Yapı Malikinin Sorumluluğu Tazminat Dava Dilekçesi Örneği (2026) — TBK m.69, 70

Cepheden kopan bir kaplama parçası aşağıdaki araca düşer. Ya da apartman merdiveninde, aydınlatması aylardır bozuk olan sahanlıkta biri düşüp yaralanır. Yönetim “bizim kusurumuz yok” der.

Bu savunma çoğu zaman konuyu ıskalar: yapı malikinin sorumluluğu kusura dayanmaz. Aşağıda sorumluluğun kapsamı, kimin hangi eksiklikten sorumlu olduğu, apartmanlarda husumetin nasıl kurulacağı ve hazır bir tazminat dilekçesi, ihtarname ve önleyici dava dilekçesi yer almaktadır.

Kusur Aranmaz

Dosyanın en baştan doğru kurulmasını sağlayan nokta budur.

Kanuna göre bir binanın veya diğer yapı eserlerinin maliki, bunların yapımındaki bozukluklardan veya bakımındaki eksikliklerden doğan zararı gidermekle yükümlüdür.

Bu bir kusursuz (objektif) sorumluluk hâlidir. Sonuçları şunlardır:

• Davacının, davalının kusurunu ispat etmesi gerekmez,
• Davalının kusursuz olduğunu ispatlaması kendisini kurtarmaz,
• Doktrinde, bu sorumluluk bakımından kanunda bir kurtuluş beyyinesi öngörülmediği belirtilmektedir.

Davacının ispatlaması gerekenler daralır: yapı eserinin varlığı, yapımdaki bozukluk veya bakımdaki eksiklik, zarar ve bunlar arasındaki uygun illiyet bağı.

“Yapı Eseri” Sanılandan Geniştir

Kavramın kapsamı, dosyanın kurulabilir olup olmadığını belirler.

Yapı eseri yalnızca bina cephesiyle sınırlı değildir. Uygulamada bu kapsamda değerlendirilenler arasında şunlar sayılmaktadır:

• İstinat duvarı, balkon ve korkuluk,
• Çatı ve oluk, dış cephe kaplaması,
• Asansör, yürüyen merdiven,
• Merdiven ve aydınlatma,
• Tabela, alt ve üst geçitler.

Bu genişlik, apartman ve site kaynaklı zararların büyük kısmını hükmün kapsamına sokar.

İkili Ayrım: Yapım mı, Bakım mı?

Bu ayrım teknik görünür ama doğrudan husumeti belirler.

Yapımdaki bozukluk: yapının fen ve sanat kurallarına aykırı imal edilmesi, dayanıksız veya standart dışı malzeme kullanılması, projeye aykırılık.

Bakımdaki eksiklik: periyodik kontrol ve onarımların yapılmaması ile uyarı ve koruma önlemlerinin alınmaması. Kaygan merdivende kaymazlık tedbiri, yetersiz aydınlatmada ek ışık veya cephede koruma önlemi bulunmaması bu kapsamda değerlendirilebilir.

Ayrımın sonucu: kanun, intifa ve oturma hakkı sahiplerini yalnızca bakımdaki eksikliklerden doğan zararlardan malikle birlikte müteselsilen sorumlu tutmuştur. Yapımdaki bozukluktan doğan zararlarda bu kişilerin sorumluluğuna gidilemez.

Dolayısıyla dilekçede zararın hangi sebepten doğduğu net biçimde konumlandırılmalıdır.

Apartmanda Husumet

Bu, pratikte en çok hata yapılan noktadır.

Yargıtay’ın yerleşik uygulamasında; kat mülkiyetinin bulunduğu ve zarar ortak alanlardan kaynaklandığı hâllerde, yapı malikinin sorumluluğuna ilişkin hüküm ile kat maliklerinin ortak yerlerden sorumluluğuna ilişkin hüküm birlikte uygulanmakta ve bütün kat malikleri müteselsilen sorumlu tutulmaktadır.

Bu nedenle dosyada ilk belirlenmesi gereken şey, zararın ortak yerden mi yoksa belirli bir bağımsız bölümden mi kaynaklandığıdır. Çatı, cephe, merdiven, asansör ve ana tesisat ortak yer niteliğindeyken; bağımsız bölüm içindeki bir tesisat arızası farklı değerlendirilir.

Kiracı bakımından: kiracıya karşı dava açılabilmesi için kiracının kusurlu olması gerekir. Kusursuz sorumluluk kiracıyı kapsamaz.

Kurtuluş Yolu: İlliyet Bağı

Kusursuz sorumlulukta savunma kusura değil, nedenselliğe dayanır.

Uygun illiyet bağının varlığı sorumluluğun şartıdır. Bu bağı kesecek yoğunlukta bir mücbir sebep, zarar görenin kusuru veya üçüncü kişinin kusuru varsa malik sorumluluktan kurtulur.

Davalı tarafında savunma bu eksende kurulur; davacı tarafında ise dilekçede bu hâllerin bulunmadığı baştan belirtilmelidir.

Zamanaşımı ve Yarışan Sorumluluklar

Tazminat istemi, zarar görenin zararı ve tazminat yükümlüsünü öğrendiği tarihten başlayarak iki yılın ve her hâlde fiilin işlendiği tarihten başlayarak on yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar.

Önemli bir genişleme vardır: tazminat, ceza kanunlarının daha uzun bir zamanaşımı öngördüğü cezayı gerektiren bir fiilden doğmuşsa bu zamanaşımı uygulanır. Yaralanma veya ölümle sonuçlanan olaylarda bu kural süreyi belirgin biçimde uzatabilir.

Yarışan sorumluluklar: zarar gören kiracıysa, yapı malikinin sorumluluğu ile kira sözleşmesine aykırılık hükümleri yarışır; zarar gören malikin çalışanıysa, hizmet sözleşmesine aykırılık hükümleriyle yarışır. Her iki hâlde de davacının en yararına olan hükümler uygulanır. Bu nedenle dilekçede terditli veya seçimlik dayanaklar birlikte kurulmalıdır.

Ayrıca zarara katılan mimar, mühendis ve yüklenici gibi kişilere karşı ayrıca dava açılabileceği kabul edilmektedir; sorumluların rücu hakkı da saklıdır.

Zarar Doğmadan: Önleyici Dava

Az kullanılan ama çok değerli bir imkândır.

Kanuna göre bir başkasına ait bina veya diğer yapı eserlerinden zarar görme tehlikesiyle karşılaşan kişi, bu tehlikenin giderilmesi için gerekli önlemlerin alınmasını hak sahiplerinden isteyebilir. Kişilerin ve malların korunması hakkındaki kamu hukuku kuralları saklıdır.

Yani zararın gerçekleşmesini beklemek gerekmez. Gevşemiş cephe kaplaması, eksik korkuluk, arızalı asansör veya çökme riski taşıyan istinat duvarı gibi hâllerde önlem talep edilebilir.

Bunun ikinci bir faydası daha vardır: gönderilen yazılı ihtar, ileride zarar doğması hâlinde bakım eksikliğinin bilindiğini belgeler. Aşağıdaki dilekçe setinde hem bu ihtarnamenin hem de önleyici davanın hazır metni yer almaktadır.

Yapı Malikinin Sorumluluğu Dilekçesi Örneği (2026)

Aşağıdaki metin genel bir şablondur. Köşeli parantez içindeki alanları doldurun; yalnızca dosyanıza uyan bentleri bırakın. İlk metin tazminat davası, ardından tehlikenin giderilmesi ihtarnamesi ve önleyici dava dilekçesi yer almaktadır. Metni kopyalayabilir, Word olarak indirebilir veya PDF’e yazdırabilirsiniz.

Kontrol Listesi

• Olay yeri fotoğraf ve tutanakla belgelendi mi?
• Zarar hangi yapı eserinden kaynaklandı?
• Sebep yapım bozukluğu mu, bakım eksikliği mi?
• Zarar ortak yerden mi doğdu?
• Kat malikleri listesi çıkarıldı mı?
• İntifa veya oturma hakkı sahibi var mı?
• Kiracının kusuru söz konusu mu?
• Bakım ve periyodik kontrol kayıtları istendi mi?
• Daha önce yazılı ihtar yapılmış mı?
• Öğrenme tarihi ve iki yıllık süre,
• Olay ceza soruşturmasına konu oldu mu?
• Zarar kalemleri belge ve raporla desteklendi mi?
• Dilekçede müteselsil tahsil talebi var mı?

Sık Yapılan Hatalar

• Kusur ispatına odaklanmak. Sorumluluk kusursuzdur; kusur aranmaz.
• Yapım ile bakımı ayırmamak. İntifa ve oturma hakkı sahipleri yalnız bakımdan sorumludur.
• Husumeti eksik yöneltmek. Ortak alandan doğan zararda kat malikleri müteselsil sorumlu olabilir.
• Olay yerini belgelememek. Fotoğraf ve tutanak sonradan üretilemez.
• Bakım kayıtlarını istememek. Periyodik kontrol kayıtları eksikliği gösterir.
• İki yıllık süreyi kaçırmak. Öğrenmeden itibaren işler.
• Tehlikeyi ihbar etmemek. Yazılı ihtar, bilinen eksikliği belgeler.

Adım Adım Süreç

1. Olay yerini kayda alın — Fotoğraf, video, tanık ve tutanak.
2. Kaynağı belirleyin — Yapım bozukluğu mu, bakım eksikliği mi?
3. Alanı tespit edin — Ortak yer mi, bağımsız bölüm mü?
4. Husumeti kurun — Malik, kat malikleri, intifa veya oturma hakkı sahibi.
5. Belgeleri toplayın — Ruhsat, proje, bakım ve kontrol kayıtları.
6. Zararı belgelendirin — Rapor, fatura, ekspertiz.
7. Süresinde dava açın — Keşif ve bilirkişi heyetini birlikte isteyin.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Sıkça Sorulan Sorular

Yapı malikinin sorumluluğu nedir?

Bir binanın veya diğer yapı eserlerinin maliki, bunların yapımındaki bozukluklardan veya bakımındaki eksikliklerden doğan zararı gidermekle yükümlüdür.

Malikin kusuru aranır mı?

Hayır. Bu bir kusursuz (objektif) sorumluluk hâlidir. Malik, kusuru bulunmasa dahi doğan zarardan sorumlu olur.

Kusursuz olduğunu ispatlarsa kurtulur mu?

Doktrinde, bu sorumluluk bakımından kanunda bir kurtuluş beyyinesi öngörülmediği belirtilmektedir. Sorumluluktan kurtulma, ancak uygun illiyet bağının kesilmesiyle mümkün olur.

Yapı eseri kavramına neler girer?

Kavram bina cephesiyle sınırlı değildir. İstinat duvarı, balkon ve korkuluk, çatı ve oluk, asansör, merdiven ve aydınlatma, dış cephe kaplaması, yürüyen merdiven, tabela ile alt ve üst geçitler gibi unsurlar da bu kapsamda değerlendirilmektedir.

Bakım eksikliği neyi ifade eder?

Periyodik kontrol ve onarımların yapılmaması ile uyarı ve koruma önlemlerinin alınmaması bakım eksikliği sayılabilir. Kaygan merdivende kaymazlık tedbiri, yetersiz aydınlatmada ek ışık veya cephede koruma önlemi bulunmaması bu kapsamda değerlendirilebilir.

Kiracı da sorumlu olur mu?

Kiracıya karşı dava açılabilmesi için kiracının kusurlu olması gerekir. Kusursuz sorumluluk kiracıyı kapsamaz.

İntifa ve oturma hakkı sahipleri sorumlu mudur?

Kanun ikili bir ayrım yapmıştır. İntifa ve oturma hakkı sahipleri, yalnızca binanın bakımındaki eksikliklerden doğan zararlardan malikle birlikte müteselsilen sorumludur; yapımdaki bozukluktan doğan zararlarda sorumlulukları bulunmaz.

Apartmanda ortak alandan kaynaklanan zararda kim sorumlu?

Yargıtay’ın yerleşik uygulamasında, kat mülkiyetinin bulunduğu ve zararın ortak alanlardan doğduğu hâllerde bütün kat maliklerinin müteselsilen sorumlu olacağı kabul edilmektedir.

Malik sorumluluktan hiç kurtulamaz mı?

Uygun illiyet bağının varlığı şarttır. Mücbir sebep ile zarar görenin veya üçüncü kişinin kusuru bu bağı kesecek yoğunlukta ise malik sorumlu olmaz.

Hangi zararlar istenebilir?

Cismani zararlar (tedavi giderleri, geçici ve sürekli iş göremezlik, destekten yoksun kalma), malvarlığı zararları (onarım ve yenileme, kullanım mahrumiyeti, işin durması) ile koşulları varsa manevi tazminat istenebilir.

Zamanaşımı ne kadar?

Tazminat istemi, zarar görenin zararı ve tazminat yükümlüsünü öğrendiği tarihten başlayarak iki yılın ve her hâlde fiilin işlendiği tarihten başlayarak on yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar.

Ceza davası varsa süre değişir mi?

Tazminat, ceza kanunlarının daha uzun bir zamanaşımı öngördüğü cezayı gerektiren bir fiilden doğmuşsa bu zamanaşımı uygulanır.

Müteahhide de dava açılabilir mi?

Zarara katılan mimar, mühendis ve yüklenici gibi kişilere karşı ayrıca sorumluluk hükümlerine göre dava açılabileceği kabul edilmektedir. Ayrıca sorumluların rücu hakkı saklıdır.

Kiracı olarak zarar görürsem ne olur?

Zarar görenin kiracı olması hâlinde yapı malikinin sorumluluğu ile kira sözleşmesine aykırılık hükümleri yarışır ve davacının en yararına olan hükümler uygulanır.

Zarar doğmadan önlem istenebilir mi?

Evet. Bir başkasına ait bina veya diğer yapı eserlerinden zarar görme tehlikesiyle karşılaşan kişi, bu tehlikenin giderilmesi için gerekli önlemlerin alınmasını hak sahiplerinden isteyebilir.

Hangi mahkeme görevlidir?

Uyuşmazlık kat malikleri arasında ve Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanıyorsa sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Üçüncü kişilerin haksız fiile dayalı tazminat talepleri ise genel hükümlere göre değerlendirilir.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. Dilekçe metni genel bir şablondur; somut dosyanıza göre uyarlanması gerekir. İdari ve adli dava süreleri hak düşürücüdür; mutlaka güncel mevzuat ve kendi tebligat tarihiniz esas alınmalıdır.