Eser Sözleşmesinde Ayıba Karşı Tekeffül (İnşaat/Tadilat)

Gözden geçirme ve bildirim: hakkı kaybettiren külfet

Ayıba karşı tekeffül hükümlerinden yararlanabilmek, iş sahibinin iki külfeti zamanında yerine getirmesine bağlıdır. Uygulamada dosyaların önemli bölümü esasa hiç girilmeden bu noktada kaybedilir.

Kanunun kurduğu külfet

TBK m.474/1: “İş sahibi eserin tesliminden sonra, işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları varsa, bunu uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmek zorundadır.” Kanun sabit bir gün sayısı vermez; süre eserin niteliğine göre değişir. Bir dairenin gözden geçirilmesiyle bir barajın gözden geçirilmesi aynı sürede beklenemez; bazı eserlerde ayıp ancak kullanımla ortaya çıkar.

İhmalin yaptırımı: zımnî kabul

TBK m.477/2 uyarınca iş sahibi gözden geçirmeyi ve bildirimi ihmal ederse, eseri mevcut durumuyla kabul etmiş sayılır ve ayıp sebebiyle sahip olduğu seçimlik haklardan yararlanamaz. Yaptırım serttir; bu nedenle muayene ve bildirim süreci titizlikle yürütülmelidir.

Bildirim nasıl yapılmalı

Kanun bildirim için bir şekil şartı öngörmez; yazılı ya da sözlü yapılabilir. Ancak ispat bakımından yazılı şekil tercih edilmelidir: e-posta, iadeli taahhütlü mektup ya da noter ihtarı. Önemli ve yüksek bedelli işlerde noter ihtarı en güvenli yöntemdir. Bildirimde ayıpların tek tek ve somut olarak gösterilmesi gerekir; “iş kötü yapıldı” gibi genel ifadeler yeterli sayılmayabilir.

Bilirkişi incelemesi isteme hakkı

TBK m.474/2 taraflardan her birine, giderini karşılayarak eserin bilirkişi tarafından gözden geçirilmesini ve sonucun bir raporla belirlenmesini isteme hakkı tanır. Uyuşmazlık büyüyorsa mahkemeden delil tespiti istenmesi, ayıbın ve sorumlunun belgelenmesinin en güvenli yoludur; özellikle onarım yapılmadan önce yapılmalıdır, çünkü onarım delili yok eder.

Açık ayıp, gizli ayıp ve gizlenen ayıp

Ayıbın türü, bildirim zamanını ve yüklenicinin kabule rağmen sorumlu tutulup tutulamayacağını belirler.

Açık ayıp

Olağan bir inceleme ile eserin teslimi sırasında tespit edilebilecek nitelikteki ayıplardır. Bunların teslimde gözden geçirilip uygun sürede bildirilmesi gerekir; aksi hâlde zımnî kabul sonucu doğar.

Gizli ayıp

Olağan gözden geçirme ile anlaşılamayan, belirli bir süre kullanım sonucunda ortaya çıkan ayıplardır. Bunlarda bildirim külfeti, ayıbın ortaya çıktığı anda doğar; teslimde bildirilmemiş olması hak kaybına yol açmaz. Yalıtım, tesisat, nem ve taşıyıcı sistem sorunları tipik örneklerdir.

Kasten gizlenen ayıp

TBK m.477/1 uyarınca eserin açıkça veya örtülü olarak kabul edilmesinden sonra yüklenici kural olarak sorumluluktan kurtulur. Ancak yüklenicinin kasten sakladığı ve usulüne uygun gözden geçirme sırasında fark edilemeyecek olan ayıplarda, iş sahibinin kabulüne rağmen sorumluluk devam eder. Bu hâlde de iş sahibinin ayıbı öğrenir öğrenmez yükleniciye bildirmesi gerekir.

Ayıplı ifa ile eksik ifa karıştırılmamalı

Uygulamada sıkça karıştırılan bir ayrımdır ve uygulanacak hükümler farklıdır. Ayıplı ifa, işin yapılmış ancak sözleşmeye veya dürüstlük kuralı gereği bulunması gereken niteliklere aykırı olmasıdır; ayıba karşı tekeffül hükümlerine tabidir. Eksik ifa ise sözleşme kapsamındaki bir işin hiç yapılmamış olmasıdır ve genel hükümlere göre değerlendirilir; bu durumda gözden geçirme ve bildirim külfeti aynı katılıkta işlemez.

Seçimlik haklar: hangi durumda hangisi

Külfetler yerine getirilmişse iş sahibi TBK m.475’teki haklardan birini kullanır. Seçim, ayıbın ağırlığına göre yapılır ve sonuçları geri alınamaz.

Sözleşmeden dönme

Eser, iş sahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplıysa iş sahibi sözleşmeden dönebilir. Bu en ağır yaptırımdır ve ayıbın niteliği bunu haklı kılmalıdır.

Bedelden indirim

Ayıp bu derece önemli değilse iş sahibi, eseri alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim isteyebilir. İndirim oranı bilirkişi incelemesiyle belirlenir.

Ücretsiz onarım

İş sahibi, aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere eserin ücretsiz onarılmasını isteyebilir. Onarım masrafının eser bedeliyle orantısız hâle geldiği durumlarda bu hak sınırlanır.

Ayrıca tazminat

Yukarıdaki seçimlik haklardan bağımsız olarak, yüklenicinin kusuru varsa iş sahibi zararının tazminini de isteyebilir. Ayıp nedeniyle uğranılan yan zararlar (kullanılamayan dönem, kira kaybı, taşınma ve barınma gideri, üçüncü kişilere ödenen tazminat) bu kapsamda değerlendirilir.

Ayıp iş sahibinden kaynaklanıyorsa

TBK m.476 uyarınca eserin ayıplı olması iş sahibinin verdiği talimattan veya sağladığı malzemeden kaynaklanıyorsa yüklenicinin sorumluluğuna gidilemez. Ancak yüklenicinin bu durumda uyarma ve aydınlatma yükümü vardır; bu yükümü yerine getirmemişse sorumluluktan kurtulamaz.

Süreler: taşınmaz yapıda beş, ağır kusurda yirmi yıl

Ayıp bildirilmiş ve seçimlik hak belirlenmiş olsa dahi, dava süresinde açılmazsa hak düşer.

TBK m.478 rejimi

Yüklenici ayıplı bir eser meydana getirmişse, bu sebeple açılacak davalar teslim tarihinden başlayarak; taşınmaz yapılar dışındaki eserlerde iki yılın, taşınmaz yapılarda beş yılın ve yüklenicinin ağır kusuru varsa ayıplı eserin niteliğine bakılmaksızın yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar.

Ağır kusur ölçütü neden önemli

Yirmi yıllık süre, taşınmaz yapılarda beş yılı geçmiş dosyaları ayakta tutan tek dayanaktır. Bu nedenle ağır kusur iddiası dilekçede somut olgularla temellendirilmelidir: projeye aykırı imalat, taşıyıcı sistemde standart dışı malzeme kullanımı, ruhsata aykırılık, denetim raporlarının göz ardı edilmesi gibi.

Diğer alacaklarda süre

Ayıp dışındaki eser sözleşmesi alacaklarında TBK m.147 uyarınca beş yıllık zamanaşımı uygulanır; yüklenicinin yükümlülüklerini ağır kusuruyla hiç veya gereği gibi ifa etmemesi hâli bu maddenin dışında tutulmuştur.

Dosya kurgusu

Dava dilekçesinde şunlar ayrı ayrı gösterilmelidir: teslim tarihi ve nasıl belgelendiği, ayıbın açık mı gizli mi olduğu, bildirimin ne zaman ve hangi yolla yapıldığı, hangi seçimlik hakkın kullanıldığı ve gerekçesi, yüklenicinin kusuru ile ağır kusur iddiasının dayanakları. Zarar miktarı ancak bilirkişi raporuyla netleşeceğinden, 31.07.2026 sonrasında açılan davalarda kısmi dava açılıp HMK m.109/4 uyarınca talebin bir defaya mahsus, tahkikatın sonuna kadar artırılması yolu değerlendirilmelidir; belirsiz alacak davası 7589 sayılı Kanunla kaldırılmıştır.