Bir sabah bina kapısında bir tutanak bulmak, kentsel dönüşüm sürecinin fiilen başladığı andır. O tutanak riskli yapı tespitidir ve ardından gelen her şey — tapuya konulan belirtme, yıkım için verilen süre, kat maliklerinin salt çoğunlukla alacağı karar, anlaşmayanın arsa payının satılması — bu tek işleme bağlıdır. Süreci durdurmanın ya da yönlendirmenin ilk ve çoğu zaman tek kapısı, on beş gün içinde yapılacak itirazdır. Bu rehber, riskli yapı tespitini ve ona karşı başvuru yollarını 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği hükümleriyle ele alır.
Binanıza riskli yapı tutanağı mı asıldı?
Av. Fatma Öztürk — Hukukçular Evi Ankara · 0554 648 37 15
İçindekiler
- Riskli yapı, riskli alan, rezerv alan: üç ayrı kavram
- Tespit nasıl ve kim tarafından yapılır
- Tebligat: tutanak, e-Devlet ve muhtarlık ilanı
- On beş günlük itiraz: nereye, nasıl, kim tarafından
- Teknik heyet: oluşumu ve inceleme sınırı
- İptal davası: otuz gün ve yürütmenin durdurulması
- Lisanslı kuruluşun sorumluluğu ve yaptırımlar
- Tahliye ve yıktırma: doksan gün
- Yıkımdan sonra: salt çoğunluk ve arsa payı satışı
- Güçlendirme alternatifi
- Kira yardımı, vergi ve harç istisnaları
- Resen uygulama: iki gün kuralı (m.6/A)
- İtiraz mı, dava mı, anlaşma mı?
- Sıkça sorulan sorular
Riskli Yapı, Riskli Alan, Rezerv Alan: Üç Ayrı Kavram
31 Mayıs 2012 tarihli ve 28309 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, dönüşümü üç ayrı hukuki kategori üzerinden kurar. Bu üçünü birbirine karıştırmak, itiraz ve dava yolunun da yanlış seçilmesine yol açar.
| Kavram | Tanım ve karar mercii | Dayanak | Başvuru yolu |
|---|---|---|---|
| Riskli yapı | Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı. Tespit, lisanslı kurum ve kuruluşlarca yapılır. | 6306 m.2/1-(d), m.3 | On beş gün içinde teknik heyete itiraz; ayrıca idari yargıda iptal davası |
| Riskli alan | Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan ve Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alan. | 6306 m.2/1-(ç), ek m.1 | Resmî Gazete’de yayımı tarihinden itibaren dava; uygulama işlemleri üzerine riskli alan kararına karşı dava açılamaz |
| Rezerv yapı alanı | Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda kullanılmak üzere TOKİ’nin veya İdarenin talebine bağlı olarak ya da resen Bakanlıkça belirlenen alan. | 6306 m.2/1-(c) | Belirleme işlemine karşı idari yargıda iptal davası |
Aradaki fark yalnızca teknik değildir. Riskli yapı tespiti bireysel bir idari işlemdir ve malikin kendi binasına ilişkindir; riskli alan kararı ise düzenleyici nitelikte, Cumhurbaşkanı kararıyla alınan ve Resmî Gazete’de yayımlanan bir işlemdir. Kanunun ek 1. maddesinin ikinci fıkrasının (a) bendi, riskli alan kararına karşı yalnızca Resmî Gazete’de yayımı tarihinden itibaren dava açılabileceğini, uygulama işlemleri üzerine riskli alan kararına karşı dava açılamayacağını açıkça söyler. Bu nedenle riskli alan ve rezerv alan kararlarında süre kaçırılırsa, sonradan gelen uygulama işlemi üzerinden geriye dönülemez. Bu iki işlemin dava boyutu için riskli alan kararının iptali ve rezerv yapı alanı belirlenmesinin iptali sayfalarına bakılabilir.
Tespit Nasıl ve Kim Tarafından Yapılır
Kanunun 3. maddesinin birinci fıkrası tespit usulünü belirler. Riskli yapıların tespiti, Başkanlıkça hazırlanacak yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde, masrafları kendilerine ait olmak üzere öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Başkanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç Başkanlığa veya İdareye bildirilir.
Aynı fıkra üç ek imkân tanır. Birincisi, Başkanlık veya İdare tespiti resen yapabilir ya da süre vererek maliklerden isteyebilir; verilen sürede malikçe yaptırılmazsa tespit idarece yapılır veya yaptırılır. İkincisi, Başkanlık belirlediği alanlardaki riskli yapıların tespitini süre vererek İdareden de isteyebilir. Üçüncüsü ve en sert olanı: riskli yapı tespiti yapılmasının engellenmesi durumunda, talep üzerine mülki idare amirinin yazılı iznine istinaden yeterli kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapılar veya alanlar açılmak ya da açtırılmak suretiyle resen tespit yapılır.
Buradaki en önemli pratik nokta şudur: tespit için bütün maliklerin rızası aranmaz. Tek bir malikin başvurusu, lisanslı kuruluşa rapor hazırlatmak için yeterlidir. Kat malikleri kurulu kararı, oybirliği veya çoğunluk şartı Kanunda öngörülmemiştir. Bu nedenle uygulamada birçok bina, diğer maliklerin haberi olmadan bir malikin başvurusuyla riskli yapı ilan edilmekte; süreç, tapu kaydına belirtme konulduğunda ya da tutanak kapıya asıldığında öğrenilmektedir.
Teknik zemin, Uygulama Yönetmeliğinin ekinde yer alan Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslardır. Rapor, yapının taşıyıcı sistemine ilişkin veri toplama (röleve, beton karot ve donatı tespiti, zemin bilgileri) ve performans değerlendirmesi üzerine kurulur. Verilerin binadan fiilen alınmış olması esastır; bu yüzden aşağıda ele alınan itiraz ve dava sebeplerinin çoğu, veri toplama aşamasındaki eksikliklere dayanır. Zemin verilerinin hangi ölçekte üretildiği ayrı bir tartışma konusudur; parsel bazlı etüt ile plana esas etüt farkı için zemin etüdü zorunluluğu rehberine bakılabilir.
Tebligat: Tutanak, e-Devlet ve Muhtarlık İlanı
Riskli yapı tespitinin hukuken ne zaman öğrenilmiş sayıldığı, itiraz ve dava sürelerinin başlangıcını belirlediği için sürecin en kritik teknik noktasıdır. Kanunun 3. maddesinin ikinci fıkrası, 7471 sayılı Kanunla değiştirilmiş hâliyle özel bir tebligat usulü kurar.
| İşlem | Süre veya usul | Sonuç |
|---|---|---|
| Tapuya bildirim | Tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde Başkanlık veya İdare tarafından ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir | Tapu kütüğünün beyanlar hanesine belirtme konulur |
| Tutanağın asılması | Tespite ilişkin bilgileri ihtiva eden tutanak yapıya asılır | Ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ yerine kaim olur |
| e-Devlet bildirimi | Maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir | Malikin fiilen haberdar olmasını sağlayan kanal |
| Muhtarlık ilanı | İlgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilir | Tebliğ tarihi: muhtarlıkta yapılan ilanın son günü |
| İnternet ilanı | Riskli yapılar ayrıca Başkanlığın internet sayfasında on beş gün süre ile ilan edilir | Kamuya açık duyuru |
Tapuya konulan belirtmenin ayrı bir sonucu daha vardır: taşınmazın satılmasına engel değildir ancak alıcı, taşınmazın riskli yapı olduğunu ve süreci devraldığını bilerek satın almış sayılır. Bu nedenle riskli yapı belirtmesi bulunan bir taşınmazın alım satımında, yıkım süresi, varsa müteahhitle yapılmış sözleşme ve alınmış kararlar ayrıca incelenmelidir.
On Beş Günlük İtiraz: Nereye, Nasıl, Kim Tarafından
Kanunun 3. maddesinin birinci fıkrasının son iki cümlesi başvuru yolunu kurar: “Riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince on beş gün içinde itiraz edilebilir. Bu itirazlar, Başkanlığın talebi üzerine, üniversitelerce ilgili meslek disiplini öğretim üyeleri arasından görevlendirilecek dört ve Bakanlıkta/Başkanlıkta görevli üç kişinin iştiraki ile teşkil edilen teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır.”
Uygulama Yönetmeliği bunu somutlaştırır. Yönetmeliğin 7. maddesi uyarınca itiraz, riskli yapı tespitine ilişkin olarak ilgili muhtarlıkta yapılan ilanın son gününden itibaren on beş gün içinde, yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe veya yetki devri yapılmışsa İdareye verilecek bir dilekçe ile yapılır. İtirazın süresi içinde ve yapı malikince veya kanuni temsilcisince yapılıp yapılmadığı Müdürlükçe veya İdarece kontrol edilir; süresi içinde yapılmayan itirazlar ile yapı maliki olmayan kişilerce, malikin vefatı hâlinde mirasçıları dışındakilerce yapılan itirazlar işleme alınmaz.
| Soru | Cevap | Dayanak |
|---|---|---|
| Kim itiraz edebilir? | Yapı malikleri veya kanuni temsilcileri; malikin vefatı hâlinde mirasçıları. Kiracı ve sınırlı ayni hak sahibi bu yolla itiraz edemez. | 6306 m.3/1; Uygulama Yönetmeliği m.7 |
| Süre ne zaman başlar? | Muhtarlıkta yapılan ilanın son gününden itibaren on beş gün. | 6306 m.3/2; Uygulama Yönetmeliği m.7 |
| Nereye verilir? | Yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe; yetki devri varsa İdareye (belediye). | Uygulama Yönetmeliği m.7 |
| Kaç malikin itirazı gerekir? | Bir malikin itirazı yeterlidir; ancak teknik heyetçe karara bağlanan rapora karşı başka bir malikin itirazı üzerine yeniden inceleme yapılmaz. | Uygulama Yönetmeliği m.7, 10 |
| İtiraz yıkımı durdurur mu? | İtiraz incelenmeden yıkım sürecine geçilmemesi esastır; ancak yürütmeyi kendiliğinden durduran bir hüküm yoktur. Güvence, gerektiğinde idari yargıda yürütmenin durdurulması kararıdır. | 6306 m.5, m.6/9 |
| Ücrete tabi mi? | Teknik heyet incelemesi için Kanunda bir harç öngörülmemiştir; ancak yeni bir teknik rapor aldırılması hâlinde bunun masrafı malike aittir. | 6306 m.3/1 |
İtiraz dilekçesinde ne yer almalı? Teknik heyet, işin niteliği gereği hukuki değil teknik bir inceleme yapar. Bu yüzden dilekçenin ağırlığı, raporun teknik zaafına odaklanmalıdır:
- Kimlik ve yapı bilgileri: Ada, parsel, bağımsız bölüm, tapu bilgileri; malik sıfatının belgesi.
- Tebligat ve süre: Muhtarlık ilanının tarihleri ve itirazın süresinde olduğunun gösterilmesi.
- Veri toplama eksiklikleri: Binadan karot alınmadığı, donatı tespiti yapılmadığı, röleve ölçümlerinin gerçek duruma uymadığı, kat sayısının veya taşıyıcı sistem düzeninin raporda yanlış gösterildiği.
- Zemin verisi: Zemin sınıfının veya parametrelerinin dayanaksız kabul edildiği; parsele ait etüt bulunmadığı hâlde varsayım yapıldığı.
- Hesap ve yöntem: Değerlendirmenin Esaslarda öngörülen yöntemle yapılmadığı; kullanılan katsayıların gerekçelendirilmediği.
- Karşı rapor: Varsa üniversite veya bağımsız uzmanca hazırlanmış teknik görüş; güçlendirme yapılabileceğine dair değerlendirme.
- Talep: Riskli yapı tespitinin kaldırılması; olmazsa raporun eksikliklerinin giderilmesi için lisanslı kuruluşa iadesi.
Teknik Heyet: Oluşumu ve İnceleme Sınırı
Teknik heyet, Kanunun 3. maddesinin birinci fıkrasına göre üniversitelerce görevlendirilecek dört öğretim üyesi ile Bakanlıkta/Başkanlıkta görevli üç kişiden, yani yedi üyeden oluşur. Uygulama Yönetmeliğinin 9. maddesi, üniversitelerden görevlendirilecek üyelerin ilgili meslek alanlarında en az doktor öğretim üyesi kadrosunda bulunanlar arasından, üniversite rektörlerince dört asıl ve dört yedek olarak belirleneceğini; öğretim üyelerine ilişkin bilgilerin talep tarihinden itibaren en geç on beş gün içinde Başkanlığa bildirileceğini düzenler. Heyette görev alan öğretim üyelerine, Kanunun 8. maddesinin sekizinci fıkrası uyarınca fiilen görev yaptıkları her gün için gösterge rakamı üzerinden hesaplanan huzur hakkı ödenir; bir ayda beş günü aşan günler için ödeme yapılmaz.
İncelemenin kapsamı, itiraz edenin lehine geniştir. Uygulama Yönetmeliğinin 10. maddesinin yedinci fıkrasına göre teknik heyet, itiraz dilekçesinde gösterilen itiraz sebebiyle bağlı olmaksızın, riskli yapı tespit raporunun teknik yönden bütün unsurlarıyla Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslara uygun olarak hazırlanıp hazırlanmadığını inceler. Raporda teknik yönden eksiklik tespit edilmesi hâlinde gerekli düzeltmelerin yapılması için rapor lisanslı kurum veya kuruluşa gönderilir; eksikliklerin bildirim tarihinden itibaren otuz gün içinde düzeltilmesi ve raporun Müdürlüğe sunulması zorunludur. Lisanslı kuruluşun gerekçeli talebi üzerine ek süre verilebilir.
Yönetmeliğin 7. maddesi ayrıca, teknik heyetçe karara bağlanan riskli yapı tespit raporuna karşı başka bir malikçe yapılan itiraz üzerine yeniden inceleme yapılmayacağını öngörür. Aynı binada birden fazla malik varsa bu kural önemlidir: itirazın koordineli ve tek seferde, en güçlü teknik dosyayla yapılması gerekir. Bir malikin aceleyle ve zayıf gerekçeyle yaptığı itirazın reddi, diğer maliklerin idari itiraz yolunu fiilen kapatır.
İptal Davası: Otuz Gün ve Yürütmenin Durdurulması
İdari itiraz, yargı yolunun alternatifi değil öncesidir. Kanunun 6. maddesinin dokuzuncu fıkrası genel kuralı koyar: “Bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde 6/1/1982 tarihli ve 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir.” Bu hüküm, İYUK’taki altmış günlük genel dava açma süresine göre özel ve kısa bir süre öngörür; 6306 kapsamındaki işlemlerde altmış gün beklemek hak kaybına yol açar.
| İşlem | Dava süresi | Sürenin başlangıcı | Not |
|---|---|---|---|
| Riskli yapı tespiti | 30 gün | Muhtarlıkta yapılan ilanın son günü (tebliğ sayılan tarih) | Teknik heyet kararı beklenmeden de dava açılabilir |
| Teknik heyetin itirazı reddi | 30 gün | Ret kararının tebliği | Uygulamada asıl dava konusu edilen işlem budur |
| Tahliye ve yıktırma işlemi | 30 gün | Muhtarlıkta ilanın son günü | Tebligat usulü m.5/5’te tespitle aynı şekilde düzenlenmiştir |
| Arsa payı satış işlemi | 30 gün | Tebliğ veya tebliğ sayılan tarih | Satış bedelinin eksik hesaplanması ayrı bir iptal sebebidir |
| Riskli alan kararı | Resmî Gazete’de yayımdan itibaren | Yayım tarihi | Uygulama işlemi üzerine bu karara karşı dava açılamaz (ek m.1/2-a) |
| Lisanslı kuruluşa verilen idari para cezası | 30 gün | Cezanın tebliği | İdare mahkemesine itiraz; evrak üzerinden inceleme, karar kesin (m.3/9) |
Yürütmenin durdurulması talebi bu dosyalarda olağan değil, zorunlu bir adımdır. Riskli yapı tespiti kesinleştiğinde yıkım için süre verilmesi, tahliye ve yıkım zinciri işlemeye başlar; yıkılan bina geri gelmeyeceği için iptal kararı çoğu zaman fiilen sonuç doğurmaz. İYUK m.27 anlamında “telafisi güç veya imkânsız zarar” koşulu, yıkım riski bulunan dosyalarda somut olarak ortaya konabilir. Yürütmenin durdurulması istemi hakkında verilen karara itiraz için İYUK m.27 itiraz dilekçesi örneğine; karar sonrası kanun yolları için istinaf ve temyiz dilekçesi örneklerine bakılabilir.
Davada esas mesele bilirkişi incelemesidir. Mahkeme, lisanslı kuruluş raporunun ve teknik heyet kararının Esaslara uygun olup olmadığını üniversite öğretim üyelerinden oluşan bilirkişi kuruluna inceletir. Bu nedenle dava dilekçesinde teknik iddialar somut ve ölçülebilir biçimde kurulmalı; “bina sağlamdır” gibi genel ifadeler yerine hangi verinin nasıl eksik alındığı gösterilmelidir.
Lisanslı Kuruluşun Sorumluluğu ve Yaptırımlar
Riskli yapı tespiti yapan kuruluşlar Başkanlıkça lisanslandırılır ve Kanunun 3. maddesinin sekizinci fıkrası bu kuruluşlara uygulanacak yaptırımları kademeli olarak düzenler. Hüküm, itiraz ve dava dosyalarında doğrudan kullanılabilecek bir “kusur kataloğu” niteliğindedir.
| Yaptırım | Gerektiren fiiller | Dayanak |
|---|---|---|
| Yazılı uyarı | Raporda teknik yönden tespit edilen eksikliklerin verilen sürede düzeltilmemesi · Yapı maliki olmayan birinin talebine istinaden tespit yapılması · Daha önce tespite konu edilmiş bir yapı hakkında ikinci kez tespit yapılması | 6306 m.3/8-(a) |
| İdari para cezası | İki kez uyarı aldıktan sonra yeni bir uyarılık fiil · Yapıya ilişkin verilerin eksik veya yanlış alınarak hesap yapılması sonucu riskli bir yapının risksiz veya risksiz bir yapının riskli tespit edilmesi · Yapıda teknik inceleme yapılmadan rapor hazırlanması | 6306 m.3/8-(b) |
| Lisans iptali | Lisans şartlarının verilen sürede sağlanamaması · Başvuruda gerçeğe aykırı bilgi ve belge sunulması · Mevcut olmayan bir yapı hakkında rapor hazırlanması · Daha önce üç defa idari para cezası alınmış olması | 6306 m.3/8-(c) |
| Mühendis yönünden yasak | Verilerin eksik alınması veya teknik inceleme yapılmaması nedeniyle iki kez para cezasına sebep olan mühendisler ile mevcut olmayan yapı hakkında rapor hazırlayanlar üç yıl süreyle başka lisanslı kuruluşta görev alamaz; durum meslek odasına bildirilir | 6306 m.3/12 |
Bu fıkradaki tanımlar dikkatle okunmalıdır. “Yapıda teknik inceleme yapılmadan rapor hazırlanması” ve “verilerin eksik veya yanlış alınarak hesap yapılması” ifadeleri, itiraz dilekçesinde ileri sürülecek teknik iddiaların kanuni karşılığıdır. Bir malik, binasında hiç karot alınmadığını veya ölçüm yapılmadığını belgeleyebiliyorsa, bu hem tespitin iptali hem de lisanslı kuruluş hakkında idari yaptırım için dayanak oluşturur; şikâyet Başkanlığa yapılır. Yapı denetimi alanındaki paralel sorumluluk rejimi için 4708 sayılı Kanun rehberi ve yapı hasarı tazminat dilekçesi örneği incelenebilir.
Cezalar lisanslı kuruluşun savunması alınarak verilir ve yazılı tebliğ edilir; idari para cezaları tebliğden itibaren bir ay içinde ödenir, ödenmezse 6183 sayılı Kanuna göre tahsil edilir. Cezaya karşı otuz gün içinde yetkili idare mahkemesine itiraz edilebilir, itirazlar zaruret olmayan hâllerde evrak üzerinden incelenir ve verilen mahkeme kararları kesindir. Ceza tutarı her takvim yılı başında yeniden değerleme oranında artırılır.
Tahliye ve Yıktırma: Doksan Gün
Tespit kesinleştiğinde Kanunun 5. maddesi devreye girer. Birinci fıkra, riskli yapıların yıktırılmasında ve uygulamalarda öncelikli olarak malikler ile anlaşma yoluna gidilmesinin esas olduğunu söyler; anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı ve yapım için yardım yapılabilir.
Üçüncü fıkra yıkım takvimini kurar: riskli yapıların yıktırılması için maliklere doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir. Bu süre içinde yapı malik tarafından yıktırılmazsa, yapının idari makamlarca yıktırılacağı bildirilir. Verilen bu süre içinde de yıktırma yoluna gidilmezse; yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ve yıktırma işlemleri, masrafları öncelikle dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere, mahallî idarelerin de iştirakiyle mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılır.
Dördüncü fıkra iki ek yetki tanır. Süresinde yıktırılmayan yapılar Başkanlıkça yazılı olarak İdareye bildirilir ve İdarece yıkılır veya yıktırılır; tahliyenin engellenmesi durumunda mülki idare amirinin yazılı izniyle kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapılar açılarak tahliye yapılır. Tespit, tahliye ve yıktırma masrafları hisseleri oranında maliklerden 6183 sayılı Kanuna göre tahsil edilir. Beşinci fıkra ise tahliye ve yıktırma tebligatını, tespitteki usulle aynı şekilde düzenler: tutanağın yapıya asılması, e-Devlet bildirimi ve muhtarlıkta on beş gün ilan; tebliğ tarihi ilanın son günüdür.
Yıkımdan Sonra: Salt Çoğunluk ve Arsa Payı Satışı
Bina yıkıldığında parsel arsa hâline gelir ve süreç Kanunun 6. maddesine geçer. Bu maddenin birinci fıkrası, 7471 sayılı Kanunla yapılan değişiklikle bugünkü hâlini almıştır ve dönüşümün en tartışmalı hükmüdür.
Fıkraya göre, üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakati aranmaksızın Başkanlığın talebi üzerine tapu müdürlüğünce resen terkin edilir ve malikler adına payları oranında tescil edilir. Ardından; parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek ya da ada bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usullerle değerlendirilmesine hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir.
| Aşama | Kural | Süre |
|---|---|---|
| Karar yeter sayısı | Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu (7471 sayılı Kanunla üçte ikiden indirilmiştir) | — |
| Kararın bildirimi | Karar ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif, katılmayan maliklere noter vasıtasıyla veya ilgili muhtarlıkta on beş gün ilan edilmek suretiyle bildirilir | Muhtarlık ilanının son günü bildirim yapılmış sayılır |
| Katılmayana tanınan süre | Bildirimden itibaren teklifin incelenmesi veya kabul edilmesi için süre; aksi hâlde arsa payının satılacağı bildirilir | On beş gün |
| Arsa payı satışı | Karara katılmayanların arsa payları, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır | — |
| Satış gerçekleşmezse | Riskli yapılarda; anlaşma sağlayan paydaşlara veya onların kararına uyulmasını kabul eden üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır | — |
| Anlaşma sağlanamazsa | Yıkılmış arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde salt çoğunlukla anlaşma sağlanamazsa acele kamulaştırma yoluna da gidilebilir | Otuz gün |
Satış işleminin iptali, uygulamada en sık açılan dava türlerindendir ve Kanun bunun sonucunu da düzenler. Satış işlemi yargı kararıyla iptal edilirse, arsa payı üçüncü kişiye devredilmemiş veya eski malik adına tescili imkânsız kılan bir uygulamaya tabi tutulmamışsa resen eski maliki adına tescil edilir; satış bedelinin iadesi sağlanıncaya kadar alıcı lehine kanuni ipotek tesis edilir. Satış bedelinin eksik hesaplandığı gerekçesiyle iptal hâlinde ise yargı kararı, aradaki farkın hisseyi satın alan malikçe eski malike ödenmesi suretiyle uygulanır. Bu ayrım, dava dilekçesinde hangi iptal sebebinin ileri sürüleceğini doğrudan etkiler.
Müteahhitten kaynaklanan gecikme için 6. maddenin on dördüncü fıkrası ayrı bir yol açar: oybirliği veya salt çoğunlukla anlaşma sağlanmasından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde işe başlanmamış veya iş belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projeyi bitirecek seviyede ekip ve ekipmanla devam edilmiyorsa, sözleşmelerin feshi için hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile karar alınabilir. Başkanlıkça tespit yapılır, müteahhide otuz gün süre verilir; bu sürede işe başlanmazsa sözleşmeler resen feshedilmiş sayılır. Fesih tarihine kadar müteahhitçe yapılan kira yardımı ödemeleri hak sahiplerinden geri istenemez.
Arsa hâline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi davası açılması mümkündür; ancak 6. maddenin on altıncı fıkrası, böyle bir dava açılmış olmasının salt çoğunlukla karar alınmasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel olmayacağını açıkça söyler. Ortaklığın giderilmesi usulü için izale-i şuyu cevap dilekçesi örneği incelenebilir.
Güçlendirme Alternatifi
Riskli yapı tespitinin tek sonucu yıkım değildir. Kanunun 6. maddesinin sekizinci fıkrası, riskli alan ve rezerv yapı alanı dışında olup Kanunun öngördüğü amaçlar bakımından güçlendirilebileceği teknik olarak tespit edilen yapılar için, Cumhurbaşkanınca belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde Başkanlıkça dönüşüm projeleri özel hesabından güçlendirme kredisi verilebileceğini düzenler.
Güçlendirme seçeneği, özellikle arsa payı dağılımı nedeniyle yeni yapıda hak kaybına uğrayacak maliklerde ve yapının konumu itibarıyla emsal artışının söz konusu olmadığı parsellerde ekonomik olarak anlamlı olabilir. Ancak iki hukuki engel gözetilmelidir. Birincisi, güçlendirme kararının kat malikleri arasında alınması gerekir ve taşıyıcı sisteme müdahale niteliğinde olduğundan ruhsata tabidir; bu yönüyle esaslı tadilat rejimine girer. İkincisi, güçlendirme yapılabileceği teknik olarak tespit edilmelidir; bu tespit, itiraz aşamasında alınacak karşı raporun içeriğine de yön verir. İtiraz dilekçesinde “yapı risksizdir” demek yerine “yapı güçlendirilebilir niteliktedir” demek, bazı dosyalarda daha savunulabilir bir konumdur.
Kira Yardımı, Vergi ve Harç İstisnaları
Kanun, yıkım yükümlülüğünün karşılığında hak sahiplerine bir dizi mali destek ve muafiyet tanır. Bunlar talep üzerine ve usulüne uygun başvuruyla kullanılabilen haklardır; kendiliğinden uygulanmaz.
| Hak veya istisna | Kapsam | Dayanak |
|---|---|---|
| Kira yardımı / geçici konut | Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı ve yapım için yardım yapılabilir | 6306 m.5/1 |
| Taşınma yardımı | Resen uygulama kapsamındaki (m.6/A) işlemlerde maliklere, kiracılara ve yapıda ikamet eden sınırlı ayni hak sahiplerine taşınma yardımı yapılabilir | 6306 m.6/A-3 |
| Hak sahipliği ve konut sertifikası | Anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan yapıların maliklerine ve en az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak ikamet edenlere konut, işyeri, arsa, kredi veya konut sertifikası verilebilir | 6306 m.6/3 |
| Harç ve vergi istisnaları | Kanun kapsamındaki ilk satış, devir, tescil ve ipotek işlemleri ile bunlara ilişkin kâğıtlar noter harcı, tapu harcı, belediye ücret ve harçları, veraset ve intikal vergisi, damga vergisi ve BSMV’den istisnadır | 6306 m.7/9 |
| Belediye harç ve ücret muafiyeti | Gerçek kişiler ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunulması hâlinde, fonksiyon değişikliğine bakılmaksızın mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için belediyelerce harç ve ücret alınmaz | 6306 m.7/10 |
| Müteahhit borcundan koruma | Taşınmaz müteahhide devredilmişse, malikler adına kat irtifakı kuruluncaya kadar müteahhidin üçüncü kişilere olan borçlarından dolayı haciz ve tedbir uygulanamaz; yapıma başlanmasından itibaren altı ay içinde kat irtifakı kurulmazsa bu koruma kalkar | 6306 m.6/10 |
Kira yardımı, uygulamada en çok uyuşmazlık çıkan kalemdir: başvuru süresi kaçırıldığı, hak sahipliği reddedildiği veya ödeme kesildiği için açılan davalar yaygındır. Başvuru ve dava yapısı için kentsel dönüşümde kira yardımı dilekçesi örneğine bakılabilir. Afet sonrası hasar tespitine dayanan hak sahipliği rejimi ise 7269 sayılı Kanuna tabidir ve ayrı bir usule sahiptir; karşılaştırma için afette hasar tespitine itiraz rehberi incelenebilir.
Resen Uygulama: İki Gün Kuralı (m.6/A)
Kanunun 6/A maddesi, olağan sürelerin tamamen kısaldığı özel bir rejim kurar. Birinci fıkraya göre; yıkılacak derecede riskli olan yapıların bulunduğu alanlar ile kendiliğinden çöken veya zeminin kayması, heyelan, su baskını, kaya düşmesi, yangın, patlama gibi sebeplerle ağır hasar gören ya da ağır hasar görme riski bulunan yapıların bulunduğu alanlarda dönüşüm uygulamaları, maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaksızın Başkanlıkça resen yapılabilir veya yaptırılabilir.
İkinci fıkra bu kapsamdaki tespit ve itiraz usulünü ayrıca düzenler ve süreleri çarpıcı biçimde kısaltır:
| Konu | Olağan rejim (m.3) | Resen uygulama rejimi (m.6/A) |
|---|---|---|
| İlan süresi | Muhtarlıkta on beş gün | Yapıların kapısına asılır ve muhtarlıkta iki gün ilan edilir |
| Tebliğ | Muhtarlıkta ilanın son günü | Bu ilan ile maliklere şahsen tebliğ edilmiş sayılır |
| İtiraz süresi | On beş gün | İki gün |
| İtirazın karara bağlanması | Kanunda süre öngörülmemiştir | Teknik heyetlerce üç gün içinde incelenip karara bağlanır |
| Muvafakat | Salt çoğunluk kararı aranır (m.6/1) | Maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaz |
| Mülkiyet | Malikler adına payları oranında tescil | Uygulama alanındaki taşınmazlar Hazine adına tescil olunur; ruhsat Hazine adına düzenlenir |
Bu rejimde mevcut sözleşmeler de etkilenir: 6/A maddesinin altıncı fıkrası, uygulama alanındaki taşınmazlarla ilgili daha önce imzalanmış inşaat yapımına ilişkin sözleşmelerin, tarafların ve ilgililerin muvafakati aranmaksızın, uygulamaların Başkanlıkça yürütülmesinin uygun görüldüğü tarih itibarıyla feshedilmiş sayılacağını düzenler. Yapılmış iş ve uygulamalar için müteahhit ile Başkanlık arasında mahsuplaşma yapılır; taraflar arasındaki ödemeler genel hükümlere göre talep edilir.
İtiraz mı, Dava mı, Anlaşma mı?
Riskli yapı tespitiyle karşılaşan malikin önünde üç yol vardır ve bunlar birbirini dışlamaz. Doğru seçim, malikin amacına göre değişir.
| Amaç | Uygun yol | Gerekçe ve risk |
|---|---|---|
| Binanın yıkılmasını tamamen önlemek | On beş gün içinde teknik heyete itiraz + reddi hâlinde otuz gün içinde iptal davası ve yürütmenin durdurulması | Ancak raporda ciddi ve belgelenebilir teknik kusur varsa gerçekçidir; “bina sağlam görünüyor” savunması sonuç vermez |
| Yıkımı kabul edip süreci denetlemek | İtiraz yoluyla raporun eksikliklerini tespit ettirmek; ardından m.6 sürecine hazırlanmak | Heyet raporu lisanslı kuruluşa iade edebilir; süreç uzar, bu arada hazırlık yapılır |
| Yıkımı kabul edip haklarını korumak | İtirazı bırakıp değerleme, arsa payı ve sözleşme aşamasına odaklanmak | Asıl kayıp çoğu zaman tespitte değil, arsa payı ve değerleme aşamasında gerçekleşir |
| Çoğunluk kararına katılmamak | Teklifin bildiriminden itibaren on beş gün içinde teklifi incelemek/kabul etmek; kabul edilmiyorsa satış işlemine karşı dava | Katılmamanın sonucu arsa payının açık artırmayla satışıdır; rayiç değer tespiti dava konusu edilebilir |
| Güçlendirmeyi savunmak | İtiraz dilekçesinde güçlendirilebilirlik iddiası + m.6/8 kapsamında kredi imkânının araştırılması | Kat malikleri arasında karar alınması ve ruhsat gerekir |
Sıkça Sorulan Sorular
Riskli yapı tespitine itiraz süresi kaç gündür?
6306 sayılı Kanunun 3. maddesi uyarınca on beş gündür. Uygulama Yönetmeliğinin 7. maddesine göre bu süre, riskli yapı tespitine ilişkin olarak ilgili muhtarlıkta yapılan ilanın son gününden itibaren işlemeye başlar ve itiraz, yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe veya yetki devri yapılmışsa İdareye verilecek bir dilekçe ile yapılır.
Binamı tek bir komşum riskli yapı ilan ettirebilir mi?
Evet. Kanunun 3. maddesi tespiti yapı maliklerine veya kanuni temsilcilerine bırakmış, bütün maliklerin rızasını ya da kat malikleri kurulu kararını şart koşmamıştır. Tek malikin başvurusu lisanslı kuruluşa rapor hazırlatmak için yeterlidir.
İtirazı kimler yapabilir; kiracı itiraz edebilir mi?
Kanun itiraz hakkını yapı maliklerine ve kanuni temsilcilerine tanımıştır; malikin vefatı hâlinde mirasçıları itiraz edebilir. Kiracılar ve sınırlı ayni hak sahipleri bu yolla itiraz edemez; onların korunması tahliye, kira yardımı ve hak sahipliği hükümleri üzerinden işler.
Teknik heyet kaç kişiden oluşur?
Kanunun 3. maddesine göre üniversitelerce ilgili meslek disiplini öğretim üyeleri arasından görevlendirilecek dört kişi ile Bakanlıkta veya Başkanlıkta görevli üç kişi olmak üzere yedi üyeden oluşur. Uygulama Yönetmeliğinin 9. maddesi, üniversitelerden görevlendirileceklerin en az doktor öğretim üyesi kadrosunda bulunmasını arar.
Teknik heyet yalnızca dilekçemde yazdığım sebepleri mi inceler?
Hayır. Uygulama Yönetmeliğinin 10. maddesine göre teknik heyet, itiraz dilekçesindeki sebeple bağlı olmaksızın raporun teknik yönden bütün unsurlarıyla Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslara uygun hazırlanıp hazırlanmadığını inceler.
İtirazım reddedilirse ne yapabilirim?
Kanunun 6. maddesinin dokuzuncu fıkrası uyarınca bu Kanun kapsamındaki idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde İdari Yargılama Usulü Kanunu hükümlerine göre iptal davası açılabilir. Yıkım riski bulunduğundan dava dilekçesinde yürütmenin durdurulması da istenmelidir.
Dava açma süresi altmış gün değil mi?
Genel kural altmış gündür; ancak 6306 sayılı Kanunun 6. maddesinin dokuzuncu fıkrası bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemler için otuz günlük özel bir süre öngörmüştür. Bu dosyalarda altmış gün beklemek hak kaybına yol açar.
Riskli yapı yıkılmazsa ne olur?
Kanunun 5. maddesine göre yıktırma için maliklere doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir; bu sürede yıktırılmazsa yapının idari makamlarca yıktırılacağı bildirilir. Yine yıktırılmazsa tahliye ve yıkım, mahallî idarelerin de iştirakiyle mülki amirlerce yapılır veya yaptırılır ve masraflar hisseleri oranında maliklerden 6183 sayılı Kanuna göre tahsil edilir.
Bina yıkıldıktan sonra karar kaç oyla alınır?
Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile. 7 Kasım 2023 tarihli ve 7471 sayılı Kanunla 6306 sayılı Kanunun 6. maddesi değiştirilerek eski üçte iki çoğunluk şartı salt çoğunluğa indirilmiştir.
Karara katılmazsam dairemi kaybeder miyim?
Kanunun 6. maddesine göre karara katılmayanların arsa payları, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Teklif noter yoluyla veya muhtarlıkta on beş gün ilan edilerek bildirilir ve bildirimden itibaren on beş gün içinde teklifin incelenmemesi veya kabul edilmemesi hâlinde satış yoluna gidilir.
Binayı yıkmadan güçlendirebilir miyiz?
Kanunun 6. maddesinin sekizinci fıkrası, riskli alan ve rezerv yapı alanı dışında olup güçlendirilebileceği teknik olarak tespit edilen yapılar için dönüşüm projeleri özel hesabından güçlendirme kredisi verilebileceğini düzenler. Güçlendirme taşıyıcı sisteme müdahale olduğundan ayrıca ruhsata tabidir.
Riskli yapı raporunu hazırlayan firmanın kusuru varsa ne yapılabilir?
Kanunun 3. maddesinin sekizinci fıkrası, yapıda teknik inceleme yapılmadan rapor hazırlanmasını veya verilerin eksik ya da yanlış alınarak hesap yapılmasını idari para cezası sebebi; mevcut olmayan bir yapı hakkında rapor hazırlanmasını ise lisans iptali sebebi saymıştır. Bu hâller Başkanlığa bildirilebilir.
Elektrik ve suyumuz kesilebilir mi?
Kanunun 4. maddesinin üçüncü fıkrasına göre uygulama sırasında Başkanlık, TOKİ veya İdare tarafından talep edilmesi hâlinde, hak sahiplerinin de görüşü alınarak Kanun kapsamındaki yapılar ile riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmez ve verilen hizmetler durdurulur. Bu işlem de otuz gün içinde dava konusu edilebilir.
Deprem sonrası ağır hasarlı binalarda süreler farklı mı?
Evet. Kanunun 6/A maddesi kapsamındaki resen uygulamalarda liste yapıların kapısına asılır ve muhtarlıkta iki gün ilan edilir; itiraz süresi iki gün, itirazın karara bağlanma süresi ise üç gündür. Bu kapsamda maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaz.
Süreniz İşliyorsa Bugün Değerlendirelim
Riskli yapı dosyalarında kaybedilen hakların çoğu, hukuki bir hatadan değil takvimden kaynaklanır: muhtarlık ilanının ne zaman bittiği bilinmediği için on beş gün, teknik heyet kararının tebliği takip edilmediği için otuz gün kaçırılır. Elinizde tutanak, tapu kaydı ve varsa tespit raporuyla yapılacak kısa bir değerlendirme, itiraz mı dava mı anlaşma mı yolunun doğru seçilmesi için genellikle yeterlidir.
Tutanak, tapu kaydı ve raporla birlikte süreci planlayalım
Av. Fatma Öztürk — Hukukçular Evi Ankara · 0554 648 37 15
İlgili Rehberler
- Kentsel Dönüşüm Rehberi (6306) — sürecin bütünü ve dizin
- Riskli Alan Kararının İptali Dilekçesi Örneği — Cumhurbaşkanı kararı ve dava süresi
- Rezerv Yapı Alanı Belirlenmesinin İptali — alan belirleme işlemine dava
- Kentsel Dönüşümde Kira Yardımı — başvuru ve dava yapısı
- Metruk ve Yıkılacak Derecede Tehlikeli Yapılar (İmar m.39) — paralel yıkım rejimi
- Metruk ve Tehlikeli Yapı Yıkımının İptali Dilekçesi — dava dilekçesi örneği
- Yapı Denetimi (4708 sayılı Kanun) — teknik sorumluluk rejimi
- Yapı Hasarı Tazminat Dilekçesi Örneği — hasar ve sorumluluk
- Basit Tamir ve Tadil ile Esaslı Tadilat Ayrımı — güçlendirmenin ruhsat boyutu
- Zemin Etüdü Zorunluluğu — parsel bazlı etüt ve plana esas etüt
- İskânsız ve Ruhsatsız Yapıya Elektrik, Su, Doğalgaz — abonelik rejimi
- Yürütmenin Durdurulması Kararına İtiraz (İYUK m.27) — yıkım riskinde güvence
- Afette Hasar Tespitine İtiraz (7269) — afet sonrası ayrı rejim
- Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı İlanının İptali — Belediye Kanunu m.73 yolu
- İmar Hukuku Rehberi — tüm başlıkların dizini