Hatalı Gayrimenkul Değerleme Raporu ve Değerleme Kuruluşunun Sorumluluğu 2026: SPKn m.63 ve III-62.3 Tebliği — Sorumlu Değerleme Uzmanı, Bağımsızlık (Yüzde 40 Hasılat, İki Yıl), Mesleki Özen, Rapordan Faydalanan Üçüncü Kişilere Karşı Sorumluluk (m.15), Yetki ve Lisans İptali (m.13), Yanıltıcı Rapor Suçu

Gayrimenkul değerleme raporları sermaye piyasasında görünmez ama belirleyici bir rol oynar: Bir gayrimenkul yatırım ortaklığının net aktif değeri, bir kira sertifikasının ihraç tutarı, bir proje finansman fonunun ihraç tavanı veya ana ortakla yapılan bir gayrimenkul alımının bedeli bu raporlara dayanır. Raporun hatalı olması, yatırımcı için doğrudan zarar demektir. Sermaye Piyasası Kanunu, değerleme kuruluşlarının raporlarındaki yanlış, yanıltıcı ve eksik bilgilerden sorumlu olduğunu açıkça düzenler (SPKn m.63). SPK’nın III-62.3 sayılı Tebliği ise bu sorumluluğu yalnızca müşteriye değil, rapordan faydalanan üçüncü kişilere karşı da tanır (m.15/1); raporun kuruluşta en az yüzde on paya sahip ve kişisel sorumluluk taşıyan bir sorumlu değerleme uzmanınca imzalanmasını şart koşar (m.9, m.23); bağımsızlığı ortadan kaldıran hâlleri sayar (m.17); mesleki sorumluluk sigortasını zorunlu tutar (m.25) ve hatalı rapor düzenleyen kuruluşun yetkisinin, uzmanın lisansının iptalini öngörür (m.13). Kasıtlı yanıltıcı değerleme raporu ise suçtur (SPKn m.112/2-ç). Bu rehber, hatalı değerleme raporu nedeniyle zarar eden yatırımcının ve müşterinin haklarını madde madde anlatır.

Kısa Cevap

Bağımsız denetim kuruluşlarının sorumluluğu bu rehberimizde, halka arzda fiyat tespit raporuna ilişkin sorumluluk ise bu rehberimizde ayrıca ele alınmıştır. Bu yazı, sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme raporlarına odaklanır.

Sermaye Piyasasında Gayrimenkul Değerleme Nedir?

III-62.3 sayılı Tebliğe göre sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortaklıklar, ihraççılar ve sermaye piyasası kurumlarının, sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki işlemlerine konu olan gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin, Kurul düzenlemeleri ve Kurulca kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesidir (m.1/2). Bu faaliyeti yalnızca SPK tarafından yetkilendirilip listeye alınan anonim şirketler yapabilir (m.6/1); yetkilendirme, kuruluşun ve işlemlerinin SPK tarafından tekeffülü anlamına gelmez (m.6/2).

Değerleme raporları sermaye piyasasının pek çok işleminde zorunlu bir dayanaktır. Kira sertifikası ihraçlarında ihraç tutarı değerleme raporunda tespit edilen gerçeğe uygun değerin yüzde doksanını aşamaz (III-61.1 m.5/3, m.11); proje finansman fonlarında projelerin değerlemesi yetkili kuruluşlara yaptırılır ve fon varlıklarının değeri bu raporlara göre belirlenir (III-61/B.1 m.15/1-a, m.16/1); halka açık şirketlerin ilişkili taraflarıyla yaptığı ve belirli eşikleri aşan varlık alım satımlarında işlem öncesinde değerleme yaptırılması zorunludur (II-17.1 m.9/2). Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının portföy değerlemeleri, gayrimenkul sertifikası ihraçları ve önemli nitelikteki işlemler de bu raporlara dayanır.

Bu araçların ayrıntıları için kira sertifikası, proje finansman fonu, gayrimenkul yatırım ortaklığı ve gayrimenkul sertifikası rehberlerimize; ilişkili taraf işlemlerindeki değerleme şartı için bağımsız yönetim kurulu üyesi rehberimize bakabilirsiniz.

Kim Değerleme Yapabilir? Kuruluş ve Uzmanlar

Değerleme kuruluşunun anonim şirket olması, unvanında “gayrimenkul değerleme” veya “taşınmaz değerleme” ibaresi bulunması, paylarının nama yazılı olması, ödenmiş sermayesinin en az 1.000.000 TL olması, sermayesinin ve oy haklarının en az yüzde elli birinin en az iki sorumlu değerleme uzmanına ait olması ve en az ikisi sorumlu değerleme uzmanı olmak üzere en az on tam zamanlı uzman istihdam etmesi gerekir (III-62.3 m.4/1). Asgari sermaye tutarı yeniden değerleme oranına göre SPK tarafından güncellenir (m.4/3).

Gayrimenkul değerleme uzmanı, en az dört yıllık üniversite mezunu, gayrimenkul değerlemesinde en az üç yıllık tecrübeli ve SPK’nın verdiği Gayrimenkul Değerleme Lisansına sahip kişidir (m.8/1). Sorumlu değerleme uzmanı ise kuruluşun ödenmiş sermayesinde en az yüzde on paya sahip, en az beş yıllık tecrübeli, değerleme faaliyetlerini kişisel sorumluluğuyla yürüten ve kuruluş adına raporları tek başına imzalamaya yetkili uzmandır (m.9/1). Raporları kontrol edip imzalayan kişilerin de pay sahipliği dışında sorumlu uzmanın niteliklerini taşıması gerekir (m.9/2). Değerleme uzmanları aynı anda birden fazla kuruluşta çalışamaz, emlak komisyonculuğu yapamaz ve değerleme hizmeti verdikleri müşteri ortaklıklarda iki yıl geçmedikçe görev alamaz (m.12).

Bağımsızlık: Hangi Durumlarda Ortadan Kalkar?

Gayrimenkul değerleme kuruluşları ve uzmanlar değerleme faaliyetlerinde bağımsız ve tarafsız olmak zorundadır; uzmanlar çıkar çatışmalarından uzak kalmak, dürüstlük ve tarafsızlıklarını etkileyebilecek hiçbir müdahaleye imkân vermemek ve vardıkları görüşleri başkalarının çıkarlarını düşünmeksizin raporlarında açıklamak zorundadır (III-62.3 m.16). Bağımsızlığın zedelendiğine dair makul şüphe oluşması hâlinde bağımsızlığın ortadan kalktığı kabul edilir (m.17/1).

Bu hâllerden biri işin kabulünden sonra öğrenilirse kuruluş derhâl işi sona erdirir, durumu en geç altı iş günü içinde gerekçeleriyle SPK’ya bildirir ve çalışma notlarını yerine geçecek kuruluşa devreder (m.20/3). Hasılat yoğunlaşması kuralı, bir GYO veya grubun “ev değerleme şirketi” gibi çalışan kuruluşları hedef alır: Bir kuruluşun gelirinin büyük kısmını aynı gruptan elde etmesi, o grubun portföyünü tarafsız değerleyip değerleyemeyeceği sorusunu doğurur.

Mesleki Özen, Rapor ve Çalışma Kâğıtları

Değerleme uzmanları değerleme faaliyetinin bütün aşamalarında mesleki özen ve titizliği göstermek zorundadır. Özen ve titizlik, dikkatli ve basiretli bir değerleme uzmanının aynı koşullar altında göstereceği dikkat ve gayrettir; asgari ölçüsü Kurul ve Birlik düzenlemelerine eksiksiz uyulmasıdır. Uzman, değerlemeyi planlamak, yeterli miktarda, uygun nitelikte ve güvenilir bilgi ve belge toplamak, düzenli çalışma kâğıtları hazırlamak ve görüşlerini özenle düzenlenmiş bir raporda açıklamak zorundadır (III-62.3 m.18/1). Rapor, Tebliğ ekindeki asgari unsurları içerecek şekilde yazılı hazırlanır ve en az bir sorumlu değerleme uzmanınca imzalanır; Birlik rehberleri ve iyi uygulama kılavuzlarından yararlanılır (m.23). Raporlar ve dayanağı olan çalışma kâğıtları rapor tarihinden itibaren en az on yıl saklanır (m.27/2).

Müşteri de bu sürecin tarafıdır: Değerlemenin sağlıklı yapılması için gerekli olabilecek veya nihai değeri etkileyebilecek her türlü bilgi ve belgenin, talep edilmese dahi müşteri tarafından kuruluşa verilmesi zorunludur (m.24). Bu hüküm, kuruluşun savunmasında sıkça kullanılır: Müşterinin gizlediği bir imar kısıtlaması veya hukuki sorun nedeniyle değer hatalı çıkmışsa, sorumluluğun paylaşımı tartışılır. Ancak uzmanın kendi inceleme yükümlülüğü devam eder; tapu kayıtları, imar durumu ve belediye arşivi gibi erişilebilir kaynakların incelenmemesi özen eksikliğidir.

Hukuki Sorumluluk: Kime, Ne Ölçüde?

SPKn m.63’e göre bağımsız denetim kuruluşları ile derecelendirme ve değerleme kuruluşları, faaliyetleri neticesinde düzenledikleri raporlarda yer alan yanlış, yanıltıcı ve eksik bilgiler dolayısıyla neden oldukları zararlardan sorumludur. III-62.3 m.15/1 bu sorumluluğu somutlaştırır: Gayrimenkul değerleme kuruluşları ve raporu imzalayan uzmanlar ile sorumlu değerleme uzmanları; raporlardaki yanlış, yanıltıcı ve eksik bilgiler ile raporun standartlara uygun olmaması, yeterli incelemenin yapılmaması ve hatalı verilerin kullanılması nedeniyle müşterilerine veya rapordan faydalanan üçüncü kişilere verdikleri zararlardan SPKn m.32 ve m.63 uyarınca sorumludur. Kuruluşun ortaklarının, yönetim kurulu üyelerinin ve raporu hazırlayanların cezai sorumluluğu saklıdır (m.15/2).

Bu hükmün en önemli sonucu, sözleşme ilişkisi olmayan yatırımcının da doğrudan talepte bulunabilmesidir. Örneğin bir GYO’nun ana ortağından yüksek bedelle gayrimenkul satın aldığı ve bu bedelin şişirilmiş bir değerleme raporuna dayandığı bir durumda, GYO’nun küçük pay sahipleri değerleme kuruluşunun müşterisi değildir; ancak rapordan faydalanan üçüncü kişiler olarak zararlarını isteyebilir. İzahnamede yer almak üzere hazırlanan değerleme raporları bakımından SPKn m.10/2 de raporu hazırlayanların sorumluluğunu ayrıca öngörür.

Kamuyu aydınlatma belgelerine dayanak olan raporlarda, bilgilerin yanlışlığından haberdar olmadığını ve bunun kast veya ağır ihmalinden kaynaklanmadığını ispatlayan kişi sorumlu olmaz; bu sorumluluğu hafifleten veya kaldıran anlaşmalar ise geçersizdir (SPKn m.32/3, m.32/7). Değerleme sözleşmesinde kuruluş ile müşterinin hukuki ve mali sorumluluğuna ilişkin esaslar ve mesleki sorumluluk sigortası bilgileri yer almak zorundadır (III-62.3 m.21/3-f, g).

Sorumluluğun Sınırı: Değerleme Tarihi ve Piyasa Değişimi

Değerleme çalışması, gayrimenkulün değerleme tarihi itibarıyla muhtemel değerinin raporlanmasıdır; rapor tarihinden sonra pazar koşullarına bağlı olarak piyasadaki değerlerin değişmesinden değerleme kuruluşları sorumlu tutulamaz ve sözleşmeye bu yönde hüküm konulamaz (III-62.3 m.21/5). Bu nedenle bir değerleme raporuna karşı açılacak davada “bugünkü değer daha düşük” demek yeterli değildir; değerin, rapor tarihindeki piyasa verileri, emsaller, imar ve hukuki durum dikkate alındığında hatalı takdir edildiğinin gösterilmesi gerekir.

Uygulamada hatalı raporların tipik belirtileri şunlardır: emsallerin seçiminde bölge ve nitelik farklarının göz ardı edilmesi, gelir yaklaşımında gerçekçi olmayan kira ve doluluk varsayımları, maliyet yaklaşımında imar haklarının olduğundan fazla kabul edilmesi, tapu takyidatlarının veya ipoteklerin değere etkisinin değerlendirilmemesi ve aynı gayrimenkul için kısa aralıklarla birbirinden çok farklı değerler verilmesi. Bu belirtiler, bilirkişi incelemesinde özen eksikliğinin somut göstergeleri olarak kullanılır.

Ücret, Sözleşme ve Mesleki Sorumluluk Sigortası

Her değerleme raporu için kural olarak ayrı bir değerleme sözleşmesi imzalanır; sözleşmede raporun sermaye piyasası mevzuatı kapsamında hazırlanıp hazırlanmadığı, değerlenecek gayrimenkul, ücret, değerleme kadrosu, süre, tarafların sorumluluğu ve mesleki sorumluluk sigortası bilgileri yer alır (III-62.3 m.21/1, m.21/3). Ücret, asgari ücret tarifesine uygun olmak kaydıyla serbestçe belirlenir; ancak önceden kararlaştırılmış bir değer tahminine bağlanamaz, iş tamamlandıktan sonra belirlenemez ve ödenmesi şarta bağlanamaz (m.22). Müşteri, raporun kabul edilmemesi veya değerin beğenilmemesi gibi gerekçelerle ücret ödemekten kaçınamaz (m.21/4). Bu kurallar, “istenen değeri veren rapora ödeme” uygulamasını önlemeyi amaçlar; aksi yöndeki bir anlaşma, bağımsızlığın ortadan kalktığının da göstergesidir (m.17/2-c).

Değerleme kuruluşunun, genel şartları Hazine ve Maliye Bakanlığınca belirlenen mesleki sorumluluk sigortası yaptırması zorunludur ve poliçenin bir örneği altı iş günü içinde SPK’ya gönderilir (m.25). Zarar gören yatırımcı veya müşteri açısından bu sigorta, kuruluşun malvarlığı yetersiz kalsa bile tazminatın tahsil edilebilmesi için önemli bir güvencedir; dava ve ihtarname aşamasında sigortacının da bilgilendirilmesi tavsiye edilir.

SPK’nın Yaptırımları: Yetki ve Lisans İptali

SPK, değerleme kuruluşlarını gerekli gördüğü takdirde denetler ve her türlü bilgi ve belgeyi isteyebilir (III-62.3 m.27/1). Tebliğ, kuruluşun değerleme yetkisinin iptal edilebileceği hâlleri sayar (m.13/1). Bunlar arasında bağımsızlık ilkelerine uyulmaması, raporun sorumlu değerleme uzmanınca imzalanmamış olması, yeterli inceleme yapılmaması, çalışma kâğıtları ve rapordaki bilgilerin ulaşılan sonucu kanıtlayacak düzeyde olmaması, dürüstlük, tarafsızlık ve mesleki özen ilkelerine uyulmaması ile Tebliğ ve uluslararası değerleme standartlarına aykırı olarak hatalı, eksik, yanıltıcı, taraflı ve gerçeğe aykırı rapor düzenlenmesi yer alır.

Yetkisi iptal edilen kuruluş bir yıl süreyle yeniden yetki talep edemez; iptalde sorumluluğu bulunan ortaklar ve yönetim kurulu üyeleri de bir yıl süreyle başka bir değerleme kuruluşunda görev alamaz ve ortak olamaz (m.13/2). Yetersiz inceleme veya hatalı rapor nedeniyle sorumluluğu tespit edilen sorumlu değerleme uzmanı veya uzmanların sermaye piyasasında değerleme yapması, lisanslarının geçici veya sürekli iptaliyle en az bir yıl süreyle yasaklanabilir (m.13/3). SPK’nın bu yöndeki bir tespiti, hukuki sorumluluk davasında güçlü bir delil niteliği taşır. SPK’ya başvuru yolu bu rehberimizde anlatılmıştır.

Değerleme Kuruluşunun Olası Savunmaları

Değerleme kuruluşları sorumluluk iddialarına karşı genellikle dört savunma ileri sürer ve talep bunları baştan karşılayacak şekilde hazırlanmalıdır. Birincisi, değerin bir takdir olduğu ve makul bir aralık içinde kaldığıdır; gayrimenkul değerlemesi kesin bir hesap değil, standartlar çerçevesinde yapılan bir tahmin olduğu için küçük sapmalar sorumluluk doğurmaz. Bu savunmanın aşılabilmesi için sapmanın, kullanılan yöntem ve verilerin standartlara aykırılığından kaynaklandığının gösterilmesi gerekir. İkincisi, müşterinin bilgi vermediğidir: Değeri etkileyen her türlü bilgi ve belgenin müşteri tarafından verilmesi zorunlu olduğundan (III-62.3 m.24), gizlenen bilgi nedeniyle oluşan hata kuruluşun sorumluluğunu azaltabilir; ancak kamuya açık kayıtlarda bulunan bilgilerin incelenmemesi bu savunmayı zayıflatır.

Üçüncü savunma, değerleme tarihinden sonraki piyasa değişimidir (m.21/5); bu nedenle karşılaştırma, rapor tarihindeki verilerle yapılmalıdır. Dördüncü savunma ise illiyettir: Yatırımcının zararının değerleme raporundan değil, işlemin diğer koşullarından veya piyasanın genel düşüşünden kaynaklandığı ileri sürülür. Kamuyu aydınlatma belgelerine dayanak olan raporlarda bu tartışma, SPKn m.32’deki illiyet karinesi ve red sebepleri çerçevesinde yürütülür. Bu savunmaların tamamı, dosyanın bağımsız bir değerleme uzmanının teknik görüşü ve mahkeme bilirkişisiyle desteklenmesini zorunlu kılar.

Uygulamadan Üç Senaryo

GYO’nun ana ortaktan alımı. Bir GYO, ana ortağına ait bir alışveriş merkezini, değerleme raporundaki değer üzerinden satın alır. Raporda gelir yaklaşımı kullanılmış, ancak kira gelirleri bölge ortalamasının belirgin biçimde üzerinde ve doluluk oranı tam kabul edilmiştir. Değerleme kuruluşunun son yıllarda aynı gruba yoğun hizmet verdiği anlaşılır. Pay sahipleri, rapordan faydalanan üçüncü kişiler olarak değerleme kuruluşuna ve imzalayan uzmana karşı talepte bulunur, ilişkili taraf işlemi nedeniyle SPK’ya örtülü kazanç aktarımı şüphesiyle başvurur ve bağımsızlık ilişkilerinin araştırılmasını ister (III-62.3 m.15, m.17/2-ç).

Kira sertifikasında şişirilmiş varlık. Sahipliğe dayalı bir kira sertifikası ihracında, ihraç tutarı değerleme raporundaki değerin yüzde doksanına göre belirlenir (III-61.1 m.5/3). Fon kullanıcısı temerrüde düştüğünde dayanak varlık satılır, ancak satış bedeli rapordaki değerin çok altında kalır ve sertifika sahipleri alacaklarını tahsil edemez. Rapor tarihindeki emsaller incelendiğinde değerin gerçekçi olmadığı ortaya çıkarsa, sertifika sahipleri değerleme kuruluşuna karşı SPKn m.63 ve izahname sorumluluğu çerçevesinde talepte bulunabilir.

Ayni sermaye değerlemesiyle karıştırma. Bir şirketin kuruluşunda veya sermaye artırımında ayni sermaye olarak konulan gayrimenkule değer biçilmesi, SPK’dan yetkili kuruluşların değil, şirket merkezindeki asliye ticaret mahkemesince atanan bilirkişilerin görevidir (TTK m.343). Bu raporlar farklı bir hukuki rejime tabidir; kurucular ve menfaat sahipleri rapora itiraz edebilir ve mahkemenin onayladığı bilirkişi kararı kesindir. Hangi raporun hangi rejime tabi olduğunun baştan doğru tespiti, doğru muhatap ve doğru süre bakımından kritik önemdedir.

Ceza Sorumluluğu

Kasıtlı olarak yanlış veya yanıltıcı bağımsız denetim ve değerleme raporu düzenleyenler ile bunların düzenlenmesini sağlayan ihraççıların sorumlu yönetim kurulu üyeleri veya sorumlu yöneticileri, TCK’nın ilgili hükümlerine göre cezalandırılır ve özel belgede sahtecilik bakımından sahte belgenin kullanılmış olması şartı aranmaz (SPKn m.112/2-ç). Bu hüküm, değer şişirme talebinde bulunan yöneticileri de kapsar; bir GYO yöneticisinin ana ortağa yüksek bedelle alım yapabilmek için değerleme kuruluşuna baskı yapması, hem yöneticinin hem de uzmanın ceza sorumluluğunu gündeme getirebilir. İlişkili taraf işlemlerinde örtülü kazanç aktarımı boyutu için bu rehberimize, sermaye piyasası suçlarının genel çerçevesi için bu rehberimize bakabilirsiniz.

Sermaye Piyasası Dışındaki Raporlar: Kredi Ekspertizi

SPK’dan yetkili değerleme kuruluşları, bankaların konut kredisi ve ticari kredi teminatı için istediği ekspertiz raporlarını da hazırlar. Ancak sermaye piyasası mevzuatı kapsamına girmeyen değerleme faaliyetleri III-62.3’ün kapsamı dışındadır (m.1/3) ve bu faaliyetlerle hazırlanan raporlar hakkındaki şikâyet başvuruları münhasıran Türkiye Değerleme Uzmanları Birliğine yapılır; Birliğin bu konudaki kararları kesindir (m.1/4). Kuruluşun bu tür faaliyetleri SPK nezdinde sorumluluk doğurmaz (m.6/2).

Bu, kredi ekspertizinde hukuki sorumluluğun olmadığı anlamına gelmez. Ekspertiz raporuna güvenerek konut satın alan ve raporda gösterilmeyen bir imar kısıtlaması veya yapı kusuru nedeniyle zarar eden kişi, genel hükümlere göre tazminat isteyebilir; ancak burada sözleşme ilişkisinin kiminle kurulduğu ve raporun kimin yararına hazırlandığı tartışılır. Konut kredisinin genel çerçevesi için bu rehberimize bakabilirsiniz.

Zarar Gören Yatırımcı Ne Yapmalı?

Halka açık şirketlerde ilişkili taraf işlemlerindeki değerleme raporları için yüzde beşlik azlığın özel denetim isteme hakkı da etkili bir araçtır; bu konu azlık hakları rehberimizde anlatılmıştır. Aynı işlemden zarar eden yatırımcıların birlikte hareketi için toplu dava rehberimize bakabilirsiniz.

Sık Yapılan Hatalar

Değerleme Kuruluşuna İhtarname Örneği

Aşağıdaki metin, bir GYO’nun ana ortağından yaptığı gayrimenkul alımında kullanılan değerleme raporu nedeniyle zarar eden pay sahibinin değerleme kuruluşuna göndereceği ihtarname için bir örnektir.

Hukukçular Evi Ankara Bu Dosyalarda Ne Yapar?

Değerleme raporu uyuşmazlıkları, hukuk ile değerleme tekniğinin birlikte okunmasını gerektirir. Hukukçular Evi Ankara olarak yatırımcılar ve şirketler için raporları III-62.3 sayılı Tebliğ ve değerleme standartları karşısında inceliyor, bağımsız değerleme uzmanlarıyla birlikte emsal, varsayım ve yöntem hatalarını tespit ediyoruz. Bağımsızlık ilişkilerini araştırıyor, SPK’ya bildirim ve denetim talebini, mesleki sorumluluk sigortacısına ihbarı ve tazminat davasını yürütüyor, sürelerin kaçırılmaması için dava takvimini baştan kuruyoruz. Değerleme kuruluşlarına ve uzmanlara da sözleşme, bağımsızlık ve SPK yaptırım süreçlerinde danışmanlık ve savunma hizmeti veriyoruz. Raporun hangi hukuki rejime tabi olduğunu, sermaye piyasası değerlemesi mi, kredi ekspertizi mi, yoksa mahkemece atanan bilirkişi raporu mu olduğunu baştan belirleyerek doğru muhatap ve doğru süreyle hareket ediyoruz. Bize 0554 648 37 15 numaralı telefondan ulaşabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Değerleme kuruluşu kime karşı sorumludur?

Gayrimenkul değerleme kuruluşları ve raporu imzalayan uzmanlar, raporlardaki yanlış, yanıltıcı ve eksik bilgiler, standartlara aykırılık, yetersiz inceleme ve hatalı veri kullanımı nedeniyle hem müşterilerine hem de rapordan faydalanan üçüncü kişilere verdikleri zararlardan SPKn m.32 ve m.63 uyarınca sorumludur (III-62.3 m.15/1).

Rapordan faydalanan üçüncü kişi kimdir?

Değerleme sözleşmesinin tarafı olmadığı hâlde rapora güvenerek işlem yapan kişidir; örneğin bir GYO’nun portföy değerlemesine, bir kira sertifikası izahnamesindeki değerlemeye veya ilişkili taraf işleminde kullanılan rapora dayanarak yatırım yapan yatırımcı.

Değerleme raporunu kim imzalar?

Raporun en az bir sorumlu değerleme uzmanı tarafından imzalanması zorunludur (III-62.3 m.23/1). Sorumlu değerleme uzmanı, kuruluşta en az yüzde on paya sahip, en az beş yıl tecrübeli ve raporları kişisel sorumluluğuyla imzalayan uzmandır (m.9/1).

Değerleme kuruluşunun bağımsızlığı ne zaman ortadan kalkar?

Müşteriden sözleşme dışı menfaat sağlanması, son iki yılda müşteriyle ortaklık, yöneticilik veya ticari ilişki, olağan dışı borç-alacak ilişkisi, ücretin sonuca bağlanması ve son beş yıldaki hasılatın yüzde kırkından fazlasının tek bir müşteri grubundan elde edilmesi hâllerinde bağımsızlık ortadan kalkmış sayılır (III-62.3 m.17/2).

Değerleme ücreti rapor sonucuna bağlanabilir mi?

Hayır. Ücret önceden kararlaştırılmış bir değer tahminine bağlanamaz, iş tamamlandıktan sonra belirlenemez ve ödenmesi şarta bağlanamaz; müşteri, değeri beğenmediği gerekçesiyle ücret ödemekten kaçınamaz (III-62.3 m.21/4, m.22/2).

Değerleme tarihinden sonra piyasa düşerse kuruluş sorumlu mu?

Hayır. Değerleme, belirli bir tarihteki muhtemel değerin raporlanmasıdır; rapor tarihinden sonra piyasa koşullarına bağlı olarak değerlerin değişmesinden kuruluş sorumlu tutulamaz (III-62.3 m.21/5).

Değerleme kuruluşlarının sigortası var mı?

Evet. Gayrimenkul değerleme kuruluşlarının değerleme raporlarına ilişkin mesleki sorumluluk sigortası yaptırması zorunludur (III-62.3 m.25/1).

Hatalı rapor düzenleyen uzmana ne yaptırım uygulanır?

SPK, kuruluşun yetkisini iptal edebilir; yetersiz inceleme veya hatalı ve yanıltıcı rapor nedeniyle sorumluluğu tespit edilen uzmanların lisansını en az bir yıl süreyle geçici veya sürekli iptal edebilir (III-62.3 m.13).

Kasıtlı yanıltıcı değerleme raporu suç mu?

Evet. Kasıtlı olarak yanlış veya yanıltıcı değerleme raporu düzenleyenler ile düzenlenmesini sağlayan ihraççı yöneticileri TCK hükümlerine göre cezalandırılır (SPKn m.112/2-ç).

Ayni sermaye değerlemesi de bu kurallara mı tabi?

Hayır. Şirkete ayni sermaye olarak konulan varlıklara, şirket merkezindeki asliye ticaret mahkemesince atanan bilirkişilerce değer biçilir; kurucular ve menfaat sahipleri rapora itiraz edebilir ve mahkemenin onayladığı bilirkişi kararı kesindir (TTK m.343).

Banka kredisi için yapılan ekspertiz raporuna nereye şikâyet edilir?

Sermaye piyasası mevzuatı kapsamı dışındaki değerleme raporlarına ilişkin şikâyetler münhasıran Türkiye Değerleme Uzmanları Birliğine yapılır (III-62.3 m.1/4). Hukuki tazminat talebi ise genel hükümlere göre ayrıca ileri sürülebilir.

İlgili Rehberler

• SPK Hukuk Rehberi
• Bağımsız denetim kuruluşunun sorumluluğu
• Fiyat tespit raporu ve yönetim kurulunun sorumluluğu
• Gayrimenkul yatırım ortaklığı
• Kira sertifikası
• Proje finansman fonu ve PDMK
• Gayrimenkul sertifikası
• Bağımsız yönetim kurulu üyesi ve ilişkili taraf işlemleri
• Örtülü kazanç aktarımı
• Yüzde 5 azlığın hakları
• Birleşmede uzman kuruluş raporu ve değerleme
• Kredi derecelendirme kuruluşunun sorumluluğu ve bağımsızlık
• ekspertiz raporuna TDUB’ye şikâyet