Komşumun Su Baskını/Yangını Evime Zarar Verdi

Malik “kusurum yok” diyerek kurtulamaz

Bu konuda en yaygın yanlış bilgi, sorumluluğun kusura bağlı olduğu sanısıdır. Taşınmaz maliki bakımından durum tam tersidir.

TMK m.730: “Bir taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını, bu hakkın yasal kısıtlamalarına aykırı kullanması sonucunda, zarar gören veya zarar tehlikesi ile karşılaşan kimse, durumun eski hâle getirilmesini, tehlikenin ve uğradığı zararın giderilmesini dava edebilir.”

Öğretide ve Yargıtay uygulamasında taşınmaz malikinin bu sorumluluğu kusursuz sorumluluk olarak kabul edilir. Yani komşusuna zarar veren malik, “benim bir kusurum yok, boru kendiliğinden patladı” ya da “evde bile değildim” diyerek sorumluluktan kurtulamaz. Zarar, mülkiyetin kullanımından veya binadaki bir eksiklikten doğmuşsa malik kusuru olmasa dahi tazminle yükümlüdür.

TBK m.69 — yapı malikinin sorumluluğu: “Bir binanın veya diğer yapı eserlerinin maliki, bunların yapımındaki bozukluklardan veya bakımındaki eksikliklerden doğan zararı gidermekle yükümlüdür. İntifa ve oturma hakkı sahipleri de, binanın bakımındaki eksikliklerden doğan zararlardan, malikle birlikte müteselsilen sorumludurlar. Sorumluların, bu sebeplerle kendilerine karşı sorumlu olan diğer kişilere rücu hakkı saklıdır.”

Yargıtay kararlarında bu durum açıkça ifade edilmiştir: zararın hukuka aykırı bir davranıştan doğması, yani objektif koşulun gerçekleşmesi yeterli olup ayrıca subjektif koşula yani kusura ihtiyaç yoktur.

Kurtuluş kanıtı da yoktur. Her iki sorumluluk hâlinde de, nedensellik bağının kesildiği sınırlı durumlar dışında malikin “gerekli özeni gösterdim” savunmasıyla sorumluluktan kurtulması mümkün değildir.

Kim sorumlu? Zararın kaynağına bakın

Doğru muhatabı seçmek davanın kaderini belirler. Belirleyici soru şudur: su veya yangın nereden çıktı?

1. Bağımsız bölümden kaynaklanıyorsa — o bağımsız bölümün kat maliki tek başına sorumludur. Üst kattaki dairenin kendi tesisatı, küveti, çamaşır makinesi bağlantısı gibi.

2. Ortak yerlerden kaynaklanıyorsa — tüm kat malikleri sorumludur. Ana kolon, ortak gider hattı, çatı, bina cephesi gibi. Bu sonuç, TBK m.69 ile Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ortak yerlere ilişkin hükümlerinin birlikte uygulanmasından doğar. Yargıtay 17. Hukuk Dairesi’nin 09.02.2016 tarihli, E. 2016/270, K. 2016/1398 sayılı kararında, kat mülkiyetinin varlığı hâlinde ortak alanlarda meydana gelen zararlardan kat maliklerinin müşterek sorumlu olduğuna hükmedilmiştir.

3. Kiracıdan kaynaklanıyorsa — burada rejim değişir. Kiracının sorumluluğu TBK m.49 kapsamında kusura dayalıdır; sorumlu tutulabilmesi için kusurunun (ihmal veya kast) bulunması gerekir. Musluğun açık unutulması, küvetin taşırılması gibi hâller bu kapsamdadır. Buna karşılık tesisatın kendiliğinden patlaması gibi durumlarda muhatap kiracı değil maliktir.

4. İntifa veya oturma hakkı sahibi varsa — Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 19.10.2022 tarihli, E. 2022/7075, K. 2022/8005 sayılı kararında vurgulandığı üzere; intifa ve oturma hakkı sahipleri yalnızca bakım eksikliklerinden doğan zararlarda malikle müteselsilen sorumludur. Yapım bozukluğundan ise kural olarak sadece malik sorumludur.

Rücu hakkı saklıdır. TBK m.69/3 uyarınca ödeme yapan malik, kendisine karşı sorumlu olan kişilere — kusurlu kiracıya, ayıplı imalat yapan müteahhide veya tesisatçıya — rücu edebilir. Bu nedenle malik olarak ödeme yapmanız, hakkınızın bittiği anlamına gelmez.

Yangında da aynı kural işler

Yangın zararlarında da yapı malikinin kusursuz sorumluluğu geçerlidir. Yargıtay 17. Hukuk Dairesi’nin 07.09.2020 tarihli, E. 2018/5021, K. 2020/4885 sayılı kararında; meydana gelen yangında yapı maliklerinin kusursuz olduğuna karar verilerek tazminata hükmedilmemesi hukuka aykırı bulunmuştur.

Bunun anlamı: yangının elektrik tesisatı, baca, ısıtma sistemi gibi yapıya ilişkin bir eksiklikten çıktığı belirlenirse, malikin “dikkatsizlik etmedim” savunması sonuç doğurmaz.

Buna karşılık her yangın yapı kusuruna dayanmaz. Yangın bir kişinin doğrudan davranışından — örneğin ocağın açık unutulmasından — çıkmışsa TBK m.49 çerçevesinde kusur sorumluluğu gündeme gelir. Bu nedenle itfaiye raporu ve yangın sebebi tespiti dosyanın en kritik belgesidir; sorumluluk rejimini o belirler.

Sigorta devrede olabilir. Konut sigortası, DASK veya işyeri sigortası varsa zarar öncelikle sigortadan karşılanır; sigorta şirketi ödediği tutarı sorumluya rücu eder. Bu nedenle poliçenizi kontrol etmek, uzun bir yargılamadan önce denenecek ilk yoldur. Karşı tarafın sigortası da sorgulanmalıdır.

Yerel âdet istisnası. TMK m.730’un ikinci fıkrası uyarınca hâkim, yerel âdete uygun ve kaçınılmaz taşkınlıklardan doğan zararların uygun bir bedelle denkleştirilmesine karar verebilir. Bu, komşuluk ilişkisinde katlanılabilir sınırın aşılıp aşılmadığının ayrıca değerlendirileceğini gösterir.

Delil tespiti: kaybedilirse geri gelmez

Bu tür dosyalarda davayı kaybettiren şey çoğu zaman hukuk değil, delilin zamanında toplanmamasıdır. Su kurur, tavan boyanır, tesisat değiştirilir ve geriye kanıt kalmaz.

İlk 48 saatte yapılacaklar:

1. Tarihli fotoğraf ve video çekin. Hasarın tamamını, ıslanan eşyaları, tavan ve duvarları, suyun geldiği noktayı belgeleyin.
2. Sulh hukuk mahkemesinden delil tespiti isteyin. Bu, en önemli adımdır: mahkeme bilirkişi görevlendirerek suyun nereden geldiğini ve hasar tutarını resmen tespit eder. Onarım yapılmadan önce talep edilmelidir.
3. Apartman yönetimine yazılı bildirim yapın ve kayıt altına aldırın. Ortak tesisat söz konusuysa bu bildirim sorumluluğun başlangıcını da belirler.
4. Komşuya noter ihtarnamesi gönderin — arızanın giderilmesini ve zararın karşılanmasını talep edin. İhtar, temerrüt tarihini ve faiz başlangıcını belirler.
5. Sigorta şirketinize ihbarda bulunun ve eksper raporunun bir örneğini isteyin.
6. Yangında itfaiye raporunu temin edin; yangın sebebine ilişkin tespit belirleyicidir.

Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Yapı malikinin sorumluluğuna dayalı tazminat davaları asliye hukuk mahkemesinde açılır. Uygulamada önce zararın tespiti, ardından bu tespite dayanarak tazminat talep edilmesi daha isabetli olabilmektedir.

Toplanacak belgeler: delil tespiti raporu, tarihli fotoğraf ve videolar, itfaiye veya belediye raporu, apartman yönetimi kayıtları ve karar defteri, tapu kaydı (malik ve kiracı tespiti için), hasarlı eşyaların fatura ve değer belgeleri, onarım teklif ve faturaları, gönderilen ihtarname ve tebliğ şerhi, sigorta poliçesi ve eksper raporu.