Kentsel Dönüşümde Yıkım Masrafları: Kamu Alacağı Olarak Takip ve Malikin Sorumluluğu

Kentsel dönüşümde yıkım masrafları, riskli yapı verilen süre içinde malikler tarafından yıktırılmadığında idarece yapılan yıkımın bedelidir. Bu masraf ödenmediği takdirde ilgili taşınmazın paylarına orantılı olarak kamu alacağı biçiminde takip edilebilir.

Bu yazıda masrafın nasıl doğduğu, kimin sorumlu olduğu, kamu alacağı takibinin sonuçları, hisseli mülkiyette dağılımın nasıl yapıldığı ve masrafın hiç doğmaması için neler yapılabileceği ele alınmaktadır.

Masraf Nasıl Doğar?

Riskli yapı tespiti kesinleştiğinde idare, tahliye ve yıktırma için maliklere süre verir. 6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği, bu sürenin doksan günden fazla olamayacağını düzenlemektedir.

Masraf Nasıl Doğar? Aşama Aşama

Süre içinde tahliye ve yıkım gerçekleşmezse idare ek süre verebilir. Bu aşamada elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin durdurulması ilgili kurum ve kuruluşlardan istenir ve durum mülki amire bildirilir.

Verilen süreler içinde de yıkım yapılmazsa yapı idarece yıktırılır. İşte bu noktada masraf doğar: yıkımın bedeli, mühürleme, tahliye ve moloz kaldırma gibi kalemlerle birlikte idare tarafından karşılanır ve maliklerden istenir.

Tahliyenin fiilen engellenmesi hâli

Tahliyenin engellenmesi durumunda idare, mülki idare amirinden yazılı izin alarak kolluk kuvveti marifetiyle tahliyeyi resen gerçekleştirebilir. Bu hâlde doğan masraflar da aynı şekilde maliklerden istenir.

Uygulamada “kapıyı açmam, giremezler” yaklaşımı bu nedenle çift yönlü zarar doğurur: hem tahliye yine gerçekleşir hem de ek masraf yükü doğar.

Sürecin başlangıcı riskli yapı tespitine itiraz, kiracı boyutu kiracının hakları, destek başvurusu kira yardımı başvurusu sayfalarında ele alınmaktadır.

Kamu Alacağı Olarak Takip Ne Anlama Gelir?

Masrafın kamu alacağı biçiminde takip edilebilmesi, alacağın özel hukuk alacaklarından farklı ve daha güçlü bir usule tabi olması demektir.

Kamu Alacağı Takibinin Sonuçları

Bu farkın pratik sonuçları şunlardır:

• Dava açmaya gerek yoktur. Alacaklı idare, önce mahkemeden ilam almak zorunda kalmaksızın takip yapabilir.
• Ödeme emri tebliğ edilir. Süreç, borcun bildirilmesi ve ödeme için süre tanınmasıyla başlar.
• İtiraz süresi kısadır. Ödeme emrine karşı itiraz veya dava süresi sınırlıdır ve kaçırıldığında borç kesinleşir.
• Gecikme zammı işler. Ödenmeyen tutara kamu alacaklarına ilişkin gecikme zammı uygulanabilir.
• Haciz mümkündür. Kesinleşen alacak için malvarlığına haciz uygulanabilir.

Bu nedenle ödeme emri tebliğ edildiğinde beklemek en kötü seçenektir. Tebligat tarihini kaydedin ve itiraz süresini derhâl hesaplayın.

Hisseli Mülkiyette Dağılım

Masraf, ilgili taşınmazın paylarına orantılı olarak takip edilebilir. Yani her malik, arsa payı oranında sorumluluk taşır.

Bu, uygulamada iki tartışmaya yol açar. Birincisi, süreci geciktirenle geciktirmeyen malikin aynı oranda yük altına girip girmeyeceği. İdari takip bakımından ölçüt pay oranıdır; kusur ayrımı bu aşamada yapılmaz.

İkincisi, masrafı ödeyen malikin diğerlerine rücu edip edemeyeceğidir. Kendi payından fazlasını ödeyen malik, ödediği fazla kısım bakımından diğer paydaşlara başvurabilir. Bu talep özel hukuk ilişkisi içinde değerlendirilir ve belgelenmesi gerekir.

Pratik öneri: ödeme yapılırken makbuzların hangi pay için yapıldığı açıkça belirtilmeli ve ödeme banka kanalıyla, açıklama yazılarak gerçekleştirilmelidir.

Pay oranı ve orantısızlık için arsa payı düzeltme davası; paydaşlar arası uyuşmazlık için ortaklığın giderilmesi ve izale-i şuyu davası sayfalarına bakınız.

Yıkım Masrafını Kim Üstlenir?

Burada üç ihtimali ayırmak gerekir.

Yıkımı Kim Üstlenirse Ne Olur?

Malikler kendi yıktırırsa. Yıkım maliklerce organize edilir ve masraf doğrudan maliklerce karşılanır. Bu, genellikle en ucuz yoldur çünkü piyasadan teklif alınabilir ve moloz değerlendirilebilir.

Yüklenici üstlenirse. Kat karşılığı sözleşmede yıkımın yükleniciye ait olduğu kararlaştırılabilir. Bu, uygulamada en yaygın çözümdür. Ancak sözleşmede açıkça yazılmamışsa tartışma çıkar; yıkım, moloz kaldırma ve hafriyat kalemlerinin sözleşmede tek tek sayılması gerekir.

İdare yıktırırsa. En pahalı yoldur. İdare piyasa koşullarında pazarlık yapmaz ve masraf kamu alacağı olarak geri döner.

Bu nedenle sözleşme aşamasında yıkım kaleminin kime ait olduğu netleştirilmelidir. Sözleşme kurgusuna ilişkin ayrıntı için kat karşılığı sözleşme rehberine bakabilirsiniz.

Masrafa Karşı Ne Yapılabilir?

Yıkım masrafına ilişkin işlem idari nitelikte olduğundan, hukuka aykırılık iddiaları idari yargıda ileri sürülür. Dayanılabilecek başlıca iddialar şunlardır:

Masrafa İtirazda Dayanılabilecek İddialar

• Tebligat usulsüzlüğü. Tahliye ve yıkım için verilen sürenin usulüne uygun bildirilmemiş olması; sürenin hiç işlememiş olması.
• Sürenin eksik verilmesi. Yönetmelikte öngörülen sürelere uyulmaması.
• Masrafın miktarı. Yıkım bedelinin piyasa koşullarına göre fahiş olması veya dayanak belgelerin sunulmaması.
• Sorumluluk oranı. Pay oranının hatalı hesaplanması.
• Yıkımın kapsamı. Yıkıma dâhil edilmemesi gereken kalemlerin masrafa eklenmesi.

İtiraz ederken masrafın dayanağı olan belgeleri talep edin: yıkım ruhsatı, ihale veya piyasa fiyat araştırması kayıtları, hakediş ve fatura örnekleri, tahliye ve yıkım tutanakları.

İdari işlemlere karşı dava yolları belediye işlemlerine karşı dava sayfasında; belge talebi ve süreç takibi ARAAD ve e-Devlet sayfasında anlatılmaktadır.

Masrafın Hiç Doğmaması İçin

En iyi savunma, masrafın doğmasını önlemektir. Alınacak önlemler şunlardır:

• Tebligat tarihini kaydedin ve verilen süreyi takvime işleyin.
• Tahliyeyi süre bitimine bırakmayın; taşınma planını erken yapın.
• Yıkımı maliklerin kendisi organize etsin; en az üç firmadan teklif alın.
• Yüklenici belirlenmişse yıkım, moloz ve hafriyat kalemlerini sözleşmeye açıkça yazdırın.
• Elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerini süresinde kapattırın ve kapatma belgelerini saklayın.
• Yıkım ruhsatı için gerekli belgeleri erken toplayın.
• Karar alınamıyorsa idareyle iletişimi kesmeyin; ek süre talebini yazılı olarak yapın.

Sürecin bütününü ve süre yönetimini süreç takibi sayfasından izleyebilirsiniz.

Yıkım Sonrası Tapu İşlemleri

Yıkımdan sonra tapu kütüğünün beyanlar hanesindeki riskli yapı şerhi terkin edilir ve taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair belirtme yapılır.

Ayrıca yapının yıkılmasıyla taşınmazın niteliği değişir ve cins tashihi gündeme gelir. Bu işlem emlak vergisi matrahını da etkilediğinden takip edilmelidir.

Kat mülkiyeti yıkımla sona erdiğinden malikler arsa üzerinde payları oranında paylı mülkiyet sahibi hâline gelir. Yeni yapıda bağımsız bölüm sahibi olmak, yeniden kat irtifakı kurulmasına bağlıdır. Bu aşamada arsa paylarının değerle orantılı belirlenmesine dikkat edilmelidir. Ayrıntı için arsa payı düzeltme davası sayfasına bakınız.

Kat irtifakı ve mülkiyet geçişi için kat mülkiyeti ve kat irtifakı farkı, iskân için yapı kullanma izin belgesi, vergi boyutu için tapu harcı ve gayrimenkul vergileri sayfasına bakabilirsiniz.

Moloz ve Hafriyatın Ekonomik Değeri

Yıkım yalnızca gider kalemi değildir. Yapıdan çıkan hurda demir ve geri kazanılabilir malzemenin ekonomik değeri bulunur ve bu değer yıkım maliyetini önemli ölçüde düşürebilir.

Uygulamada firmalardan teklif alınırken sorulması gereken soru şudur: teklif, hurda değerinin firmada kalması esasına göre mi verilmiştir, yoksa hurda maliklere mi bırakılmaktadır? İki durumda çıkan rakam belirgin biçimde farklıdır.

Aynı şekilde hafriyat ve moloz taşıma bedeli, döküm sahasına olan mesafeye göre değişir. Tekliflerin karşılaştırılabilir olması için hafriyatın dâhil olup olmadığı açıkça sorulmalıdır.

Yüklenici ile sözleşme yapılıyorsa hurda değerinin kime ait olacağı da sözleşmede belirtilmelidir. Belirtilmediğinde bu kalem sessizce yüklenicide kalır ve maliklerin farkına varmadığı bir aktarım gerçekleşir.

Sigorta ve Zarar Riski

Yıkım sırasında komşu yapılara, altyapıya veya üçüncü kişilere zarar verilmesi ihtimali gerçektir. Bu zararın sorumluluğu, yıkımı kimin üstlendiğine göre değişir.

Yıkımı malikler organize ediyorsa, yüklenici firmadan mesleki sorumluluk sigortası ve üçüncü şahıs mali mesuliyet sigortası istenmesi yerinde olur. Sözleşmede zararın firmaya ait olduğunun yazılması, sigorta bulunmadığında pratik bir koruma sağlamaz.

Bina yüksekliğine göre yıkım sorumlusu olarak statik fenni mesul belirlenmesi gereken hâller bulunmaktadır. Bu belirlemenin usulüne uygun yapılıp yapılmadığı, sonraki sorumluluk tartışmalarında belirleyici olur.

Komşuya verilen zarar için komşuluk hukuku ve taşkınlıktan doğan sorumluluk; ayıplı ifa için eser sözleşmesinde ayıba karşı tekeffül sayfaları yol gösterir.

Sık Yapılan Hatalar

• Verilen süreyi son güne bırakıp yıkımı organize edememek.
• Tahliyeyi fiilen engelleyerek ek masraf doğurmak.
• Ödeme emrini alıp itiraz süresini beklemeden geçirmek.
• Masrafın dayanak belgelerini idareden hiç istememek.
• Yıkım kalemini sözleşmede belirsiz bırakmak.
• Abonelik kapatma belgelerini saklamamak.
• Fazla ödeme yapan malikin rücu hakkını belgelendirmemesi.

Adım Adım Süreç

1. Süreyi takvime işleyin — Tahliye ve yıktırma için verilen sürenin başlangıç ve bitiş tarihini tebligattan hesaplayarak kaydedin.
2. Yıkımı kendiniz organize edin — En az üç firmadan teklif alın; moloz ve hafriyat kalemlerini teklife dâhil ettirin.
3. Abonelikleri kapattırın — Elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerini süresinde kapattırın ve kapatma belgelerini saklayın.
4. Yıkım ruhsatı için başvurun — Tahliye ve abonelik kapatma belgeleriyle yıkım ruhsatı başvurusunu gecikmeden yapın.
5. Ödeme emri gelirse tarihini kaydedin — İdare masraf talep ederse tebligat tarihini kaydedin ve itiraz süresini derhâl hesaplayın.
6. Dayanak belgeleri isteyin — Yıkım ruhsatı, fiyat araştırması, hakediş ve fatura örnekleri ile tutanakları yazılı olarak talep edin.
7. Gerekirse dava açın — Tebligat usulsüzlüğü, sürenin eksik verilmesi, masrafın fahişliği veya pay oranı hatası varsa idari yargıya başvurun.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Sıkça Sorulan Sorular

Yıkımı malikler yapmazsa ne olur?

Verilen süreler içinde yıkım yapılmazsa yapı idarece yıktırılır ve masraf maliklerden istenir.

Yıkım masrafı nasıl takip edilir?

Ödenmediği takdirde ilgili taşınmazın paylarına orantılı olarak kamu alacağı biçiminde takip edilebilir.

Kamu alacağı olması ne değiştirir?

İdare mahkeme ilamı almadan takip yapabilir, ödeme emri tebliğ edilir, itiraz süresi kısadır, gecikme zammı işleyebilir ve haciz uygulanabilir.

Masraf maliklere nasıl dağıtılır?

Masraf pay oranına göre dağıtılır. İdari takip aşamasında kusur ayrımı yapılmaz.

Fazla ödeyen malik diğerlerine başvurabilir mi?

Kendi payından fazlasını ödeyen malik, fazla kısım bakımından diğer paydaşlara başvurabilir. Ödemenin banka kanalıyla ve açıklamalı yapılması ispatı kolaylaştırır.

Yıkımı yüklenici üstlenebilir mi?

Evet. Kat karşılığı sözleşmede yıkımın yükleniciye ait olduğu kararlaştırılabilir; yıkım, moloz ve hafriyat kalemleri sözleşmede tek tek sayılmalıdır.

Hangi yol en ucuzdur?

Genellikle maliklerin yıkımı kendisinin organize etmesidir; piyasadan teklif alınabilir. İdarece yaptırılan yıkım en pahalı yoldur.

Ödeme emrine itiraz edebilir miyim?

Evet. Tebligat usulsüzlüğü, sürenin eksik verilmesi, masrafın fahiş olması veya pay oranı hatası gibi iddialar idari yargıda ileri sürülebilir.

Tahliyeyi engellersem ne olur?

İdare mülki amirden yazılı izin alarak kolluk marifetiyle tahliyeyi resen gerçekleştirebilir ve doğan ek masraf da maliklerden istenir.

Yıkımdan sonra tapuda ne değişir?

Riskli yapı şerhi terkin edilir, 6306 kapsamında olduğuna dair belirtme yapılır ve cins tashihi gündeme gelir. Kat mülkiyeti sona erer, paylı mülkiyet doğar.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. Süreler ve tutarlar mevzuat ile idare uygulamasına göre değişebilir; işlem öncesinde elinizdeki tebligat ve ilgili idarenin güncel duyurusu esas alınmalıdır. Nihai hukuki değerlendirme avukata aittir.