Apartmanın Ortak Alanında (Merdiven/Asansör) Düşüp Yaralandım

Kusur aramaya gerek yok: TBK m.69

Ortak alandaki bir kusur nedeniyle yaralandığınızda, kimsenin dikkatsizliğini ispatlamak zorunda değilsiniz.

TBK m.69: “Bir binanın veya diğer yapı eserlerinin maliki, bunların yapımındaki bozukluklardan veya bakımındaki eksikliklerden doğan zararı gidermekle yükümlüdür.” Bu bir kusursuz sorumluluk hâlidir; malikin sorumluluğu için kusur aranmaz. Uygun illiyet bağını kesen sınırlı istisnalar dışında tazmin yükümlülüğü doğar ve kurtuluş kanıtı alanı dardır.

Kapsam sanılandan geniştir. Konut ve işyeri binalarının yanında asansör, merdiven, istinat duvarı, çatı ve oluk, dış cephe kaplaması, korkuluk, yürüyen merdiven, tabela ve totem gibi yapı unsurları ile eklentiler de TBK m.69 kapsamındadır.

İki sorumluluk sebebi vardır:

• Yapım bozukluğu — projelendirme, statik, malzeme ve imalat hataları.
• Bakım eksikliği — periyodik kontrol ve onarımların yapılmaması ile uyarı ve koruma önlemlerinin alınmaması.

İkinci kalem çok önemlidir. Yargı uygulamasında; kaygan merdivende kaymazlık bandı bulunmaması, yetersiz aydınlatmada ek ışık sağlanmaması, cephede düşmelere karşı ankraj veya koruma ağı gibi ek güvenlik tertibatının yokluğu dahi bakım eksikliği sayılabilmektedir. Yani zeminin “bozuk” olması şart değildir; güvenli hâle getirilmemiş olması yeterlidir.

Islak zemin uyarısı da bu kapsamdadır. Temizlik sonrası ıslak bırakılan merdiven veya koridorda uyarı levhası konulmaması, alınmayan bir koruma önlemidir.

Kime dava açılır: iki farklı ilişki

Bu ayrım hem doğru davalıyı seçmek hem de kat maliki olarak kendi konumunuzu bilmek için gereklidir.

Dış ilişkide — zarar görene karşı: müteselsil sorumluluk. Zarar ortak alanlardan kaynaklanmışsa Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre bütün kat malikleri müteselsilen sorumludur. Bu sonuç, TBK m.69 ile Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ortak yerlere ilişkin hükümlerinin birlikte uygulanmasından doğar. Zarar gören, tazminatın tamamını kat maliklerinden dilediğine yöneltebilir.

İç ilişkide — kat malikleri arasında: arsa payı oranında. Kat Mülkiyeti Kanunu m.20/1-b uyarınca kat malikleri; ana gayrimenkulün sigorta primlerine, bütün ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderlerine, yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür. Ödeme yapan kat maliki diğerlerine bu oranda rücu eder.

Yöneticinin sorumluluğu ayrıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu m.38 uyarınca yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Vekil sıfatıyla görevini yerine getirirken hukuka aykırı davranışlarıyla üçüncü kişilere verdiği zararlardan da sorumlu olur. Ayrıca kapıcı veya temizlik görevlisi gibi çalıştırdığı kişilerin fiillerinden, adam çalıştıranın sorumluluğu çerçevesinde denetim görevini yerine getirmemiş olması nedeniyle sorumluluğu gündeme gelebilir.

Asansör kazalarında zincir uzar. Yargı kararlarında; kabin kapısı ve kilit mekanizması arızalarının giderilmemesi ile periyodik kontrollerdeki uygunsuzlukların süreklilik göstermesi bakım eksikliği sayılmış; zarar görene karşı malik ve ortak alan yönetimi müteselsilen sorumlu tutulmuş, iç ilişkide bakım sözleşmesi hükümleri uyarınca bakım firmasına rücuya imkân tanınmıştır. Tazminat; tedavi giderleri, iş gücü kaybı ve kalıcı hasar oranı gözetilerek belirlenmiştir.

Müterafik kusur: sizin dikkatiniz de tartışılır

Kusursuz sorumluluk, tazminatın tam alınacağı anlamına gelmez. Zarar görenin kendi dikkatsizliği varsa TBK m.52 uyarınca tazminattan indirim yapılır.

Somut bir örnek: Yargıtay 17. Hukuk Dairesi’nin 24.11.2014 tarihli, E. 2014/20308, K. 2014/16759 sayılı kararında; çatıdan kiremit düşmesi sonucu yaralanan davacı haklı bulunmuş, ancak aynı binadaki eczanede çalışması nedeniyle bina hakkında yıkım kararı bulunduğunu bilebilecek durumda olduğu gözetilerek müterafik kusurlu sayılmıştır.

Uygulamada tartışılan hâller: uyarı levhası bulunmasına rağmen ıslak zeminden geçmek, korkuluğa dayanmamak gerektiği bilinen bir yerde dayanmak, arızalı olduğu ilan edilmiş asansörü kullanmak, karanlıkta el feneri veya ışık kullanmadan ilerlemek.

Buna karşılık indirim sorumluluğu ortadan kaldırmaz. Uyarı levhası konulmuş olması yapı malikini tümüyle kurtarmaz; asıl yükümlülük tehlikeyi gidermektir, yalnızca duyurmak değil. Levha, indirim tartışmasında bir unsurdur.

Kiracı mısınız, malik mi, ziyaretçi mi? Sorumluluk bakımından fark etmez — TBK m.69 zarar gören herkese karşı işler. Kendi oturduğunuz apartmanda düşseniz dahi, ortak alandaki kusurdan doğan zarar için kat maliklerine karşı talepte bulunabilirsiniz. Kat maliki iseniz kendi payınıza düşen kısım mahsup edilir.

Delil: olay yerinde toplanır, sonra toplanamaz

Bu dosyalarda en sık görülen kayıp, kusurun olaydan hemen sonra giderilmesidir. Bozuk basamak onarılır, ampul takılır, kaymaz bant yapıştırılır ve geriye kanıt kalmaz.

Olay anında ve ilk 24 saatte:

1. Kusuru tarihli olarak fotoğraflayın ve videoya alın — kırık basamak, ıslak zemin, sönük ampul, eksik korkuluk, arızalı asansör kabini.
2. Hastaneye gidin ve rapor alın. Yaralanmanın olayla bağını kurabilmek için başvurunun gecikmemesi önemlidir.
3. Apartman yönetimine yazılı bildirim yapın ve karar defterine işlenmesini isteyin.
4. Tanık bilgilerini alın — komşular, kapıcı, kargo görevlisi.
5. Güvenlik kamerası kaydını talep edin. Kayıtlar kısa sürede otomatik silindiğinden bu talep yazılı ve hemen yapılmalıdır.
6. Delil tespiti isteyin. Kusur giderilmeden önce sulh hukuk mahkemesinden tespit talep edilmesi en güçlü adımdır.

Ek olarak istenecek belgeler: asansör söz konusuysa periyodik kontrol raporları ve etiket bilgisi ile bakım sözleşmesi, apartman karar defteri (daha önce şikâyet edilmiş mi?), yönetim planı, sigorta poliçeleri.

Önceki şikâyetler altın değerindedir. Aynı kusur daha önce yönetime bildirilmiş ve giderilmemişse, bu bakım eksikliğinin en güçlü kanıtıdır. Karar defterindeki kayıtlar ve yazışmalar mutlaka istenmelidir.

Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Talep edilebilecek kalemler; tedavi giderleri, geçici ve sürekli iş göremezlik, ekonomik geleceğin sarsılması ile koşulları varsa manevi tazminattır.