Plan Notları: İmar Planının Bağlayıcı Hükümleri, Sınırları ve İptali

İmar durumu belgesinde emsal 1.50 yazıyor olabilir; ama plan notunda “bu adada bodrum katlar emsale dâhildir” veya “parselin yüzde yirmisi kamuya terk edilecektir” yazıyorsa, projenizin büyüklüğü bambaşkadır. Plan notları, imar planının en çok gözden kaçan ama en çok sonuç doğuran parçasıdır.

Bu yazıda plan notunun hukuki niteliği, nasıl temin edileceği, mevzuat karşısındaki sınırları, değiştirilme usulü ve iptal davasına konu edilmesi ele alınmaktadır.

Plan Notu Nedir ve Neden Bağlayıcıdır?

Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği m.7/1-(b) tek cümleyle kuralı koyar: planlar; pafta, gösterim, plan notları ve plan raporu ile bir bütündür.

Bu bütünlük üç ayrı hükümle pekiştirilir:

• Onay bakımından (m.32/5): Planlar, plan notları, plan raporları ve ekleriyle birlikte onaylanır. Onay metninde açıkça belirtilmese dahi plan raporu ve diğer eklerin plan paftaları ile birlikte onaylandığı kabul edilir.
• Teklif bakımından (m.31/3): Plan paftası, plan notları veya plan raporu bulunmayan planlar, idarelerin karar mercilerine sunulamaz.
• Aleniyet bakımından (m.34/1): Her tür ve ölçekteki planlar, plan notları, açıklama raporları ve ekleriyle birlikte alenidir; bu aleniyeti sağlamak planı onaylayan idarenin görevidir.

Pratik sonuç şudur: plan notu, paftadaki çizim kadar bağlayıcıdır. “Ben plan notlarını görmedim” savunması, plan notunun uygulanmasını engellemez. Ancak idarenin plan notlarını aleniyet yükümlülüğüne uygun biçimde sunmamış olması, ayrı bir hukuka aykırılık iddiasıdır.

Plan Notu Nerede Yazar, Nasıl Temin Edilir?

Plan notları iki yerde bulunur: plan paftasının üzerinde (genellikle bir köşede, madde madde numaralandırılmış olarak) ve plan açıklama raporunda. Bazı notlar yalnızca raporda yer alır; bu nedenle ikisinin de temin edilmesi gerekir.

Temin yolu üç tanedir:

• İdareden talep. Yönetmelik m.34/2 uyarınca idareler, planların tamamını veya bir kısmını kopyalar, kitapçıklar hâlinde ya da sayısal ortamda çoğaltarak tespit edilecek ücret karşılığında isteyenlere verir.
• İmar durumu başvurusuyla birlikte. İmar durum belgesi başvurusunda plan notlarının da ayrıca istenmesi gerekir; belge çoğu zaman notların tamamını içermez.
• Askı sürecinde. Plan askıdayken pafta, notlar ve rapor birlikte ilan edilir. Bu, notları ücretsiz ve tam olarak görmek için en iyi andır. Süreler için imar planı askı ilanı ve itiraz yazımıza bakılabilir.

Bir noktaya dikkat edilmelidir: parselin bulunduğu her kademe için ayrı plan notları vardır. Çevre düzeni planının, nazım imar planının ve uygulama imar planının notları birbirinden farklıdır ve üstteki, alttakini bağlar. Kademeler için nazım ve uygulama imar planı farkı yazımıza bakılabilir.

Plan Notunun Sınırı: Yönetmeliğe Aykırı Not Uygulanamaz

Plan notu güçlüdür ama sınırsız değildir. İki hüküm bu sınırı çizer.

Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği m.36: İdare ve plan müelliflerinin her tür ve ölçekteki plan yapımında bu Yönetmeliğe uyması zorunlu olup, planlarda bu Yönetmelikte yer alan hükümlere aykırı kararlar getirilemez.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.69/2: Bu Yönetmeliğin birinci, ikinci, altıncı, yedinci, sekizinci, dokuzuncu bölümleri, geçici maddeleri ile 19 ve 20. maddelerinde yer alan hükümler, planlarla ve ilgili idarelerce çıkarılacak yönetmeliklerle değiştirilemez ve planlarda bu hükümlere aykırı olarak getirilecek hükümler uygulanamaz.

İkinci hükmün lafzı özellikle güçlüdür. Kanun koyucu “iptal edilebilir” değil, doğrudan “uygulanamaz” demektedir. Yani sayılan bölümlere aykırı bir plan notu, iptal edilmemiş olsa dahi idare tarafından uygulanmamalıdır. Uygulamada idareler bu ayrımı çoğu zaman yapmaz ve notu uygular; bu durumda ruhsat işlemine karşı dava açılırken hem işlemin hem de dayanağı plan notunun iptali istenir.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nden iki tamamlayıcı sınır daha:

• m.5/4: Yönetmeliğin alan kullanım tanımlarında belirtilen işlevler imar planlarında daraltılabilir, ancak genişletilemez. Yani plan notuyla bir alan kullanımına yönetmelikte olmayan yeni bir işlev eklenemez; mevcut işlev sınırlandırılabilir.
• m.5/8: Yönetmelikle veya idarelerin imar yönetmelikleriyle getirilebilecek emsal harici tüm alanların toplamı, parselin toplam emsale esas alanının yüzde otuzunu aşamaz. Emsal harici alan tanımlarını genişleten plan notları bu tavana takılır.

Plan Notuyla Ne Yapılabilir, Ne Yapılamaz

Yapılabilir: yapılaşma koşullarının ayrıntılandırılması, etaplama, çekme mesafelerinin özelleştirilmesi, karma kullanım alanlarında kullanım oranlarının belirlenmesi, afet ve altyapı kaynaklı kısıtların yansıtılması.

Nitekim Yönetmelik iki yerde plan notunu doğrudan görevlendirir. m.9/5, birden fazla mekânsal kullanımın aynı alanda bir arada bulunması durumunda uygulamaya yönelik alan kullanım oranları, otopark, yeşil alan ve benzeri altyapı detayları ile gerektiğinde bağımsız bölüm sayısının plan raporu ve plan notlarında ayrıntılı olarak açıklanacağını belirtir. m.21/9 ise enerji nakil hatları, dere koruma kuşakları, taşkın risk alanları, afet tehlikesi altındaki alanlar ve fay sakınım zonlarına ilişkin kurum görüşleri ile alınması gereken önlemlerin plan notlarına yansıtılacağını düzenler.

Yapılamaz: mevzuatın emredici hükümlerinin aşılması, planın kademesine yabancı kararlar alınması, üst ölçekli planla çelişki yaratılması.

Danıştay uygulamasından iki örnek yön göstericidir. Nazım imar planlarını yapmakla yükümlü idarece, nazım plana parselasyon işleminin sonuçlarını yaratacak nitelikte plan notu hükümleri öngörülmesi hukuka aykırı bulunmuştur. Bir başka uyuşmazlıkta ise plan notu ilavesinin İmar Kanunu ve Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’nin konusu olmadığı, bu nedenle planlama ilkelerine, imar mevzuatına ve şehircilik esaslarına aykırılık teşkil ettiği sonucuna varılmıştır (Danıştay 6. Dairesi, E.2020/9351).

Planın lejant gösterim teknikleri ile plan notunun plan yapım tekniklerine uygun olmaması da başlı başına bir iptal sebebi olarak kabul edilmiştir (Danıştay 6. Dairesi, E.2015/8175).

Şematik Gösterim Tuzağı

Paftada görülen her çizgi bağlayıcı değildir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.5/7 açık bir kural koyar: uygulama imar planlarında parselasyon durumları ve bina kitle ölçüleri verilmediği takdirde, şematik gösterimler imar planlarının hükümlerinden sayılmaz.

Uygulamada bu, sık tartışma konusudur. Paftada bir bina kütlesi görülüyor diye idarenin “yapı ancak şu konumda olabilir” demesi, ölçü verilmemişse dayanaksızdır. Buna karşılık plan notunda kütle konumu açıkça yazılmışsa durum değişir; not bağlayıcıdır.

Benzer bir kural gösterimler için de vardır: Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği m.10/3 uyarınca Bakanlıkça ilan edilmeyen gösterim planlarda uygulanamaz.

Plan Notu Değişikliği de Plan Değişikliğidir

İdareler zaman zaman plan notunu, plan değişikliği usulüne uymadan meclis kararıyla ekler veya kaldırır. Bu hukuka aykırıdır.

Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği m.33/7, onaylanmış planlarda yapılacak revizyon, ilave ve değişikliklerin de askı, ilan, itiraz ve kesinleşme usullerine tabi olduğunu düzenler. Plan notu planın ayrılmaz parçası olduğuna göre, plan notunda yapılan bir değişiklik de plan değişikliğidir ve otuz günlük askı sürecine çıkarılmalıdır.

Askıya çıkarılmadan yürürlüğe konulan plan notu değişikliği iki sonuç doğurur: işlem usul yönünden sakattır ve malik bakımından dava açma süresi başlamaz. Bu ikinci sonuç kritiktir; süre, ilan tarihinden değil öğrenme tarihinden işlemeye başlar.

Plan notu değişikliğinin esas yönünden denetiminde ise, plan değişikliği için aranan ölçütler uygulanır: plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmama ve nesnel gerekçeye dayanma. Ayrıntı için plan değişikliği kriterleri yazımıza bakılabilir.

Plan Notuna Karşı Dava

Plan notları, planla bir bütün oluşturan ve plan hükümlerini açıklayıcı nitelik taşıyan düzenlemelerdir. Bu nedenle planın ayrılmaz parçası olarak, imar planı gibi kesin ve yürütülmesi gereken işlemler olarak dava konusu edilebilirler.

Davada üç kurgu mümkündür:

• Yalnızca plan notunun iptali. Pafta kararları sorunsuz, sakatlık nottan kaynaklanıyorsa tercih edilir.
• Plan notu ile birlikte planın iptali. Not, planın ana kararlarıyla iç içe geçmişse.
• Uygulama işlemiyle birlikte plan notunun iptali. Ruhsat reddi, imar durumu belgesi veya parselasyon üzerine, dayanağı plan notu da dava edilir. Bu yol, plana doğrudan dava süresini kaçırmış malikler için önemlidir.

Bir başka yol da idareye başvurudur: plan notunun kaldırılması istemiyle plan değişikliği teklifi sunulur, talebin reddi üzerine dava açılır. Danıştay önüne gelen uyuşmazlıklarda bu yolun işletildiği görülmektedir. Dava ehliyeti ölçütleri için imar planına kimler dava açabilir yazımıza bakabilirsiniz.

Görevli mahkeme idare mahkemesidir ve dava süresi kural olarak altmış gündür. Yürütmenin durdurulması talebi, inşaat süreci başlamışsa büyük önem taşır.

Uygulamada Sık Karşılaşılan Plan Notu Türleri

Arsa alımında ve proje fizibilitesinde özellikle aranması gereken notlar şunlardır:

• Emsal hesabına ilişkin notlar. Bodrum katların, ortak alanların veya belirli mekânların emsale dâhil olup olmadığı. Emsal ve TAKS kavramları için TAKS, KAKS ve çekme mesafesi yazımıza bakılabilir.
• Terk yükümlülüğüne ilişkin notlar. Yola veya kamuya bedelsiz terk oranı. Hukuki niteliği için bedelsiz terk (DOP) yazımız yol gösterir.
• Etaplama notları. Alanın hangi sırayla yapılaşmaya açılacağı; parselinizin sonraki etapta kalması yıllarca beklemek anlamına gelebilir.
• Kurum görüşü ve altyapı şartı notları. Yapı ruhsatı öncesinde belirli bir kurumun onayının aranması.
• Afet ve koruma kuşağı notları. Fay sakınım zonu, dere koruma kuşağı, taşkın alanı, enerji nakil hattı irtifakı.
• Karma kullanım oranı notları. Ticaret+konut alanlarında konut oranının sınırlandırılması.
• Kat adedi ve silüet notları. Paftada yükseklik verilmemişse notta belirlenmiş olabilir.

Çelişki Hâlleri: Hangisi Üstün Gelir?

Uygulamada en çok soru doğuran durum, belgeler arasındaki çelişkidir. Sıralama şöyle kurulur:

Plan notu ile pafta çelişirse. İkisi de planın parçasıdır ve birbirini tamamlaması esastır. Çelişki, planın kendisinde bir sakatlık işaretidir. Danıştay, planın lejant gösterim teknikleri ile plan notunun plan yapım tekniklerine uygun olmamasını iptal sebebi saymıştır. İdarenin çelişkiyi kendi lehine yorumlaması bağlayıcı değildir; uyuşmazlık bilirkişi incelemesiyle çözülür.

Üst kademe plan notu ile alt kademe plan notu çelişirse. Kademeli birliktelik ilkesi gereği üst kademe üstün gelir. Alt kademe planın notu, üst kademe planın kararlarına aykırı olamaz. Bu durumda alt kademe plan notunun iptali istenebilir.

Plan notu ile yönetmelik çelişirse. Emredici yönetmelik hükmü üstün gelir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.69/2 kapsamındaki hükümlere aykırı plan hükümleri, iptal edilmemiş olsa dahi uygulanamaz.

Plan notu ile imar durumu belgesi çelişirse. Belge, planın parsel bazındaki özetidir; plandan doğmayan bir hak yaratamaz. Belgede plan notunun atlandığı veya yanlış yansıtıldığı hâllerde asıl olan plandır. Buna karşılık malik, hatalı belgeye güvenerek proje maliyetine katlanmışsa idarenin hizmet kusuru gündeme gelebilir ve tam yargı davası ayrıca değerlendirilir.

Plan notu ile onaylı proje çelişirse. Ruhsat ve ekleri plana aykırı düzenlenmişse ruhsat sakattır. Bu durum, komşu parsel maliki bakımından ruhsatın iptali davasının konusunu oluşturur; yapı sahibi bakımından ise sonradan ruhsat iptali ve imar para cezası riski doğurur.

Sık Yapılan Hatalar

• Yalnızca paftaya bakmak. Kısıtların önemli bir kısmı paftada değil, notlarda ve raporda yazar.
• İmar durumu belgesini yeterli saymak. Belge çoğu zaman plan notlarının tamamını içermez; notlar ayrıca istenmelidir.
• Tek kademenin notlarına bakmak. Nazım planın notu, uygulama planını da bağlar.
• Yönetmeliğe aykırı notu sorgusuz kabul etmek. Belirli hükümlere aykırı plan hükümleri mevzuat gereği uygulanamaz.
• Şematik gösterimi kesin kural sanmak. Ölçü verilmemişse şematik gösterim plan hükmü sayılmaz.
• Askıya çıkmayan not değişikliğine boyun eğmek. Plan notu değişikliği de askı usulüne tabidir; usulsüz değişiklikte dava süresi başlamaz.
• Notu satın alma sonrasına bırakmak. Plan notları, satış bedelini doğrudan etkileyen bilgidir; alım öncesi incelenmelidir.

Adım Adım Süreç

1. Her kademe için plan notlarını isteyin — Çevre düzeni, nazım ve uygulama imar planının notlarını ayrı ayrı temin edin.
2. Plan açıklama raporunu da alın — Bazı hükümler yalnızca raporda yer alır.
3. Notları maddeler hâlinde çıkarın — Emsal, terk, etaplama, kurum görüşü, afet kuşağı ve karma kullanım başlıklarını ayırın.
4. Mevzuata aykırılık taraması yapın — Notun, emredici yönetmelik hükümlerini aşıp aşmadığını kontrol ettirin.
5. Paftadaki şematik gösterimleri ayırt edin — Ölçü verilmemiş gösterimler plan hükmü sayılmaz.
6. Notun onay ve askı geçmişini sorun — Sonradan eklenen bir not askıya çıkarılmış mı, evrakla belgeleyin.
7. Gerekiyorsa süresi içinde dava açın — Notun iptali, planla birlikte iptali veya uygulama işlemiyle birlikte iptali seçeneklerinden uygun olanı kurgulayın.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Plan Notuna Karşı Dava: Süre Rejimi ve Beş Yıllık Üst Sınır

Plan notu, planın ayrılmaz parçası olduğundan dava bakımından da planın rejimine tabidir. Bu, sürenin hem nereden başlayacağını hem de hangi noktada kesin olarak sona ereceğini belirler.

Plan notu düzenleyici nitelikte olduğundan yedinci maddedeki özel kural devreye girer. Kural olarak süre ilan tarihini izleyen günden başlar; ancak aynı fıkra, işlemin uygulanması üzerine ilgililerin düzenleyici işlemi, uygulanan işlemi veya her ikisini birden dava edebileceğini de öngörür. Bunun pratik sonucu, askı süresini kaçırmış olan malikin yolunun kapanmamasıdır. Plan notu kendisine karşı somut bir işlemle uygulandığında, örneğin ruhsat başvurusu o nota dayanılarak reddedildiğinde, hem ret işlemine hem de dayanağı plan notuna karşı birlikte dava açılabilir. Askı ilanı ve itiraz usulünün ayrıntısı için imar planı askı ilanı ve itiraz incelenmelidir.

Bu imkân, plan notu değişikliğinin usulüne uygun askıya çıkarılmadığı hâllerde ayrıca önem kazanır. Askı yapılmamış veya usulüne uygun duyurulmamışsa, sürenin ne zaman işlemeye başladığı tartışmalı hâle gelir; ilan tarihine bağlanan başlangıç anı oluşmadığından davacı bakımından bu durum lehe sonuç doğurur. Buna karşılık uygulama işlemi üzerine açılacak dava için altmış günlük süre, uygulama işleminin tebliğinden itibaren işlemeye başlar ve bu süre kaçırılmamalıdır. Plan değişikliği usulünün ölçütleri için imar planı değişikliği kriterleri yazısına bakılabilir.

Bununla birlikte 2020 yılında eklenen bir hüküm, uygulama işlemi üzerine dava açma imkânının sınırsız olmadığını gösterir. Buna göre kesinleşen imar planlarına karşı, kesinleşme tarihinden itibaren her hâlde beş yıl içinde dava açılabilir. Plan notu planın parçası olduğundan bu üst sınır plan notları bakımından da tartışma konusudur ve dosya değerlendirilirken mutlaka hesaba katılmalıdır. Askı süresi kaçırılmış olsa dahi uygulama üzerine dava açılabileceği bilinen bir kuraldır; ancak kesinleşmeden itibaren beş yıl geçmişse bu yolun da kapanmış olabileceği göz önünde bulundurulmalıdır. Bu nedenle plan notunun hangi planla ve hangi tarihte yürürlüğe girdiği ile kesinleşme tarihi, dosyanın en başında tespit edilmelidir.

Dava dilekçesinin kurulmasında ise iki nokta belirleyicidir. Birincisi menfaat ilişkisidir; plan notu genel nitelikli olduğundan, davacının kendi taşınmazı üzerindeki somut etkisinin gösterilmesi gerekir. Yalnızca notun hukuka aykırı olduğunu ileri sürmek, ehliyet bakımından yeterli görülmeyebilir. İkincisi yürütmenin durdurulması istemidir; plan notuna dayanılarak tesis edilen ruhsat veya yıkım işlemlerinde uygulama tamamlandığında sonuç geri alınamayacağından, 27. maddedeki iki şartın somut olarak ortaya konması gerekir. Ayrıca dava açmadan önce idareye başvurularak notun kaldırılması istenebilir; bu başvurunun süreyi durdurduğu, ancak sıfırlamadığı unutulmamalıdır. Uygulama işlemi bakımından örnek için yapı ruhsatı başvurusunun reddine karşı dava incelenebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Plan notu nedir?

İmar planının paftasında ve açıklama raporunda yazılı olan, plan kararlarını tamamlayan, sınırlayan veya ayrıntılandıran hükümlerdir. Mevzuata göre planlar pafta, gösterim, plan notları ve plan raporu ile bir bütündür.

Plan notu bağlayıcı mıdır?

Evet. Plan notları planın ayrılmaz parçasıdır ve paftadaki çizim kadar bağlayıcıdır. Onay metninde ayrıca belirtilmese dahi plan notlarının plan paftalarıyla birlikte onaylandığı kabul edilir.

Plan notları nereden alınır?

İlgili idareden talep edilebilir. Yönetmelik, idarelerin planları kopyalar, kitapçıklar hâlinde veya sayısal ortamda çoğaltarak tespit edilecek ücret karşılığında isteyenlere vermesini öngörür. Ayrıca plan askıdayken pafta, notlar ve rapor birlikte ilan edilir.

İmar durumu belgesi plan notlarını içerir mi?

Çoğu zaman tamamını içermez. Belge parsel bazında özet bilgi verir; plan notlarının ayrıca istenmesi gerekir.

Yönetmeliğe aykırı plan notu uygulanır mı?

Hayır. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.69/2, sayılan bölümlerdeki hükümlerin planlarla değiştirilemeyeceğini ve planlarda bu hükümlere aykırı olarak getirilecek hükümlerin uygulanamayacağını düzenler. Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği m.36 da planlarda kendi hükümlerine aykırı karar getirilemeyeceğini belirtir.

Plan notuyla yeni bir kullanım eklenebilir mi?

Hayır. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.5/4 uyarınca Yönetmeliğin alan kullanım tanımlarında belirtilen işlevler imar planlarında daraltılabilir, ancak genişletilemez.

Paftadaki her çizim bağlayıcı mıdır?

Hayır. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.5/7’ye göre uygulama imar planlarında parselasyon durumları ve bina kitle ölçüleri verilmediği takdirde şematik gösterimler imar planlarının hükümlerinden sayılmaz.

Plan notu değişikliği askıya çıkar mı?

Evet. Onaylanmış planlarda yapılacak revizyon, ilave ve değişiklikler askı, ilan, itiraz ve kesinleşme usullerine tabidir. Plan notu planın ayrılmaz parçası olduğundan, notta yapılan değişiklik de plan değişikliğidir.

Askıya çıkarılmayan plan notu değişikliğinde dava süresi işler mi?

Usulüne uygun ilan yapılmamışsa dava açma süresi ilan tarihinden değil öğrenme tarihinden başlar. Usule uygun ilan yapıldığını ispat yükü idaredir.

Plan notuna karşı dava açılabilir mi?

Evet. Plan notları, planla bir bütün oluşturan ve plan hükümlerini açıklayıcı nitelik taşıyan düzenlemeler olarak, planın ayrılmaz parçası sıfatıyla kesin ve yürütülmesi gereken işlemler gibi dava konusu edilebilir. Görevli mahkeme idare mahkemesidir.

Plan notunun kaldırılması nasıl istenir?

İdareye plan notunun kaldırılması istemiyle plan değişikliği teklifi sunulabilir; talebin reddi üzerine ret işlemine karşı dava açılır.

Emsal harici alanlara plan notuyla sınırsız ekleme yapılabilir mi?

Hayır. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.5/8 uyarınca getirilebilecek emsal harici tüm alanların toplamı, parselin toplam emsale esas alanının yüzde otuzunu aşamaz.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. İdari dava süreleri hak düşürücüdür; somut dosyanız için mutlaka güncel mevzuat, plan onay tarihleri ve tebligat tarihiniz esas alınmalıdır.