İmar hakkı aktarımı, uygulama imar planında yol, park, okul veya sağlık tesisi gibi umumi ve kamu hizmet alanlarına ayrıldığı için üzerinde yapı yapılamayan bir parselin kullanılamayan inşaat hakkının, imar planı kararıyla başka bir parsele taşınmasıdır. 5/12/2024 tarihli ve 7534 sayılı Kanunla İmar Kanununa giren bu yol, kamuya ayrılan taşınmazın kamu mülkiyetine geçirilmesinde kamulaştırmanın yanında sayılan yöntemlerden biridir (3194 sayılı İmar Kanunu m.13/1-c). Verici parselin mülkiyeti ve üzerindeki muhdesat idareye bedelsiz devredilir; malik, para yerine başka bir parselde değer bakımından karşılığı olan inşaat hakkı elde eder. Aktarım metrekare üzerinden değil değer üzerinden yapılır, alıcı parselin emsale esas inşaat alanı en fazla yüzde otuz artırılabilir, değer en az iki lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşunun raporları esas alınarak kıymet takdir komisyonunca belirlenir ve Yönetmelik, hem verici hem alıcı parsel maliklerinin muvafakatini arar. Bu yazıda kanun ve yönetmelik metni üzerinden aktarımın hangi parsellerde, hangi sınırlarla ve hangi sırayla yapılacağını, kamulaştırma ile farkını, müteahhit sözleşmelerine etkisini, dava yollarını ve bir başvuru dilekçesi örneğini anlatıyoruz.
⚡ Net Cevap: İmar hakkı aktarımı, kamuya ayrılan parselin kullanılamayan emsal hakkının imar planı kararıyla başka parsele taşınmasıdır (İmar Kanunu m.5). Verici parsel idareye bedelsiz devredilir, karşılığında alıcı parselde değer eşdeğeri inşaat hakkı tanınır (m.13). Alıcı parselin emsale esas inşaat alanı en fazla %30 artabilir; alıcı parselin metrekare birim değeri verici parselden yüksek olamaz; değer, en az iki lisanslı değerleme kuruluşunun ortalamasından az olmamak üzere kıymet takdir komisyonunca belirlenir. Yönetmelik, alıcı parsel maliklerinin tamamının ve verici parsel malikinin muvafakatini ve bir uzlaşma tutanağı düzenlenmesini arar (Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik m.38/B). Uzlaşma tutanağını imzalamadan önce 0554 648 37 15 numaralı hattan dosyanızı birlikte değerlendirebiliriz.
İmar Hakkı Aktarımı Nedir? Kanundaki Tanım
İmar hakkı aktarımı Türk hukukuna tek bir özel kanunla değil, genel imar mevzuatının merkezine yerleştirilerek girmiştir. 7534 sayılı Köy Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, 12/12/2024 tarihli ve 32750 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmış ve ilgili maddeleri yayımı tarihinde yürürlüğe girmiştir (7534 s.K. m.25). Bu Kanunun 4. maddesi İmar Kanununun tanımlar maddesine yeni bir tanım eklemiştir:
“İmar Hakkı Aktarımı; 1/1000 ölçekli uygulama imar planının bulunduğu, arazi ve arsa düzenlemesi yapılmış ya da yapılması mümkün olmayan alanlarda, parselin tamamının ya da bir kısmının umumi ve kamu hizmet alanlarında kalması sebebiyle parsel üzerinde özel mülkiyete konu yapılaşma hakkının verilememesi durumunda, verilemeyen emsale esas inşaat hakkının başka parsel ya da parsellere imar planı kararı ile taşınması işlemidir.” (3194 sayılı İmar Kanunu m.5)
Tanım, aktarımın her taşınmaz için değil, belirli koşulları birlikte taşıyan parseller için düşünülebileceğini gösterir. Aktarılan şey tapudaki mülkiyet değil, plan gereği kullanılamayan “emsale esas inşaat hakkı”dır; bu hak bir imar planı kararıyla başka bir parsele ya da birden fazla parsele taşınır. Tanımdaki “parsel ya da parsellere” ifadesi önemlidir: verici parselin hakkı tek bir alıcı parsele sığmıyorsa, birden fazla alıcı parsel belirlenmesine kanunda engel yoktur.
| Unsur | Anlamı | Dosyada kontrol edilecek husus |
|---|---|---|
| 1/1000 ölçekli uygulama imar planı | Aktarım ancak uygulama imar planı bulunan yerde düşünülebilir | Parselin bulunduğu alanda onaylı ve yürürlükte uygulama imar planı var mı? |
| Arazi ve arsa düzenlemesi yapılmış veya yapılması mümkün olmayan alan | İmar Kanunu m.18 uygulaması yapılmış ya da artık yapılamayan bölge | Parselasyon planı tescil edilmiş mi, yoksa bölgede düzenleme yapma imkânı kalmamış mı? |
| Umumi ve kamu hizmet alanında kalma | Parselin tamamı veya bir kısmı yol, park, okul, sağlık tesisi gibi kullanımlara ayrılmış | Plan paftasındaki kullanım ve plan notları neyi gösteriyor? |
| Özel mülkiyete konu yapılaşma hakkının verilememesi | Malik kendi parselinde plan gereği bina yapamıyor | İmar durum belgesinde parsele yapılaşma koşulu verilmiş mi? |
| Emsale esas inşaat hakkının plan kararıyla taşınması | Kullanılamayan hak başka parsel veya parsellere aktarılır | Hangi alıcı parsel önerilebilir, planda bunun için karar alınması mümkün mü? |
Yönetmelik iki kavramı ayrıca tanımlar. Verici parsel, uygulama imar planı kararı ile umumi ve kamu hizmet alanlarında kaldığı için özel mülkiyete konu yapılaşma hakkı verilemeyen parseldir; alıcı parsel ise uygulama imar planı kararı ile imar hakkının aktarıldığı parseldir (Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik m.4/1-t ve u). Kamuoyunda zaman zaman “İmar Hakkı Aktarımı Yönetmeliği” adıyla anılsa da İmar Kanunu m.13 kapsamındaki aktarım için ayrı bir yönetmelik bulunmamaktadır. Usul ve esaslar, 22/2/2020 tarihli ve 31047 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğe, 11/9/2025 tarihli ve 33014 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan değişiklikle eklenen “İmar Hakkı Aktarımı” başlıklı yedinci bölümde (m.38/A, 38/B ve 38/C) düzenlenmiştir. Yazının devamında bu Yönetmeliği kısaca “Yönetmelik” olarak anıyoruz.
Kentsel dönüşümde ayrı rejim: 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde 4/2/2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan değişiklikle, riskli yapının bulunduğu parselin yapılaşma hakkının başka bir parsele taşınmasına ilişkin ayrı bir usul düzenlenmiştir. Bu yazı, İmar Kanunu m.13 kapsamında kamuya ayrılan parseller için öngörülen aktarımı anlatmaktadır; riskli yapı parselindeki aktarım kendi yönetmelik hükümlerine tabidir.
Aktarım bir imar planı kararıyla yapıldığından, plan değişikliklerine ilişkin genel usul de işler. İmar Kanunu m.8/b uyarınca onaylanmış planlarda yapılacak değişiklikler plan onayı usulüne tabidir; plan onay tarihinden itibaren bir ay süreyle ilan edilir ve bu süre içinde itiraz edilebilir. Bu nedenle aktarım, yalnızca idare ile maliklerin anlaşmasıyla tamamlanan özel hukuk işlemi değil, askı ve itiraz aşamasından geçen bir planlama işlemidir.
Neden Getirildi? Kamuya Ayrılan Parselin Beş Yıllık Çıkmazı
Planda kamuya ayrılan parselin maliki çoğu zaman aynı tabloyla karşılaşır: tapu kendisinindir, ancak parsele ruhsat alınamaz, taşınmazın alıcısı yoktur, bankalar teminat olarak kabul etmekte zorlanır ve idare de kamulaştırmayı yıllarca bekletir. Kanun koyucu bu çıkmazı süreye bağlamıştır. İmar Kanunu m.13’e göre düzenleme ortaklık payına konu kullanımlarda yer alan bu alanlarda parsel, beş yıllık imar programı süresi içinde kamu mülkiyetine geçirilmek zorundadır:
“Bu alanlarda beş yıllık imar programı süresi içinde, bu madde hükümlerine göre işlem tesis edilerek parsel, kamu mülkiyetine geçirilmek zorundadır. Bu süre en fazla bir yıl uzatılabilir.” (3194 sayılı İmar Kanunu m.13)
Aynı yükümlülük 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun ek 1. maddesinde de yer alır. Bu hükme göre uygulama imar planlarında umumi hizmetlere ve resmî kurumlara ayrılmak suretiyle mülkiyet hakkının özüne dokunacak şekilde tasarrufu hukuken kısıtlanan taşınmazlar hakkında, planların yürürlüğe girmesinden itibaren beş yıl içinde imar programları veya imar uygulamaları yapılır; bu taşınmazlar bütçe imkânları dâhilinde kamulaştırılır ya da her hâlde kısıtlılığı kaldıracak şekilde imar planı değişikliği yapılır. Bu sürenin dolmasına rağmen idarenin hareketsiz kalmasının sonuçları, yani hukuki el atma ve bedel talebi, ayrı bir rehberde ayrıntılı olarak anlatılmıştır: İmar Planında Kamuya Ayrılan Taşınmaz ve Hukuki El Atma.
7534 sayılı Kanundan önce İmar Kanunu m.13, bu alanların “ilgili kamu kurum ve kuruluşunca kamulaştırılarak” kamu mülkiyetine geçirileceğini söylüyordu. 7534 sayılı Kanunun 5. maddesi bu ibareyi “kamu mülkiyetine geçirilir” şeklinde değiştirmiş ve maddeye iki yeni yöntem eklemiştir: kamuya ait alanlardan karşılama ile imar hakkı aktarımı. Böylece kamulaştırma, kamu mülkiyetine geçişin tek yolu olmaktan çıkmış; bütçe imkânı bulunmayan idareye, malikin rızasıyla, nakit ödemeden kısıtlılığı sona erdirebileceği bir araç verilmiştir. Aynı Kanun İmar Kanunu m.18’i de değiştirerek, düzenleme ortaklık payını aşan veya ikinci kez düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılamadığı için kamu eline geçemeyen umumi ve kamu hizmet alanlarının 13. maddedeki yöntemlerle kamuya geçirileceğini hükme bağlamıştır.
Özetle: İmar hakkı aktarımı, kamuya ayrılan parselin beş yıllık süre içinde kamu mülkiyetine geçirilmesi yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz; bu yükümlülüğü yerine getirmenin kamulaştırmaya alternatif yollarından biridir. Malik aktarıma razı olmazsa idarenin yükümlülüğü devam eder.
Kamu Mülkiyetine Geçişin Yolları: Kanun ve Yönetmelik Sırası
İmar Kanunu m.13’ün birinci fıkrası, özel hukuk kişilerinin mülkiyetinde olup uygulama imar planında düzenleme ortaklık payına konu kullanımlarda yer alan taşınmazların hangi yollarla kamu mülkiyetine geçirileceğini dört bent hâlinde sayar. İmar hakkı aktarımı bu bentlerden (c) bendidir.
| Bent | Yöntem | Malikin eline geçen | Dayanak |
|---|---|---|---|
| (a) | Umumi hizmetlere ayrılan alanların öncelikle 18. maddeye göre arazi ve arsa düzenlemesi yapılarak karşılanması | Düzenleme sonucu kendisine tahsis edilen imar parseli; düzenleme ortaklık payı en fazla %45 | 3194 m.13/1-a, m.18 |
| (b) | Tescil harici ve belediye mülkiyetindeki alanlardan, muvafakat alınmak kaydıyla kamuya ait taşınmazlardan ya da Hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanma | Kamu arazisinin kullanılmasıyla parselinin özel mülkiyete konu alana tahsisi | 3194 m.13/1-b |
| (c) | İmar hakkı aktarımı | Başka parselde değer eşdeğeri inşaat hakkı; verici parsel bedelsiz devredilir | 3194 m.13/1-c |
| (ç) | 2942 sayılı Kanun kapsamında sırasıyla, ilgisine göre Hazine veya ilgili idarelerin taşınmazlarıyla trampa ya da satın alma | Trampada başka bir taşınmaz; satın almada bedel | 3194 m.13/1-ç; 2942 |
Yönetmelik bu sıralamayı somutlaştırır. Umumi ve kamu hizmet alanlarına ayrılan özel mülkiyetteki alanlar öncelikle İmar Kanunu m.18’e göre düzenleme yapılarak; düzenleme ortaklık payı oranının %45’i aşması veya daha önce kesinti yapıldığı için ikinci kez kesinti yapılamaması hâlinde tescil harici, belediye, kamu ve Hazine alanlarından karşılanarak kamu mülkiyetine geçirilir. Bu iki yolla sonuç alınamıyorsa, Yönetmelik aktarım ile trampa, satın alma ve kamulaştırmayı aynı seviyeye koyar:
“(a) ve (b) bentleri kapsamında kamu eline geçişi sağlanamıyorsa, herhangi bir öncelik sırası olmaksızın;” (Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik m.5/2-c)
Bu bende göre ilk iki yol tükendiğinde idare, imar hakkı aktarımı ile 2942 sayılı Kanun kapsamındaki trampa, satın alma veya kamulaştırma arasında öncelik sırası gözetmeden seçim yapabilir. Kamulaştırma yoluyla ilerlenecekse, Yönetmelik bu taşınmazların beş yıllık imar programı çerçevesinde kamu mülkiyetine geçirilmesini ve sürenin sorumlu idarenin kararıyla en fazla bir yıl uzatılabilmesini ayrıca düzenler (m.5/4). Öğretide, aktarımın kamulaştırmayla eş değer bir seçenek olarak düzenlenmesinin, kamulaştırmada gerçek karşılığın peşin ödenmesini öngören Anayasa m.46 karşısında tartışmalı olduğu ileri sürülmektedir. Uygulamada bu tartışmanın pratik sonucu şudur: malik aktarıma razı olmadığı sürece idare bu yolu tek taraflı kullanamaz, çünkü Yönetmelik aktarımı maliklerin muvafakatine bağlamıştır.
m.13 dışında kısıtlılığı sona erdirebilecek başka araçlar da vardır. İmar Kanunu ek m.8, 13. madde kapsamında kamu eline geçişi sağlanamayan umumi hizmet alanlarında, kamu hizmetini yapacak idarenin bu alana ihtiyacı olmadığına dair görüşü alınarak, eşdeğer alan ayrılmaksızın ve çevre yapılaşma koşullarıyla uyumlu olmak kaydıyla konut kullanımı hariç fonksiyon değişikliği amaçlı plan değişikliğine imkân tanır. Yol, meydan, ibadet yeri, park ve çocuk bahçesi dışındaki alanlarda ise kamuya geçiş sağlanıncaya kadar malikin talebiyle, ilgili kamu kuruluşunun uygun görüşü alınarak plandaki kullanım amacına uygun özel tesis yapılabilir (m.13). Şartları varsa muvakkat yapı izni (İmar Kanunu m.33) de ayrıca değerlendirilmelidir.
| Seçenek | Kim başlatır | Malik için sonuç | Dayanak |
|---|---|---|---|
| Arazi ve arsa düzenlemesi | İdare | Düzenleme ortaklık payı kesilerek başka imar parseli tahsisi | 3194 m.18 |
| Kamu arazisinden karşılama | İdare | Parselin özel mülkiyete konu alana kaydırılması | 3194 m.13/1-b; Yönetmelik m.5/2-b |
| İmar hakkı aktarımı | Verici parsel maliki veya kamu hizmetini yürütecek idare | Başka parselde inşaat hakkı; muvafakat şart | 3194 m.13/1-c; Yönetmelik m.38/B |
| Trampa | İdare, malikin kabulüyle | Kamuya ait başka bir taşınmaz | 3194 m.13/1-ç; 2942 m.26 |
| Satın alma veya kamulaştırma | İdare | Nakit bedel | 3194 m.13/1-ç; 2942 m.8, m.10 |
| Fonksiyon değişikliği | İdare, kamu hizmeti idaresinin ihtiyaç yok görüşüyle | Kısıtlılığın plan değişikliğiyle kalkması; konut kullanımı getirilemez | 3194 ek m.8 |
| Özel tesis | Malik | Plandaki kullanım amacına uygun özel tesis; yol, meydan, ibadet yeri, park ve çocuk bahçesinde mümkün değil | 3194 m.13 |
Trampa ve Hazine taşınmazı ile değişim seçenekleri için Trampa Yoluyla Kamulaştırma ve Kamulaştırma Bedeli Yerine Taşınmaz Almak rehberlerine; düzenleme ortaklık payı ile kamulaştırma arasındaki fark için İmar Uygulamasında Bedelsiz Terk ile Kamulaştırmanın Farkı yazısına bakabilirsiniz.
Parseliniz planda kamuya mı ayrıldı? Seçenekleri birlikte karşılaştıralım
Hukukçular Evi Ankara | Av. Fatma Öztürk
Hangi Parsellerde Uygulanır? Yönetmeliğin Beş Hâli
Yönetmelik, Kanundaki tanımı uygulamaya indirerek aktarımın yapılabileceği alanları beş başlıkta sayar. Aktarım, uygulama imar planı veya plan hükmü ile ve aktarımı yapacak idare veya kurumun il bazında yetki alanı içinde yapılabilir (m.38/A-1).
| Bent | Alan | Kısa açıklama |
|---|---|---|
| (a) | 10/7/2019 tarihinden önce 18. madde uygulaması sonucu kamu ortaklık payı (KOP) olarak oluşmuş alanlar | Eski uygulamalarda kamu kullanımına ayrılıp hisselendirilen ve kamulaştırılmayı bekleyen alanlar |
| (b) | Arazi ve arsa düzenlemesi yapılmasına rağmen kamu eline geçişi sağlanamayan umumi ve kamu hizmet alanları | Düzenleme yapılmış, ancak kamuya geçiş tamamlanmamış alanlar |
| (c) | Parselasyon planı tescil edilmiş alanlarda, plan değişikliği veya revizyonla kamuya ayrılan ve ikinci kez düzenleme ortaklık payı kesilemediği için kamu eline geçemeyen alanlar | Önce konut veya ticaret alanında olup sonradan park, okul gibi kullanıma ayrılan parseller |
| (ç) | İmar Kanunu m.15’e göre yapılan uygulamalar nedeniyle tamamı veya bir kısmı özel mülkiyette kalan umumi ve kamu hizmet alanları | İfraz ve tevhit yoluyla yapılan uygulamalardan kalan alanlar |
| (d) | Tamamı veya büyük kısmı kamu hizmet alanında kalan ve çevresindeki düzenlemeler tamamlandığı için tek başına düzenleme yapılma imkânı kalmayan parseller | Etrafı düzenlenmiş, tek başına kalmış parsel |
Bu alanlardan birinde bulunmak tek başına yeterli değildir. Yönetmelik, aktarım yapılabilmesi için arazi ve arsa düzenlemesi ile kamu alanlarından karşılama yollarının uygulanamadığını ve aktarım yapılma zorunluluğunun gerekçelerini açıklayan ayrıntılı bir teknik rapor hazırlanmasını ve bu durumun ilgili kurum veya encümen kararında belirtilmesini şart koşar (m.38/A-2). Teknik rapor, ileride açılabilecek bir iptal davasında idarenin gerekçesinin denetleneceği ilk belgedir; bu nedenle malik açısından da raporun içeriği önemlidir.
(ç) ve (d) bentlerindeki alanlar için ayrıca bir düzenleme ortaklık payı hesabı yapılır. Bu alanlarda aktarım, kanundaki azami kesinti oranı dikkate alınarak yapılır: verici parselin, varsa daha önceki kesintiler de hesaba katılarak, alanının %45’i imar planındaki kamu hizmet alanı kullanımına bedelsiz terk edilir ve yalnızca %45’i aşan kısım aktarıma konu edilebilir (m.38/A-3). Başka bir deyişle, düzenleme yapılsaydı zaten kesilecek olan kısım için ayrıca karşılık verilmez.
⚠️ Dikkat: Parselinizin (a)–(d) bentlerinden hangisine girdiği, aktarıma konu edilecek alanı doğrudan etkiler. Özellikle (ç) ve (d) bentlerinde %45’lik terk hesabı, önceki uygulamalardaki kesinti ve terk kayıtları incelenmeden kabul edilmemelidir. Düzenleme ortaklık payının sınırları için Parselasyon ve Düzenleme Ortaklık Payı: %45 Sınırı rehberine bakabilirsiniz.
Kanunun Çizdiği Sınırlar
7534 sayılı Kanun, aktarımın kötüye kullanılmasını önlemek için İmar Kanunu m.13’e dört yeni fıkra eklemiştir. İlki alıcı parseldeki artışın üst sınırıdır:
“İmar hakkı aktarımı yapılırken, alıcı parselin emsale esas inşaat alanı en fazla imar planı ile belirlenmiş oranlar kadar ve her halde alıcı parselin %30’unu geçmemek üzere arttırılabilir.” (3194 sayılı İmar Kanunu m.13)
Diğer fıkralar verici parselin aktarılacak hakkını, değer tespitini ve aktarımın koşullarını belirler. Verici parselin aktarıma esas inşaat hakları, en yakın komşuluğundaki imar parselinin veya adasının emsale esas inşaat hakkını aşmamak kaydıyla ilgili idarece belirlenir ve aktarma işlemi alıcı ile verici parselin değer tespitleri üzerinden yapılır. Aktarım, verici parselin il bazında olmak üzere idare veya kurumun yetki alanı içinde olması, alıcı parselin imar planı kararıyla belirlenmesi, alıcı parselin metrekare birim değerinin verici parselden daha fazla olmaması ve verici parselin ilgili idare veya kurum lehine bedelsiz devredilmesi suretiyle gerçekleştirilir.
| Sınır | Kural | Dayanak | Uygulamadaki anlamı |
|---|---|---|---|
| Alıcı parseldeki artış | Plan ile belirlenen oran kadar, her hâlde %30’u geçemez | 3194 m.13; Yönetmelik m.38/B-1-b | Alıcı parsele sınırsız emsal yüklenemez; %30 bir tavandır, hak değildir |
| Verici parselin aktarılacak hakkı | En yakın komşu imar parselinin veya adasının emsale esas inşaat hakkını aşamaz | 3194 m.13; Yönetmelik m.38/C-1-b | Verici parsele çevresinden daha yüksek bir hayali emsal biçilemez |
| Birden fazla komşuluk | Komşu parsellerin emsal değerlerinin ortalaması gözetilir | Yönetmelik m.38/C-1-b-2 | Tek bir yüksek emsalli komşu esas alınamaz |
| Değer esası | Aktarım metrekare üzerinden değil, değer tespitleri üzerinden yapılır | 3194 m.13; Yönetmelik m.38/B-1-a | Aynı metrekare, farklı bölgelerde farklı değere karşılık gelir |
| Birim değer | Alıcı parselin m² birim değeri verici parselden fazla olamaz | 3194 m.13; Yönetmelik m.38/B-1-c | Hak, daha değerli bir bölgeye taşınarak kazanca dönüştürülemez |
| Yetki alanı | Verici parsel il bazında idarenin veya kurumun yetki alanında olmalı | 3194 m.13; Yönetmelik m.38/A-1 | Alıcı parsel aynı idarenin yetki alanı içinde aranır |
| Alıcı parselin belirlenmesi | İmar planı kararıyla | 3194 m.13 | Plan kararı olmadan sözleşmeyle aktarım yapılamaz |
| Verici parselin devri | Mülkiyet ve üzerindeki her türlü muhdesat bedelsiz devredilir | 3194 m.13; Yönetmelik m.38/B-1-d | Parsel üzerindeki yapı ve ağaçlar için ayrı bedel öngörülmemiştir |
| Değer farkı | Karşılıklı mahsuplaşılabilir; aktarılamayan değer toplam imar hakkı değerinin %20’sini aşmamalı | 3194 m.13; Yönetmelik m.38/B-1-ç | Hakkın tamamı aktarılamıyorsa %20’ye kadar olan fark idareyle hesaplaşılır |
Birim değer kuralı ilk bakışta karmaşık görünse de mantığı basittir. Aktarımda korunan şey verici parselin kaybettiği hakkın değeridir. Alıcı parselin metrekare birim değeri verici parselinkinden yüksek olamayacağı için, aynı değer alıcı parselde en az aynı, çoğu zaman daha fazla metrekareye karşılık gelir. Kural, merkezi olmayan bir bölgedeki kullanılamayan hakkın şehrin en pahalı noktasına taşınarak malike veya alıcı parsel sahiplerine beklenmedik bir kazanç sağlanmasını engeller.
Muhdesat kuralı ise malik açısından en dikkat gerektiren noktadır. Kamulaştırmada yapı, ağaç ve benzeri muhdesatın bedeli ayrıca hesaba katılırken, aktarımda Yönetmelik verici parselin üzerindeki her türlü muhdesatın da idare lehine bedelsiz devredilmesini öngörür (m.38/B-1-d) ve muhdesat için ayrı bir karşılık düzenlemez. Üzerinde yapı, işletme veya değerli ağaç bulunan bir parselde aktarım, yalnızca arsanın inşaat hakkı üzerinden değerlendirilirse malik aleyhine sonuç doğurabilir. Bu durumda muvafakat verilmeden önce ekonomik sonuç kamulaştırma bedeli tahminiyle karşılaştırılmalıdır.
Değer Tespiti: İki Rapor, Kıymet Takdir Komisyonu ve 2942 m.11
Aktarımın adil olup olmadığını belirleyen asıl aşama değer tespitidir. İmar Kanunu m.13 değerin nasıl belirleneceğini şöyle düzenler:
“Alıcı ve verici parselin aktarıma konu olacak imar haklarının değeri, 6362 sayılı Kanuna göre yetkilendirilmiş lisanslı en az iki gayrimenkul değerleme kuruluşu tarafından belirlenen değerlerin ortalamasından az olmamak kaydıyla idarece oluşturulan kıymet takdir komisyonu tarafından 2942 sayılı Kanunun 11 inci maddesindeki bedel tespit esaslarına göre belirlenir.” (3194 sayılı İmar Kanunu m.13)
Bu hükümden üç kural çıkar. Birincisi, en az iki ayrı lisanslı değerleme kuruluşundan rapor alınması zorunludur. İkincisi, raporların ortalaması bir alt sınırdır: kıymet takdir komisyonu bu ortalamanın altında değer belirleyemez, gerekçesiyle üzerinde belirleyebilir. Üçüncüsü, değer 2942 sayılı Kanunun 11. maddesindeki bedel tespit esaslarına göre bulunur; yani emsal satışlar, taşınmazın niteliği ve değerini etkileyen unsurlar gibi kamulaştırma bedelinde kullanılan objektif ölçütler burada da geçerlidir. Bu ölçütlerin ayrıntısı Kamulaştırma Bedelinin Belirlenmesinde Değerlendirme Kriterleri yazısında anlatılmıştır.
Yönetmelik, değer tespitini dört kurala bağlar (m.38/C): değer tespiti aktarımdan önce hem alıcı hem verici parsel için yapılır; verici parselin değer tespitinde verilemeyen imar hakkının değeri gözetilir ve bu hak en yakın komşu imar parselinin veya adasının emsal değerini aşamaz; birden fazla komşuluk varsa komşu parsellerin emsal değerlerinin ortalaması gözetilir; lisanslı değerleme firmalarının rapor bedelleri aktarımı talep eden tarafından ödenir. Son kural, başvuruyu malik yapıyorsa rapor masraflarının da malike ait olacağı anlamına gelir; başvuru öncesinde bütçelenmelidir.
Değerleme raporlarının hatalı hazırlanması hâlinde değerleme kuruluşunun sorumluluğu ayrı bir konudur ve Hatalı Gayrimenkul Değerleme Raporu ve Değerleme Kuruluşunun Sorumluluğu rehberinde ele alınmıştır.
Varsayımsal bir hesap örneği
Aşağıdaki örnek, kuralların birlikte nasıl işlediğini göstermek için kurgulanmıştır; rakamlar gerçek bir değerleme değildir.
| Adım | Hesap | Sonuç |
|---|---|---|
| Verici parsel | 500 m², planda park; en yakın komşu adanın emsali 1,20 | Aktarıma esas inşaat hakkı: 500 × 1,20 = 600 m² |
| Verici hakkın değeri | İki raporun ortalaması, inşaat hakkı m² değeri 20.000 TL kabul edilsin | 600 × 20.000 = 12.000.000 TL |
| Alıcı bölgedeki değer | Alıcı parselde inşaat hakkı m² değeri 16.000 TL (verici bölgeden düşük, birim değer kuralı sağlanıyor) | 12.000.000 ÷ 16.000 = 750 m² gerekir |
| Alıcı parselin tavanı | Alıcı parsel 2.000 m² emsale esas inşaat alanına sahip; plan oranı %30 olarak belirlensin | En fazla 2.000 × %30 = 600 m² artış |
| Aktarılabilen | 600 m² × 16.000 TL | 9.600.000 TL |
| Aktarılamayan | 12.000.000 − 9.600.000 | 2.400.000 TL, yani toplam değerin %20’si |
| Sonuç | Aktarılamayan değer %20 sınırını aşmıyor | İdare ile verici malik arasında karşılıklı mahsuplaşma yapılabilir (m.38/B-1-ç) |
Aynı örnekte alıcı bölgedeki birim değer daha düşük olsaydı ve aktarılamayan kısım %20’yi aşsaydı, Yönetmelik bu durumda nasıl mahsuplaşılacağını düzenlemediğinden aktarım bu hâliyle sonuçlandırılamayabilirdi. Kanun tanımı hakkın “başka parsel ya da parsellere” taşınabileceğini söylediği için, bu durumda ikinci bir alıcı parsel belirlenmesi veya başka bir kamuya geçiş yolunun seçilmesi gündeme gelir. Öğretide de %20’yi aşan durumlar için bir çözüm öngörülmemesi eleştirilmektedir.
Başvurudan Tapuya: Adım Adım Süreç
Yönetmelik, aktarımın başvuru ve onay sürecini sıralı adımlar hâlinde düzenler (m.38/B-2). Aktarım, alıcı parsel maliklerinin tamamı ile verici parsel malikinin veya hissedarının muvafakati hâlinde, verici parsel maliklerinin ya da kamu hizmetini vermekle yükümlü idarenin başvurusu üzerine başlar. Başvuruyu imar planını uygulamakla yükümlü idare veya kurum inceler.
| Adım | İşlem | Kim yapar | Dayanak |
|---|---|---|---|
| 1 | Parselin durumunun, uygulanabilir bendin ve olası alıcı parsellerin ön incelemesi | Malik ve vekili | 3194 m.5, m.13; Yönetmelik m.38/A |
| 2 | Başvuru | Verici parsel malikleri veya kamu hizmetini vermekle yükümlü idare | Yönetmelik m.38/B-2-a |
| 3 | Düzenleme ve kamu alanından karşılama yollarının uygulanamadığını gösteren teknik rapor; kurum veya encümen kararında belirtilmesi | Plan uygulayan idare | Yönetmelik m.38/A-2 |
| 4 | Kamu hizmetini vermekle yükümlü kurumun uygun görüşü; kurum otuz gün içinde görüş bildirmezse olumsuz görüş bulunmadığı kabul edilir | Plan uygulayan idare, ilgili kurum | Yönetmelik m.38/B-2-a |
| 5 | Alıcı ve verici parselin değer tespiti | En az iki lisanslı değerleme kuruluşu ve kıymet takdir komisyonu | 3194 m.13; Yönetmelik m.38/C |
| 6 | Değer tespitlerine ve aktarıma muvafakat edildiğine dair uzlaşma tutanağı | Alıcı parsel maliklerinin tamamı ve verici parsel maliki | Yönetmelik m.38/B-2-c |
| 7 | Aktarımı gerçekleştiren uygulama imar planı veya plan hükmü; bir ay ilan ve itiraz | İlgili idare meclisi | 3194 m.8/b, m.13; Yönetmelik m.38/B-1 |
| 8 | Alıcı ve verici parsel bilgilerini, değerlerini ve yüzölçümlerini içeren encümen kararı, il idare kurulu kararı veya kurum onayı | İlgili idare | Yönetmelik m.38/B-2-d |
| 9 | Verici parselde yol, park, meydan gibi alanların tapudan terkini veya tescile tabi alanların tescili; kamu hizmeti dışında kullanılamayacağı ve özel mülkiyete konu edilemeyeceği şerhi | İdare, tapu müdürlüğü | Yönetmelik m.38/B-3 |
| 10 | Alıcı parselde yeni mülkiyet düzenlemesi: kat irtifakı esasına göre veya hisselendirme ile tescil talep belgesi ve resmî senet | Aktarımı yapan idare, alıcı ve verici malikler | Yönetmelik m.38/B-4 |
| 11 | Bilgi ve belgelerin arşivlenmesi | Aktarımı onaylayan idare | Yönetmelik m.38/B-2-e |
Onuncu adım, verici malikin eline fiilen ne geçeceğini belirler. Yönetmelik iki yol öngörür (m.38/B-4). Birincisinde, alıcı parselin muvafakati ile aktarım sonrasında ruhsat düzenlenme aşamasında, verici malikin alıcı parselde imar hakkına karşılık gelen mülkiyet hakkı kat irtifakı esasına göre düzenlenebilir. İkincisinde, verici ve alıcı parselin aktarımdan önceki imar haklarının, aktarım sonucu alıcı parsel üzerinde oluşan toplam imar hakkına oranı kadar hisselendirme yapılır; buna göre düzenlenen tescil talep belgesiyle, alıcı ve verici maliklerin katılımıyla resmî senet düzenlenerek mülkiyet devri yapılır ve tapu sicilinde edinme sebebi “imar hakkı aktarımı” olarak gösterilir.
Yukarıdaki varsayımsal örnekte hisselendirme yolu seçilirse, alıcı parselin aktarım öncesi 2.000 m² ve verici parselin 600 m² hakkı, alıcı parselde oluşan toplam 2.600 m² hakka oranlanır; verici malike yaklaşık 600/2.600, alıcı parsel maliklerine 2.000/2.600 oranında pay düşer. Bu, verici malikin bir yabancı parselde paydaş hâline gelmesi demektir; ileride yapılacak inşaatta karar alma ve paylaşım kuralları önceden yazılı olarak netleştirilmelidir.
Yönetmelik bir özel durumu da düzenler: uygulama imar planına göre oluşmuş alıcı parsel belediye veya kamu mülkiyetindeyse ve malik kurum muvafakat ederse, aynı il sınırları ve uygulamayı yapacak idarenin yetki sınırları içinde kalmak kaydıyla verici ve alıcı parseller aynı parselasyon planına konu edilebilir. Bu durumda verici parselin imar haklarıyla birlikte tespit edilen değerine karşılık gelen alan, verici parsele parselasyon planı marifetiyle tahsis edilir (m.38/B-2-ç). Malik açısından bu yol, bir başkasının parselinde paydaş olmak yerine kendisine ait bir parsel alması anlamına geldiği için çoğu zaman daha tercih edilebilirdir.
Rıza Şartı: Malik İstemezse Aktarım Yapılabilir mi?
Kanun metni imar hakkı aktarımını kamu mülkiyetine geçiş yollarından biri olarak sayar, ancak rızayı açıkça yazmaz. Yönetmelik ise süreci baştan sona muvafakate bağlamıştır: aktarım ancak alıcı parsel maliklerinin tamamı ile verici parsel malikinin veya hissedarının muvafakati hâlinde yapılabilir (m.38/B-2-a) ve değer tespitlerine ve aktarıma muvafakat edildiğine dair bir uzlaşma tutanağı düzenlenir (m.38/B-2-c). Bu düzen, verici parselin bedelsiz devredilmesi sonucunu doğuran bir işlemin malike dayatılamayacağını gösterir. Mülkiyet hakkı ancak kamu yararı amacıyla ve kanunla sınırlanabilir (Anayasa m.35); kamulaştırmada ise gerçek karşılığın peşin ödenmesi esastır (Anayasa m.46).
Verici parsel paylı mülkiyette ise tek bir paydaşın onayı yeterli değildir. Paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemleri, paydaşlar oybirliğiyle aksini kararlaştırmadıkça bütün paydaşların oybirliğiyle yapılabilir (Türk Medenî Kanunu m.692). Parselin tamamının idareye bedelsiz devri bir tasarruf işlemi olduğundan, uygulamada bütün paydaşların muvafakati aranır. Alıcı tarafta ise Yönetmelik açıkça maliklerin tamamının muvafakatini ister.
Malik aktarıma razı olmazsa idarenin yükümlülüğü sona ermez. Taşınmaz yine beş yıllık imar programı süresi içinde, bir yıllık uzatma dâhil, m.13’teki diğer yollardan biriyle kamu mülkiyetine geçirilmek zorundadır. Bu süre içinde işlem yapılmazsa malikin hukuki el atma nedeniyle başvurabileceği yollar gündeme gelir; genel çerçeve için Kamulaştırmasız El Atma: Fiili ve Hukuki El Atma Rehberi ve dava aşaması için Kamulaştırmasız El Atma Dava Dilekçesi Örneği yazılarına bakabilirsiniz.
⚠️ Dikkat: Uzlaşma tutanağı, sürecin geri dönüşü en zor belgesidir. Tutanakta değer tespitlerine ve aktarıma muvafakat edilir. Değer, alıcı parseldeki hak düzenlemesi, muhdesatın durumu ve mahsup tutarı netleşmeden imza atılmamalıdır. Kanunda değer tespitine karşı özel bir itiraz yolu düzenlenmediğinden, asıl koruma imzadan önceki müzakere aşamasındadır.
Uzlaşma tutanağını imzalamadan önce dosyanızı inceleyelim
Hukukçular Evi Ankara | Av. Fatma Öztürk
Kamulaştırma mı, İmar Hakkı Aktarımı mı? Verici Parsel Maliki İçin Karşılaştırma
Her iki yol da kamuya ayrılan parselin kamu mülkiyetine geçmesiyle sonuçlanır; fark, malikin karşılığında ne aldığında ve bu karşılığın ne zaman, hangi riskle eline geçtiğindedir.
| Ölçüt | Kamulaştırma | İmar hakkı aktarımı |
|---|---|---|
| Karşılık | Nakit bedel; gerçek karşılığın peşin ödenmesi esastır (Anayasa m.46) | Başka parselde inşaat hakkı; kat irtifakı veya hisse; %20’ye kadar mahsup |
| Malikin rızası | Önce satın alma usulüyle uzlaşma aranır; uzlaşılamazsa idare bedel tespiti ve tescil davası açar (2942 m.8, m.10) | Uzlaşma tutanağı ile muvafakat şarttır (Yönetmelik m.38/B-2) |
| Değerin belirlenmesi | 2942 m.11 esasları; uzlaşma olmazsa mahkeme | En az iki lisanslı rapor ortalamasından az olmamak üzere kıymet takdir komisyonu; 2942 m.11 esasları |
| Muhdesat | Yapı ve ağaçların bedeli hesaba katılır (2942 m.11) | Verici parseldeki muhdesat bedelsiz devredilir (m.38/B-1-d) |
| Paranın ele geçme zamanı | Bedel ödenince | Alıcı parselde inşaat yapılıp bağımsız bölüm oluşana veya pay satılana kadar |
| Bağımlılık | İdarenin bütçesi | Alıcı parsel malikleri, müteahhit ve ruhsat süreci |
| Değer artışı potansiyeli | Yok | Alıcı bölgenin gelişimine göre olabilir |
| Plan riski | Kamulaştırma işlemine karşı dava | Aktarımı sağlayan plan kararına üçüncü kişilerin itiraz ve dava açabilmesi |
| Vergi ve harç | Kamulaştırma bedelinin vergisel sonuçları ayrıca değerlendirilir | İdareye hibe veya bedelsiz devirde vergi, resim, harç alınmaz (3194 m.13) |
Aktarım; malikin gayrimenkul geliştirmeyle ilgilendiği, alıcı parselin talep gören bir bölgede olduğu, parsel üzerinde önemli bir yapının bulunmadığı ve idarenin yakın zamanda kamulaştırma bütçesi ayırmasının beklenmediği dosyalarda cazip olabilir. Buna karşılık malikin nakde ihtiyacı varsa, parsel üzerinde değerli muhdesat bulunuyorsa, alıcı parsel talep görmeyen bir yerdeyse veya yabancı kişilerle paydaş olmak istenmiyorsa, kamulaştırma ya da trampa daha uygun olabilir. Kamulaştırma bedelinin vergilendirilmesi için ayrıca Kamulaştırma Hukuku Rehberi içindeki ilgili bölümlere bakılmalıdır.
Alıcı Parsel Maliki ve Müteahhit Açısından
Aktarımın alıcı tarafı da maliklerin iradesine bağlıdır; alıcı parsel maliklerinin tamamının muvafakati olmadan aktarım yapılamaz. Alıcı parseldeki emsal artışı alıcı maliklere değil, kural olarak verici malike ait olur; çünkü aktarım, verici malikin kaybettiği hakkın alıcı parselde karşılanmasıdır. Alıcı malikler için ekonomik fayda çoğu zaman daha büyük bir proje, maliyetlerin paylaşılması veya taraflar arasında yapılacak ayrı bir anlaşmadır. Bu nedenle alıcı parselde kat karşılığı inşaat planlanıyorsa, aktarım müteahhit sözleşmesinin ayrılmaz bir parçası hâline gelir.
Taşınmaz mülkiyetinin devri borcunu doğuran sözleşmelerin geçerliliği resmî şekle bağlıdır (Türk Medenî Kanunu m.706; Türk Borçlar Kanunu m.237). Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde aktarımla gelen ek hakların paylaşımı sonradan yapılacak adi bir protokole bırakılmamalıdır. Konunun genel çerçevesi için Arsa Payı Karşılığı Kat Yapım Sözleşmesi Rehberi yazısına bakabilirsiniz.
| Konu | Sözleşmede ne yazılmalı | Neden |
|---|---|---|
| Ek inşaat alanının aidiyeti | Aktarımla gelen alanın verici malik, arsa sahipleri ve müteahhit arasında nasıl paylaşılacağı | Kanun ek alanı verici malikin hakkı olarak kurgular; paylaşım sözleşmeyle netleşmelidir |
| Mülkiyet düzenlemesi | Kat irtifakı mı, hisselendirme mi seçileceği; verici malike düşecek bağımsız bölümlerin nitelik ve konumu | Yönetmelik iki yol öngörür (m.38/B-4) |
| Süre | Aktarım, plan kararı, askı ve ruhsat süreçleri nedeniyle teslim süresinin nasıl işleyeceği | Plan süreci ve olası davalar inşaatı geciktirebilir |
| Masraflar | Değerleme raporu bedelleri ve diğer giderlerin kime ait olduğu | Rapor bedelleri aktarımı talep edene aittir (m.38/C-1-ç) |
| Plan iptali riski | Aktarımı sağlayan plan kararı iptal edilirse tarafların hak ve yükümlülükleri | Kanunda bu durum için özel bir hüküm yoktur |
| Mahsup | %20’ye kadar olan değer farkının idareyle hesaplaşmasının kime ait olduğu | Mahsup verici malik ile idare arasındadır (m.38/B-1-ç) |
| Altyapı ve otopark | Artan yoğunluğun otopark, sığınak ve altyapı yükümlülüklerine etkisi | Emsal artışı yapı yükümlülüklerini de artırır |
Plan tekniği açısından da bir nokta vardır. İmar Kanunu ek m.8, fonksiyon değişikliği hariç olmak üzere parsel bazında nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini veya bina yüksekliğini artıran imar planı değişikliklerini yasaklar ve belirli plan değişikliklerinde değer artış payı alınmasını öngörür. Aynı maddenin istisna listesinde imar hakkı aktarımı ayrıca sayılmamıştır. Bu nedenle alıcı parseldeki artışın değer artış payı doğurup doğurmayacağı ve parsel bazında yoğunluk artırma yasağı ile ilişkisi, plan kararı hazırlanırken açıkça değerlendirilmeli ve plan açıklama raporunda gerekçelendirilmelidir. Değer artış payının genel kuralları için Değer Artış Payı (İmar Kanunu ek m.8) rehberine bakabilirsiniz.
Hukuki Riskler ve Dava Yolları
Aktarım birden fazla idari işlemin birleşiminden oluşur: teknik rapor ve kurum kararı, değer tespiti, plan kararı ve encümen kararı. Bunların her biri idari işlemdir ve kural olarak idari yargı denetimine tabidir. İdare mahkemelerinde dava açma süresi, özel kanunlarında ayrı süre gösterilmeyen hâllerde altmış gündür (İdari Yargılama Usulü Kanunu m.7).
| Durum | Başvurulabilecek yol | Süre veya şart | Dayanak |
|---|---|---|---|
| Aktarımı sağlayan plan kararı | İlan süresinde idareye itiraz; ardından iptal davası | Bir aylık ilan süresi; dava için altmış gün; kesinleşen planlara karşı her hâlde beş yıl | 3194 m.8/b; İYUK m.7 |
| İdarenin başvuruya cevap vermemesi | Zımni ret üzerine dava | Otuz gün içinde cevap verilmezse istek reddedilmiş sayılır; kesin olmayan cevapta bekleme en fazla dört ay | İYUK m.10 |
| Aktarım talebinin açıkça reddi | Ret işlemine karşı iptal davası | Tebliğden itibaren altmış gün | İYUK m.7 |
| Beş yıllık süre içinde hiçbir işlem yapılmaması | Hukuki el atma kapsamında başvuru ve dava | Kısıtlılığın devam etmesi | 3194 m.13; 2942 ek m.1 |
| Değer tespitinin düşük bulunması | Uzlaşma tutanağını imzalamamak; tespitin dayanaklarını istemek | Kanunda özel itiraz yolu düzenlenmemiştir | 3194 m.13; Yönetmelik m.38/B-2-c |
Aktarımı sağlayan plan kararına yalnızca taraflar değil, çevredeki maliklerin de itiraz etmesi ve dava açması mümkündür; alıcı parseldeki yoğunluk artışı, altyapı ve sosyal donatı dengesi bu davalarda sıkça tartışılacak konulardır. Plan iptal edilirse aktarımın ve tapuda yapılan işlemlerin akıbetine ilişkin kanunda özel bir hüküm bulunmadığından, taraflar bu riski sözleşmelerinde öngörmelidir. Plan iptal davasının yapısı için İmar Planının İptali Dava Dilekçesi Örneği ve askı süresindeki itiraz için İmar Planına Askı Süresinde İtiraz Dilekçesi Örneği yazılarına bakabilirsiniz.
Görülmekte olan kamulaştırmasız el atma davaları bakımından da bir tespit yapmak gerekir. 7534 sayılı Kanun, açılmış davalara ilişkin özel bir geçiş hükmü içermez. Yönetmelik ise aktarımı maliklerin muvafakatine bağlamıştır. Bu nedenle görülmekte olan bir davada malikin iradesi dışında aktarım yolunun dayatılmasına imkân veren bir düzenleme bulunmamaktadır; malik aktarımı bir uzlaşma seçeneği olarak değerlendirebilir, ancak kabul etmek zorunda değildir. Uzlaşma usulü için Kamulaştırmasız El Atmada Geçici 6. Madde Rejimi rehberine bakabilirsiniz.
İmza Öncesi Kontrol Listesi
| Kontrol | Soru | Neden önemli? |
|---|---|---|
| Plan ve bent | Parsel Yönetmelik m.38/A’daki hangi bende giriyor? | (ç) ve (d) bentlerinde %45’lik terk hesabı uygulanır |
| Teknik rapor | Düzenleme ve kamu alanından karşılama yollarının neden uygulanamadığı gerekçelendirilmiş mi? | Raporun eksikliği işlemin iptal sebebi olabilir |
| Komşu emsal | Verici parselin hakkı hangi komşu parsel veya adanın emsaline göre hesaplandı? | Birden fazla komşuda ortalama alınması gerekir |
| Değerleme raporları | İki lisanslı rapor var mı, ortalamanın altına inilmiş mi? | Ortalama kanuni alt sınırdır |
| Birim değer | Alıcı parselin m² birim değeri verici parselden yüksek mi? | Yüksekse kanuna aykırıdır |
| %30 tavanı | Alıcı parseldeki artış plan oranını ve %30’u aşıyor mu? | Aşan kısım kanuna aykırıdır |
| Mahsup | Aktarılamayan değer %20’yi aşıyor mu, mahsup nasıl yapılacak? | %20’yi aşan durum Yönetmelikte düzenlenmemiştir |
| Muhdesat | Parseldeki yapı ve ağaçlar değere yansıdı mı? | Muhdesat bedelsiz devredilir |
| Mülkiyet biçimi | Kat irtifakı mı, hisse mi, ayrı parsel tahsisi mi? | Malikin eline geçecek hakkın niteliğini belirler |
| Takyidat | Verici parselde ipotek, haciz veya şerh var mı? | Bedelsiz devir öncesi bu kayıtların durumu çözülmelidir |
| Paydaşlar | Verici ve alıcı parseldeki bütün maliklerin muvafakati alındı mı? | Eksik muvafakat süreci durdurur |
Verici parseldeki ipotek, haciz ve şerhlerin bedelsiz devirde nasıl ele alınacağı Yönetmelikte ayrıca düzenlenmemiştir. Kamulaştırmada bu kayıtlar bedel üzerinden çözülürken aktarımda nakit bedel bulunmadığından, alacaklılarla önceden uzlaşılması veya kayıtların kaldırılması gerekebilir. Bu nokta, özellikle kredi teminatı olarak kullanılan parsellerde süreci başından belirler.
Dilekçe Örneği: Verici Parsel Malikinin İmar Hakkı Aktarımı Başvurusu
Aşağıdaki örnek, parselasyon planı tescil edilmiş bir alanda sonradan yapılan plan değişikliğiyle park alanına ayrılan ve ikinci kez düzenleme ortaklık payı kesilemediği için kamuya geçirilemeyen bir parselin maliklerinin, belediyeye imar hakkı aktarımı yoluyla kamuya geçiş talebiyle başvurduğu varsayımıyla hazırlanmıştır. Bilgiler dosyaya göre düzenlenmelidir.
Başvuru reddedilir veya otuz gün içinde cevap verilmezse, ret işlemine karşı idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. Ancak aktarım maliklerin ve idarenin uzlaşmasına dayalı bir yol olduğundan, mahkemenin idareyi belirli bir alıcı parselle aktarım yapmaya zorlaması beklenmemelidir. Dava stratejisi çoğu zaman aktarım talebi ile beş yıllık yükümlülüğün ihlaline dayalı talepleri birlikte değerlendirmeyi gerektirir.
Hukukçular Evi Ankara Bu Dosyalarda Ne Yapar?
İmar hakkı aktarımı dosyaları, imar planı tekniği, değerleme ve mülkiyet hukukunun birlikte yürütülmesini gerektirir. Hukukçular Evi Ankara olarak bu dosyalarda parselin hangi bende girdiğini ve kamuya geçiş yollarından hangisinin malik için daha avantajlı olduğunu plan ve tapu kayıtları üzerinden inceliyor, başvuru dilekçesini hazırlıyor, değerleme raporlarını ve kıymet takdir komisyonu kararını kanundaki alt sınır ve komşu emsal kuralı bakımından denetliyor, uzlaşma tutanağı ve alıcı parselde yapılacak mülkiyet düzenlemesi için müzakere ediyor, müteahhit sözleşmelerine eklenecek hükümleri yazıyor ve gerekirse plan kararına ya da ret işlemine karşı idari yargı sürecini yürütüyoruz. Aktarım yolunun uygun olmadığı dosyalarda kamulaştırma, trampa ve kamulaştırmasız el atma tazminatı seçeneklerini aynı dosya içinde karşılaştırıyoruz. Ön değerlendirme için 0554 648 37 15 numaralı hattan bize ulaşabilirsiniz.
İmar hakkı aktarımı teklifi mi aldınız? Değer ve sözleşmeyi birlikte inceleyelim
Hukukçular Evi Ankara | Av. Fatma Öztürk
Sık Sorulan Sorular
İmar hakkı aktarımı nedir?
Kamuya ayrılan ve bu yüzden üzerinde yapı yapılamayan parselin kullanılamayan emsale esas inşaat hakkının, imar planı kararıyla başka parsel veya parsellere taşınmasıdır (İmar Kanunu m.5). Verici parsel idareye bedelsiz devredilir, karşılığında alıcı parselde değer eşdeğeri inşaat hakkı tanınır (m.13).
İmar hakkı aktarımı hangi kanunla getirildi?
7534 sayılı Kanunla getirildi. Kanun 12/12/2024 tarihli ve 32750 sayılı Resmî Gazete’de yayımlandı; İmar Kanunu m.5’e tanım, m.13’e yöntem ve sınırlar eklendi. Usul ve esaslar, 11/9/2025 tarihli ve 33014 sayılı Resmî Gazete’deki değişiklikle Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin m.38/A–38/C hükümlerine eklendi.
Ayrı bir İmar Hakkı Aktarımı Yönetmeliği var mı?
Hayır. Kurallar, Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğe eklenen “İmar Hakkı Aktarımı” başlıklı bölümde (m.38/A, 38/B, 38/C) yer alır.
Alıcı parselde inşaat alanı en fazla ne kadar artırılabilir?
Alıcı parselin emsale esas inşaat alanı, imar planıyla belirlenen oranlar kadar ve her hâlde %30’u geçmemek üzere artırılabilir (İmar Kanunu m.13; Yönetmelik m.38/B-1-b).
Aktarım metrekare üzerinden mi yapılır?
Hayır, değer üzerinden yapılır. Alıcı ve verici parselin değer tespitleri esas alınır ve alıcı parselin metrekare birim değeri verici parselden fazla olamaz (İmar Kanunu m.13).
Değer nasıl belirlenir?
6362 sayılı Kanuna göre yetkili en az iki lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşunun belirlediği değerlerin ortalamasından az olmamak kaydıyla, idarenin kıymet takdir komisyonu tarafından 2942 sayılı Kanun m.11 esaslarına göre belirlenir (İmar Kanunu m.13).
Değerleme raporlarının ücretini kim öder?
Aktarımı talep eden öder (Yönetmelik m.38/C-1-ç). Başvuruyu verici parsel maliki yapıyorsa rapor bedelleri ona aittir.
Malik istemezse imar hakkı aktarımı yapılabilir mi?
Yönetmelik aktarımı alıcı parsel maliklerinin tamamı ile verici parsel malikinin muvafakatine ve bir uzlaşma tutanağına bağlamıştır (m.38/B-2-a ve c). Malik razı olmazsa idare diğer yollardan birini kullanmak zorundadır.
Verici parsel üzerindeki bina ve ağaçlar için ayrıca bedel ödenir mi?
Yönetmelik verici parseldeki her türlü muhdesatın da idare lehine bedelsiz devredilmesini öngörür (m.38/B-1-d) ve ayrı bir karşılık düzenlemez. Bu nedenle muhdesatlı parsellerde aktarım kamulaştırma ile karşılaştırılarak değerlendirilmelidir.
Hakkımın tamamı alıcı parsele sığmazsa ne olur?
Aktarılamayan değer toplam imar hakkı değerinin %20’sini aşmıyorsa idare ile karşılıklı mahsuplaşılabilir (Yönetmelik m.38/B-1-ç). Aşan durum düzenlenmemiştir; ikinci bir alıcı parsel belirlenmesi veya başka bir yol gündeme gelir.
Alıcı parsel başka ilde olabilir mi?
Hayır. Aktarım, il bazında olmak üzere aktarımı yapan idare veya kurumun yetki alanı içinde yapılır (İmar Kanunu m.13; Yönetmelik m.38/A-1).
Aktarım sonunda alıcı parselde ne tür bir hak kazanırım?
Alıcı parsel maliklerinin muvafakatiyle ruhsat aşamasında kat irtifakı esasına göre bağımsız bölüm hakkı ya da aktarım öncesi imar haklarının toplam hakka oranı kadar hisse; tapuda edinme sebebi “imar hakkı aktarımı” olarak yazılır (Yönetmelik m.38/B-4).
Belediyenin kendi parselinden yer alabilir miyim?
Alıcı parsel belediye veya kamu mülkiyetindeyse ve malik kurum muvafakat ederse, verici ve alıcı parsel aynı parselasyon planına konu edilerek size parsel tahsis edilebilir (Yönetmelik m.38/B-2-ç).
Kamuya ayrılan parselde ne kadar beklemek zorundayım?
Parsel, beş yıllık imar programı süresi içinde kamu mülkiyetine geçirilmek zorundadır; bu süre en fazla bir yıl uzatılabilir (İmar Kanunu m.13). 2942 sayılı Kanun ek m.1 de plan yürürlüğünden itibaren beş yıllık süre öngörür.
Aktarım başvuruma idare cevap vermezse ne yapabilirim?
Otuz gün içinde cevap verilmezse istek reddedilmiş sayılır ve dava açma süresi içinde idare mahkemesine başvurulabilir (İYUK m.10).
Aktarımı sağlayan plan kararına kimler itiraz edebilir?
Plan değişikliği bir ay süreyle ilan edilir ve bu sürede itiraz edilebilir (İmar Kanunu m.8/b). Yoğunluk artışından etkilenen komşu malikler de itiraz ve iptal davası yoluna gidebilir; bu risk sözleşmelerde öngörülmelidir.
Verici parselin idareye devri için harç öder miyim?
Parsel maliklerinin hisselerini idareye hibe etmeleri veya bedelsiz devretmeleri hâlinde vergi, resim, harç ve döner sermaye ücreti alınmaz (İmar Kanunu m.13).
Görülmekte olan kamulaştırmasız el atma davamda aktarım bana dayatılabilir mi?
7534 sayılı Kanun açılmış davalara ilişkin özel bir geçiş hükmü içermez; Yönetmelik ise aktarımı maliklerin muvafakatine bağlar. Aktarımı bir uzlaşma seçeneği olarak değerlendirebilirsiniz, ancak kabul etmek zorunda değilsiniz.
📚 İlgili Rehberler
- 📘 Ana Rehber: Kamulaştırma Hukuku Rehberi
- İmar Hukuku Rehberi
- İmar Planında Kamuya Ayrılan Taşınmaz ve Hukuki El Atma
- Kamulaştırmasız El Atma: Fiili ve Hukuki El Atma
- Trampa Yoluyla Kamulaştırma (2942 m.26)
- Kamulaştırma Bedeli Yerine Taşınmaz Almak
- Parselasyon ve Düzenleme Ortaklık Payı: %45 Sınırı
- Bedelsiz Terk (DOP) ile Kamulaştırmanın Farkı
- Değer Artış Payı (İmar Kanunu ek m.8)
- Arsa Payı Karşılığı Kat Yapım Sözleşmesi
- İmar Planının İptali Dava Dilekçesi Örneği
- Kamulaştırmasız El Atma Dava Dilekçesi Örneği
Mevzuat kontrolü: Bu yazıdaki 3194 sayılı İmar Kanunu, 7534 sayılı Kanun (RG 12/12/2024, 32750), Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik (RG 11/9/2025, 33014 sayılı değişiklik dâhil), 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ve 2577 sayılı İYUK hükümleri 26 Eylül 2026 itibarıyla güncel metinler üzerinden kontrol edilmiştir. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosya için avukata danışınız.
