Riskli Yapı Tespitine İtiraz: 15 Günlük Süre, Teknik Heyet ve İptal Davası

Riskli yapı tespitine itiraz, tespitin tebliğinden itibaren on beş gün içinde ilgili müdürlüğe yapılan ve teknik heyet tarafından incelenen idari başvurudur. Bu süre hak düşürücüdür; kaçırıldığında tespit kesinleşir ve tapuya riskli yapı şerhi işlenerek tahliye takvimi başlar.

Bu yazıda tespitin nasıl yapıldığı, itiraz süresinin ne zaman başladığı, itirazın nasıl gerekçelendirilmesi gerektiği, teknik heyetin işleyişi ve idari yol tükendikten sonra açılacak iptal davası ele alınmaktadır.

Riskli Yapı Tespiti Kim Tarafından Yapılır?

Tespit, Bakanlıkça lisanslandırılmış kurum veya kuruluşlara yaptırılır. Belediyenin veya herhangi bir müteahhidin kendi başına “bu bina risklidir” demesi hukuken tespit değildir.

Riskli Yapı Sürecinde Kritik Süreler

Süreler dosyanıza göre değişir; kendi tebligatınızdaki tarihi esas alın.

Tespiti talep etme hakkı malike aittir. Uygulamadaki en kritik bilgi şudur: kat maliklerinden birinin başvurusu süreci başlatmaya yeterlidir. Bütün maliklerin oybirliği veya çoğunluk kararı aranmaz. Bu nedenle “komşularım imza vermiyor, tespit yaptıramıyorum” endişesi yersizdir.

Tespit masrafı kural olarak hak sahiplerine aittir. Ekonomik güçlük hâlinde devlet desteğinden yararlanma imkânı bulunur. Lisanslı kuruluş binada karot alır, zemin ve taşıyıcı sistem verilerini toplar, hesaplarını yapar ve raporunu idareye sunar.

Rapor riskli çıkarsa ne olur?

Rapor riskli yapı sonucuna varmışsa, taşınmazın tapu kütüğünün beyanlar hanesine riskli yapı şerhi işlenir. Şerh, taşınmazın satışını hukuken engellemez ancak alıcı bakımından uyarı işlevi görür ve fiilen alım satımı zorlaştırır.

Şerh işlendikten sonra maliklere, kiracılara ve sınırlı ayni hak sahiplerine bildirim yapılır. Bildirimde yapının riskli olarak tespit edildiği, on beş gün içinde itiraz edilebileceği ve belirlenen süre içinde yapının yıktırılması gerektiği belirtilir.

Tespit sonrası izlenecek aşamalar süreç takibi sayfasında; destek başvurusu kira yardımı başvurusu sayfasında; kiracının konumu kiracının hakları sayfasında ele alınmaktadır.

On Beş Günlük Süre Ne Zaman Başlar?

Süre, tebliğ tarihinden itibaren işler. Ancak “tebliğ” burada yalnızca elden veya posta yoluyla yapılan bildirimi ifade etmez.

6306 sayılı Kanun, riskli yapı listelerinin tebliğ yerine geçmek üzere yapıya asılmasını ve ilgili muhtarlıkta ilan edilmesini öngörmektedir. Ayrıca bildirimlerin e-Devlet kapısı ve elektronik yollarla yapılması düzenlenmiştir.

Bunun pratik sonucu ağırdır: yurt dışında yaşayan, taşınmazını uzun süredir kullanmayan veya adres kaydı güncel olmayan malikler süreyi fark etmeden kaybedebilir. Binanın girişine asılan bir liste, hukuken size tebliğ edilmiş sayılabilir.

Süreyi kaçırdığınızı düşünüyorsanız

İlk yapılacak iş, ilgili idareden dosyadaki tebligat ve ilan kayıtlarının yazılı olarak istenmesidir. İlanın hangi tarihte yapıldığı, ne kadar süreyle asılı kaldığı ve tutanağa bağlanıp bağlanmadığı incelenmelidir.

Tebligat usulüne aykırı yapılmışsa sürenin başlamadığı ileri sürülebilir. Bu, uygulamada süre itirazlarının kazanıldığı en yaygın noktadır. Süre hesabınızı genel bilgilerden değil, dosyanızdaki belgelerden yapın.

Tebligat usulü tartışmasının genel çerçevesi ve idari işlemlere karşı başvuru yolları için belediye işlemlerine karşı dava sayfasına, sürecin bütünü için Kentsel Dönüşüm Rehberi sayfasına bakabilirsiniz.

İtiraz Nasıl Gerekçelendirilir?

Burada en sık yapılan hata, itirazın duygusal veya genel ifadelerle yazılmasıdır. “Binamız sağlamdır”, “otuz yıldır burada oturuyoruz”, “deprem olsa bir şey olmaz” biçimindeki beyanlar teknik heyet önünde sonuç doğurmaz.

İtirazda Tartışılabilecek Teknik Noktalar

İtiraz teknik ve hukuki denetime açık bir başvurudur. Etkili bir itiraz, raporun dayandığı verilere yönelik somut teknik eleştiri içermelidir. Tartışılabilecek başlıca noktalar şunlardır:

• Karot sayısı ve alınma noktaları. Numunelerin yapının temsil gücü olan bölgelerden alınıp alınmadığı.
• Numune alma ve muhafaza zinciri. Numunelerin usulüne uygun alınıp laboratuvara ulaştırılıp ulaştırılmadığı.
• Zemin verisi. Kullanılan zemin etüdünün güncelliği ve parsele ait olup olmadığı.
• Hesap yöntemi ve kabuller. Uygulanan yönetmelik sürümü, malzeme dayanım kabulleri ve deprem parametreleri.
• Röleve ve taşıyıcı sistem verisi. Kolon ve perde ölçülerinin yerindeki durumla uyuşup uyuşmadığı.
• Rapordaki maddi hatalar. Ada, parsel, bağımsız bölüm veya kat adedi bilgilerindeki yanlışlıklar.

İtiraz dilekçesine, mümkünse bağımsız bir inşaat mühendisinden alınacak teknik görüş eklenmesi başvurunun ağırlığını belirgin biçimde artırır. Dilekçede itiraz edilen raporun tarih ve numarasının, ada ve parsel bilgisinin açıkça yazılması gerekir.

Teknik Heyet İncelemesi

Süresinde yapılan itirazlar, üniversitelerden görevlendirilen üyelerin de yer aldığı teknik heyet tarafından incelenir. Heyetin işlevi, raporun teknik dayanaklarının yeterli olup olmadığını denetlemektir.

İnceleme sonucunda tespit kaldırılabilir, düzeltilebilir veya onanabilir. Heyetin kararı, itiraz edene bildirilir. İtirazın reddi hâlinde riskli yapı tespiti kesinleşir ve süreç tahliye aşamasına geçer.

Teknik heyet aşaması, idari başvuru yolunun tüketilmesi bakımından da önemlidir. Bu aşama atlanarak doğrudan dava açmanın usul bakımından doğuracağı sonuçlar dosya özelinde değerlendirilmelidir.

İptal Davası

İdari başvuru yolu tükendikten sonra idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. Dava, riskli yapı tespitine ve itirazın reddine ilişkin işlemin iptali istemiyle görülür.

Dava dilekçesinde yürütmenin durdurulması talebinin ayrıca ileri sürülmesi kritik önemdedir. Yapı yıkıldıktan sonra verilecek iptal kararının fiilî bir karşılığı kalmaz; bu nedenle yürütmenin durdurulması, davanın asıl kazanımıdır.

Yargılamada mahkeme kural olarak bilirkişi incelemesi yaptırır. İtiraz aşamasında ileri sürülen teknik eleştiriler, bilirkişi incelemesinin çerçevesini belirlediğinden, itiraz dilekçesinin özenli hazırlanması dava aşamasına da yansır. İdari işlemlere karşı dava yollarının genel çerçevesi için belediye işlemlerine karşı dava sayfasına bakabilirsiniz.

Yapının ruhsat durumu da tartışmaya girebilir: ruhsatsız yapı ve yıkım kararları, kaçak yapı ve yıkım riski ve İmar Hukuku Rehberi sayfaları bu yönü tamamlar.

İtiraz Süreci Devam Ederken Yıkım Yapılabilir mi?

Tespit kesinleşmeden tahliye ve yıkım aşamasına geçilmesi beklenmez. Ancak süreç, itiraz veya dava açılmasıyla kendiliğinden durmaz.

Yürütmenin durdurulması kararı alınmadığı sürece idarenin işlemleri devam edebilir. Bu nedenle “dava açtım, artık bir şey olmaz” varsayımı tehlikelidir. Dava açıldığında ara kararların takip edilmesi ve tebligatların gecikmeden cevaplanması gerekir.

İtiraz Etmek Her Zaman Doğru mu?

Bu soruyu dürüstçe ele almak gerekir. İtiraz, her dosyada otomatik olarak menfaate uygun değildir.

İtiraz Etmek Ne Zaman Anlamlı?

Yapı gerçekten riskliyse, itiraz süreci yalnızca zaman kaybettirir ve can güvenliği riskini uzatır. Ayrıca dönüşüm sürecinin gecikmesi, kira yardımı ve diğer desteklerden yararlanmayı da erteler.

İtirazın anlamlı olduğu tipik hâller şunlardır: raporda somut teknik veya maddi hata bulunması, yapının güçlendirmeye elverişli olması, tespitin usulüne aykırı biçimde yaptırılmış olması ya da malikler arasındaki bir uyuşmazlığın tespit yoluyla dolanılmaya çalışılması.

Buna karşılık yapı riskli çıkmışsa ve rapor teknik olarak sağlamsa, enerjiyi itiraza değil sözleşme aşamasına yöneltmek daha akılcıdır. Sürecin devamı için çoğunluk kararı ve kat karşılığı sözleşme sayfalarına bakınız.

Güçlendirme Seçeneği

Riskli yapının yıkılması yerine güçlendirilmesi talep edilebilir. Bunun için güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit edilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu m.19/2 uyarınca karar alınması, güçlendirme projesi hazırlanması ve ruhsat alınması gerekir.

Belirlenen süre içinde güçlendirme tamamlanırsa tapudaki riskli yapı şerhi kaldırılır. Güçlendirme, itiraz sürecine alternatif bir yol olarak da değerlendirilebilir: rapora itiraz etmek yerine yapının riskini gidermek, hem hukuken hem teknik olarak daha sağlam bir sonuç doğurabilir.

Karşılaştırmalı değerlendirme için güçlendirme mi yıkım mı sayfasına; kat malikleri kurulunun işleyişi için yönetim planı ve yönetici seçimi ile kat maliklerinin hak ve borçları sayfalarına bakınız.

Sık Yapılan Hatalar

• Bildirimi görüp tarihini kaydetmemek; on beş günün ne zaman başladığını sonradan ispatlayamamak.
• İtirazı teknik dayanak olmadan, genel ifadelerle yazmak.
• İtiraz dilekçesine rapor tarih ve numarasını yazmamak.
• Muhtarlık ilanını ve yapıya asılan listeyi tebligat saymamak.
• İdari başvuru yolunu atlayıp doğrudan dava açmak.
• Dava dilekçesinde yürütmenin durdurulmasını talep etmemek.
• Bağımsız teknik görüş almadan sürece girmek.

Adım Adım Süreç

1. Bildirimi ve tarihini kayda alın — Yapıya asılan liste, muhtarlık ilanı veya e-Devlet bildirimini fotoğraflayın ve tarihini not edin. On beş gün bu tarihten işler.
2. Rapor örneğini isteyin — İlgili müdürlükten riskli yapı tespit raporunun ve eklerinin bir örneğini yazılı olarak talep edin.
3. Bağımsız teknik görüş alın — İnşaat mühendisinden raporun karot sayısı, zemin verisi ve hesap yöntemine ilişkin görüş alın.
4. İtiraz dilekçesini hazırlayın — Rapor tarih ve numarası, ada-parsel bilgisi ile somut teknik itirazları madde madde yazın; teknik görüşü ekleyin.
5. Süresinde başvurun — Dilekçeyi on beş gün içinde ilgili müdürlüğe verin ve evrak kayıt numarasını alın.
6. Teknik heyet sonucunu bekleyin — İtiraz, üniversite üyelerinin de yer aldığı teknik heyetçe incelenir. Sonuç size bildirilir.
7. Gerekirse iptal davası açın — İtiraz reddedilirse idare mahkemesinde iptal davası açın ve yürütmenin durdurulmasını mutlaka talep edin.

Teknik Heyet Önünde Etkili İtiraz

Teknik heyet, hukuki değil teknik bir denetim yapar. Bu nedenle itiraz dilekçesinin dili de teknik olmalıdır.

Sonuç getiren itirazın hedef aldığı başlıklar:

• Örneklem yeterliliği. Yapıdan kaç noktadan karot alınmış, donatı tespiti kaç elemanda yapılmış? Yetersiz örneklem raporun en zayıf halkasıdır.
• Yapının doğru tanımlanması. Kat adedi, taşıyıcı sistem, inşaat yılı ve geçirilmiş tadilatlar rapora doğru yansımış mı?
• Hesapların dosyada bulunması. Değerlendirme hesapları rapora eklenmiş ve denetlenebilir durumda mı?
• Veri ile sonuç arasındaki tutarlılık. Ölçüm sonuçları, varılan sonucu gerçekten destekliyor mu?
• Güçlendirme değerlendirmesi. Yapının güçlendirilebilir olup olmadığı incelenmiş mi?

Karşı teknik rapor, itirazın gücünü belirgin biçimde artırır ve itirazla birlikte sunulmalıdır. Rapordaki her tespite, ilgili bölüme atıfla karşılık verilmelidir.

İtiraz reddedilirse ret kararı bir idari işlemdir ve süresinde iptal davasına konu edilebilir; yürütmenin durdurulması talebi ayrıca ileri sürülmelidir.

İtiraz Süresi ve Sonrasındaki Takvim

Bu dosyalarda en sık kaybedilen şey esas değil, süredir.

Riskli yapı tespitine itiraz süresi on beş gündür ve tebligat tarihinden işler. Süre kaçırıldığında tespit kesinleşir ve geri dönüşü bulunmaz.

Tespit kesinleştikten sonra işleyen zincir:

1. Tapuya şerh. Riskli yapı olduğu tapu kütüğüne işlenir.
2. Tahliye ve yıkım bildirimi. Maliklere süre verilir. Bu süreye ilişkin hüküm 2023’te değişmiş; eskiden bir taban öngörülürken bugün bir tavan öngörülmektedir. Yani asgari süre güvencesi bulunmamaktadır ve tebligatta yazan süre esastır.
3. Süre dolarsa idari yıkım. Yapı yıktırılır ve masraf ilgililerden tahsil edilir.

Bu nedenle tebligat elinize geçtiği gün iki şey yapılmalıdır: tarihi kayda geçirmek ve tespit raporunu istemek. Rapor temin edilmeden teknik itiraz kurulamaz ve on beş gün hızla tükenir.

Dilekçe kurgusu için riskli yapı tespitine itiraz dilekçesi yazımıza bakılabilir.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Sürenin İki Güne İndiği Hâl: 6/A Kapsamındaki Yapılar

On beş günlük süre, riskli yapı tespitinin olağan rejimine aittir. Kanun, yıkılacak derecede riskli yapılar ile ağır hasar gören veya ağır hasar görme riski bulunan yapıların bulunduğu alanlar için ayrı bir madde öngörmüş; bu maddede hem ilan hem itiraz sürelerini gün hesabına indirmiştir. Hangi rejimde bulunulduğu tespit edilmeden hazırlanan itiraz, süresinde sayılmayabilir.

Bu maddenin kapsamı iki grupta toplanmıştır. Birincisi yıkılacak derecede riskli olan yapıların bulunduğu alanlardır. İkincisi ise kendiliğinden çöken ya da zeminin kayması, heyelan, su baskını, kaya düşmesi, yangın ve patlama gibi sebeplerle ağır hasar gören veya ağır hasar görme riski bulunan yapıların bulunduğu alanlardır. Görüldüğü üzere ölçüt yalnızca yapının kendi durumu değil, bulunduğu alandır; bu nedenle komşu yapılarda meydana gelen bir olay da taşınmazı bu kapsama sokabilir. Kavramların ayrımı için riskli yapı, riskli alan ve rezerv yapı alanı farkı incelenmelidir.

Olağan rejimden en keskin ayrılma, muvafakat şartında görülür. Bu alanlarda dönüşüm uygulamaları maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaksızın resen yapılabilir; uygulama yapılacak alanın sınırları da uygulama bütünlüğü gözetilerek belirlenir. Tespit aşaması da aynı mantıkla kurulmuştur: riskli yapı tespiti, talep üzerine mülki idare amirinin yazılı izniyle, yeterli kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapılar veya alanlar açılarak resen yapılabilir. Dolayısıyla malikin tespite izin vermemesi süreci durdurmaz.

Süreler bakımından tablo tümüyle değişir ve bu, itiraz hazırlığının zamanlamasını belirler. Riskli olarak tespit veya kabul edilen yapıların listesi, tebliğ yerine kaim olmak üzere yapıların kapısına asılır ve muhtarlıkta yalnızca iki gün süreyle ilan edilir; tespit işlemi bu ilanla maliklere şahsen tebliğ edilmiş sayılır. İtiraz süresi de iki gündür ve itirazlar üç gün içinde karara bağlanır. Bu kadar kısa bir süre içinde teknik rapor temin etmek çoğu zaman mümkün olmadığından, bu kapsamda bulunulduğu öngörülen dosyalarda hazırlığın tespit beklenirken yapılması gerekir: yapının mevcut durumuna ilişkin fotoğraflar, varsa önceki güçlendirme ve onarım belgeleri ile bağımsız teknik değerlendirme önceden dosyalanmalıdır.

Uygulamada yapılması gereken ilk iş, hangi hükme dayanıldığının belirlenmesidir. Bunun için yapıya asılan tutanak ile muhtarlıkta yapılan ilanın metnindeki dayanak maddesi okunmalı; belirsizlik hâlinde ilgili müdürlükten işlem dosyası yazılı olarak istenmelidir. İlanın hangi tarihte başlayıp hangi tarihte sona erdiğinin tutanakla belgelenmesi de ayrıca önemlidir; zira tebliğ anı bu ilana bağlanmıştır. İki günlük sürenin kaçırılması hâlinde idari itiraz yolu kapanır; ancak bu, işleme karşı dava yolunun da kapandığı anlamına gelmez ve süresi içinde iptal davası açılması ihtimali ayrıca değerlendirilmelidir. Tespite itirazın dilekçe kurgusu için riskli yapı tespitine itiraz dilekçesi, tahliye aşaması için riskli yapıda tahliye ve yıkım işlemine karşı dava incelenebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Riskli yapı tespitine kaç gün içinde itiraz edilir?

Tebliğ tarihinden itibaren on beş gündür. Bu süre hak düşürücüdür ve süresi geçtikten sonra yapılan itiraz kural olarak incelenmez.

İtiraz nereye yapılır?

Riskli yapı tespitine itiraz, ilgili Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne yapılır ve teknik heyet tarafından incelenir.

Tespiti tek başıma yaptırabilir miyim?

Evet. Kat maliklerinden birinin başvurusu tespit sürecini başlatmaya yeterlidir; diğer maliklerin onayı aranmaz.

Bana tebligat gelmedi, süre işler mi?

Kanun, riskli yapı listelerinin tebliğ yerine geçmek üzere yapıya asılmasını ve muhtarlıkta ilan edilmesini öngörür. Bu nedenle elden tebligat olmasa da süre işlemiş olabilir.

İtirazımda ne yazmalıyım?

Genel ifadeler yerine somut teknik eleştiri yazılmalıdır: karot sayısı, numune alma noktaları, zemin verisi, hesap yöntemi ve rapordaki maddi hatalar.

İtiraz edersem yıkım durur mu?

Hayır. Süreç itiraz veya dava açılmasıyla kendiliğinden durmaz. Fiilî koruma ancak yürütmenin durdurulması kararıyla sağlanır.

Teknik heyette kimler bulunur?

İtirazlar, üniversitelerden görevlendirilen üyelerin de yer aldığı teknik heyet tarafından incelenir.

İtirazım reddedilirse ne yapabilirim?

İdari başvuru yolu tükendikten sonra idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. Dilekçede yürütmenin durdurulması talep edilmelidir.

Riskli yapı şerhi satışı engeller mi?

Şerh satışı hukuken engellemez ancak alıcı bakımından uyarı işlevi görür ve uygulamada alım satımı zorlaştırır.

Yıkım yerine güçlendirme isteyebilir miyim?

Güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğu tespit edilir, Kat Mülkiyeti Kanunu m.19/2 uyarınca karar alınır ve ruhsat alınırsa güçlendirme yapılabilir.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. Süreler ve tutarlar mevzuat ile idare uygulamasına göre değişebilir; işlem öncesinde elinizdeki tebligat ve ilgili idarenin güncel duyurusu esas alınmalıdır. Nihai hukuki değerlendirme avukata aittir.