinde satıcı kesinti yapabilir mi?

Satıcı; konutun satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme bedelinin yüzde ikisine kadar tazminatın ödenmesini isteyebilir.

Satıcı kusurluysa yine kesinti yapabilir mi?

Hayır. Kanuna göre satıcı, yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmezse tüketiciden herhangi bir bedel talep edemez.

Param ne zaman iade edilir?

Sözleşmeden dönülmesi durumunda iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç doksan gün içinde geri verilir.

Ben ne zaman iade yaparım?

Satıcının aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi iade ettiği tarihten itibaren, tüketici on gün içinde edinimlerini iade eder.

Teslim süresi en fazla ne kadar olabilir?

Ön ödemeli konutun sözleşmede taahhüt edilen süre içinde teslimi zorunludur. Bu süre her hâlükârda sözleşme tarihinden itibaren kırk sekiz ayı geçemez.

Teslim ne zaman yapılmış sayılır?

Kat irtifakının tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte zilyetliğin devri hâlinde de devir ve teslim yapılmış sayılır.

Satıcının teminat yükümlülüğü var mı?

Belirlenen büyüklüğün üzerindeki projelerde satıcının, ön ödemeli konut satışına başlamadan önce bina tamamlama sigortası yaptırması veya belirlenen diğer teminat ve şartları sağlaması zorunludur.

Satıcı iflas ederse teminat korunur mu?

Bina tamamlama sigortası kapsamında sağlanan tazminat, teminat ve benzeri güvenceler iflas veya tasfiye masasına dâhil edilemez, haczolunamaz, üzerlerine ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz konulamaz.

Sözleşme usulüne uygun değilse ödeme istenebilir mi?

Satıcı, kanunda öngörülen şekilde sözleşme yapmadıkça tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını ya da tüketiciyi borç altına sokan belge vermesini talep edemez.

Nereye başvurmalıyım?

Uyuşmazlık tüketici hakem heyetinin görev alanındaki parasal sınırın altındaysa hakem heyetine, üzerindeyse tüketici mahkemesine başvurulur. Mahkemede görülecek uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk öngörülmüştür.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. Dilekçe metni genel bir şablondur; somut dosyanıza göre uyarlanması gerekir. İdari ve adli dava süreleri hak düşürücüdür; mutlaka güncel mevzuat ve kendi tebligat tarihiniz esas alınmalıdır.