Komşu Kazı ve İnşaat Nedeniyle Bina Hasarı Tazminat Dava Dilekçesi Örneği (2026)

Yan parselde temel kazısı başlar, birkaç hafta sonra evin duvarlarında çatlaklar belirir. Kapılar sıkışır, giriş merdiveni ayrılır, bahçe duvarı kayar. Müteahhide sorulur, “bizden değil” denir.

Bu noktada çoğu kişi çaresiz hisseder; çünkü karşı tarafın kusurunu ispatlamak zor görünür. Oysa komşuluk hukuku bu ispat yükünü aramaz. Aşağıda sorumluluğun niteliği, kimlere dava açılacağı, zamanaşımı ve hazır bir dava dilekçesi ile acil delil tespiti ve belediye başvurusu yer almaktadır.

Kusur İspatı Gerekmiyor

Bu dosyaların en güçlü yönü, sorumluluğun kurulma biçimidir.

Taşınmaz malikinin tamamen kendi arazisinin sınırları içinde olsa dahi kazı ve yapı serbestisi, komşular lehine kısıtlanmıştır. Malik; komşularına zarar verecek, komşu arazideki tesisleri ve yapıları tehlikeye sokacak davranışlardan kaçınmakla yükümlüdür.

Bu sorumluluk objektif sorumluluk niteliğindedir. Bunun iki pratik sonucu vardır:

• Kusur ispatı aranmaz. Davacının, komşu malikin dikkatsiz veya ihmalkâr davrandığını ispatlaması gerekmez.
• Kusursuzluk indirim sebebi değildir. Malikin sorumluluğu objektif nitelikte olduğundan, kararlaştırılacak tazminat malikin kusurlu olmadığı gerekçesiyle indirilemez.

Aranan tek şart, malikin taşkın davranışı ile zarar veya zarar tehlikesi arasında uygun nedensellik bağının bulunmasıdır. Yani ispat edilmesi gereken şey kusur değil, sebep-sonuç ilişkisidir.

Müteahhide Verdi Diye Kurtulmaz

Karşı tarafın ilk savunması genellikle şudur: “İnşaatı ben yapmıyorum, müteahhide verdim.”

Bu savunma sonuç doğurmaz. Yargı uygulamasında; taşınmaz malikinin inşaat yapması için anlaştığı yüklenicinin inşaat faaliyetini yürütürken verdiği zararlardan dolayı taşınmaz malikinin de sorumlu olacağı kabul edilmektedir. Gerekçe açıktır: bu zararlar, taşınmazın kullanılması ve işletilmesiyle doğrudan bağlantılıdır.

Bu, davacı bakımından önemli bir güvencedir: müteahhit şirket tasfiye olsa, ödeme gücünü yitirse veya ortadan kaybolsa dahi komşu parsel maliki sorumluluk adresi olarak ayakta kalır.

Uygulamada davalı olarak gösterilmesi gerekenler:

• Komşu parsel maliki — objektif sorumluluk,
• Yapı müteahhidi — fiili yürüten,
• Yapı denetim kuruluşu — kusuru varsa,
• Kazı ve iksa işini üstlenen alt yüklenici, varsa.

Bir Sınır: Doğrudan Müdahaleler

Bu kuralın kapsamı sınırsız değildir ve doğru hükmü seçmek önemlidir.

Komşu taşınmazlara yönelik olsa dahi, taşınmazın kullanılması veya işletilmesi ile ilgisi olmayan doğrudan müdahalelerde taşkın kullanmaya ilişkin hüküm uygulanmaz. Bu hâlde malik; mülkiyet hakkının korunmasına, zilyetliğin korunmasına ilişkin hükümler veya şartları varsa genel haksız fiil hükümleri çerçevesinde sorumlu tutulur.

Pratik ayrım şudur: inşaat faaliyetinin doğal sonucu olarak ortaya çıkan sarsıntı, zemin hareketi, hafriyat yığılması ve benzeri etkiler taşkın kullanma kapsamındadır. Buna karşılık komşu parsele doğrudan girilerek yapılan bir müdahale farklı bir çerçevede değerlendirilir.

Bu nedenle dilekçede hukuki sebepler terditli gösterilmeli; taşkın kullanma hükmü kabul edilmezse haksız fiil hükümlerine dayanılacağı belirtilmelidir.

Zamanaşımı: İki Yıl ve On Yıl

Bu hesap, dosyanın en kritik takvimidir ve sıkça kaçırılır.

Bu dava, kusura dayanmayan bir haksız fiil davası niteliğindedir. Bu nedenle dava hakkı;

• Zarar görenin zararı ve faili öğrendiği tarihten itibaren iki yıl,
• Her hâlde zarara yol açan fiilin yapılmasından itibaren on yıl

geçmekle zamanaşımına uğrar.

Uygulamadaki güçlük: hasar çoğu zaman kademeli olarak ortaya çıkar. Çatlaklar önce ince başlar, aylar içinde büyür. Bu nedenle “öğrenme” anının belirlenmesi tartışma konusu olur.

Güvenli yaklaşım: hasar fark edildiği anda delil tespiti yaptırmak ve belediyeye başvurmak. Bu iki işlem hem tarihi sabitler hem de ispatı güçlendirir.

İstinat Duvarı ve Fedakârlığın Denkleştirilmesi

Kot farkı bulunan komşu parsellerde en sık çıkan uyuşmazlık budur.

Yargı kararlarında; komşuluk hukukunda kusursuz sorumluluk ilkesinin yanında, uyuşmazlıkların çözümünde fedakârlığın denkleştirilmesi kuralının da gözetilmesi gerektiği vurgulanmaktadır. Bu çerçevede, komşu taşınmazlar arasındaki istinat duvarının müşterek olarak yapılmasına karar verilebilmektedir.

Bunun anlamı şudur: duvarın masrafı her zaman tek tarafa yüklenmez; dosyanın özelliklerine göre paylaştırılabilir.

Buna karşılık kazıyı yapan taraf, kazı sırasında gerekli iksa ve güvenlik önlemlerini almakla yükümlüdür. Önlem alınmaması nedeniyle doğan hasar, denkleştirme tartışmasından bağımsız olarak tazmin edilir.

İstinat duvarına ilişkin ruhsat ve tesviye kuralları için istinat duvarı, bahçe duvarı ve tesviye yazımıza bakılabilir.

İlk Kırk Sekiz Saat

Bu dosyalarda sonucu belirleyen şey, hasarın fark edilmesinden sonraki ilk günlerde yapılanlardır.

1. Belgeleyin. Tarihli fotoğraf ve video çekin. Çatlakların yanına ölçü referansı koyun (cetvel, madenî para). Aynı noktaları düzenli aralıklarla tekrar çekin; hasarın ilerlediğini göstermek değerlidir.

2. Belediyeye yazılı başvurun. Teknik ve statik inceleme ile gerekli önlemlerin alınmasını talep edin. Belediyece düzenlenecek statik rapor, davada en güçlü delillerden biridir. Yapıda tehlike tespit edilirse, tehlikeli yapılara ilişkin hükümler de gündeme gelir; ayrıntı için metruk ve tehlikeli yapı yazımıza bakılabilir.

3. Delil tespiti yaptırın. İnşaat sürerken ve onarımdan önce. Tespit talebinde, hasarın yanı sıra kazıda iksa ve güvenlik önlemlerinin alınıp alınmadığının da belirlenmesi istenmelidir.

4. Komşu parselin dosyasını isteyin. Yapı ruhsatı ve eki projeler, zemin etüt raporu, iksa ve kazı güvenlik projesi ile yapı denetim hizmet sözleşmesi.

5. Tehlike varsa tedbir isteyin. Devam eden bir tehlike bulunuyorsa, ihtiyati tedbir yoluyla çalışmanın durdurulması ve önlem alınması talep edilebilir.

Zarar Kalemleri

Talep yalnızca çatlakların sıvanmasından ibaret değildir.

• Onarım bedeli — hasarın giderilmesi için gerekli imalat,
• Değer kaybı — onarım yapılsa dahi taşınmazda kalan değer azalması,
• Kullanım kaybı — onarım süresince taşınmazın kullanılamaması,
• Zorunlu giderler — tespit, rapor, taşınma ve geçici barınma,
• Güçlendirme bedeli — taşıyıcı sistem etkilenmişse.

Ayrıca kazı veya yapı çalışması nedeniyle kaynak veya kuyu zarar görmüşse ayrı bir hüküm devreye girer: önemli ölçüde yararlanılan ya da yararlanmak amacıyla suyu biriktirilen kaynak ve kuyuları kazı veya yapı çalışması yüzünden kısmen de olsa keserek ya da kirleterek zarar veren kimse, bu zararı karşılamak zorundadır.

Zarar bilirkişiyle belirleneceğinden talep, fazlaya ilişkin haklar saklı tutularak ileri sürülmelidir.

Komşu Kazısı Bina Hasarı Dilekçesi Örneği (2026)

Aşağıdaki metin genel bir şablondur. Köşeli parantez içindeki alanları doldurun; yalnızca dosyanıza uyan bentleri bırakın. İlk metin tazminat davası, sonrasında ise acil delil tespiti talebi ile belediyeye bildirim metinleri yer almaktadır. Metni kopyalayabilir, Word olarak indirebilir veya PDF’e yazdırabilirsiniz.

Dava Öncesi Kontrol Listesi

• Her iki parselin tapu kaydı ve komşuluk ilişkisi,
• Kazının başlangıç tarihi ve niteliği (derin kazı, yıkım, hafriyat),
• Hasarın ilk fark edildiği tarih — zamanaşımı buradan işler,
• Tarihli fotoğraf ve videolar; hasarın ilerlediğini gösteren seri kayıtlar,
• Belediyeye yapılan yazılı başvuru ve evrak kaydı,
• Belediyece düzenlenen statik veya teknik rapor,
• Delil tespiti dosyası,
• Komşu parselin yapı ruhsatı ve projeleri,
• Zemin etüt raporu ile iksa ve kazı güvenlik projesi,
• Yapı denetim kuruluşu ve hizmet sözleşmesi,
• İki parsel arasındaki kot farkı ve istinat duvarı durumu,
• Hasarın taşıyıcı sistemi etkileyip etkilemediği,
• Devam eden tehlike ve ihtiyati tedbir ihtiyacı.

Sık Yapılan Hatalar

• Kusur ispatı gerektiğini sanmak. Komşuluk hukukunda kusursuz sorumluluk geçerlidir.
• Sadece müteahhide dava açmak. Komşu parsel maliki de sorumludur; müteahhit ortadan kaybolabilir.
• Delil tespiti yaptırmadan beklemek. İnşaat tamamlanınca hasarın sebebi belirlenemez.
• Belediyeye yazılı başvurmamak. Statik rapor, davada en güçlü delillerden biridir.
• Hasarı onarıp sonra dava açmak. Onarım, sebebin tespitini fiilen imkânsızlaştırır.
• Zamanaşımını kaçırmak. Öğrenmeden itibaren iki, fiilden itibaren on yıl.
• Devam eden tehlikeyi tedbire konu etmemek. İhtiyati tedbirle çalışma durdurulabilir.

Adım Adım Süreç

1. Hasarı derhal belgeleyin — Tarihli fotoğraf ve video; ölçü referansıyla birlikte.
2. Belediyeye yazılı başvurun — Teknik ve statik inceleme ile önlem talep edin.
3. Delil tespiti yaptırın — İnşaat sürerken ve onarımdan önce.
4. Komşu parselin dosyasını isteyin — Ruhsat, zemin etüdü, iksa ve kazı güvenlik projesi.
5. Tehlike varsa tedbir isteyin — Çalışmanın durdurulması talep edilebilir.
6. Zarar kalemlerini çıkarın — Onarım, değer kaybı, kullanım kaybı ve güçlendirme.
7. Süresinde dava açın — Öğrenmeden itibaren iki yıllık süreyi takvimleyin.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Denetim Zinciri: Fenni Mesul, Müteahhit ve Şantiye Şefi

Komşu kazısından zarar gören malikin elindeki en hızlı araç tazminat davası değil, inşaattaki denetim zincirini işletmektir. İmar Kanunu bu zinciri ayrı bir maddede kurmuş; fenni mesulün görevini, bildirim yükümlülüğünü ve idarenin ne kadar sürede harekete geçeceğini birlikte düzenlemiştir.

Maddenin en kullanışlı yönü, iki ayrı süreyi arka arkaya kurmuş olmasıdır. Fenni mesul, yapının mevzuata aykırı yapılması hâlini altı iş günü içinde ilgili idareye yazılı olarak bildirmek zorundadır; bildirim üzerine idare en geç üç iş günü içinde otuz ikinci maddeye göre işlem yapar. Bu iki süre, komşu kazısı sebebiyle yapısı zarar gören malikin idareye yaptığı başvuruda doğrudan gösterilebilir. Başvuruda yalnızca zarardan değil, denetim yükümlülüğünün yerine getirilip getirilmediğinden de söz edilmesi gerekir. Fenni mesulün konumu için fenni mesulün sorumluluğu incelenmelidir.

Bildirim yükümlülüğüne uyulmamasının sonucu maddede açıkça yazılıdır: aksi takdirde fenni mesuller kanuni mesuliyetten kurtulamaz. Bu ifade, tazminat dosyasında fenni mesule husumet yöneltilmesi bakımından doğrudan bir dayanaktır. Dolayısıyla dosyaya yapının fenni mesulünün kim olduğu, kazı dönemine ilişkin herhangi bir bildirim yapılıp yapılmadığı ve idarenin bu bildirim üzerine işlem tesis edip etmediği ilgili idareden yazılı olarak sorulmalıdır.

İstifa da bir kaçış yolu değildir. Hüküm, fenni mesulün istifası hâlinde istifa tarihinden önce yapılan işlere dair sorumluluğunun devam edeceğini belirtir. Ayrıca istifa veya ölüm hâlinde, başka bir meslek mensubu fenni mesuliyeti üstlenmedikçe yapının devamına izin verilmez. Bunun pratik sonucu şudur: kazı sürerken fenni mesul ayrılmış ve yerine kimse üstlenmemişse, inşaatın sürdürülmesi başlı başına bir aykırılık oluşturur ve bu husus dosyada ayrıca ileri sürülmelidir.

Maddede yer alan çıkar çatışması yasağı da dosyada kontrol edilmesi gereken bir kalemdir. Fenni mesuller, mesuliyet üstlendikleri yapı ile ilgili olarak yapı müteahhitliği, şantiye şefliği, taşeronluk ve malzeme satıcılığı yapamaz; yapı sahibi de kendi yapısının fenni mesuliyetini üstlenemez. Bu sıfatların aynı kişide toplanmış olması, denetimin bağımsızlığını tartışmaya açar. Son olarak yapı müteahhidi ve şantiye şefinin yalnızca mevzuata uygun inşa etme değil, neden olduğu mevzuata aykırılığı giderme mecburiyeti de bulunmaktadır; bu yükümlülük, kazı sebebiyle komşu yapıda oluşan durumun giderilmesi talebine dayanak yapılabilir. Şantiye şefinin konumu için şantiye şefi atama zorunluluğu, idarenin durdurma işlemi için yapı tatil tutanağı ve mühürleme incelenebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Komşu inşaat binamı çatlattı, kime dava açarım?

Komşu parsel malikine dava açılabilir. Ayrıca yüklenici ve kusuru varsa yapı denetim kuruluşu da davalı gösterilebilir.

Komşu malikin kusurunu ispatlamam gerekir mi?

Komşuluk hukukunda kusursuz sorumluluk ilkesi geçerlidir. Malikin sorumluluğu objektif nitelikte olduğundan, kusur ispatı aranmaz.

Malik kusursuz olduğunu ispatlarsa tazminat düşer mi?

Malikin sorumluluğu objektif sorumluluk niteliğinde olduğundan, kararlaştırılacak tazminat malikin kusurlu olmadığı gerekçesiyle indirilemez.

Kendi arazisinde kazı yapmakta özgür değil mi?

Taşınmaz malikinin kendi arazisinin sınırları içinde dahi kazı ve yapı serbestisi komşular lehine kısıtlanmıştır. Malik, komşu arazideki tesis ve yapıları tehlikeye sokacak davranışlardan kaçınmakla yükümlüdür.

Sorumluluk için ne aranır?

Malikin taşkın davranışı ile zarar veya zarar tehlikesi arasında uygun nedensellik bağının bulunması aranır.

İşi müteahhide verdi, yine de sorumlu mu?

Evet. Yüklenicinin inşaat faaliyetini yürütürken verdiği zararlar, taşınmazın kullanılması ve işletilmesiyle doğrudan bağlantılı olduğundan malik de sorumlu tutulur.

Hafriyat toprağı arazime döküldü, ne yapabilirim?

Yargı uygulamasında, yüklenicinin hafriyat toprağını komşu araziye dökmesi nedeniyle oluşan zararlardan taşınmaz malikinin de sorumlu olacağı kabul edilmektedir.

Zamanaşımı süresi nedir?

Bu dava kusura dayanmayan haksız fiil davası niteliğindedir. Dava hakkı, zararın ve failin öğrenildiği tarihten itibaren iki yıl ve her hâlde fiilin yapılmasından itibaren on yıl geçmekle zamanaşımına uğrar.

İstinat duvarını kim yapacak?

Yargı kararlarında komşuluk hukukundaki fedakârlığın denkleştirilmesi ilkesi gözetilerek, komşu taşınmazlar arasındaki istinat duvarının müşterek olarak yapılmasına karar verilebilmektedir.

Kaynağım veya kuyum zarar gördüyse?

Önemli ölçüde yararlanılan veya yararlanmak amacıyla suyu biriktirilen kaynak ve kuyuları kazı ya da yapı çalışması yüzünden kısmen de olsa keserek veya kirleterek zarar veren kimse, bu zararı karşılamak zorundadır.

Hangi zarar kalemleri istenebilir?

Onarım bedeli, taşınmazda kalan değer kaybı, onarım süresince kullanım kaybı, tespit ve taşınma gibi zorunlu giderler ile gerekiyorsa güçlendirme bedeli istenebilir.

İnşaat sürüyor, önce ne yapmalıyım?

Derhal delil tespiti yaptırılmalı ve ilgili belediyeye yazılı bildirimde bulunularak teknik inceleme ile gerekli önlemlerin alınması talep edilmelidir.

Belediye ne yapabilir?

Belediye teknik ve statik inceleme yaptırabilir, kazı ve güvenlik önlemlerini denetleyebilir ve yapıda tehlike tespit edilmesi hâlinde imar mevzuatı kapsamında işlem tesis edebilir.

Çalışmanın durdurulmasını isteyebilir miyim?

Devam eden bir tehlike bulunuyorsa, dava ile birlikte ihtiyati tedbir yoluyla çalışmanın durdurulması ve önlem alınması talep edilebilir.

Kat malikleri birlikte mi dava açar?

Ortak yerlerdeki hasarlar bakımından yönetici veya kat malikleri, bağımsız bölümdeki hasarlar bakımından ise o bölümün maliki dava açar.

Hasar onarıldıktan sonra dava açabilir miyim?

Açılabilir; ancak onarım sonrası hasarın niteliği ve sebebi yerinde tespit edilemeyeceğinden ispat güçleşir. Bu nedenle onarımdan önce tespit yaptırılmalıdır.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. Dilekçe metni genel bir şablondur; somut dosyanıza göre uyarlanması gerekir. İdari ve adli dava süreleri hak düşürücüdür; mutlaka güncel mevzuat ve kendi tebligat tarihiniz esas alınmalıdır.