Yapı Malikinin Sorumluluğu (Bina ve Yapı Eserleri)

Bir bina veya yapı eserinin yapımındaki bozukluk ya da bakımındaki eksiklik zarara yol açarsa, malik kusuru olmasa dahi bu zararı gidermekle yükümlüdür. Dayanak TBK m. 69‘dur ve bu, kurtuluş kanıtı kabul edilmeyen ağırlaştırılmış bir kusursuz sorumluluktur: malik “gerekli özeni gösterdim” diyerek kurtulamaz, yalnızca illiyet bağının bulunmadığını ispatlayabilir. Sorumluluğun kime düşeceğini ise tek bir ayrım belirler: yapım bozukluğundan yalnızca malik, bakım eksikliğinden intifa ve oturma hakkı sahipleri de müteselsilen sorumludur. Bu rehber, sorumluluk zincirini rücu ve zamanaşımı boyutlarıyla birlikte madde düzeyinde kurar.

Mevzuat Haritası

TBK m. 69’un Fıkra Yapısı

Madde üç fıkradan oluşur ve her fıkra ayrı bir soruyu cevaplar: kim sorumlu, kim birlikte sorumlu, kim kime rücu eder.

İkinci fıkranın sınırı belirleyicidir. İntifa ve oturma hakkı sahipleri yalnızca bakım eksikliğinden sorumludur; yapım bozukluğundan sorumlu tutulamazlar. Bu, yapıyı fiilen ellerinde tutmalarının doğal sonucudur: bakım onların, inşa ise malikin alanındadır.

Sadece şahsi hak sahiplerinin sorumluluğu yoktur. Kiracı gibi yalnızca kişisel hakka dayanan kişiler m. 69/2 kapsamında değildir; onların sorumluluğu ayrı bir temele dayanır.

Neden “Ağırlaştırılmış” Kusursuz Sorumluluk?

Türk hukukunda kural kusur sorumluluğudur: kişi ancak kastı veya ihmali varsa sorumlu olur. TBK m. 69 bu kuralın istisnasıdır — malikin kişisel kusuru aranmaz.

Kanun koyucu, yapıdan en üst düzeyde yararlanan maliki, “bir şeyden yararlanan onun külfetine de katlanır” anlayışıyla kusursuz sorumlu kılmıştır. Ancak bu sıradan bir kusursuz sorumluluk değildir.

“Yapı Eseri” Kavramının Kapsamı

Sorumluluğun konusu yalnızca “bina” değildir; madde “diğer yapı eserleri” ifadesini de kullanır ve bu kavram geniştir.

Ortak ölçüt üç unsurdur: eser toprağa bağlı olmalı, insan eliyle yapılmış olmalı ve kalıcı nitelik taşımalıdır. Bu üç unsuru taşıyan her yapıdan doğan zararda m. 69 uygulanır.

Yapım Bozukluğu mu, Bakım Eksikliği mi?

Madde iki ayrı sebebe dayanır ve bu ayrım, kimin sorumlu olacağını belirlediği için dosyanın en kritik tespitidir.

Yargıtay uygulamasından bir örnek ayrımı netleştirir: elektrik hattının yapımında uygun olmayan malzeme kullanılması yapım bozukluğu, kopan tellerin yenilenmemesi ise bakım eksikliği sayılmış; malik her iki hâlde de m. 69 kapsamında sorumlu tutulmuştur.

İlliyet Bağı: Tek Kurtuluş Yolu

Kusur aranmasa da sorumluluğun doğması için yapım bozukluğu veya bakım eksikliği ile zarar arasında uygun illiyet bağı bulunmalıdır.

İspat yükü zarar görendedir. Kanunda illiyet bağının varlığına ilişkin bir karine yoktur; bu nedenle zarar gören, zararın yapıdaki hata veya bakım eksikliğinden kaynaklandığını ortaya koymalıdır.

İlliyet bağını kesen hâller üçtür: mücbir sebep, zarar görenin ağır kusuru ve üçüncü kişinin ağır kusuru. Malik ancak bunlardan birini ispatlayarak sorumluluktan kurtulabilir.

Yargıtay uygulamasından örnek: terör saldırısı sonucu hasar gören bir boru hattına ilişkin davada, zararın yapım veya bakım kaynaklı olmadığı belirlenerek illiyet bağının kesildiğine ve malikin sorumlu tutulamayacağına hükmedilmiştir.

Kısmi kusur tam kurtuluş sağlamaz. Zarar görenin kusuru illiyet bağını tamamen kesmiyorsa, TBK m. 52 uyarınca tazminattan indirim yapılır. Örneğin uyarı levhasına rağmen tehlikeli alana giren kişi bakımından bu hüküm gündeme gelir.

Rücu Zinciri: m. 69/3

Zararı ödeyen malik, iç ilişkide gerçek sorumluya kusuru oranında rücu edebilir. Zincir, zararın sebebine göre farklı kişilere uzanır.

Yükleniciye rücuda zamanaşımı ayrı bir rejime tabidir. TBK m. 478 uyarınca yüklenici ayıplı bir eser meydana getirmişse, bu sebeple açılacak davalar teslim tarihinden başlayarak; taşınmaz yapılar dışındaki eserlerde iki yılın, taşınmaz yapılarda beş yılın ve yüklenicinin ağır kusuru varsa eserin niteliğine bakılmaksızın yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar.

Rücu davası ayrı bir davadır. Malik, zarar görene ödeme yapmadan rücu edemez. Bu nedenle asıl davada rücu edilecek kişilere davanın ihbarı yoluna başvurulması, sonraki rücu davasında önemli bir avantaj sağlar.

Kat Mülkiyetinde Durum

Apartman ve sitelerde zarar çoğu zaman ortak yerlerden doğar ve sorumluluk dağılımı ayrı bir mantıkla işler.

Ortak yerlerde kat malikleri birlikte sorumludur. Çatı, dış cephe, asansör, merdiven ve istinat duvarı gibi ortak yerlerden doğan zararlarda kat malikleri birlikte sorumlu olur; ödeyen kat maliki diğerlerine payları oranında rücu edebilir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, anagayrimenkulün bakım ve korunmasına ilişkin yükümlülükleri, ortak giderlere katılmayı ve yöneticinin görev ve sorumluluğunu ayrıca düzenler. Yönetici, kendisine verilen görevleri yerine getirmemekten doğan zarardan sorumludur.

Asansör dosyaları özel bir yer tutar. Periyodik kontrol ve bakım kayıtları, hem illiyet bağının ispatında hem de bakım firmasına rücuda belirleyicidir. Kontrol etiketinin geçerlilik tarihi ve bakım defteri, dosyanın ilk istenecek belgeleridir.

Kiracının Konumu: TBK m. 49

Kiracı, m. 69/2 kapsamında değildir; onun sorumluluğu farklı bir temele dayanır.

Zarar gören için en güvenli yol maliktir. Kiracıya karşı dava, kusurun ispatını gerektirdiğinden daha zordur. Malike açılan davada ise kusur tartışması yapılmaz.

Zarar Kalemleri ve Zamanaşımı

Talep edilebilecek kalemler, zararın türüne göre TBK’nın genel hükümlerinde düzenlenmiştir.

İki rejim bağımsız işler ve bu bir tuzak oluşturur. Zarar gören iki yıllık süresi içinde davayı açabilir; ancak malikin yükleniciye rücu süresi teslimden işlediğinden çoktan dolmuş olabilir. Bu nedenle malik, zarar ihtimalini fark ettiği anda rücu muhataplarına karşı süreyi kesecek adımları değerlendirmelidir.

Önleyici İmkân: TBK m. 70

Kanun, zarar doğmadan harekete geçme imkânı da tanır ve bu hüküm uygulamada az kullanılır.

TBK m. 70 uyarınca, bir yapıdan zarar görme tehlikesiyle karşılaşan kişi — örneğin cephede büyük çatlaklar görülmesi, istinat duvarında kayma belirmesi — gerekli önlemlerin alınmasını hak sahiplerinden isteyebilir.

Görev, Yetki ve Dava Yolu

Görevli mahkeme. Yapı malikinin sorumluluğundan doğan tazminat davaları, HMK m. 2 uyarınca asliye hukuk mahkemesinde görülür.

Yetkili mahkeme. HMK m. 16, haksız fiilden doğan davalarda seçimlik yetki tanır: fiilin işlendiği yer, zararın meydana geldiği yer, zararın meydana gelme ihtimalinin bulunduğu yer yahut zarar görenin yerleşim yeri mahkemesi. Genel yetki kuralı olan davalının yerleşim yeri de tercih edilebilir.

Bu seçim hakkı pratik bir avantajdır. Başka bir şehirdeki bir yapıdan zarar gören kişi, davayı kendi yerleşim yeri mahkemesinde açabilir.

Delil tespiti davadan önce yapılır. Yapının onarılmadan önceki hâlinin tespiti için, esas davadan bağımsız olarak delil tespiti talebinde bulunulabilir. Dilekçe örneği için: yapı malikinin sorumluluğu tazminat dilekçesi.

Kontrol Listesi

1. Yapı eseri mi? Toprağa bağlı, insan eliyle yapılmış ve kalıcı mı?

2. Malik kim? Tapu kaydını dava öncesinde alın.

3. Yapım mı, bakım mı? Rücu stratejisini bu belirler.

4. İntifa veya oturma hakkı var mı? Bakım eksikliğinde onlar da sorumludur.

5. Ortak yer mi? Kat mülkiyetinde muhatap kat malikleridir.

6. Delil tespiti yaptırın. Onarımdan önce — bu adım geri alınamaz.

7. Bakım kayıtlarını isteyin. Asansörde periyodik kontrol etiketi ve bakım defteri.

8. İlliyet bağını kurun. Karine yoktur; ispat yükü sizdedir.

9. Kendi kusurunuzu değerlendirin. TBK m. 52 indirim sebebidir.

10. İki yıllık süreyi tutun. TBK m. 72 — öğrenmeden itibaren.

11. Malikseniz ihbarda bulunun. Rücu edeceğiniz kişilere davayı ihbar edin.

12. Yükleniciye rücuda teslim tarihine bakın. TBK m. 478 — beş yıl mı, yirmi yıl mı?

Tipik Senaryolar ve Doğru Muhatap

Aynı kanun maddesi, olayın türüne göre farklı kişileri muhatap kılar. Dava öncesinde bu tespit yapılmalıdır.

Yedinci satır mülkiyet ayrımına dikkat çeker. Tabela, totem veya klima dış ünitesi gibi unsurların maliki, binanın malikinden farklı olabilir. Bu tür dosyalarda kime ait olduğunun belirlenmesi husumet yönünden belirleyicidir.

Dava Öncesi Hazırlık

Yapı sorumluluğu dosyaları teknik dosyalardır; hazırlığın kalitesi sonucu doğrudan etkiler.

1. Delil tespiti. Yapı onarılmadan, mahkemeden delil tespiti istenmelidir. Bu, geri alınamayacak tek adımdır.

2. Tapu kaydı. Malikin kim olduğu, intifa veya oturma hakkı bulunup bulunmadığı tapudan görülür.

3. Yapı ruhsatı ve proje. Belediyeden temin edilir; yapım bozukluğu iddiasının teknik zeminini oluşturur.

4. Bakım ve kontrol kayıtları. Özellikle asansörde periyodik kontrol etiketi ve bakım defteri.

5. Sağlık belgeleri. Bedensel zararda tedavi evrakı, rapor ve iş göremezlik belgeleri.

6. Zarar hesabı. Maddi zararda onarım faturaları, değer kaybı; bedensel zararda aktüeryal hesap.

7. Yönetim planı. Kat mülkiyetinde ortak yer ve sorumluluk dağılımını gösterir.

Sıkça Sorulan Sorular

Binadan düşen parça aracıma veya bana zarar verdi, kimden tazminat isteyebilirim?

Kural olarak yapının malikinden. TBK m. 69, bina veya diğer yapı eserlerinin malikini, yapımındaki bozukluk veya bakımındaki eksiklikten doğan zararı gidermekle yükümlü tutar. Malikin kişisel kusuru aranmaz; zararın yapıdan kaynaklandığını ve illiyet bağını ispatlamanız yeterlidir.

Bu sorumluluk neden “ağırlaştırılmış” sayılıyor?

Çünkü malik kurtuluş kanıtı getiremez. TBK m. 66‘daki adam çalıştıran “gerekli özeni gösterdim” diyerek kurtulabilirken, yapı maliki için böyle bir kapı yoktur. Malik ancak illiyet bağının bulunmadığını ispatlayarak sorumluluktan kurtulur.

“Yapı eseri” sadece bina mı?

Hayır. İstinat duvarı, balkon ve korkuluk, çatı ve oluk, asansör ve yürüyen merdiven, merdiven ve aydınlatma, dış cephe kaplaması, totem ve tabela ile alt-üst geçitler de yapı eseri sayılır. Ölçüt üç unsurdur: toprağa bağlı, insan eliyle yapılmış ve kalıcı.

Yapım bozukluğu ile bakım eksikliği farkı neden önemli?

Sorumluyu belirlediği için. Yapım bozukluğundan kural olarak yalnızca malik sorumludur; bakım eksikliğinden ise malik ile birlikte intifa ve oturma hakkı sahipleri müteselsilen sorumludur. Ayrım ayrıca malikin rücu muhatabını belirler.

İntifa veya oturma hakkı sahibi de sorumlu olur mu?

Sınırlı olarak evet. m. 69/2 uyarınca yalnızca bakım eksikliğinden doğan zararlardan malikle birlikte müteselsilen sorumludurlar; yapım bozukluğundan sorumlu tutulamazlar. Sadece şahsi hak sahiplerinin bu kapsamda sorumluluğu yoktur.

Malik hangi hâllerde sorumluluktan kurtulur?

Yalnızca illiyet bağının kesildiğini ispatlayarak: mücbir sebep, zarar görenin ağır kusuru veya üçüncü kişinin ağır kusuru. Kısmi kusur hâlinde ise TBK m. 52 uyarınca tazminattan indirim yapılır.

İlliyet bağını kim ispatlar?

Zarar gören. Kanunda illiyet bağının varlığına ilişkin bir karine yoktur. İspat genellikle bilirkişi incelemesi ve teknik kayıtlar (ruhsat, proje, bakım defterleri, periyodik kontrol belgeleri) üzerinden yürür.

Yapı onarıldıysa ne yapmalıyım?

Onarımdan önce delil tespiti yaptırmak esastır. Onarım sonrası bilirkişi yalnızca dolaylı verilerle değerlendirme yapabilir ve bu çoğu zaman yetersiz kalır. Fotoğraf, video ve kolluk tutanakları bu durumda önem kazanır.

Zararı malik öderse gerçek sorumluya rücu edebilir mi?

Evet. m. 69/3 rücu hakkını saklı tutar. Yapım bozukluğunda yükleniciye, yapı denetim kuruluşuna veya proje müellifine; bakım eksikliğinde sözleşmeyle bakımdan sorumlu kiracıya veya bakım firmasına kusurları oranında rücu edilir.

Yükleniciye rücuda zamanaşımı ne kadar?

TBK m. 478 uyarınca teslim tarihinden başlayarak; taşınmaz yapılarda beş yıl, yüklenicinin ağır kusuru varsa eserin niteliğine bakılmaksızın yirmi yıl. Sürenin zararın doğduğu tarihten değil teslimden işlemesi, malik için ciddi bir risktir.

Kiracı da bu madde kapsamında sorumlu olur mu?

Hayır. Kiracının sorumluluğu TBK m. 49 kapsamında kusur sorumluluğudur; dava açılabilmesi için kusurunun ispatı şarttır. Zarar gören dilerse malike m. 69, kiracıya m. 49 uyarınca ayrı ayrı veya birlikte başvurabilir.

Apartmanda ortak yerden zarar gördüm, kime dava açacağım?

Ortak yerlerden doğan zararlarda muhatap kural olarak kat malikleridir; ödeyen kat maliki diğerlerine payları oranında rücu edebilir. Yönetici ise kendi görev ihlalinden sorumludur. Yalnızca yöneticiye açılan dava husumet yönünden reddedilebilir.

Asansör kazasında hangi belgeler önemli?

Periyodik kontrol etiketi ve bakım defteri. Bu kayıtlar hem illiyet bağının ispatında hem de bakım firmasına rücuda belirleyicidir; dosyanın ilk istenecek belgeleridir.

Hangi zarar kalemlerini talep edebilirim?

Bedensel zararda TBK m. 54 uyarınca tedavi giderleri, kazanç kaybı, çalışma gücünün azalmasından doğan kayıplar ve ekonomik geleceğin sarsılması; ölümde m. 53 uyarınca cenaze giderleri ve destekten yoksun kalma; ayrıca m. 56 uyarınca manevi tazminat.

Zamanaşımı ne kadar?

TBK m. 72 uyarınca zararı ve tazminat yükümlüsünü öğrenmeden itibaren iki yıl, her hâlde fiilden itibaren on yıl. Fiil aynı zamanda suç oluşturuyor ve ceza kanunu daha uzun bir zamanaşımı öngörüyorsa o süre uygulanır.

Zarar doğmadan önce bir şey yapabilir miyim?

Evet. TBK m. 70 uyarınca bir yapıdan zarar görme tehlikesiyle karşılaşan kişi, gerekli önlemlerin alınmasını hak sahiplerinden isteyebilir. Yazılı olarak yapılan bu istem, sonradan doğacak zararda malikin durumu bildiğini de belgeler.

Hangi mahkemede ve nerede dava açılır?

HMK m. 2 uyarınca asliye hukuk mahkemesinde. Yetki bakımından HMK m. 16 seçimlik imkân tanır: fiilin işlendiği yer, zararın meydana geldiği yer veya zarar görenin yerleşim yeri mahkemesi.

Malik olarak davayı öğrendim, ne yapmalıyım?

Rücu edeceğiniz kişilere — yüklenici, yapı denetim kuruluşu, bakım firması veya kiracı — davayı ihbar edin. Bu, sonraki rücu davasında önemli bir avantaj sağlar. Ayrıca TBK m. 478‘deki teslim tarihini kontrol ederek rücu süresinin durumunu değerlendirin.

Atıf yapılan başlıca mevzuat: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 49, 52, 53, 54, 55, 56, 66, 67, 69, 70, 72, 474 vd. ve 478; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu; 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 2 ve 16; Anayasa Mahkemesinin 27/6/2024 tarihli ve E.2024/8, K.2024/126 sayılı kararı (RG: 2/10/2024, 32680). Mevzuat ve içtihat değişebileceğinden, somut dosyada yürürlükteki metnin teyidi gerekir.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Her olay kendine özgüdür; somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.