İskân (Yapı Kullanma İzni) Reddine Karşı Dava Dilekçesi Örneği (2026) — İmar m.30 ve Otuz Gün

İskân alınamayan bina, hukuken bitmemiş binadır. Elektrik ve su bağlanmaz, kat mülkiyetine geçilemez, bağımsız bölümler satılamaz ve kredi kullanılamaz. Buna karşılık idarenin bu aşamadaki yetkisi sanıldığı kadar geniş değildir: kanun idareye takdir değil, denetim görevi vermiştir ve bunu bir takvime bağlamıştır.

Aşağıda otuz günlük süre ve sonucu, en sık karşılaşılan ret gerekçeleri ve bunlara karşı mevzuattan gelen cevaplar ile hazır bir iptal dava dilekçesi örneği yer almaktadır.

Otuz Gün ve Sonucu

İmar Kanunu m.30, yapı tamamen bittiğinde tamamının, kısmen kullanılması mümkün kısımlar tamamlandığında bu kısımlarının kullanılabilmesi için inşaat ruhsatını veren idareden izin alınmasını zorunlu kılar. Mal sahibinin müracaatı üzerine idarenin yapması gereken şey bellidir: yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğunu ve kullanılmasında fen bakımından mahzur görülmediğini tespit etmek.

Maddenin devamı ise idareye bir takvim koyar: belediyeler ve valilikler mal sahiplerinin müracaatlarını en geç otuz gün içinde neticelendirmek mecburiyetindedir. Aksi hâlde bu müddetin sonunda yapının tamamının veya biten kısmının kullanılmasına izin verilmiş sayılır.

Bu hüküm, imar mevzuatındaki en güçlü zımni kabul kurallarından biridir ve uygulamada çok az kullanılır. Başvurunun evrak kaydıyla yapılmış olması, sürenin işlediğini ispatın tek yoludur.

Sınırı da vardır ve dürüstçe belirtmek gerekir. Zımni iznin, yapının ruhsat ve eklerine uygun tamamlanmış olması hâlinde sonuç doğuracağı kabul edilmektedir; aykırılık içeren yapılarda otuz günlük sürenin geçmesi idarenin denetim yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Nitekim kanun, bu maddeye göre verilen iznin yapı sahibini kanuna, ruhsat ve eklerine riayetsizlikten doğacak sorumluluktan kurtarmayacağını ayrıca belirtir.

Dolayısıyla otuz gün argümanı, ruhsata uygun tamamlanmış yapılarda çok güçlü; aykırılık bulunan yapılarda ise tek başına yeterli değildir.

Ret Gerekçesi: Müteahhidin Borcu

Uygulamada en sık karşılaşılan ve en haksız sonuç doğuran ret gerekçesi budur: “Müteahhidin vergi veya SGK borcu var, iskân veremeyiz.”

İmar Kanunu m.28 bu duruma özel bir çözüm getirmiştir. Fenni mesullerce denetime ilişkin mimarlık ve mühendislik raporları hazırlanan; yapı sahibi, fenni mesuller ve ilgili idare elemanlarının birlikte düzenlediği tespit tutanağı ile tamamlandığı belirlenen; ancak yapı müteahhidinin yapım işlerinden doğan vergi ve sigorta primi borçlarının ve diğer sorumluluklarının gereğinin yerine getirilmemesi sebebiyle yapı kullanma izin belgesi verilmesi işlemleri tamamlanamayan yapılar için; yapının müteahhidi olmayan yapı sahibinin talebi üzerine, ilgili idarece durum tespit edilerek yapı kullanma izin belgesi verilir.

Bu hüküm özellikle kat karşılığı inşaat dosyalarında değerlidir. Arsasını müteahhide veren ve kendisi müteahhitlik üstlenmeyen arsa sahibi, müteahhidin borcundan sorumlu tutulamaz. Başvuruda kat karşılığı inşaat sözleşmesinin sunulması ve müteahhit olunmadığının açıkça belirtilmesi gerekir.

Belgenin bir örneğinin ilgili kurumlara, meslek odalarına ve Bakanlığa gönderileceği de düzenlenmiştir; yani hüküm müteahhidin borcunu ortadan kaldırmaz, yalnızca yükü masum yapı sahibinin üzerinden alır.

Ret Gerekçesi: Ruhsat Süresi Doldu

İkinci sık gerekçe, ruhsatın hükümsüz hâle gelmesidir. İmar Kanunu m.29’a göre yapıya başlama süresi ruhsat tarihinden itibaren iki yıl, bitirme süresi ise başlama müddetiyle birlikte beş yıldır; bu süreler içinde bitirilmeyen yapının ruhsatı hükümsüz sayılır.

Ancak mevzuat, ruhsata uygun tamamlanmış yapılar için bir istisna öngörür: yapı ruhsat ve eklerine uygun olarak tamamlanmasına rağmen ruhsat süresi içinde yapı kullanma izni düzenlenmemesi nedeniyle ruhsatı hükümsüz hâle gelen yapılara; denetimi yapan fenni mesuller veya yapı denetim kuruluşlarınca rapor hazırlanmak ve idarece dosyasında ve yerinde inceleme yapılmak koşuluyla, yeniden ruhsat düzenlenmeksizin yapı kullanma izin belgesi verilir.

Bu, malik için önemli bir tasarruftur: yeniden ruhsat almak, yürürlükteki yeni plana tabi olmak ve harç ödemek anlamına gelirdi. Ayrıca yargı süreci nedeniyle duran yapılarda, mahkemelerce veya idarelerce durdurulan sürenin ruhsat süresine ilave edileceği de gözetilmelidir.

Ruhsat süreleri ve istisnaların bütünü için yapı ruhsatı (m.21, 26-27, 29) yazımıza bakılabilir.

Diğer Ret Gerekçeleri ve Cevapları

“Ruhsata aykırılık var.” Bu iddianın somut olması gerekir: hangi imalat, hangi projeye, hangi ölçüde aykırı? Genel ifadelerle yetinen ret işlemi gerekçe unsuru yönünden sakattır. Aykırılık gerçekten varsa ve giderilebilir nitelikteyse, giderilip idareye bildirilmesi davadan daha hızlı sonuç verir.

“Otopark eksik.” İmar Kanunu m.37, otopark ihtiyacı bulunan bina ve tesislere otopark tesis edilmedikçe kullanma izni verilmeyeceğini düzenler. Bu gerekçe mevzuata dayalıdır; tartışma otopark yükümlülüğünün miktarı ve bedele dönüştürülüp dönüştürülemeyeceği üzerinde yürür.

“Şu belgeyi getirin.” İdarenin isteyebileceği belgeler mevzuatta bellidir. Mevzuatta öngörülmeyen bir belgenin şart koşulması, işlemi hukuka aykırı kılar. Bu iddia için istenen belgenin hangi düzenlemede yer aldığının idareye yazılı olarak sorulması etkili bir adımdır.

“Harç veya katılma payı ödenmedi.” Yapı kullanma izniyle doğrudan ilgisi bulunmayan bir mali uyuşmazlığın ret gerekçesi yapılması, işlemin sebep unsuru bakımından tartışılır. Mali yükümlülük ayrı bir işlemdir ve ayrıca dava edilebilir.

Kısmi Kullanma İzni: Az Bilinen Çıkış

Kanun, yapının tamamı bitmemiş olsa bile kısmen kullanılması mümkün kısımlar tamamlandığında bu kısımlar için izin alınmasına imkân tanır.

Bunun pratik değeri m.31 ile birlikte ortaya çıkar: kullanma izni verilmeyen yapılar izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden faydalandırılmaz; ancak kullanma izni alan bağımsız bölümler bu hizmetlerden istifade ettirilir.

Yani binanın tamamı için iskân alınamıyorsa, biten bağımsız bölümler için kısmi izin alınarak o bölümlerin altyapı hizmetleri açtırılabilir. Bu, uzun süren uyuşmazlıklarda malikleri ve kiracıları rahatlatan somut bir çözümdür ve dilekçede talep olarak ayrıca ileri sürülebilir.

İskân (Yapı Kullanma İzni) Reddine Karşı Dava Dilekçesi Örneği (2026)

Aşağıdaki metin genel bir şablondur. Köşeli parantez içindeki alanları doldurun; ret gerekçesine göre yalnızca dosyanıza uyan bölümleri bırakın. Metni kopyalayabilir, Word olarak indirebilir veya PDF’e yazdırabilirsiniz.

Dava Öncesi Kontrol Listesi

• Yapı kullanma izni başvurusu ve evrak kayıt numaralı alındı,
• Ret işlemi ve tebligat evrakı (veya zımni ret için tarih hesabı),
• Yapı ruhsatı ile onaylı mimari, statik, mekanik ve elektrik projeleri,
• Yapı denetim kuruluşu veya fenni mesul raporları ve iş bitirme tutanağı,
• Yapı sahibi, fenni mesuller ve idare elemanlarınca düzenlenen tespit tutanağı,
• Kat karşılığı inşaat sözleşmesi (müteahhit olunmadığının ispatı için),
• Varsa aykırılığın giderildiğine dair bildirim ve fotoğraflar,
• Zarara ilişkin belgeler: abonelik başvuruları, satış vaadi sözleşmeleri, kredi yazışmaları.

Sık Yapılan Hatalar

• Başvuruyu evrak kaydı olmadan yapmak. Otuz günlük sürenin işlediğini ispat için kayıt numarası ve tarihli alındı şarttır.
• Otuz günlük süreyi gündeme getirmemek. Kanun, sürenin dolmasına açık bir sonuç bağlamıştır; dilekçede mutlaka yer almalıdır.
• Müteahhit borcu gerekçesini kabullenmek. m.28, müteahhit olmayan yapı sahibinin talebi üzerine belge verilmesini öngörür.
• Ruhsat süresi dolunca yeniden ruhsat peşine düşmek. Ruhsata uygun tamamlanmış yapılarda yeniden ruhsat düzenlenmeksizin iskân verilebilir.
• Kısmi kullanma iznini denememek. Biten bağımsız bölümler için ayrı izin alınabilir ve bu bölümler altyapı hizmetlerinden yararlanır.
• Ret gerekçesinin somutluğunu sorgulamamak. Genel ifadelerle yetinen ret işlemi gerekçe yönünden sakattır.
• Zararı belgelememek. Elektrik ve su bağlanamaması, kat mülkiyetine geçilememesi ve satış kaybı somut olarak ortaya konmalıdır.

Adım Adım Süreç

1. Başvuruyu evrak kaydıyla yapın — Kayıt numarası ve tarihli alındı alın; otuz günlük sürenin başlangıcı budur.
2. Denetim raporlarını tamamlayın — Yapı denetim kuruluşu veya fenni mesul raporları ile iş bitirme tutanağını dosyaya koyun.
3. Otuz günü takip edin — Süre dolduğunda durumu yazılı olarak idareye bildirin ve kayda geçirin.
4. Ret gerekçesini analiz edin — Gerekçe müteahhit borcu, ruhsat süresi veya somut olmayan aykırılık iddiası mı?
5. Uygun mevzuat dayanağını seçin — m.28 (müteahhit borcu), m.29 (ruhsat süresi) veya m.30 (uygunluk) hangisine dayanacaksınız?
6. Kısmi izni değerlendirin — Biten bağımsız bölümler için ayrı başvuru yaparak altyapı hizmetlerini açtırın.
7. Yürütmeyi durdurma talebiyle dava açın — Zararı somut olarak açıklayın; keşif ve bilirkişi talebini ekleyin.

İlgili Konular ve Kaynaklar

İskânın Asıl Sonucu: Cins Değişikliği ve Kat Mülkiyetine Resen Geçiş

Yapı kullanma izin belgesinin reddi yalnızca bir izin sorunu değildir. Bu belge, tapu kaydındaki cins değişikliğinin ve kat irtifakından kat mülkiyetine geçişin de tetikleyicisidir. Kat Mülkiyeti Kanunu her iki işlemi de bu belgeye bağlamış ve resen yapılmalarını öngörmüştür.

Bu zincir, ret işleminin doğurduğu zararın dilekçede somutlaştırılmasında kullanılmalıdır. İskân verilmediği sürece tapu kaydında cins değişikliği yapılamaz; taşınmaz arsa olarak kayıtlı kalmaya devam eder. Kat irtifakı kurulmuş bir yapıda ise kat mülkiyetine geçilemez. Bunun bağımsız bölümlerin devri, kredi kullanımı ve teminat gösterilmesi bakımından doğuracağı güçlükler, yürütmenin durdurulması istemindeki telafisi güç zarar şartı bakımından ayrı ayrı açıklanmalıdır. Belgenin genel çerçevesi için yapı kullanma izin belgesi incelenmelidir.

İki işlemin de resen yapılacak olması, uygulamada sıkça karşılaşılan bir talebi dayanaksız bırakır. Madde, cins değişikliğinin tescil bildirimi üzerine “başkaca bir belge aranmaksızın” resen tescil edileceğini; kat irtifakı bulunan taşınmazın da yine “başkaca bir belge aranmaksızın” resen kat mülkiyetine çevrileceğini belirtir. Dolayısıyla iskân alındıktan sonra malikten ek belge istenmesi ya da ayrıca başvuru yapmasının beklenmesi bu ibarelerle bağdaşmaz. İşlem yapılmıyorsa idareye yazılı başvuru yapılmalı ve cevap saklanmalıdır.

On dördüncü maddedeki süre de denetlenebilir niteliktedir. Hüküm, kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesinin, yetkili idarece yapı kullanma izin belgesinin verildiği tarihten itibaren altmış gün içinde ilgili tapu idaresine gönderilmesi üzerine resen yapılacağını öngörür. Buradaki yükümlü idaredir. Dolayısıyla belge alınmış ancak altmış gün geçmesine rağmen tapuya gönderilmemişse, bu bir işlem yapmama hâlidir ve ayrı bir uyuşmazlık konusu oluşturur; belgenin verildiği tarih ile tapuya intikal tarihi dosyada karşılaştırmalı olarak gösterilmelidir.

Aynı maddenin son cümlesi de uygulamada işe yarar: kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim planı istenmez. Kat irtifakı aşamasında verilmiş bir yönetim planı bulunduğundan, geçiş sırasında yeniden yönetim planı talep edilmesinin dayanağı yoktur. Bu nedenle iskân sonrası aşamada karşılaşılan belge taleplerinin hangi hükme dayandığı sorulmalı; dayanağı gösterilemeyen talepler yazılı olarak reddedilmelidir. Kat irtifakından geçiş sürecinin ayrıntısı için kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş, iskânsız yapıda abonelik sorunu için iskânsız yapıya geçici abonelik incelenebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

İskân başvurusu ne kadar sürede sonuçlandırılmalı?

İmar Kanunu m.30, belediye ve valiliklerin mal sahiplerinin müracaatlarını en geç otuz gün içinde neticelendirmek mecburiyetinde olduğunu düzenler.

Otuz gün içinde cevap verilmezse ne olur?

Kanun, aksi hâlde bu müddetin sonunda yapının tamamının veya biten kısmının kullanılmasına izin verilmiş sayılacağını öngörür. Ancak bu zımni iznin, yapının ruhsat ve eklerine uygun tamamlanmış olması hâlinde sonuç doğuracağı kabul edilmektedir.

Zımni izin yapıyı her hâlde yasal hâle getirir mi?

Hayır. Aykırılık içeren yapılarda otuz günlük sürenin geçmesi idarenin denetim yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Ayrıca kanun, bu maddeye göre verilen iznin yapı sahibini ruhsat ve eklerine riayetsizlikten doğacak sorumluluktan kurtarmadığını açıkça belirtir.

Müteahhidin vergi ve SGK borcu yüzünden iskân verilmiyor, ne yapabilirim?

İmar Kanunu m.28, müteahhidin yapım işlerinden doğan vergi ve sigorta primi borçları nedeniyle işlemleri tamamlanamayan yapılar için, yapının müteahhidi olmayan yapı sahibinin talebi üzerine idarece durum tespit edilerek yapı kullanma izin belgesi verileceğini düzenler.

Ruhsat süresi doldu, yeniden ruhsat almam gerekir mi?

Yapı ruhsat ve eklerine uygun tamamlanmış ancak süre içinde iskân düzenlenmemişse, denetimi yapan fenni mesuller veya yapı denetim kuruluşlarınca rapor hazırlanmak ve idarece inceleme yapılmak koşuluyla yeniden ruhsat düzenlenmeksizin yapı kullanma izin belgesi verilir.

İskân alınmazsa elektrik ve su bağlanır mı?

İmar Kanunu m.31’e göre kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılar izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden faydalandırılmaz. Ancak kullanma izni alan bağımsız bölümler bu hizmetlerden istifade ettirilir.

Binanın sadece bir kısmı bitti, izin alabilir miyim?

Evet. Kanun, kısmen kullanılması mümkün kısımlar tamamlandığında bu kısımların kullanılabilmesi için de izin alınmasını öngörür; kısmi kullanma izni mümkündür.

Otopark eksikliği iskânı engeller mi?

İmar Kanunu m.37, otopark ihtiyacı bulunan bina ve tesislere otopark tesis edilmedikçe kullanma izni verilmeyeceğini düzenler. Bu nedenle otopark yükümlülüğünün durumu ayrıca değerlendirilmelidir.

Ret kararına karşı dava süresi ne kadar?

Ret işleminin tebliğinden itibaren altmış gündür. Başvuruya cevap verilmemesi hâlinde zımni ret üzerine işleyen süre esas alınır.

Dava açmadan idareye tekrar başvurabilir miyim?

Evet. İYUK m.11 kapsamında üst makama, yoksa işlemi yapan makama başvurulabilir; bu başvuru işlemeye başlamış dava süresini durdurur ancak yeniden başlatmaz.

Mahkeme doğrudan iskân verilmesine karar verir mi?

İdari yargı hâkimi idarenin yerine geçerek işlem tesis edemez. Ret işleminin iptali hâlinde idare, kararın gereğini yerine getirmek ve yeniden işlem tesis etmekle yükümlüdür.

İptal kararı sonrası idare yine reddederse ne olur?

İdare farklı bir gerekçeyle yeniden ret kararı verebilir; bu yeni işlem de ayrıca dava edilir. Bu nedenle dilekçede yalnızca usul sakatlığına değil esasa ilişkin uygunluğa da yer verilmelidir.

İskân verilmemesi nedeniyle tazminat isteyebilir miyim?

Hukuka aykırı ret nedeniyle uğranılan zarar için tam yargı davası açılabilir. İYUK m.12 uyarınca işlemin iptali istenmeksizin doğrudan tazminat davası da mümkündür.

Görevli mahkeme hangisidir?

Görevli mahkeme idare mahkemesi, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesidir.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. Dilekçe metni genel bir şablondur; somut dosyanıza göre uyarlanması gerekir. İdari ve adli dava süreleri hak düşürücüdür; mutlaka güncel mevzuat ve kendi tebligat tarihiniz esas alınmalıdır.