İskânsız ve Ruhsatsız Yapıya Elektrik, Su, Doğalgaz: İmar Kanunu m.31 ve Geçici m.11

İskânsız yapıya elektrik ve su aboneliği, kural olarak mümkün değildir. İmar Kanunu m.31 uyarınca kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılar, izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden ve tesislerinden faydalandırılmaz. Ancak geçici m.11 ve geçici m.16, belirli şartlarla geçici abonelik imkânı tanır.

Bu yazıda kuralın kaynağı, geçici aboneliğin şartları, tarih eşikleri, aboneliğin niteliği ve sınırları, Yapı Kayıt Belgeli yapılardaki durum ve başvuru reddedildiğinde izlenecek yol ele alınmaktadır.

Kural: İskân Yoksa Abonelik Yok

İmar Kanunu m.30 uyarınca yapı tamamen bittiğinde tamamının, kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığında bu kısımlarının kullanılabilmesi için ruhsatı veren idareden izin alınması gerekir.

“Kullanma İzni Alınmamış Yapılar” başlıklı m.31 ise sonucu düzenler: “İnşaatın bitme günü, kullanma izninin verildiği tarihtir. Kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılarda izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden ve tesislerinden faydalandırılmazlar. Ancak, kullanma izni alan bağımsız bölümler bu hizmetlerden istifade ettirilir.”

Bu iki madde birlikte değerlendirildiğinde ortaya çıkan sonuç nettir: yapı kullanma izni bulunmayan yerlerde ferdi abonelik tesisi mümkün değildir. Yargı kararlarında da bu husus istikrarlı biçimde kabul edilmektedir.

Maddenin son cümlesi ise pratik bir kapı açar: kullanma izni alan bağımsız bölümler bu hizmetlerden yararlandırılır. Yani binanın tamamı iskân almamış olsa dahi, kısmi iskân alan bağımsız bölüm abonelik yaptırabilir. Bu, yarım kalmış projelerde daire sahiplerinin en pratik çözüm yoludur. Kısmi iskân usulü için yapı kullanma izin belgesi ve kısmi iskân sayfasına bakabilirsiniz.

Kural ve İstisnalar

Geçici m.11: Geçici Abonelik İmkânı

Katı kural, sosyal gerçeklikle çatışınca kanun koyucu bir denge kurmuştur. İmar Kanunu’na 26/07/2008 tarihinde 5784 sayılı Kanunla eklenen ve sonradan değiştirilen geçici 11. madde, belirli şartlarla geçici su ve elektrik aboneliğine imkân tanır.

Bugünkü hâliyle aranan şartlar şunlardır:

• Ruhsat ve tarih şartı. 1 Temmuz 2022 tarihine kadar yapı ruhsatı alınmış ve bu ruhsata uygun olarak yapılmış olup kullanma izni verilmemiş yapılar kapsamdadır. Ancak bu ruhsat şartı, 31/12/2021 tarihinden önce yapılmış yapılar bakımından uygulanmaz; yani bu tarihten önce tamamlanan ruhsatsız yapılarda ruhsat aranmaz.
• Altyapı şartı. Yapıya yol, elektrik, su, telefon, kanalizasyon veya doğal gaz altyapı hizmetlerinden birinin ya da birkaçının götürüldüğünün belgelenmesi gerekir.
• Fennî gerekler. İlgili yönetmelikler doğrultusunda binada can ve mal güvenliğini tehlikeye atmayacak fennî gereklerin yerine getirilmiş olması şarttır.

Bu üç şart birlikte aranır. Altyapının bulunmadığı bir parselde, tarih şartı sağlansa dahi geçici abonelik talebi reddedilebilir.

Aboneliğin niteliği: geçicidir ve kazanılmış hak vermez

Bu, en çok yanlış anlaşılan noktadır. Geçici m.11 kapsamında bağlanan abonelik:

• Yapı kullanma izni alınıncaya kadar geçerlidir.
• Kazanılmış hak teşkil etmez. Yapının hukuka uygun hâle geldiği anlamına gelmez.
• İlgili belediye tarafından elektriğin kesilmesinin talep edilmesi hâlinde abonelik iptal edilir.

Yani abonelik alınması, yapının kaçak niteliğini ortadan kaldırmaz. Aynı yapı hakkında İmar Kanunu m.32 uyarınca yapı tatil tutanağı düzenlenebilir, yıkım kararı alınabilir ve m.42 uyarınca idari para cezası uygulanabilir. Bu iki süreç birbirinden bağımsızdır.

Yaptırım süreçleri için yapı tatil tutanağı ve mühürleme ve imar para cezası (m.42) sayfalarına bakabilirsiniz.

Tarih Eşikleri ve Aranan Şartlar

Tarihlerin ve inşaatın tamamlanma zamanının hava fotoğrafı, keşif ve belgelerle ispatı gerekir.

Tarihin İspatı: Uygulamanın Asıl Sorunu

Geçici m.11 uygulamasında uyuşmazlığın merkezinde çoğu zaman hukuki değil, maddi bir sorun bulunur: yapının hangi tarihte tamamlandığı.

Yargı uygulamasında bu tespit için başvurulan araçlar şunlardır:

• Taşınmazın bulunduğu bölgeye ait hava fotoğraflarının dosyaya kazandırılması
• Mahallinde keşif yapılarak inşaatın tamamlanıp tamamlanmadığının, tamamlanmışsa hangi tarihte tamamlandığının araştırılması
• Taşınmazın fiilen kullanılıp kullanılmadığının tespiti
• Emlak vergisi kayıtları, numarataj belgesi ve eski faturalar

Bu nedenle başvuru öncesinde tarih delillerinin toplanması, sürecin en belirleyici adımıdır. Uydu ve hava görüntüsü talebi, dava aşamasında geç kalınmaması gereken bir işlemdir.

Yapı Kayıt Belgeli Yapılarda Durum

İmar Kanunu geçici 16. madde kapsamında Yapı Kayıt Belgesi alınmış yapılarda ayrı bir rejim uygulanır. Bu belgeyi taşıyan yapılarda elektrik ve suyun yanı sıra doğalgaz aboneliği de gündeme gelebilmektedir.

Bununla birlikte Yapı Kayıt Belgesi bugün için yeni başvuruya açık değildir; geçici m.16’daki başvuru süresi 2018’de kapanmıştır ve yeni belge düzenlenmemektedir. Ayrıca belge süresiz değildir: yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir.

Belgenin kapsamı, sağladığı ve sağlamadığı haklar için imar barışı ve yapı kayıt belgesi ve yapı kayıt belgesi nedir sayfalarına bakabilirsiniz.

Tarım Arazisi ve Özel Vasıflı Taşınmazlar

Tarla, bağ, bahçe ve mera gibi özel vasıflı taşınmazlarda abonelik talebi, yalnızca İmar Kanunu ile değil ilgili özel mevzuatla da sınırlanır. Tarım arazilerinde yapılaşma ve abonelik rejimi ayrı kurallara tabidir.

Mera vasıflı arazilerde ise 4342 sayılı Kanun kapsamında yapılaşma yasağı bulunur ve tahsis amacı değiştirilmedikçe abonelik talebi sonuçsuz kalır.

Bu konular için tarım arazisine elektrik, su ve doğal gaz aboneliği ve mera vasıflı arazi ve yapılaşma yasağı sayfaları yol gösterir.

Başvuru Reddedilirse

Abonelik talebinin reddi hâlinde izlenecek yol, muhataba göre değişir.

Dağıtım şirketine karşı. Elektrik ve su dağıtım kuruluşlarıyla ilişki özel hukuk ilişkisidir; bu nedenle geçici abonelik talepleri uygulamada adli yargıda dava konusu edilmektedir. Yargılamada mahkeme, yapının tamamlanma tarihini ve geçici m.11 şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediğini araştırır.

Belediyeye karşı. İskân başvurusunun reddi veya altyapı belgesinin verilmemesi idari işlem niteliğindedir ve idare mahkemesinde iptal davasına konu edilir.

Hangi yolun izleneceğini belirlemek için önce reddin kaynağını netleştirin: ret dağıtım şirketinden mi geldi, yoksa belediyenin belge vermemesinden mi kaynaklanıyor? İdari işlemlere karşı başvuru yolları için belediye işlemlerine karşı dava sayfasına bakabilirsiniz.

Abonelik ile İmar Yaptırımı Aynı Anda Yürür

Geçici abonelik alınmış olması, yapı hakkındaki imar süreçlerini durdurmaz. Uygulamada belediyelerin sorduğu soru şudur: ruhsatsız yapıya abonelik izni verilmeden önce İmar Kanunu m.32 ve m.42 kapsamında işlem yapılması gerekir mi?

İki süreç birbirinden bağımsız işler. Abonelik, sosyal devlet ilkesi ve fiilî barınma ihtiyacı gözetilerek tanınmış geçici bir imkândır; imar düzenine aykırılığı gidermez. Bu nedenle aynı yapı hakkında yapı tatil tutanağı düzenlenmesi, yıkım kararı alınması ve idari para cezası uygulanması mümkündür.

Malikin buradaki stratejisi ikili olmalıdır: bir yandan barınma ihtiyacı için geçici aboneliği sağlamak, diğer yandan yapının hukuka uygun hâle getirilip getirilemeyeceğini araştırmak. Aykırılık giderilebilir nitelikteyse, m.42/2-(ç) bendi uyarınca cezanın bir bölümünün tahsil edilmemesi imkânı da bu adımı destekler.

Kiracı Bakımından Durum

İskânsız yapıda kiracının konumu ayrıca değerlendirilmelidir. Kiralananın kullanıma elverişli biçimde teslim edilmesi kiraya verenin borcudur; elektrik ve su aboneliğinin tesis edilememesi, bu borcun gereği gibi yerine getirilmediği tartışmasını doğurur.

Kiracının başvurabileceği yollar sözleşmeye ve somut duruma göre değişir: ayıbın giderilmesini isteme, kira bedelinden indirim talebi ve koşulları varsa sözleşmeyi sona erdirme gündeme gelebilir.

Pratik öneri: kira sözleşmesi imzalanmadan önce yapının iskân durumu sorulmalı ve aboneliklerin kimin adına, hangi usulle tesis edileceği sözleşmeye yazılmalıdır. İskânsız yapıda “abonelik ev sahibinin adına kalır” düzeni, kiracı bakımından ileride ciddi sorun üretir.

Abonelik Talebinde Muhatap ve Yargı Yolu

Reddin kaynağı belirlenmeden açılan dava, görev yönünden reddedilebilir.

Asıl Çözüm: İskânı Almak

Geçici abonelik bir palyatif çözümdür. Kazanılmış hak vermez, belediye talebiyle iptal edilebilir ve yapının kaçak niteliğini değiştirmez. Ayrıca iskânsız yapıda kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş, satış ve kredi süreçleri tıkanır.

Bu nedenle kalıcı çözüm, yapıyı ruhsata uygun hâle getirip yapı kullanma izni almaktır. Eksiklikler giderilebilir nitelikteyse, m.42/2-(ç) bendi uyarınca cezanın bir bölümünün tahsil edilmemesi imkânı da bu adımı ekonomik olarak cazip kılar.

Yarım kalmış projelerde iskân alınamamasının sebebi çoğu zaman yüklenicinin edimini tamamlamamasıdır. Bu hâlde arsa sahibi ve daire alıcılarının başvurabileceği yollar için kat karşılığı inşaat sözleşmesi rehberi ve müteahhit temerrüdü ve fesih sayfalarına bakınız.

Adım Adım Süreç

1. Yapının durumunu netleştirin — İskân var mı, ruhsat var mı, Yapı Kayıt Belgesi var mı; hangi rejime tabi olduğunuzu belirleyin.
2. Kısmi iskân imkânını araştırın — Bağımsız bölümünüz kısmi iskân alabiliyorsa m.31 son cümlesi uyarınca abonelik mümkün olur.
3. Tarih delillerini toplayın — Hava fotoğrafı, emlak vergisi kaydı, numarataj belgesi ve eski faturalarla yapının tamamlanma tarihini belgeleyin.
4. Altyapı belgesini isteyin — Belediyeden, parsele yol, elektrik, su, kanalizasyon veya doğal gaz hizmetlerinden birinin götürüldüğüne dair yazı alın.
5. Fennî gerekleri belgeleyin — Can ve mal güvenliğini tehlikeye atmayacak fennî gereklerin yerine getirildiğini teknik raporla ortaya koyun.
6. Belediyeye ve dağıtım şirketine başvurun — Başvuruyu yazılı yapın ve evrak kayıt numarasını alın; ret gerekçesini yazılı isteyin.
7. Ret hâlinde doğru yargı yolunu seçin — Ret dağıtım şirketinden geliyorsa adli yargı, belediye işleminden kaynaklanıyorsa idari yargı gündeme gelir.
8. Kalıcı çözüme yönelin — Eksiklikleri giderip yapı kullanma izni almak, geçici aboneliğin doğurduğu belirsizliği ortadan kaldırır.

Geçici Abonelik ile Kalıcı Abonelik Farkı

Uygulamada en çok karıştırılan nokta budur ve alıcıyı yanıltır.

Geçici (şantiye) abonelik, inşaat süreci için verilir; yapı kullanma izni yerine geçmez ve kalıcı hâle getirilmesi ayrı koşullara bağlıdır. Bir yapının elektriği ve suyu olması, o yapının iskânlı olduğu anlamına gelmez.

Bu nedenle taşınmaz alımlarında sorulacak soru “elektrik su var mı” değil, “abonelik hangi statüde alınmış” olmalıdır. Geçici abonelikle kullanılan bir yapı, sonradan kesinti riski taşır.

Ayrıca cezai boyut gözden kaçırılmamalıdır: TCK m.184/2, yapı ruhsatiyesi olmadan başlatılan inşaatlar dolayısıyla kurulan şantiyelere elektrik, su veya telefon bağlantısı yapılmasına müsaade eden kişiyi de cezalandırır. Burada fail yapı sahibi değil, bağlantıya izin veren kişidir.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Yapının Tarihi Nasıl İspatlanır? Re’sen Araştırma ve Delil Tespiti

Geçici abonelik başvurularında uyuşmazlığın düğümlendiği nokta neredeyse her zaman yapının hangi tarihte var olduğudur. Bu tartışmanın çözümü, İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun ispat ve inceleme hükümlerinde bulunur.

Yirminci maddedeki re’sen inceleme ilkesi, ispat yükünü tamamen başvurucunun omzuna yıkan bir düzenin karşısında yer alır. Mahkeme, tarafların sunduğu delillerle bağlı değildir ve davaya ait her türlü incelemeyi kendiliğinden yapar. Maddenin ikinci cümlesi ise pratikte daha da önemlidir: mahkemeler gerekli gördükleri evrakın gönderilmesini ve her türlü bilginin verilmesini yalnızca taraflardan değil, ilgili gördükleri diğer yerlerden de isteyebilir. Yapının tarihine ilişkin kayıtlar çoğunlukla başvurucunun elinde değil, farklı kurumların arşivlerinde bulunduğundan bu yetki belirleyicidir.

Bunun dilekçeye yansıması somut olmalıdır. “Gerekli araştırmanın yapılması” şeklindeki genel bir talep işe yaramaz; hangi kurumdan hangi belgenin istendiğinin tek tek yazılması gerekir. Yapının tarihi bakımından ara kararla celbi istenebilecek kayıtlar arasında ilgili döneme ait hava fotoğrafları ve kadastro paftaları, elektrik ve su idaresinin eski abonelik ve başvuru kayıtları, emlak vergisi bildirimleri ile tahakkuk kayıtları, muhtarlık ve nüfus idaresi kayıtları ile idarenin kendi işlem dosyası sayılabilir. Maddenin son cümlesi bu talebi güçlendirir: mahkemenin bu husustaki kararlarının ilgililerce süresi içinde yerine getirilmesi mecburidir. Başvurunun reddi hâlinde izlenecek yol için geçici abonelik başvuru ve dava dilekçesi incelenmelidir.

Otuz birinci madde ise ikinci bir kapı açar. Bu Kanun’da hüküm bulunmayan hususlarda bilirkişi, keşif ve delillerin tespiti bakımından Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu hükümlerinin uygulanacağı belirtilmiştir. Yapının fiziki durumu, yapım tekniği ve kullanılan malzemenin dönemi gibi hususlar teknik inceleme gerektirdiğinden, dosyada bilirkişi incelemesi ve mahallinde keşif talep edilmesi yerinde olur. Aynı maddedeki delillerin tespitine ilişkin atıf ise ayrıca değerlidir; yapının mevcut hâlinin ileride değişme veya ortadan kalkma ihtimali bulunan hâllerde, dava sürecini beklemeden delil tespiti yoluna başvurulması düşünülebilir.

Bu iki maddenin birlikte sağladığı imkân, geçici abonelik uyuşmazlıklarında dosyanın seyrini değiştirir. Başvurucu, elinde tapu veya ruhsat gibi klasik bir belge bulunmasa dahi, tarihi ortaya koyabilecek kayıtların hangi kurumlarda bulunduğunu göstererek mahkemeden bunların celbini isteyebilir. Buna karşılık re’sen araştırma ilkesi, hiçbir çaba göstermeyen davacıyı kurtaran bir kural değildir; talebin somutlaştırılması ve mümkün olan belgelerin baştan dosyaya konulması gerekir. İdareden bilgi ve belge temini için bilgi edinme hakkı, kalıcı çözümün şartları için iskân başvurusu ve belgeler yazısı incelenebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

İskânsız eve elektrik ve su bağlanır mı?

Kural olarak hayır. İmar Kanunu m.31 uyarınca kullanma izni verilmeyen yapılar izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden faydalandırılmaz.

Binanın tamamı iskânsız ama benim dairem hazır, ne olur?

m.31’in son cümlesi uyarınca kullanma izni alan bağımsız bölümler bu hizmetlerden yararlandırılır; kısmi iskân imkânı araştırılmalıdır.

Geçici abonelik hangi hâllerde mümkün?

Geçici m.11 uyarınca; 1 Temmuz 2022’ye kadar ruhsat alınmış ve ruhsata uygun yapılmış ancak iskân alınmamış yapılarda ya da 31/12/2021 öncesi yapılmış yapılarda, altyapı ve fennî gerek şartlarıyla mümkündür.

Ruhsatsız yapıya abonelik verilir mi?

Yapı 31/12/2021 tarihinden önce yapılmışsa geçici m.11’de ruhsat şartı aranmaz; altyapı ve fennî gerek şartları sağlanırsa geçici abonelik mümkün olabilir.

Geçici abonelik kazanılmış hak sağlar mı?

Hayır. Abonelik yapı kullanma izni alınıncaya kadar geçerlidir, kazanılmış hak teşkil etmez ve belediyenin talebi hâlinde iptal edilebilir.

Abonelik alırsam yapı yasal hâle gelir mi?

Hayır. Aynı yapı hakkında m.32 uyarınca yapı tatil tutanağı ve yıkım, m.42 uyarınca idari para cezası uygulanabilir.

Yapının tarihi nasıl ispatlanır?

Hava fotoğrafları, mahallinde keşif, emlak vergisi kayıtları, numarataj belgesi ve eski faturalarla ispatlanır.

Doğalgaz da bağlanabilir mi?

Geçici m.11 su ve elektriği düzenler. Yapı Kayıt Belgeli yapılarda geçici m.16 kapsamında doğalgaz da gündeme gelebilmektedir.

Altyapı şartı ne demektir?

Yapıya yol, elektrik, su, telefon, kanalizasyon veya doğal gaz altyapı hizmetlerinden birinin ya da birkaçının götürüldüğünün belgelenmesidir.

Başvurum reddedilirse nereye dava açarım?

Ret dağıtım şirketinden kaynaklanıyorsa uygulamada adli yargıda; belediyenin işlemi söz konusuysa idare mahkemesinde dava yolu gündeme gelir.

Tarım arazisinde abonelik alınır mı?

Tarım ve mera vasıflı taşınmazlarda özel mevzuat sınırlamaları uygulanır; mera arazilerinde tahsis amacı değiştirilmedikçe talep sonuçsuz kalır.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. İdari dava süreleri hak düşürücüdür; ceza tutarları her yıl yeniden değerleme oranında güncellenir. Somut dosyanız için tebligat tarihiniz ve yürürlükteki mevzuat esas alınmalıdır. Nihai hukuki değerlendirme avukata aittir.