Geç Teslimde Gecikme Tazminatı ve Kira Kaybı Dava Dilekçesi Örneği (2026) — TBK m.118, 125

Teslim iki yıl gecikmiştir. Arsa sahibi sonunda anahtarı alır, sevinçle daireye taşınır. Aylar sonra avukatına gittiğinde ilk soru gelir: teslim tutanağına bir şey yazdırdınız mı?

Bu dosyalarda kaybedilen hak çoğu zaman gecikmenin süresinden değil, teslim anında atılmayan bir imzadan doğar. Aşağıda gecikme tazminatının dayanağı, kira kaybı hesabı, cezai şartla ilişkisi ve hazır bir dava dilekçesi, teslim tutanağı ve ihtarname yer almaktadır.

Dayanak: Gecikme Tazminatı

Talep, sözleşmede yazılı olmasa bile kanundan doğar.

Kanuna göre temerrüde düşen borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat etmedikçe, borcun geç ifasından dolayı alacaklının uğradığı zararı gidermekle yükümlüdür. Alacaklı, borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde bu zarar, tipik olarak mahrum kalınan kira geliri biçiminde somutlaşır.

Bir ön şart: ortada geçerli ve resmî şekilde düzenlenmiş bir sözleşme bulunmalıdır. Geçersiz sözleşmelere dayanılarak kira tazminatı istenemeyeceği belirtilmektedir. Bu nedenle dilekçenin ilk bentlerinden biri sözleşmenin geçerliliğine ayrılmalıdır.

Hesap: Süre × Rayiç

Hesabın iki bileşeni vardır ve ikisi de ayrı ayrı ispatlanır.

Süre. Kararlaştırılan teslim tarihinden fiilî teslim tarihine kadar geçen aylar. Teslim henüz yapılmamışsa dava tarihine kadarki süre hesaplanır ve talep fazlaya ilişkin haklar saklı tutularak ileri sürülür.

Aylık bedel. İkiye ayrılır:

• Sözleşmede aylık bir tutar kararlaştırılmışsa o uygulanır. Kaynaklarda, sözleşmede kararlaştırılan kira tazminatının indirimi veya artırımının gündeme gelemeyeceği belirtilmektedir.
• Kararlaştırılmamışsa mahkeme, bilirkişi aracılığıyla taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal rayiç kira bedelini tespit eder.

Rayiç tespitinde yörenin güncel kira düzeyi, binanın özellikleri ve benzer yerlerle karşılaştırma esas alınır; mahallinde keşif yapılarak birimler tek tek incelenir.

Bulunan aylık tutar gecikilen ay sayısıyla çarpılır ve her kalem için muaccel olduğu tarihten itibaren faiz talep edilir.

Cezai Şart Ayrı Bir Kurumdur

İkisi sıkça karıştırılır; oysa koşulları terstir.

• Kira tazminatı: sözleşmede yazılı olması şart değildir, ancak bir zararın varlığı aranır.
• Cezai şart: zararın varlığına bağlı değildir, ancak sözleşmede kararlaştırılmış olması gerekir.

Birlikte istenebilir mi? Sözleşmede “cezai şart kira tazminatı yerine geçer” gibi açık bir hüküm bulunmuyorsa, uygulamada çoğu durumda arsa sahibinin ikisini birlikte talep edebildiği belirtilmektedir. Ancak her somut olayda sözleşmenin lafzı ve taraf iradesi ayrıca değerlendirilir.

İsimlendirme yanıltmasın. Yargıtay uygulamasında sözleşmedeki ifadelerin adına değil niteliğine bakılmakta; “gecikme tazminatı” veya “kira tazminatı” adını taşıyan hükümler dahi cezai şart olarak yorumlanabilmektedir. Bu nedenle sözleşme hükmü dilekçede dikkatle nitelendirilmelidir.

Müteahhit yönünden bir savunma da vardır: aykırılığın kendi kusurundan kaynaklanmadığını ispat ederse cezai şart ödemekten kurtulur.

Birinci Tuzak: Dönme

Bu, talebin hukuki niteliğini kökten değiştirir.

Kaynaklarda, kira kaybı talep edilebilmesi için sözleşmeden dönülmemiş olması gerektiği; sözleşmeden dönülmesi hâlinde bu talebin karşılık bulamayacağı belirtilmektedir.

Mantığı şudur: gecikme tazminatı, aynen ifayı istemeyi sürdüren alacaklının talebidir. Sözleşmeden dönen kişi ise ifadan vazgeçmiştir; onun talepleri farklı bir çerçevede değerlendirilir.

Bu nedenle strateji baştan seçilmelidir: binayı istiyor musunuz, yoksa sözleşmeden çıkmak mı istiyorsunuz? İkisi birlikte yürümez. Fesih yolu için kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi yazımıza bakılabilir.

İkinci Tuzak: Çekincesiz Teslim

Bu, dosyaların en çok burada kaybedildiği noktadır.

Yargıtay kararlarında; bağımsız bölümlerin arsa sahibi tarafından kullanılmaya başlanması, kiraya verilmesi veya satılması hâlinde, sözleşmede aksi yazılı olmadıkça gecikme tazminatı talep edilemeyeceği yönünde değerlendirme yapılmıştır.

Yani anahtarı alıp taşınmak, daireyi kiraya vermek veya satmak — hiçbir şey yazdırılmamışsa — talebi fiilen bitirebilir.

Çözüm teslim anındadır:

• Teslim ihtirazi kayıtla alınmalı,
• Teslim tutanağına gecikme süresi ve hakların saklı tutulduğu açıkça yazdırılmalı,
• Tutanak iki nüsha imzalanmalı ve bir nüshası alınmalı,
• Aynı tutanağa eksik ve ayıplı işler de listelenmeli,
• Yüklenici imzalamazsa aynı gün noter ihtarnamesiyle bildirilmeli.

Aşağıdaki dilekçe setinde bu tutanağın hazır metni yer almaktadır. Anahtar alınmadan önce hazır bulundurulmalıdır.

Zamanaşımı

Talep süresizce bekletilemez.

Kaynaklarda; geç teslimden kaynaklanan kira kaybı talebinin teslim tarihinden başlayarak beş yıllık süreye tabi olduğu, yüklenicinin ağır kusuru bulunması hâlinde on yıllık sürenin uygulanacağı belirtilmektedir. Süre, kiranın istenebilir hâle geldiği tarihten itibaren işlemeye başlar.

Bu nedenle uzun süren gecikmelerde talep, aylık dilimler hâlinde değerlendirilmeli ve en eski aylar bakımından süre kontrolü yapılmalıdır.

Geç Teslim Kira Kaybı Dilekçesi Örneği (2026)

Aşağıdaki metin genel bir şablondur. Köşeli parantez içindeki alanları doldurun; yalnızca dosyanıza uyan bentleri bırakın. İlk metin dava dilekçesi, ardından ihtirazi kayıtlı teslim tutanağı ve temerrüt ihtarnamesi yer almaktadır. Metni kopyalayabilir, Word olarak indirebilir veya PDF’e yazdırabilirsiniz.

Kontrol Listesi

• Sözleşme resmî şekilde düzenlenmiş mi?
• Sözleşmedeki teslim tarihi ve varsa ek süre,
• Mücbir sebep veya süre uzatımı hükmü var mı?
• Temerrüt ihtarnamesi gönderildi mi?
• Fiilî teslim tarihi belgelendi mi?
• Teslim ihtirazi kayıtla mı alındı?
• Tutanakta eksik ve ayıplı işler listelendi mi?
• Bağımsız bölüm kullanılmaya başlandı, kiraya verildi veya satıldı mı?
• Sözleşmede cezai şart var mı, nasıl kaleme alınmış?
• Sözleşmede aylık kira tazminatı tutarı belirlenmiş mi?
• Emsal kira belgeleri toplandı mı?
• Sözleşmeden dönülmüş mü?
• En eski aylar bakımından zamanaşımı kontrol edildi mi?

Sık Yapılan Hatalar

• Anahtarı kayıtsız teslim almak. Kullanmaya başlamak talebi düşürebilir.
• İhtarname göndermemek. Temerrüt ve faiz başlangıcı belgelenmelidir.
• Dönme ile gecikmeyi karıştırmak. Sözleşmeden dönülürse kira kaybı istenemez.
• Cezai şartı tek başına sanmak. Koşulları varsa kira kaybıyla birlikte istenebilir.
• Emsal sunmamak. Bedel yoksa rayiç kira bilirkişiyle belirlenir.
• Fazlaya ilişkin hakları saklı tutmamak. Bilirkişi tutarı yükseltirse ıslah gerekir.
• Ek süre hükmünü atlamak. Gecikmenin başlangıcı buna göre değişir.

Adım Adım Süreç

1. Teslim tarihini kesinleştirin — Sözleşme ve ek süre hükümleri.
2. Süre geçince ihtar gönderin — Temerrüdü noterle belgeleyin.
3. Teslimi ihtirazi kayıtla alın — Tutanağa hakları saklı tutun.
4. Eksik ve ayıpları listeleyin — Aynı tutanağa geçirin.
5. Emsal kira araştırın — Sözleşme örnekleri ve ilanlar.
6. Dönme mi ifa mı karar verin — İkisi birlikte yürümez.
7. Davayı açın — Keşif ve iki bilirkişi talep edin.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Gecikme ile Ayıp Ayrı Taleplerdir: İkinci Külfet ve İkinci Süre

Geç teslim edilen bir yapı çoğu zaman aynı anda ayıplıdır. Ancak gecikmeden doğan talep ile ayıptan doğan talep farklı hükümlere dayanır; külfetleri ve süreleri de aynı değildir. Teslim anında yalnızca gecikmeye çekince koyup ayıp tarafını ihmal etmek, ikinci talebi baştan kaybettirir.

İki talebin ayrılması, teslim anında yapılacak işi doğrudan belirler. Gecikme tazminatı sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihine uyulmamasından doğar; ayıp ise teslim edilen eserin niteliğinden kaynaklanır. Dört yüz yetmiş dördüncü madde, işsahibini eseri gözden geçirmek ve ayıpları uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmekle yükümlü tutar. Bu külfet gecikme talebinden bağımsızdır; teslim tutanağına yalnızca “teslim gecikmiştir” çekincesi konulması ayıp bakımından yeterli değildir. Ayıplı ve eksik imalat taleplerinin kurgusu için ayıplı ve eksik konut davası incelenmelidir.

Külfetin ihmalinin sonucu dört yüz yetmiş yedinci maddede gösterilmiştir: gözden geçirme ve bildirim ihmal edilirse eser mevcut durumuyla kabul edilmiş sayılır. Bu, yazının çekincesiz teslime ilişkin uyarısının ayıp tarafındaki karşılığıdır ve sonucu daha ağırdır; çünkü kabul edilmiş sayılma hâlinde ayıba dayalı seçimlik haklar kullanılamaz. Bu nedenle teslim sırasında düzenlenecek tutanakta hem teslimin gecikmiş olduğu hem de tespit edilen eksiklik ve ayıplar ayrı ayrı yazılmalı; sonradan ortaya çıkan gizli ayıplar bakımından ise fark edilir edilmez noter ihtarıyla bildirim yapılmalıdır.

Aynı madde, taraflara giderini karşılayarak eserin bilirkişi tarafından gözden geçirilmesini ve sonucun bir raporla belirlenmesini isteme imkânı da tanır. Bu imkân, ayıpların teslim anındaki durumunu tespit etmek bakımından değerlidir; özellikle taşınma ve kullanım başladıktan sonra ayıpların hangi aşamada doğduğu tartışmalı hâle geldiğinden, erken aşamada alınacak rapor sonraki davada belirleyici olabilir.

Süreler bakımından da iki eksen birbirinden ayrılmalıdır. Eser sözleşmesinden doğan alacaklar bakımından genel süre beş yıldır. Ayıp sebebiyle açılacak davalarda ise dört yüz yetmiş sekizinci madde ayrı bir düzen kurar: süre teslim tarihinden başlar ve taşınmaz yapılarda beş yıldır; yüklenicinin ağır kusuru varsa eserin niteliğine bakılmaksızın yirmi yıla çıkar. Dolayısıyla beş yılın geçmiş olması dosyayı tek başına kapatmaz; taşıyıcı sistemi ilgilendiren imalat hataları gibi ağır aykırılıklarda yirmi yıllık sürenin uygulanıp uygulanmayacağı ayrıca tartışılmalıdır. Dilekçede talep kalemleri ayrıştırılırken hangi talebin hangi süreye tabi olduğu da gösterilmelidir. Yapı hasarına dayalı talepler için yapı hasarı tazminat dilekçesi, malikin sorumluluğu için yapı malikinin sorumluluğu incelenebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Geç teslimde ne talep edebilirim?

Temerrüde düşen borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat etmedikçe borcun geç ifasından dolayı alacaklının uğradığı zararı gidermekle yükümlüdür. Alacaklı borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir.

Kira kaybı nasıl hesaplanır?

Sözleşmede aylık bir bedel kararlaştırılmışsa o uygulanır. Kararlaştırılmamışsa bilirkişi aracılığıyla taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal rayiç kira bedeli tespit edilir ve gecikilen ay sayısıyla çarpılır.

Hangi tarihler esas alınır?

Kararlaştırılan teslim tarihinden fiilî teslim tarihine kadar geçen süre esas alınır. Teslim henüz yapılmamışsa dava tarihine kadar olan süre hesaplanır.

Sözleşmede kira tazminatı yazmıyorsa isteyebilir miyim?

Evet. Kira tazminatı, sözleşmede belirlenmemiş olsa bile bir zarar mevcutsa talep edilebilir.

Sözleşmede belirlenen tutar değiştirilebilir mi?

Kaynaklarda, inşaat sözleşmesinde kararlaştırılan kira tazminatının indirimi veya artırımının gündeme gelemeyeceği belirtilmektedir.

Cezai şart ile kira kaybı farklı mı?

Evet. Kira tazminatı zararın varlığına bağlıdır ancak sözleşmede yazılı olması şart değildir. Cezai şart ise zararın varlığına bağlı değildir fakat sözleşmede kararlaştırılmış olması gerekir.

İkisini birlikte isteyebilir miyim?

Sözleşmede cezai şartın kira tazminatı yerine geçeceğine ilişkin açık bir hüküm bulunmuyorsa uygulamada çoğu durumda birlikte talep edilebilmektedir. Her somut olayda sözleşmenin lafzı ayrıca değerlendirilir.

Sözleşmedeki isimlendirme önemli mi?

Yargıtay uygulamasında, sözleşmede yer alan ifadelerin adına değil ihtiva ettiği niteliğe bakılmaktadır. Bu nedenle tazminat adı taşıyan hükümler dahi cezai şart olarak yorumlanabilmektedir.

Sözleşmeden dönersem kira kaybı isteyebilir miyim?

Kaynaklarda, kira kaybı talep edilebilmesi için sözleşmeden dönülmemiş olması gerektiği; sözleşmeden dönülmesi hâlinde bu talebin karşılık bulamayacağı belirtilmektedir.

Daireyi kullanmaya başlarsam ne olur?

Yargıtay kararlarında, bağımsız bölümlerin arsa sahibi tarafından kullanılmaya başlanması, kiraya verilmesi veya satılması hâlinde sözleşmede aksi yazılı olmadıkça gecikme tazminatı talep edilemeyeceği yönünde değerlendirme yapılmıştır.

O hâlde daireye hiç girmemeli miyim?

Bu nedenle teslim, ihtirazi kayıtla ve haklar açıkça saklı tutularak alınmalıdır. Teslim tutanağına bu kayıt geçirilmeli, mümkün değilse aynı gün noter ihtarnamesiyle bildirilmelidir.

Sözleşmenin şekli önemli mi?

Evet. Geçerli ve resmî şekilde düzenlenmiş bir sözleşmenin bulunması aranır; geçersiz sözleşmelere dayanılarak kira tazminatı istenemeyeceği belirtilmektedir.

Müteahhit kusursuz olduğunu ispatlarsa ne olur?

Temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat eden borçlu gecikme tazminatından sorumlu tutulmaz. Cezai şart bakımından da aykırılığın kendi kusurundan kaynaklanmadığını ispat ederse ödemekten kurtulur.

Zamanaşımı süresi nedir?

Kaynaklarda, talebin teslim tarihinden başlayarak beş yıllık süreye tabi olduğu; yüklenicinin ağır kusuru bulunması hâlinde on yıllık sürenin uygulanacağı belirtilmektedir. Süre, kiranın istenebilir hâle geldiği tarihten işlemeye başlar.

Hangi mahkeme görevlidir?

Taraflar tacir ve iş ticari nitelikteyse asliye ticaret, aksi hâlde asliye hukuk mahkemesi görevlidir. Yetki bakımından taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi tercih edilir.

Konut alıcısı da talep edebilir mi?

Geç teslim nedeniyle uğranılan kira kaybı, taşınmazı satın alan veya inşa ettiren kişi bakımından da gecikme tazminatı kapsamında değerlendirilebilmektedir.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. Dilekçe metni genel bir şablondur; somut dosyanıza göre uyarlanması gerekir. İdari ve adli dava süreleri hak düşürücüdür; mutlaka güncel mevzuat ve kendi tebligat tarihiniz esas alınmalıdır.