Gayrimenkul Sertifikası 2026: Sertifikayla Nasıl Ev Sahibi Olunur, Proje Gecikirse veya Tamamlanmazsa Yatırımcının Hakları — SPKn m.61/A ve VII-128.2 Tebliği: Asli ve Tali Edim, 180 Günlük Ek Süre, Cezai Şart, İtfa Bedeli, Sertifika Sahipleri Toplantısı ve Fonun Haczedilemezliği

Gayrimenkul sertifikası, inşa edilecek veya edilmekte olan bir konut ya da ticari proje için ihraç edilen ve projenin belirli bağımsız bölümlerini veya bunların belirli bir alan birimini temsil eden bir sermaye piyasası aracıdır (SPKn m.61/A-1). Yatırımcı iki yoldan birini seçer: Yeterli sertifikayı biriktirip ihraççıya teslim ederek bağımsız bölümün tapusunu alır (asli edim) ya da projenin tamamlanmasından sonra ihraççının bu bölümleri satıp bedelini dağıtmasını bekler (tali edim). Kanun, toplanan fonu ve sertifikaya konu bağımsız bölümleri güçlü biçimde korur: Bunlar amacı dışında kullanılamaz, rehnedilemez, kamu alacakları dâhil haczedilemez ve iflas masasına girmez (m.61/A-2). Fon bir bankadaki özel hesapta toplanır ve ihraççıya inşaat ilerledikçe aktarılır (VII-128.2 m.10). Proje gecikirse SPK en fazla 180 gün ek süre verebilir ve bu sürede cezai şart ödenir; proje hiç gerçekleşmezse ihraççı itfa bedelini ve cezai şartı ödemek zorundadır, ödeyemezse sertifika sahipleri toplantısı projenin tamamlatılmasına veya kalan fonun ve yapının satılarak dağıtılmasına karar verir (m.9). Bu rehber, sertifikayla ev sahibi olmanın adımlarını, fonun korunmasını ve proje riskinde yatırımcının haklarını kanun ve tebliğ maddeleri üzerinden anlatır.

Kısa Cevap

Gayrimenkul sertifikasının diğer sermaye piyasası araçları arasındaki yeri için sermaye piyasası araçları rehberimize bakabilirsiniz. İsim benzerliğine rağmen kira sertifikası (sukuk) tamamen farklı bir araçtır; o konu kira sertifikası rehberimizde ele alınmıştır.

Gayrimenkul Sertifikası Nedir?

SPKn m.61/A-1’e göre gayrimenkul sertifikası, ihraççıların inşa edilecek veya edilmekte olan gayrimenkul projelerinin finansmanında kullanılmak üzere ihraç ettikleri, gayrimenkul projesinin belirli bağımsız bölümlerini veya bağımsız bölümlerin belirli bir alan birimini temsil eden nominal değeri eşit sermaye piyasası aracıdır. İhraca ilişkin usul ve esaslar, 5.7.2013 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan Gayrimenkul Sertifikaları Tebliği (VII-128.2) ile belirlenmiştir.

Tebliğ iki ihraç modeli tanır (m.4/1). Belirli bağımsız bölümleri temsil eden ihraçlarda, her bağımsız bölüme karşılık gelen sertifika adedi ihraçtan önce belirlenir. Belirli bir alan birimini, örneğin bir metrekareyi temsil eden ihraçlarda ise asli edim sırasında aynı alana sahip bölümler arasında blok, kat, cephe ve malzeme farklılıkları nedeniyle şerefiye istenebilir; şerefiyenin tutarı veya hangi esaslara göre düzeltileceği bağımsız bölümlerle ilişkilendirilerek izahnamede açıklanmak zorundadır.

Sertifikalar yurt içinde halka arz yoluyla, halka arz edilmeksizin nitelikli yatırımcılara satış yoluyla veya yurt dışında ihraç edilebilir (m.4/4). Borsada işlem görmeleri zorunludur (m.4/5) ve yurt içinde ihraç edilenler MKK nezdinde kayden ihraç edilir ve hak sahipleri bazında izlenir (m.19/1). Bu sayede yatırımcı, projenin tamamlanmasını beklemeden sertifikasını borsada satabilir. İhraççı öngörmüşse, sertifikalar proje bitiş tarihinden önce talep eden yatırımcılardan belirlenen tutar veya borsa fiyatı üzerinden, yeniden satılmamak şartıyla geri alınabilir (m.4/8).

İhraççı Kimdir, Hangi Şartları Taşımalıdır?

Gayrimenkul sertifikası ihraç etmek isteyen ihraççılar için Tebliğ m.5/1 dört şart arar: Gayrimenkul projesinin satış değerinin en az yarısı büyüklüğünde bir projeyi son beş yıl içinde sözleşmesine ve teknik şartnamelerine uygun olarak tamamlamış olmak; projenin gerçekleşeceği arsanın mülkiyetine münferiden sahip olmak ve arsa tapusunu kat irtifakına çevirmiş veya arsa üzerinde kendi lehine kat irtifakı tesis ettirmiş olmak; bağımsız denetimden geçmiş son yıllık finansal tablolara göre özkaynaklar toplamının ödenmiş sermayeden yüksek olması; ve yatırım yapılabilir seviyede uzun vadeli derecelendirme notu almış olmak. TOKİ, İller Bankası ve bunların bağlı ortaklıkları ile kamuya ait ihraççılar için bazı şartlardan muafiyet tanınmıştır (m.5/3-5).

İhraca konu bağımsız bölümler üzerinde edimlerin yerine getirilmesini engelleyecek bir ayni veya şahsi hak, haciz kaydı ya da projenin esaslı unsurlarına yönelik bir ihtilaf bulunmamalıdır (m.4/1-c). Bir bina veya blok gibi ancak bütünü tamamlandığında kullanılabilecek yapılarda bağımsız bölümlerin yalnızca bir kısmı ihraca konu edilemez; bunların tamamı ihraca konu edilir ve aynı projedeki diğer yapılarla aynı kalite standartlarında inşa edilir (m.4/1-ç). Kurul, itfa bedelinin ve cezai şartın ödenmesinin banka garantisine bağlanmasını, satışın yalnızca nitelikli yatırımcılara yapılmasını veya derecelendirme istenmesini talep edebilir; projenin tamamlanması için sigorta yaptırılması da mümkündür (m.4/12-13).

Para Nerede Duruyor? Fonun Korunması ve Kullanımı

Gayrimenkul sertifikasını diğer ön satış modellerinden ayıran en önemli özellik, toplanan paranın ihraççının serbest kasasına girmemesidir. Tebliğ m.10/1’e göre ihraç karşılığı elde edilen fon, yetkili kuruluş tarafından bir banka nezdinde açılan özel bir hesapta toplanır ve vekilin özen borcu çerçevesinde devlet tahvili, hazine bonosu, kamu kira sertifikası, vadeli mevduat veya katılma hesabı gibi araçlarda ihraççı adına değerlendirilir. Fon, öncelikle sertifikaya konu bağımsız bölümlerin tamamlanmasında ve yalnızca o projede ya da projenin tamamlanması için kullanılmış finansmanın geri ödenmesinde kullanılabilir (m.10/2).

Fonun ihraççıya aktarılması kademelidir: Yüzde yirmi beşi inşaat başlamadan önce doğrudan, yüzde altmış beşi inşaat ilerleme raporlarında belirlenen oranlar ölçüsünde ve kalan yüzde onu tüm edimler ifa edildikten sonra aktarılır (m.10/4). Bağımsız bölümler başka bir kişi tarafından tamamlanırsa fon aynı esaslarla ona aktarılır. Proje gerçekleşmezse veya gerçekleşmeyeceği kesinleşirse hesapta kalan tutarlar ihraççıya aktarılmaz (m.10/5). Rapor giderleri için gereken tutar yetkili kuruluşta bloke edilir (m.10/3). İtfa bedelinin ödenmesi banka garantisine bağlanmış, banka teminat mektubu alınmış veya proje için sigorta yaptırılmışsa fonun tamamı doğrudan ihraççıya aktarılabilir; bu durumda harcamalar projeye özgülenerek ayrı izlenir (m.10/7).

Kanun bu fonu ve sertifikaya konu bağımsız bölümleri olağanüstü bir korumayla güvenceye alır. SPKn m.61/A-2’ye göre gayrimenkul sertifikası itfa edilinceye kadar ihraç karşılığı elde edilen fon ile sertifikaya konu bağımsız bölümler, ihraççının yönetiminin veya denetiminin kamu kurumlarına devredilmesi hâlinde dahi amacı dışında tasarruf edilemez, rehnedilemez, teminat gösterilemez, kamu alacaklarının tahsili amacı da dâhil olmak üzere haczedilemez, iflas masasına dâhil edilemez ve bunlar hakkında ihtiyati tedbir kararı verilemez. Tebliğ, projenin tamamlanması için başka finansman kullanılırsa yalnızca sertifikaya konu olmayan bölümlerin teminat gösterilebileceğini ayrıca vurgular (m.4/11). Bu, ihraççı iflas etse veya kayyım atansa bile yatırımcının parasının ve bölümlerin ihraççının diğer alacaklılarına karşı korunduğu anlamına gelir.

Sertifikayla Ev Sahibi Olmak: Asli Edim

Asli edim, ihraççının asli edim ifa süresi içinde izahname veya ihraç belgesindeki esaslar çerçevesinde sertifika sahipleri adına kat mülkiyetini tesis etmesi ve bağımsız bölümü teslim etmesidir (m.3/1-b). Yatırımcıların asli edim talepleri, asli edim kullanım süresi içinde MKK’nın belirlediği esaslarla ihraççıya iletilir (m.7/1). Asli edim talep eden yatırımcı, almak istediği bağımsız bölümün gerektirdiği sayıda sertifikayı ihraççının hesabına aktarmak ve gerekirse şerefiyeyi ödemek; ihraççı ise mülkiyetin devrine ilişkin hukuki işlemleri tamamlamak zorundadır (m.7/2).

Aynı bölümü birden fazla yatırımcı isterse, izahnamede belirlenen öncelik kuralı uygulanır; belirleme yoksa zaman önceliği esastır (m.7/2). Birden fazla yatırımcı paylı mülkiyet esasına göre asli edim talep edebilir (m.7/3). Aktarılan sertifikalar üzerinde haciz, rehin veya benzeri kısıtlayıcı hak bulunmamalıdır (m.7/4). Yeterli sertifikası olmayan yatırımcılara ihraççı, izahnamede açıklamak koşuluyla kredi veya nakit ödeme imkânı sağlayabilir (m.7/8).

Asli edim proje bitiş tarihinden önce talep edilirse iki güvence devreye girer (m.7/6): Bağımsız bölümün tapuda devri yapılır ya da ihraççı ile yatırımcı arasında satış vaadi veya alım hakkı sözleşmesi imzalanır ve bu sözleşmenin tapu kütüğüne şerh edilmesi zorunludur; şerhli bölüm ihraççı tarafından üçüncü kişilere satılamaz. Ayrıca sertifikalar, asli edim ifa edilinceye veya itfa bedeli ödeninceye kadar bloke edilir. Satış vaadi sözleşmelerinde mülkiyet devrinin gecikmesi veya gerçekleşmemesi hâllerine ilişkin cezai şartlara yer verilmesi zorunludur (m.7/7). Satış vaadi sözleşmesinin şerhi ve etkisi için bu rehberimize bakabilirsiniz.

Ev İstemeyenler İçin: Tali Edim ve Satış Bedeli

Asli edim kullanım süresi içinde başvurmayan veya başvurduğu hâlde şartları yerine getirmeyen yatırımcıların tali edimi talep ettiği kabul edilir (m.8/1). İhraççı, bu sertifikalara karşılık gelen bağımsız bölümleri satmak ve satış tutarını yatırımcılara sertifikaları oranında dağıtmak zorundadır (m.8/2). Satış tutarları, tüm bölümler satılıncaya kadar yetkili kuruluş tarafından vekilin özen borcu çerçevesinde kamu borçlanma araçları, mevduat veya katılma hesabı gibi araçlarda yatırımcılar adına değerlendirilir ve satışların tamamlanmasını takip eden iki iş günü içinde yatırımcı hesaplarına aktarılır; izahnamede öngörülmüşse kısmi itfa yoluyla daha erken dağıtım da yapılabilir (m.8/3-c, ç).

Yatırımcıyı korumak için tali edim ifa süresi bitene kadar tali edime konu bölümler ihraççıya ve ilişkili taraflarına satılamaz (m.8/3-d). Süre sonunda satılamayan bölümler kalırsa, bunlara karşılık gelen sertifikaların itfasında vade tarihinden önceki üç aylık dönemde borsada oluşan ağırlıklı ortalama fiyatların ortalaması esas alınır; bu fiyatlar hesaplanamaz veya sağlıklı oluşmamışsa bir değerleme raporu hazırlanır ve ödeme bu değer üzerinden yapılır. Bu ödemeler tali edim ifa süresinin bitimini takip eden on iş günü içinde gerçekleştirilir (m.8/3-e). Tali edim satışlarının fiyatları, satış fiyatlarının değerleme raporlarına ve piyasa koşullarına uygunluğu edim sorumlusunun güvence raporuyla denetlenir (m.4/9-b, c).

Proje Gecikirse: 15 İş Günü, Fizibilite ve En Fazla 180 Gün

Edimlerin izahnamede belirtilen ifa sürelerinde ve esaslarda yerine getirilemeyeceğinin anlaşılması, Tebliğe göre “projenin gecikmesi” durumudur (m.9/1). Bu durumda anlaşıldığı tarihten itibaren on beş iş günü içinde yapı denetim kuruluşuna, projenin mevcut tamamlanma düzeyini, bitirilmesi için gereken süreyi ve tahmini maliyeti gösteren bir fizibilite raporu hazırlatılır ve raporda belirtilen süre için SPK’ya ek süre talebiyle başvurulur (m.9/1-a; m.6/2). Kurulca verilecek ek süre, genel zorlayıcı sebepler dışında hiçbir şekilde proje bitiş tarihini izleyen 180 günü aşamaz.

Gecikme bilgisi, fizibilite raporunun sonuç bölümü, verilen ek süre, yeniden belirlenen edim kullanım ve ifa süreleri ile bu süre boyunca yatırımcılara ödenecek cezai şarta ilişkin esaslar, izahname ile aynı usullerle duyurulur (m.9/1-b). Yeni sürelerde asli ve tali edimler yerine getirilir ve cezai şart ödenir (m.9/1-c). Yapı denetim kuruluşları, hazırladıkları fizibilite ve inşaat ilerleme raporlarındaki yanlış, yanıltıcı ve eksik bilgilerden Tebliğ ve Kanun çerçevesinde sorumludur (m.6/5).

Proje Gerçekleşmezse: İtfa Bedeli, Cezai Şart ve Sertifika Sahipleri Toplantısı

Verilen ek sürenin sonunda veya ek süre istenmemişse vade sonunda edimlerin yerine getirilememesi ya da getirilemeyeceğinin anlaşılması “projenin gerçekleşmemesi” durumudur ve ihraççı sertifikaların itfa bedelini ve cezai şartı yatırımcılara ödemekle yükümlüdür (m.9/2). İtfa bedeli, başvuru sırasında hazırlanan değerleme raporuna göre belirlenen sertifika bedelidir (m.3/1-ö). Projenin gerçekleşmemesi nedeniyle itfa, itfa bedeli ve cezai şartın ödenmesiyle yapılır (m.4/6).

İhraççı bu yükümlülüğü yerine getiremezse Kanun ve Tebliğ özel bir kolektif karar mekanizması öngörür. SPKn m.61/A-3’e göre vade sonunda edimlerin yerine getirilememesi veya getirilemeyeceğinin anlaşılması durumunda, ihraççının yükümlülükleri saklı kalmak kaydıyla konuyu görüşmek üzere gayrimenkul sertifikası sahipleri toplantısı yapılır. Tebliğ m.9/3 süreci şöyle düzenler: İlk iş günü SPK’ya bilgi verilir ve KAP’ta özel durum açıklaması yapılır. Yetkili kuruluş, güncel fizibilite raporunu ve toplantının yer ve tarihini en geç otuz gün içinde KAP’ta ilan eder; bu işlemlerin masrafları bloke edilen fondan karşılanır. Açıklamadan itibaren en geç otuz gün içinde toplantı yapılır ve projenin tamamlatılması ya da bloke fonun ve tamamlanmayan kısmın satılarak bedelinin sertifikalar nispetinde yatırımcılara iadesi karara bağlanır.

Toplantıya mahiyetine uygun düştüğü ölçüde TTK’nın anonim şirket genel kurul hükümleri uygulanır ve toplantı nisabı aranmaksızın katılanların çoğunluğunun kararına göre hareket edilir (m.9/3-c). Başka yönde karar alınmadıkça, tamamlatma kararında proje yatırımcıların anlaşacağı üçüncü kişilerce tamamlatılır ve edimler bu kişi tarafından yerine getirilir; iade kararında ise kalan fon ile tamamlanmayan kısmın satışından elde edilen tutar sertifikalar nispetinde dağıtılarak sertifikalar itfa edilir (m.9/3-ç). Nisap aranmadığından toplantıya katılmak, sonucu doğrudan etkiler.

Toplantı kararı, ihraççıya karşı hakları ortadan kaldırmaz: Kanun, ihraççının sertifikalara ilişkin yükümlülüklerini açıkça saklı tutar. Bu nedenle toplantıda iade kararı çıksa ve dağıtılan tutar itfa bedelini ve cezai şartı karşılamasa bile, aradaki fark için ihraççıya karşı talep hakkı devam eder. Ancak ihraççı iflas etmişse bu talep iflas masasına yazdırılır; fon ve sertifikaya konu bölümler ise masaya girmez (SPKn m.61/A-2).

Cezai Şart: Ne Zaman ve Nasıl İstenir?

Cezai şart, edimlerin izahnamedeki esaslar çerçevesinde yerine getirilmemesi durumunda ihraççı için edimlere ek olarak öngörülen yükümlülüktür (m.3/1-ğ). Edimler esaslara uygun yerine getirilmezse izahnamede yer verilen cezai şartın ödenmesi zorunludur (m.4/10). Gecikme hâlinde ek süre boyunca ödenecek cezai şartın esasları da duyurulur (m.9/1-b).

Türk Borçlar Kanunu, ceza borcun belirlenen zamanda ifa edilmemesi için kararlaştırılmışsa alacaklının asıl borçla birlikte cezayı da isteyebileceğini düzenler (m.179/2). Hâkim aşırı gördüğü cezayı kendiliğinden indirir (m.182/3); ancak tacir sıfatını taşıyan borçlu, aşırı ceza kararlaştırıldığı iddiasıyla indirimi mahkemeden isteyemez (TTK m.22). İhraççıların anonim ortaklık olması nedeniyle bu kural kural olarak ihraççılar için de geçerlidir. Cezai şartın genel esasları için cezai şart rehberimize bakabilirsiniz.

Bilgi Hakları: Neyi, Ne Zaman Öğrenirsiniz?

Bu açıklamalar ihraççının internet sitesinde ve KAP’ta yapılır. Özellikle benzer bölümlerin aylık ortalama satış fiyatları, tali edim satışlarının piyasa koşullarına uygun yapılıp yapılmadığını denetlemenin en önemli aracıdır. KAP açıklamalarını nasıl takip edeceğinizi KAP rehberimizde anlattık.

Kim, Neden Sorumlu?

İzahname sorumluluğunun şartları ve yöneltileceği kişiler izahname ve fiyat tespit raporu sorumluluğu rehberimizde ayrıntılı anlatılmıştır. Edim sorumlusu raporunda yatırımcılar aleyhine bir durum tespit edilirse, zararın ihraççı tarafından nasıl tazmin edileceği ve yatırımcıların haklarına ilişkin esaslar izahnamede yer almak zorundadır (m.4/9); bu esaslar, bir uyuşmazlıkta ilk bakılacak yerdir. Kamuyu aydınlatma belgelerinden doğan tazminat talebinin, zararın meydana geldiği tarihten itibaren altı ay içinde zamanaşımına uğradığını da unutmayın (SPKn m.32/6).

Ön Ödemeli Konut Satışından Farkı

Gayrimenkul sertifikası ile müteahhitten sözleşmeyle ön ödemeli konut almak, ekonomik olarak benzer görünse de hukuken çok farklıdır. Ön ödemeli konut satışında tüketici ile satıcı arasında 6502 sayılı Kanuna tabi bir sözleşme vardır ve tüketici o sözleşmedeki haklarını kullanır; bu konu ön ödemeli konut satışında dönme rehberimizde anlatılmıştır. Gayrimenkul sertifikası ise bir sermaye piyasası aracıdır: Fon özel hesapta korunur, ihraççı SPK denetimine tabidir, sertifika borsada satılabilir ve proje riski Tebliğdeki ek süre, cezai şart ve toplantı mekanizmasıyla yönetilir. Buna karşılık yatırımcının getirisi projenin başarısına ve bölümlerin satış fiyatına bağlıdır; sertifikanın borsa fiyatı da dalgalanabilir.

Yatırım Öncesi Kontrol Listesi

Başvuru Yolları

Gecikme veya gerçekleşmeme hâlinde ilk adım, ihraççıya ve yetkili kuruluşa yazılı bildirimdir. Tebliğde öngörülen açıklamalar yapılmıyorsa, ek süre başvurusu gecikiyorsa veya fon aktarımları inşaat ilerlemesiyle uyumsuz görünüyorsa, SPK’ya şikâyet yoluna gidilebilir; başvurunun nasıl yapılacağı SPK şikâyet rehberimizde, hangi merciin ne zaman uygun olduğu ise yatırımcı şikâyeti rehberimizde anlatılmıştır. Aracı kurumun sertifika işlemlerinde hatası varsa TSPB hakem heyeti de değerlendirilebilir. İhraççı konkordato veya iflas sürecine girerse fonun ve bölümlerin masa dışında kalmasına rağmen alacakların nasıl takip edileceği konkordato rehberimizde ele alınmıştır. Aynı projede çok sayıda yatırımcının zarar ettiği durumlarda birlikte hareket etmenin yolları toplu dava rehberimizde anlatılmıştır.

Kentsel dönüşüm projelerinde hak sahiplerine de gayrimenkul sertifikası verilebilir (VII-128.2 m.13); bu durumda hak sahibinin taşınmazının değeri ilgili kurum mevzuatına göre belirlenir. Riskli yapı süreçleri için riskli yapı tespiti rehberimize bakabilirsiniz.

İhraççıya ve Yetkili Kuruluşa İhtarname Örneği

Aşağıdaki metin, projesi geciken bir gayrimenkul sertifikası yatırımcısının ihraççıya ve yetkili kuruluşa göndereceği ihtarname için bir örnektir.

Hukukçular Evi Ankara Bu Dosyalarda Ne Yapar?

Gayrimenkul sertifikası uyuşmazlıkları hem sermaye piyasası hem gayrimenkul hukukunu ilgilendirir. Hukukçular Evi Ankara olarak izahnamedeki süreleri, itfa bedelini ve cezai şart hükümlerini inceliyor; KAP açıklamalarını, inşaat ilerleme ve fizibilite raporlarını ve fon aktarımlarını Tebliğe göre denetliyoruz. Gecikmede cezai şart talebini ve hak saklama bildirimlerini, projenin gerçekleşmemesinde ise sertifika sahipleri toplantısına hazırlık ve temsil, itfa bedeli ve cezai şart tahsili ile izahname sorumluluğu davalarını yürütüyoruz. Asli edim sürecinde tapu devri, şerhli satış vaadi ve şerefiye uyuşmazlıklarında da destek veriyoruz. Bize 0554 648 37 15 numaralı telefondan ulaşabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Gayrimenkul sertifikası nedir?

İnşa edilecek veya edilmekte olan bir gayrimenkul projesinin finansmanı için ihraç edilen, projenin belirli bağımsız bölümlerini veya bağımsız bölümlerin belirli bir alan birimini temsil eden, nominal değeri eşit bir sermaye piyasası aracıdır (SPKn m.61/A-1).

Sertifikayla nasıl ev sahibi olunur?

Asli edim kullanım süresinde, istenen bağımsız bölüm için gereken sayıda sertifikayı ihraççının hesabına aktarır ve varsa şerefiyeyi ödersiniz; ihraççı kat mülkiyetini adınıza tesis edip bağımsız bölümü teslim eder (VII-128.2 m.3/1-b, m.7/2).

Ev istemezsem ne olur?

Asli edim talebinde bulunmayan yatırımcıların tali edimi talep ettiği kabul edilir; ihraççı bu sertifikalara karşılık gelen bağımsız bölümleri satar ve satış tutarını yatırımcılara sertifikaları oranında dağıtır (m.8/1-2). Sertifikalar borsada işlem gördüğü için vadeden önce satılabilir de.

Toplanan para ihraççının borçları için haczedilebilir mi?

Hayır. Sertifika itfa edilinceye kadar ihraç karşılığı elde edilen fon ile sertifikaya konu bağımsız bölümler amacı dışında tasarruf edilemez, rehnedilemez, kamu alacakları dâhil haczedilemez, iflas masasına dâhil edilemez ve bunlar hakkında ihtiyati tedbir kararı verilemez (SPKn m.61/A-2).

Proje gecikirse ne olur?

Gecikmenin anlaşıldığı tarihten itibaren 15 iş günü içinde fizibilite raporu hazırlanır ve SPK’dan ek süre istenir; bu süre genel zorlayıcı sebepler dışında proje bitiş tarihini izleyen 180 günü aşamaz. Ek süre içinde edimler yerine getirilir ve cezai şart ödenir (VII-128.2 m.9/1).

Proje hiç tamamlanmazsa paramı alabilir miyim?

İhraççı, sertifikaların itfa bedelini ve cezai şartı ödemekle yükümlüdür (m.9/2). Ödeyemezse sertifika sahipleri toplantısı yapılır ve projenin tamamlatılması ya da bloke fon ile tamamlanmayan kısmın satılarak bedelinin dağıtılması kararlaştırılır (SPKn m.61/A-3; VII-128.2 m.9/3).

Sertifika sahipleri toplantısında karar nasıl alınır?

Toplantı nisabı aranmaksızın toplantıya katılanların çoğunluğunun kararına göre hareket edilir; mahiyetine uygun düştüğü ölçüde TTK’nın anonim şirket genel kurul hükümleri uygulanır (VII-128.2 m.9/3-c).

Geç teslim edilen evi kabul edersem cezai şart hakkımı kaybeder miyim?

Ceza, borcun belirlenen zamanda ifa edilmemesi için kararlaştırılmışsa, alacaklı açıkça feragat etmedikçe veya ifayı çekincesiz kabul etmedikçe asıl borçla birlikte cezayı da isteyebilir (TBK m.179/2). Teslim sırasında cezai şart hakkınızı saklı tuttuğunuzu yazılı olarak bildirin.

İhraççı cezai şartın fazla olduğunu ileri sürüp indirim isteyebilir mi?

Tacir sıfatını taşıyan borçlu, aşırı ceza kararlaştırıldığı iddiasıyla cezanın indirilmesini mahkemeden isteyemez (TTK m.22). İhraççılar anonim ortaklık olduğundan bu kural kural olarak uygulanır.

Projenin durumunu nereden takip ederim?

Yurt içinde satılan sertifikalarda tamamlanma düzeyini gösteren yatırımcı raporu altı ayda bir; değerleme, inşaat ilerleme ve fizibilite raporlarının sonuçları hazırlandıkları gün; benzer bağımsız bölümlerin ortalama satış fiyatları her ayın ilk iş günü ihraççının internet sitesinde ve KAP’ta açıklanır (VII-128.2 m.15-16).

İlgili Rehberler

• SPK Hukuk Rehberi
• Sermaye piyasası araçları nelerdir?
• Kira sertifikası ihracında bağımsız hukukçu raporu
• Halka arzdan sonra zarar: izahname ve fiyat tespit raporu sorumluluğu
• KAP nasıl takip edilir?
• Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ve tapuya şerh
• Ön ödemeli konut satışında dönme ve bedel iadesi
• Cezai şart ve hâkimin indirim yetkisi
• Geç teslimde gecikme tazminatı
• Yapı denetimi ve sorumluluk
• Kira sertifikası (sukuk) yatırımcısının hakları
• Proje finansman fonu ve PDMK: SPKn m.61/B