Yükleniciden Daire Alan Üçüncü Kişinin Tapu İptali ve Tescil Dava Dilekçesi Örneği (2026)

Müteahhitten daire alınmış, bedel ödenmiş, hatta taşınılmıştır. Yıllar geçer, tapu bir türlü verilmez. Müteahhide sorulur, “arsa sahibiyle sorunumuz var” der; arsa sahibine sorulur, “ben sana bir şey satmadım” der.

Bu tabloda alıcının eli boş değildir; ancak hakkın niteliği ve davanın kurgusu doğru belirlenmezse dava reddedilir. Aşağıda temlikin hukuki niteliği, davanın şartı olan depo mekanizması ve hazır bir dava dilekçesi, bildirim ihtarnamesi ve savunma metni yer almaktadır.

Aldığınız Şey Daire Değil, Alacak

Dosyanın tamamı bu nitelendirmeden çıkar.

Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre; yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hakkının sözleşmeyle üçüncü kişiye satılması, tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, kanunda düzenlenen alacağın temliki niteliğindedir.

Bunun üç pratik sonucu vardır:

• Resmî şekil aranmaz. Noterde düzenlenmiş olması şart değildir; yazılı olması yeterlidir. Bu, “sözleşmemiz adi yazılı, geçersiz” savunmasını karşılar.
• Arsa sahibinin izni gerekmez. Yüklenici, arsa sahibine karşı kazandığı kişisel hakkını arsa sahibinin izin ve onayı gerekmeksizin üçüncü kişilere devir ve temlik edebilir.
• Devralan, devredenden fazla hak elde edemez. Yüklenicinin edimini yerine getirmemesine bağlı def’iler, alıcıya karşı da ileri sürülebilir.

Üçüncü sonuç, davanın en zorlu kısmıdır: alıcı, yüklenicinin ayakkabısına girer.

Şart: Yüklenici Edimini Yerine Getirmiş Olmalı

Arsa sahibinin savunması buradan kurulur.

Teslim; sözleşmesine, arsa sahibine, fen ve sanat kurallarına uygun bir biçimde meydana getirilen eserin ifa olarak arsa sahibine sunulmasıdır. Aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı biçimde yerine getirilmesidir; aksi hâlde borç yerine getirilmiş sayılamayacağından karşı tarafın edimini yerine getirmesi istenemez.

Yüklenici, yükümlülüklerini yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kazandığı kişisel hak nedeniyle arsa payı veya bağımsız bölüm tapusunun devrini ondan isteyebilir; işte temlik edilen hak budur.

Sorun şudur: uygulamada inşaatlar çoğu zaman eksik kalır. Bu, davayı otomatik olarak bitirir mi?

Çözüm: Eksik İş Bedelinin Depo Edilmesi

Yazının en önemli kısmı budur ve dilekçeye mutlaka yazılmalıdır.

Yargıtay kararlarında mahkemenin izleyeceği yol açıkça gösterilmiştir:

1. Sözleşme uyarınca iskân ruhsatının yüklenici edimi olarak kararlaştırılıp kararlaştırılmadığı tartışılmalı,
2. Mahallinde keşif yapılarak inşaatın fizikî seviyesi saptanmalı, teknik bilirkişilerden denetime elverişli rapor alınmalı,
3. Eksik iş varsa bedeli ile yüklenicinin sözleşmeden doğan yükümlülüklerinin tamamlanması için gereken bedel saptanmalı,
4. Bu bedellerin tamamının depo edilmesi için davacıya süre verilmeli,
5. Bedeller depo edildiğinde sözleşme ifa ile sonuçlanmış olacağından tapu iptal istemi hüküm altına alınmalı,
6. Aksi takdirde arsa sahipleri yönünden dava reddedilmelidir.

Yani alıcı, yüklenicinin bıraktığı eksiği parasal olarak kapatmayı üstlenirse tapuyu alabilir.

Bu nedenle dilekçede depo iradesi baştan ve açıkça beyan edilmelidir: “bilirkişi raporuyla belirlenecek eksik iş bedelini depo etmeye hazırız, bu yönde süre verilmesini talep ederiz.”

Yolu Kapatan Sınır: Ruhsat

Depo mekanizması her dosyayı kurtarmaz.

Yargıtay uygulamasında, imara ve ruhsata aykırı yapılmış yapı için üçüncü kişinin tapu iptali ve tescil hakkına sahip olmadığı kabul edilmektedir.

Bu nedenle dava açılmadan önce mutlaka araştırılmalıdır:

• Yapı ruhsatı var mı?
• Yapı onaylı projeye uygun mu?
• Yapı tatil tutanağı veya yıkım kararı var mı?

Ruhsat sorunu varsa strateji değişir: talep, tapu yerine yükleniciye karşı bedel ve tazminat üzerine kurulmalıdır. Bu nedenle dilekçedeki terditli talep burada da hayat kurtarır.

Muvazaalı Fesih Korunmaz

Alıcı için önemli bir güvence vardır.

Uygulamada arsa sahibi ile yüklenici, temliklerden sonra sözleşmeyi feshederek üçüncü kişilerin haklarını boşa çıkarmaya çalışabilir.

Yargıtay uygulamasında; yüklenicinin temlik yoluyla kendisine isabet eden bağımsız bölümleri sattıktan sonra arsa sahibiyle muvazaalı ve şüpheli biçimde sözleşmeyi feshetmeleri durumunda, fesih olmamış gibi üçüncü kişinin kazanımlarının korunacağı kabul edilmektedir.

Bu savunmayı güçlendiren şey, temlikin arsa sahibine önceden yazılı olarak bildirilmiş olmasıdır. Aşağıdaki ihtarname tam bu amaçla hazırlanmıştır.

Bilinmesi Gereken Diğer Kurallar

Uygulamada sık karşılaşılan birkaç durum:

• Aynı daire birden fazla kişiye satılmışsa: önceki tarihli temlik esas alınır; tarih belirlenemiyorsa her ikisinin de geçersiz sayılacağı belirtilmektedir.
• Yüklenicinin koydurduğu ipotekler: tamamlanmamış inşaattaki paylara banka alacağı veya kredisi karşılığında konulan ipoteklerin arsa sahibi bakımından geçersiz olduğu, bankadan basiretli davranmasının beklendiği belirtilmektedir.
• Arsa sahibinin ecrimisil talebi: yüklenici işi belirli oranda tamamlamamışsa ve alıcı bağımsız bölümü zilyetliğinde bulunduruyorsa, arsa sahibinin ecrimisil ve müdahalenin önlenmesi talep edebileceği belirtilmektedir.
• Eksik iş bedeli kime yöneltilir: arsa sahibinin eksik ve bozuk iş bedeline ilişkin alacağını kural olarak yükleniciden isteyebileceği; yükleniciden daire satın alanların durumunun sözleşmenin devri olarak görülemeyeceği belirtilmektedir.

Satın Alırken Korunma

Bu davaların çoğu, alım anında atılmayan üç adım yüzünden açılır.

1. Temliki yazılı yapın. Sözleşmede arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine ve devredilen bağımsız bölüme açıkça atıf yapılmalıdır.
2. Ödemeyi banka kanalıyla yapın. Elden ödeme, sonraki davada en zayıf halkadır.
3. Temliki arsa sahibine yazılı bildirin. Bu bildirim, hem sonraki devirleri zorlaştırır hem de muvazaalı fesih iddiasını güçlendirir.

Ayrıca alım öncesinde tapu takyidat dökümü ve yapı ruhsatı mutlaka incelenmelidir.

Yükleniciden Daire Alanın Dilekçesi Örneği (2026)

Aşağıdaki metin genel bir şablondur. Köşeli parantez içindeki alanları doldurun; yalnızca dosyanıza uyan bentleri bırakın. İlk metin tapu iptali ve tescil davası, ardından temlik bildirimi ihtarnamesi ve arsa sahibi tarafında cevap dilekçesi yer almaktadır. Metni kopyalayabilir, Word olarak indirebilir veya PDF’e yazdırabilirsiniz.

Kontrol Listesi

• Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi temin edildi mi?
• Temlik sözleşmesi yazılı mı, bağımsız bölüm açıkça belirtilmiş mi?
• Ödemeler banka kanalıyla mı yapılmış?
• Temlik arsa sahibine bildirildi mi?
• Yapı ruhsatı var mı, projeye uygun mu?
• Yapı tatil tutanağı veya yıkım kararı var mı?
• Sözleşmede iskân yükleniciye mi ait?
• İnşaatın fizikî seviyesi ne?
• Eksik işler listelendi mi?
• Dilekçede depo talebi var mı?
• Her iki davalı da gösterildi mi?
• Aynı daire başkasına da satılmış mı?
• Tapuya tedbir istendi mi?

Sık Yapılan Hatalar

• Temliki yazılı yapmamak. Yazılı olmayan devir geçerli sayılmaz.
• Arsa sahibine bildirmemek. Sonraki devir ve fesihler kolaylaşır.
• Depo talebini yazmamak. Kabul kararı bu mekanizmaya bağlıdır.
• Sadece arsa sahibini dava etmek. Yüklenici de davalı gösterilmelidir.
• Ruhsat durumunu incelememek. Ruhsata aykırı yapıda tescil istenemez.
• Ödemeyi elden yapmak. Bedelin ödendiği banka kaydıyla ispatlanır.
• Tedbir istememek. Bağımsız bölüm üçüncü kişiye geçebilir.

Adım Adım Süreç

1. Sözleşmeleri toplayın — Arsa payı karşılığı sözleşme ve temlik.
2. Ödemeleri belgeleyin — Banka kanalı esastır.
3. Ruhsat ve projeyi inceleyin — Ruhsata aykırılık yolu kapatır.
4. Temliki yazılı bildirin — Arsa sahibi ve yükleniciye.
5. Tapu kaydını çıkarın — Tedavül ve takyidat dökümü.
6. Tedbirli dava açın — Her iki davalıyı da gösterin.
7. Depo talebini yazın — Eksik iş bedeli için süre isteyin.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Sıkça Sorulan Sorular

Yükleniciden daire almak ne anlama gelir?

Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre, yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hakkının üçüncü kişiye satılması, tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, kanunda düzenlenen alacağın temliki niteliğindedir.

Bu sözleşme noterde mi yapılmalı?

Alacağın temliki niteliğinde olduğundan resmî şekil şartı aranmaz; yazılı olması yeterlidir. Buna karşılık yazılı olmayan devirler geçerli kabul edilmez.

Arsa sahibinin izni gerekir mi?

Yüklenici, arsa sahibine karşı kazandığı kişisel hakkını arsa sahibinin izin ve onayı gerekmeksizin, yazılı olmak koşuluyla üçüncü kişilere devir ve temlik edebilir.

Arsa sahibinden doğrudan tapu isteyebilir miyim?

Devraldığınız kişisel hakka dayanarak arsa sahibine karşı tapu iptali ve tescil davası açılabilir. Ancak bu talebin kabulü, yüklenicinin edimini yerine getirmiş olmasına bağlıdır.

Yüklenici işi bitirmediyse ne olur?

Teslim; sözleşmeye, fen ve sanat kurallarına uygun biçimde meydana getirilen eserin arsa sahibine sunulmasıdır. Aksi hâlde borç yerine getirilmiş sayılmayacağından karşı tarafın edimini yerine getirmesi istenemez.

O hâlde eksik inşaatta hiç şansım yok mu?

Yargıtay uygulamasında mahkemenin; keşifle inşaatın fizikî seviyesini saptaması, eksik iş bedelini belirlemesi ve bu bedelin depo edilmesi için davacıya süre vermesi öngörülmektedir. Bedel depo edildiğinde sözleşme ifa ile sonuçlanmış sayılarak tapu iptal istemi hüküm altına alınır.

Depo edilecek bedel neyi kapsar?

Eksik işlerin bedeli ile sözleşme uyarınca yüklenicinin yükümlülüklerinin tamamlanması için gereken bedel bilirkişi marifetiyle saptanır.

İskân alınması kimin borcudur?

Bu husus sözleşmeye göre belirlenir. Yargıtay kararlarında, yapı kullanma izin belgesinin yüklenici edimi olarak kararlaştırılıp kararlaştırılmadığının öncelikle tartışılması gerektiği belirtilmektedir.

Belirli bir tamamlanma oranı aranıyor mu?

Uygulamada, temlik alan üçüncü kişinin sonuç alabilmesi için yüklenicinin sorumluluklarını belirli bir oranın üzerinde tamamlamış olması aranmaktadır. Oran, somut olayın koşullarına göre değerlendirilir.

Arsa sahibi ile yüklenici sözleşmeyi feshederse ne olur?

Yargıtay uygulamasında; yüklenicinin bağımsız bölümleri temlik ettikten sonra arsa sahibiyle şüpheli biçimde sözleşmeyi feshetmeleri hâlinde, fesih olmamış gibi üçüncü kişinin kazanımının korunacağı kabul edilmektedir.

Aynı daire birden fazla kişiye satılmışsa?

Aynı bağımsız bölüm birden fazla kişiye temlik edilmişse önceki tarihli temlik esas alınır. Tarih belirlenemiyorsa her ikisinin de geçersiz sayılacağı belirtilmektedir.

Ruhsatsız yapıda tapu alabilir miyim?

Yargıtay uygulamasında, imara ve ruhsata aykırı yapılmış yapı için üçüncü kişinin tapu iptali ve tescil hakkına sahip olmadığı kabul edilmektedir.

Yüklenicinin koydurduğu ipotek beni bağlar mı?

Kaynaklarda, yüklenicinin tamamlanmamış inşaattaki paylarına banka alacağı veya kredisi karşılığında koydurduğu ipoteklerin arsa sahibi bakımından geçersiz olduğu ve bankadan basiretli davranmasının beklendiği belirtilmektedir.

Arsa sahibi benden ecrimisil isteyebilir mi?

Yüklenici işi belirli oranda tamamlamamışsa ve bağımsız bölümü alan kişi orayı zilyetliğinde bulunduruyorsa, arsa sahibinin ecrimisil ve müdahalenin önlenmesi talep edebileceği belirtilmektedir.

Arsa sahibi eksik iş bedelini benden isteyebilir mi?

Kaynaklarda, arsa sahibinin eksik ve bozuk iş bedeline ilişkin alacağını kural olarak yükleniciden isteyebileceği; yükleniciden daire satın alan kişilerin durumunun sözleşmenin devri olarak görülemeyeceği belirtilmektedir.

Daireyi alırken ne yapmalıyım?

Temlik sözleşmesini yazılı yapmak, ödemeleri banka kanalıyla gerçekleştirmek ve temlik durumunu arsa sahibine yazılı olarak bildirmek başlıca korunma yollarıdır.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. Dilekçe metni genel bir şablondur; somut dosyanıza göre uyarlanması gerekir. İdari ve adli dava süreleri hak düşürücüdür; mutlaka güncel mevzuat ve kendi tebligat tarihiniz esas alınmalıdır.