Yapı Hasarı Tazminat Dava Dilekçesi Örneği (2026) — 4708 Yapı Denetimi m.3

Yeni binada iki yıl sonra kolonlarda çatlaklar çıkar, ıslak hacimlerde su sızar, çatı akar. Kat malikleri müteahhide yönelir; müteahhit ortadan kaybolmuştur ya da şirket tasfiye edilmiştir.

Bu noktada çoğu dosya kapanır. Oysa 4708 sayılı Kanun, müteahhidin yanında yapı denetim kuruluşunu, denetçileri, proje müellifini ve laboratuvarı da sorumlu tutar. Aşağıda sorumluluk çerçevesi, süreler, kapsam dışı hâller ve hazır bir dava dilekçesi ile idari şikâyet metni yer almaktadır.

Kim Sorumlu? Liste Uzun

Bu maddenin en değerli yönü, sorumluluğu tek kişiye bağlamamasıdır.

Kanuna göre; yapı denetim kuruluşları, denetçi mimar ve mühendisler, proje müellifleri, laboratuvar görevlileri ve yapı müteahhidi ile birlikte, yapının ruhsat ve eklerine, fen, sanat ve sağlık kurallarına aykırı, eksik, hatalı ve kusurlu yapılmış olması nedeniyle ortaya çıkan yapı hasarından dolayı, yapı sahibi ve ilgili idareye karşı kusurları oranında sorumludurlar.

Bunun pratik sonucu şudur: müteahhit şirket tasfiye olmuş veya ödeme gücü kalmamış olsa dahi dosya bitmez. Yapı denetim kuruluşu ve denetçiler ayrı birer sorumluluk adresidir.

Ayrıca kanun, yapı denetim kuruluşlarının imar mevzuatı uyarınca öngörülen fennî mesuliyeti ilgili idareye karşı üstlendiğini belirtir. Bu, kuruluşun konumunu sıradan bir hizmet sağlayıcıdan öteye taşır.

Süreler: On Beş Yıl ve İki Yıl

Dosyanın ayakta kalıp kalmayacağını belirleyen ilk hesap budur.

Kanun açıktır: sorumluluğun süresi, yapı kullanma izninin alındığı tarihten itibaren;

• Yapının taşıyıcı sisteminden dolayı on beş yıl,
• Taşıyıcı olmayan diğer kısımlarda ise iki yıldır.

İki nokta özellikle önemlidir:

1. Başlangıç iskân tarihidir. Ruhsat tarihi, teslim tarihi veya satış tarihi değil; yapı kullanma izninin alındığı tarih esastır. Bu nedenle dosyada ilk temin edilecek belge iskân belgesidir.

2. Ayrım hasarın niteliğine göredir. Aynı binada bir hasar on beş yıllık, diğeri iki yıllık süreye tabi olabilir. Bu nedenle hasarların tek tek sınıflandırılması gerekir.

Taşıyıcı sistem kanunda tanımlanmıştır: yapıların temel, betonarme, ahşap, çelik karkas, duvar, döşeme ve çatı gibi yük taşıyan ve aktaran bölümleri ile istinat yapıları.

Buradan çıkan pratik sonuç: çatı, taşıyıcı duvarlar ve istinat yapıları taşıyıcı sistem kapsamındadır. Buna karşılık kaplama, boya, doğrama ve benzeri kalemler kural olarak taşıyıcı olmayan kısımlar sayılır ve kısa süreye tabidir.

Bu ayrım dilekçede açıkça yapılmalı ve keşifte bilirkişiden bu yönde tespit istenmelidir.

Neyi Kapsamıyor?

Sorumluluğun sınırlarını bilmek, dosyayı doğru kurmayı sağlar. Üç hâl kapsam dışındadır.

1. Kullanımdan doğan hasarlar. Kanunda yapı hasarı, kullanımdan doğan hasarlar hariç olmak üzere; yapının fen ve sanat kurallarına aykırı, eksik, hatalı ve kusurlu yapılması nedeniyle meydana gelen hasar olarak tanımlanmıştır.

Bu nedenle davalılar öncelikle “hasar kullanımdan kaynaklanıyor” savunmasını yapar. Buna karşı, hasarın imalat, malzeme veya uygulama kaynaklı olduğu teknik olarak ortaya konulmalıdır.

2. İzinsiz esaslı tadilat. Yapıda, yapı kullanma izni alındıktan sonra ilgili idareden izin alınmadan yapılacak esaslı tadilattan doğacak yapı hasarından, izinsiz tadilatı yapan sorumludur.

Bu hüküm özellikle bağımsız bölümlerde kolon veya perde kesilmesi gibi müdahalelerde belirleyicidir; sorumluluk tadilatı yapana kayar.

3. Parsel dışı doğal olaylar. Yapı denetim kuruluşu; yazılı ihtarına rağmen yapı sahibi tarafından önlemi alınmayan, parsel dışında meydana gelen ve yapıda hasar oluşturan yer kayması, çığ düşmesi, kaya düşmesi ve sel baskınından doğan hasarlardan sorumlu değildir.

Dikkat: bu sorumsuzluk, kuruluşun yazılı ihtarda bulunmuş olması şartına bağlıdır. İhtar yapılmamışsa savunma zayıflar; bu nedenle ihtar yazışmaları dosyadan istenmelidir.

Dava Öncesi En Değerli Adım

Bu dosyalarda ücretsiz ve etkili bir hazırlık yolu vardır ve çoğu zaman hiç kullanılmaz.

Yapı denetim kuruluşunun mevzuata uymaması hâlinde ilgili idare, yapı denetim komisyonuna bildirimde bulunur. Bakanlık merkezinde Merkez Yapı Denetim Komisyonu, illerde İl Yapı Denetim Komisyonları kurulmuştur.

Yapı sahibi de idareye başvurarak teknik inceleme yapılmasını isteyebilir. Bu incelemenin sonucunda düzenlenen teknik inceleme raporu, sonraki davada iki bakımdan değerlidir:

• Hasarın imalattan kaynaklandığını resmî bir belgeyle ortaya koyar,
• Sorumluların kusur durumuna ilişkin idari tespit içerir.

Ayrıca kanunda yapı denetim kuruluşlarına yönelik idari müeyyideler öngörülmüştür: elektronik ortamdaki sıralamadan çıkarma ve belirli süreyle yeni iş almaktan men gibi. Bu yaptırım ihtimali, uyuşmazlığın çözümünde ayrı bir baskı unsuru oluşturur.

Bu nedenle sıra şu olmalıdır: önce idari şikâyet ve teknik inceleme, sonra dava.

Delil Tespiti: Onarımdan Önce

Bu dosyalarda en sık yapılan ve en pahalı hata, hasarın onarıldıktan sonra dava açılmasıdır.

Onarım yapıldığında hasarın niteliği, boyutu ve sebebi artık yerinde tespit edilemez. Bilirkişi, fotoğraflar ve faturalarla sınırlı bir değerlendirme yapmak zorunda kalır; kusur oranı tartışması ise büyük ölçüde davalılar lehine gelişir.

Doğru sıra:

1. Hasarı derhal fotoğraflayın. Tarihli, farklı açılardan ve referans ölçüyle birlikte.
2. Delil tespiti yaptırın. Onarımdan önce mahkeme aracılığıyla tespit istenmelidir.
3. Yönetim kayıtlarına geçirin. Ortak yerlerdeki hasarlar kurul gündemine alınmalıdır.
4. Belgeleri toplayın. Ruhsat, iskân, yapı denetim hizmet sözleşmesi, seviye tespit tutanakları, beton ve demir deney raporları.
5. İdari şikâyette bulunun. Teknik inceleme talep edin.
6. Zorunlu onarımı belgeleyin. Can güvenliği nedeniyle beklenemiyorsa, onarım öncesi durum eksiksiz kaydedilmelidir.

Zarar Kalemleri ve Kusur Oranı

Talep, yalnızca onarım bedelinden ibaret değildir.

İstenebilecek kalemler:

• Onarım bedeli — hasarın giderilmesi için gerekli imalat,
• Değer kaybı — hasar ve onarım nedeniyle taşınmazda oluşan değer azalması,
• Kullanım kaybı — onarım süresince taşınmazın kullanılamaması,
• Zorunlu giderler — tespit, rapor, taşınma ve depolama giderleri.

Kusur oranı ayrıca istenmelidir. Kanun sorumluluğu kusurları oranında kurduğundan, bilirkişi heyetinden davalıların kusur oranlarının ayrı ayrı belirlenmesi talep edilmelidir. Aksi hâlde tahsil aşamasında tıkanma yaşanır.

Zarar bilirkişiyle belirleneceğinden, talep fazlaya ilişkin haklar saklı tutularak ileri sürülmeli ve rapor sonrası ıslah imkânı korunmalıdır.

Yapı Hasarı Tazminat Dilekçesi Örneği (2026)

Aşağıdaki metin genel bir şablondur. Köşeli parantez içindeki alanları doldurun; yalnızca dosyanıza uyan bentleri bırakın. İlk metin tazminat davası, ikinci metin ise dava öncesinde verilecek yapı denetim şikâyeti ve teknik inceleme talebi içindir. Metni kopyalayabilir, Word olarak indirebilir veya PDF’e yazdırabilirsiniz.

Dava Öncesi Kontrol Listesi

• Yapı kullanma izin belgesi ve tarihi,
• Yapı ruhsatı ve eki projeler,
• Yapı denetim hizmet sözleşmesi ve kuruluş bilgileri,
• Denetçi mimar ve mühendislerin atama belgeleri,
• Seviye tespit tutanakları ve hakediş belgeleri,
• Beton ve demir deney raporları,
• Hasarların listesi ve taşıyıcı / taşıyıcı olmayan ayrımı,
• Süre hesabı: iskân tarihinden itibaren on beş yıl veya iki yıl,
• Tarihli fotoğraflar ve varsa delil tespiti dosyası,
• İskân sonrası yapılmış tadilatların tespiti,
• Parsel dışı doğal olay iddiası varsa ihtar yazışmaları,
• İdari şikâyet ve teknik inceleme raporu,
• Müteahhidin ve yapı denetim kuruluşunun güncel ticari durumu.

Sık Yapılan Hatalar

• İskân tarihini kontrol etmemek. Süreler yapı kullanma izninin alındığı tarihten işler.
• Taşıyıcı ayrımını yapmamak. Taşıyıcı sistemde on beş yıl, diğer kısımlarda iki yıl.
• Onarımı tespit yaptırmadan yapmak. Onarım sonrası hasarın sebebi belirlenemez hâle gelir.
• Yalnızca müteahhide dava açmak. Yapı denetim kuruluşu, denetçiler, müellif ve laboratuvar da sorumlu olabilir.
• İdari şikâyet yolunu atlamak. Teknik inceleme raporu davada güçlü bir delildir.
• Kusur oranı tespitini istememek. Sorumluluk kusurları oranındadır; heyetten oran tespiti talep edilmelidir.
• Fazlaya ilişkin hakları saklı tutmamak. Zarar bilirkişiyle belirleneceğinden bu kayıt baştan konulmalıdır.

Adım Adım Süreç

1. İskân tarihini tespit edin — Sorumluluk süresi bu tarihten işlemeye başlar.
2. Hasarı sınıflandırın — Taşıyıcı sistem mi, taşıyıcı olmayan kısım mı?
3. Delil tespiti yaptırın — Onarımdan önce hasarın niteliği ve sebebi belgelenmelidir.
4. Sorumluları belirleyin — Müteahhit, yapı denetim kuruluşu, denetçiler, müellif, laboratuvar.
5. İdari şikâyette bulunun — Teknik inceleme talep edin ve raporu isteyin.
6. Belgeleri toplayın — Ruhsat, iskân, hizmet sözleşmesi, tutanaklar ve deney raporları.
7. Süresinde dava açın — Keşif ve kusur oranı tespitini dilekçeye yazın.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Müteselsil Sorumluluk: Kime, Ne Kadar Dava Açılır?

Yapı hasarı dosyalarında sorumluların listesi uzundur; ancak her birinin sorumluluğu farklı bir hukuki sebebe dayanır. Malik kusursuz sorumluluk, müteahhit sözleşme, yapı denetim kuruluşu kendi mevzuatı, fenni mesul ise imar mevzuatı uyarınca sorumlu tutulur. Bu farklılığın dava stratejisine etkisi Borçlar Kanunu’nun müteselsil sorumluluk hükümlerinde düzenlenmiştir.

Altmış birinci maddedeki kilit ifade, sorumluluğun “aynı zarardan çeşitli sebeplerden dolayı” doğabileceğini belirten kısımdır. Yani sorumluların dayanakları farklı olsa bile müteselsillik ortadan kalkmaz. Yapı hasarı dosyalarında durum tam olarak budur: malikin sorumluluğu kusura dayanmayan bir sorumluluk, müteahhidinki sözleşmeye aykırılık, yapı denetim kuruluşununki kendi kanunundan doğan bir yükümlülüktür. Sebeplerin farklılığı, bunların aynı zarardan birlikte sorumlu tutulmalarına engel değildir. Yapı denetimi rejiminin ayrıntısı için yapı denetimi ve sorumluluk süresi incelenmelidir.

Bunun dava stratejisine iki somut yansıması vardır. Birincisi, zarar görenin zararının tamamını sorumlulardan herhangi birinden isteyebilmesidir; alacağını sorumlular arasında paylaştırmak zorunda değildir. İkincisi, davalıların birlikte gösterilebilmesidir. Uygulamada sıklıkla yalnızca müteahhide dava açıldığı, müteahhidin ödeme gücü bulunmadığında dosyanın sonuçsuz kaldığı görülür. Oysa aynı zarardan sorumlu olanların tamamı davalı gösterilebilir ve hüküm hepsi bakımından kurulabilir. Bu nedenle dilekçe hazırlanmadan önce sorumlu çevresinin eksiksiz çıkarılması gerekir.

Altmış ikinci madde ise iç ilişkiyi düzenler ve iki ayrı sonucu vardır. Birincisi, tazminatın sorumlular arasında paylaştırılmasında bütün durum ve koşulların, özellikle her birine yüklenebilecek kusurun ağırlığı ile yarattıkları tehlikenin yoğunluğunun göz önünde tutulmasıdır. Bilirkişiden kusur oranı sorulmasının dayanağı budur. Ancak bu oran iç ilişkiye aittir; zarar gören dış ilişkide bu oranla bağlı değildir ve tamamını tek bir sorumludan talep edebilir. İkincisi, kendi payına düşenden fazlasını ödeyen sorumlunun diğerlerine rücu hakkına sahip olması ve zarar görenin haklarına halef olmasıdır. Bu hüküm, davalı konumundaki malik veya müteahhit bakımından da önem taşır.

Süreler bakımından ise sorumluluk sebebinin farklılığı doğrudan sonuç doğurur ve bu husus dilekçede davalı bazında ayrı ayrı değerlendirilmelidir. Yükleniciye karşı eser sözleşmesinden doğan taleplerde süre teslimden başlayarak taşınmaz yapılarda beş yıl, yüklenicinin ağır kusuru varsa yirmi yıldır. Malike karşı ileri sürülen talepler kendi rejimine, yapı denetim kuruluşuna karşı ileri sürülenler ise kendi kanunundaki süreye tabidir. Dolayısıyla bir davalı bakımından süre dolmuş olsa dahi diğerleri bakımından dava açma imkânı sürebilir; bu değerlendirme yapılmadan dosya kapatılmamalıdır. Fenni mesulün konumu için fenni mesulün sorumluluğu, malikin sorumluluğu için metruk ve tehlikeli yapı incelenebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Yapı hasarından kim sorumludur?

4708 sayılı Kanun’un 3. maddesi uyarınca yapı denetim kuruluşları; denetçi mimar ve mühendisler, proje müellifleri, laboratuvar görevlileri ve yapı müteahhidi ile birlikte, yapı hasarından dolayı yapı sahibi ve ilgili idareye karşı kusurları oranında sorumludur.

Sorumluluk süresi ne kadardır?

Sorumluluğun süresi, yapı kullanma izninin alındığı tarihten itibaren; yapının taşıyıcı sisteminden dolayı on beş yıl, taşıyıcı olmayan diğer kısımlarda ise iki yıldır.

Süre ne zaman başlar?

Süre, yapı kullanma izninin alındığı tarihten itibaren işler. Bu nedenle iskân belgesinin tarihi dosyada ilk kontrol edilecek unsurdur.

Taşıyıcı sistem neleri kapsar?

Kanunda taşıyıcı sistem; yapıların temel, betonarme, ahşap, çelik karkas, duvar, döşeme ve çatı gibi yük taşıyan ve aktaran bölümleri ile istinat yapıları olarak tanımlanmıştır.

Yapı hasarı nasıl tanımlanmıştır?

Kullanımdan doğan hasarlar hariç, yapının fen ve sanat kurallarına aykırı, eksik, hatalı ve kusurlu yapılması nedeniyle yapıda meydana gelen ve yapının kullanımını etkileyen hasarlardır.

Kullanım hatasından doğan hasar kapsamda mı?

Hayır. Tanımda kullanımdan doğan hasarlar açıkça kapsam dışında bırakılmıştır. Bu nedenle hasarın imalattan kaynaklandığı teknik olarak ortaya konulmalıdır.

Yapı denetim kuruluşu her hasardan sorumlu mu?

Hayır. Yapı denetim kuruluşu; yazılı ihtarına rağmen yapı sahibi tarafından önlemi alınmayan, parsel dışında meydana gelen ve yapıda hasar oluşturan yer kayması, çığ düşmesi, kaya düşmesi ve sel baskınından doğan hasarlardan sorumlu değildir.

İzinsiz tadilat yapılmışsa ne olur?

Yapıda, yapı kullanma izni alındıktan sonra ilgili idareden izin alınmadan yapılacak esaslı tadilattan doğacak yapı hasarından, izinsiz tadilatı yapan sorumludur.

Sorumluluk nasıl paylaştırılır?

Kanun, sorumluların kusurları oranında sorumlu olduklarını düzenlemiştir. Kusur oranlarının belirlenmesi bilirkişi incelemesine dayanır ve bu tespit dilekçede ayrıca talep edilmelidir.

Yapı denetim kuruluşunun idareye karşı konumu nedir?

Yapı denetim kuruluşları, imar mevzuatı uyarınca öngörülen fennî mesuliyeti ilgili idareye karşı üstlenir.

Dava öncesi idari yol var mı?

Vardır. İlgili idareye başvurularak yapı denetim komisyonuna bildirim yapılması ve teknik inceleme talep edilmesi mümkündür. Bu inceleme sonucu düzenlenen rapor, davada önemli bir delil oluşturur.

Yapı denetim kuruluşuna hangi yaptırımlar uygulanır?

Kanunda; elektronik ortamdaki sıralamadan çıkarma ve belirli süreyle yeni iş almaktan men gibi idari müeyyideler öngörülmüştür.

Hangi mahkemede dava açılır?

Görev, taraflar arasındaki ilişkinin niteliğine göre belirlenir. Yapı sahibinin tüketici konumunda olduğu hâllerde tüketici mahkemesi, diğer hâllerde asliye hukuk mahkemesi gündeme gelir.

Hangi zarar kalemleri istenebilir?

Onarım bedeli, hasar ve onarım nedeniyle oluşan değer kaybı, onarım süresince kullanım kaybı ile tespit ve rapor gibi zorunlu giderler talep edilebilir.

Ne zaman delil tespiti yaptırmalıyım?

Hasar fark edildiğinde derhal. Onarım yapılmadan önce yapılacak tespit, hasarın niteliği ve sebebinin belirlenmesinde belirleyicidir.

Kat malikleri birlikte dava açabilir mi?

Ortak yerlerdeki hasarlar bakımından yönetici veya kat malikleri tarafından dava açılması gündeme gelir; bağımsız bölümdeki hasarlar için ise o bölümün maliki dava açar.

Şantiye şefi bulundurulması zorunlu mu?

Kanunda, parsel malikinin kendi yapısını inşa ettiği hâllerde dahi mimar veya mühendis unvanlı şantiye şefi bulundurulmasının mecburi olduğu; parsel maliki veya hissedarlardan birinin mimar ya da mühendis olması hâlinde ayrıca şantiye şefi aranmayacağı düzenlenmiştir.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. Dilekçe metni genel bir şablondur; somut dosyanıza göre uyarlanması gerekir. İdari ve adli dava süreleri hak düşürücüdür; mutlaka güncel mevzuat ve kendi tebligat tarihiniz esas alınmalıdır.