İkinci El Konutta Gizli Ayıp ve Bedel İndirimi Dava Dilekçesi Örneği (2026) — TBK m.219-231

Konut alınmıştır, taşınılmıştır. Birkaç ay sonra ilk yağmurda tavan akar; boyanın altından küf çıkar. Satıcı arandığında cevap hazırdır: “gördün, beğendin, aldın.”

Bu cümle bazen doğrudur — ama çoğu zaman değildir. Belirleyici olan şey ayıbın görülebilir olup olmadığı ve alıcının ne zaman bildirim yaptığıdır. Aşağıda satıcının sorumluluğu, bildirim külfeti ve hazır bir dava dilekçesi, ihtarname ve savunma metni yer almaktadır.

Satıcı Bilmese de Sorumludur

İlk yanlış inanış burada düzeltilmelidir.

Satıcının ayıptan doğan sorumluluğu kanundan doğan bir borç olup kusursuz sorumluluk niteliğindedir. Sorumluluğa başvurulabilmesi için satıcının ayıbın varlığından haberdar olması şartı bulunmamaktadır.

Yani “ben de bilmiyordum” savunması tek başına sonuç doğurmaz.

Buna karşılık sorumluluğun doğması için birtakım şartlar aranır: satılanın teslim edilmiş olması, ayıbın yarar ve hasarın geçtiği anda mevcut olması, alıcının ayıbı bilmemesi, ayıbın önemli olması ve sorumluluğun sözleşmeyle kaldırılmamış olması.

İspat yükü alıcıdadır. Bu nedenle dosyanın en kritik teknik sorusu şudur: ayıp devir tarihinde var mıydı?

Görülebilir Ayıptan Sorumluluk Yoktur — Bir İstisnayla

Satıcının en güçlü savunması buradan gelir.

Kanuna göre satıcı, satış sırasında alıcının bildiği ayıplardan sorumlu değildir. Ayrıca alıcının olağan bir gözden geçirmeyle fark edebileceği ayıplardan da sorumluluğu yoktur.

Ancak kural burada bitmez: bu hüküm, satıcının ayıbı zikretmediği veya ayıp yokmuş gibi davrandığı hâller için geçerli değildir.

Pratik sonuç: ayıbı boyayla kapatan, mobilyayla örten veya sorulduğunda “öyle bir sorun yok” diyen satıcı, görülebilirlik savunmasına sığınamaz.

Bu nedenle dilekçede satıcının satış öncesi beyanları — ilan metni, mesajlar, tanık anlatımları — ayrıca toplanmalıdır.

Dosyanın Kaderi: Bildirim

Bu davaların çoğu esasa girilmeden burada kaybedilir.

Kanuna göre alıcı, devraldığı satılanın durumunu işlerin olağan akışına göre imkân bulunur bulunmaz gözden geçirmek ve bir ayıp görürse bunu uygun bir süre içinde satıcıya bildirmek zorundadır. Gözden geçirmeyi ve bildirimde bulunmayı ihmal eden alıcı, satılanı kabul etmiş sayılır.

Gizli ayıplarda ise farklı bir rejim vardır: satılanda olağan bir gözden geçirmeyle ortaya çıkarılamayacak bir ayıp bulunması hâlinde bu hüküm uygulanmaz. Ancak bu tür bir ayıbın bulunduğu sonradan anlaşılırsa hemen satıcıya bildirilmelidir; bildirilmezse satılan bu ayıpla birlikte kabul edilmiş sayılır.

Kanunun kullandığı kelime “hemen”dir. Uygulamada müvekkiller çoğu zaman önce ustayı çağırır, onarım yaptırır, aylarca satıcıyı arar; ihtarname en son akla gelir. Oysa sıra tersine olmalıdır.

Onarımdan Önce Tespit

Bildirimle birlikte atılması gereken ikinci adımdır.

Ayıp giderildikten sonra, ayıbın varlığını, niteliğini ve devir tarihinde mevcut olup olmadığını göstermek çok güçleşir. Satıcının en kolay savunması da budur: “bu hasar sonradan, senin kullanımından doğdu.”

Bu nedenle onarım yapılmadan önce delil tespiti yaptırılmalı; mümkün değilse en azından tarihli fotoğraf ve video ile bağımsız bir teknik rapor alınmalıdır.

Su alma gibi mevsime bağlı ayıplarda tespitin zamanlaması da önemlidir.

Dört Seçimlik Hak

Kanun alıcıya dört yol sunmuştur:

1. Satılanı geri vermeye hazır olduğunu bildirerek sözleşmeden dönme,
2. Satılanı alıkoyup ayıp oranında satış bedelinde indirim isteme,
3. Aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde, bütün masrafları satıcıya ait olmak üzere satılanın ücretsiz onarılmasını isteme,
4. İmkân varsa, satılanın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteme.

Konutlarda gerçekçi olan hangisidir? Kaynaklarda, konut satışlarında sözleşmeden dönmenin ancak ayıbın çok ağır olması — konutta oturulamaz hâle gelmesi veya taşıyıcı sistem kusuru gibi — hâlinde kabul edildiği belirtilmektedir.

Bu nedenle asıl talep bedel indirimi olarak kurulmalı; onarım ve dönme terditli olarak eklenmelidir. Tek bir talep yazmak, o talep kabul görmezse davayı boşa çıkarır.

Ayrıca her kusur ayıp sayılmaz: önemsiz, küçük bedellerle giderilebilen kusurların ayıba karşı tekeffül borcu doğurmadığı belirtilmektedir.

“Gördüğü Gibi Satın Almıştır” Kaydı

Sözleşmelere sıkça konulan bu kayıt mutlak değildir.

Kanunda, satıcının satılanı ayıplı olarak devretmekte ağır kusurlu olması hâlinde, ayıptan doğan sorumluluğu sınırlamaya veya kaldırmaya dair sözleşme hükümlerinin kesin hükümsüz olacağı düzenlenmiştir.

Yani satıcı ayıbı biliyor ve gizliyorsa, sözleşmeye koyduğu sorumsuzluk kaydı onu korumaz.

Aynı mantık zamanaşımında da işler: satıcı, satılanı ayıplı olarak devretmekte ağır kusurlu ise zamanaşımı süresinden yararlanamaz. Bu nedenle dilekçede ağır kusur iddiası ayrı bir başlık olarak kurulmalıdır.

Müteahhit Davasıyla Karıştırmayın

İki farklı hukuki çerçeve vardır ve dayanaklar karışırsa dosya zayıflar.

Yapımı üstlenen yükleniciye karşı ileri sürülen talepler, eser sözleşmesi ve tüketici mevzuatı çerçevesinde değerlendirilir; süreler ve seçimlik haklar farklıdır. Bunun için ayıplı ve eksik konut dava dilekçesi yazımıza bakılabilir.

İkinci el satışta ise muhatap önceki maliktir ve uygulanacak hükümler satıcının ayıba karşı tekeffülüne ilişkindir.

Ayrıca taraf sıfatları da baştan değerlendirilmelidir: satıcı ticari amaçla hareket ediyorsa görevli mahkeme bakımından farklı bir sonuç doğabilir.

Gizli Ayıp Dilekçesi Örneği (2026)

Aşağıdaki metin genel bir şablondur. Köşeli parantez içindeki alanları doldurun; yalnızca dosyanıza uyan bentleri bırakın. İlk metin bedel indirimi ve terditli talepli dava dilekçesi, ardından ayıp bildirim ihtarnamesi ve satıcı tarafında cevap dilekçesi yer almaktadır. Metni kopyalayabilir, Word olarak indirebilir veya PDF’e yazdırabilirsiniz.

Kontrol Listesi

• Devir tarihi ve satış bedeli,
• Ayıp ne zaman fark edildi?
• Ayıp gizli mi — neden görülemezdi?
• Satıcı ayıbı gizledi mi — beyanları neydi?
• Bildirim hemen yapıldı mı?
• Bildirim yazılı ve tebliğli mi?
• Onarımdan önce tespit yapıldı mı?
• Ayıp devir anında mevcut muydu?
• Kusur önemli mi, küçük bedelle giderilir mi?
• Sözleşmede sorumsuzluk kaydı var mı?
• Satıcının ağır kusuru iddia edildi mi?
• Talepler terditli kuruldu mu?
• Muhatap satıcı mı, yüklenici mi?

Sık Yapılan Hatalar

• Bildirimi geciktirmek. Gizli ayıp öğrenilince hemen bildirilmelidir.
• Önce onarım yaptırmak. Delil ortadan kalkar; önce tespit gerekir.
• Sözlü bildirimle yetinmek. İhtarname ve tebliğ belgesi şarttır.
• Sorumsuzluk kaydına teslim olmak. Ağır kusurda bu kayıtlar hükümsüzdür.
• Tek talep yazmak. Seçimlik haklar terditli kurulmalıdır.
• Devir anını ispat etmemek. Ayıp devirde mevcut olmalıdır.
• Müteahhit davasıyla karıştırmak. Dayanak ve süreler farklıdır.

Adım Adım Süreç

1. Ayıbı tarihli belgeleyin — Fotoğraf, video, teknik rapor.
2. Hemen ihtarname gönderin — Bildirim külfeti burada yerine gelir.
3. Delil tespiti yaptırın — Onarımdan önce kayda geçirin.
4. Gizliliği somutlaştırın — Neden görülemezdi?
5. Satıcının beyanlarını toplayın — İlan, mesaj, tanık.
6. Talebi terditli kurun — İndirim, onarım, dönme.
7. Davayı süresinde açın — Ağır kusur iddiasını da yazın.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Onarımdan Önce Delil Tespiti: Usul ve Şartları

Gizli ayıp dosyalarında en sık kaybedilen şey hakkın kendisi değil, delildir. Ayıp onarıldıktan veya taşınmaz kullanılmaya devam edildikten sonra ayıbın teslim anındaki durumu tartışmalı hâle gelir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu bu boşluk için ayrı bir usul öngörmüştür.

Dört yüzüncü madde, dava açılmadan önce de delilin güvence altına alınmasına imkân tanır. Bu yol, ikinci el konut dosyalarında özellikle değerlidir; çünkü ayıbın niteliği ve kapsamı çoğu zaman ancak yerinde inceleme ile ortaya konabilir. Maddenin ikinci fıkrası hukuki yarar şartını arar; ancak aynı fıkra, delilin hemen tespit edilmemesi hâlinde kaybolacağı yahut ileri sürülmesinin önemli ölçüde zorlaşacağı ihtimali varsa hukuki yararın var sayılacağını belirtir. Ayıplı konut dosyalarında bu varsayımın kurulması güç değildir; onarım yapıldığında ayıbın izinin kalmayacağı somut olarak açıklanmalıdır. Ayıp bildiriminin usulü için ayıplı ve eksik konut davası incelenmelidir.

Buradan çıkan pratik kural açıktır: onarım yapılmadan önce tespit istenmelidir. Su basması, tesisat patlaması gibi bekletilemeyecek durumlarda ise onarımın ertelenmesi beklenemez; bu hâlde onarım öncesinde tarihli fotoğraf ve video kaydı alınmalı, kullanılan malzeme ve işçilik faturaları saklanmalı ve tespit talebi gecikmeksizin yapılmalıdır. Aksi hâlde satıcı, ayıbın teslimden sonra ve alıcının kullanımı sırasında doğduğunu savunacak; bu savunmayı karşılayacak delil bulunmayacaktır.

Başvurulacak mahkeme bakımından dört yüz birinci madde ikili bir ayrım yapar. Dava henüz açılmamışsa esas hakkında görevli ve yetkili olan mahkemeye yahut delilin bulunduğu yer mahkemesine başvurulabilir. Dava açıldıktan sonra ise talep yalnızca davaya bakan mahkemeye yöneltilir. Bu ayrım gözden kaçırıldığında talep usulden reddedilir ve değerli zaman kaybedilir. Dört yüz üçüncü madde ise aciliyet hâlini düzenler: hakların korunması bakımından zorunluluk bulunuyorsa talep karşı tarafa tebligat yapılmaksızın karara bağlanabilir; ancak bu hâlde tespit tutanağı ile varsa bilirkişi raporunun bir örneği derhâl karşı tarafa tebliğ edilir.

Tespitin sonucunun nasıl kullanılacağı da maddede gösterilmiştir. Dört yüz beşinci maddeye göre delil tespiti tutanağı ve varsa bilirkişi raporu, asıl dava dosyasının eki sayılır. Dolayısıyla tespit dosyasının esas davada yeniden delil olarak sunulmasına gerek yoktur; ancak karşı tarafın rapora karşı beyanda bulunma hakkı saklıdır ve tespit raporu tek başına kesin sonuç doğurmaz. Bu nedenle tespit istenirken bilirkişiye yöneltilecek sorular baştan doğru kurulmalı; ayıbın niteliği, teslim anında mevcut olup olmadığı, gizli sayılıp sayılamayacağı ve giderim bedeli ayrı ayrı sorulmalıdır. İki yıllık zamanaşımı süresi de bu süreçte işlemeye devam ettiğinden tespit süreci dava açma süresini geçirmeye gerekçe yapılmamalıdır. Yapı hasarına dayalı talepler için yapı hasarı tazminat dilekçesi, komşu kazısından doğan hasarlar için komşu kazı nedeniyle bina hasarı incelenebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

İkinci el konutta satıcı ayıptan sorumlu mudur?

Evet. Satıcının ayıptan doğan sorumluluğu Türk Borçlar Kanununda düzenlenmiş olup kanundan doğan bir borç niteliğindedir.

Satıcı ayıbı bilmiyorsa yine sorumlu olur mu?

Satıcının ayıptan sorumluluğu kusursuz sorumluluk hâli olarak kabul edilmektedir; sorumluluğa başvurulabilmesi için satıcının ayıbın varlığından haberdar olması şartı bulunmamaktadır.

Hangi ayıplardan sorumlu değildir?

Satıcı, satış sırasında alıcının bildiği ayıplardan sorumlu değildir. Alıcının olağan bir gözden geçirmeyle fark edebileceği ayıplardan da sorumluluğu yoktur.

Bu kuralın istisnası var mı?

Evet. Bu kural, satıcının ayıbı zikretmediği veya ayıp yokmuş gibi davrandığı hâller için geçerli değildir.

Alıcının yükümlülüğü nedir?

Alıcı, devraldığı satılanın durumunu işlerin olağan akışına göre imkân bulunur bulunmaz gözden geçirmek ve satıcının sorumluluğunu gerektiren bir ayıp görürse bunu uygun bir süre içinde bildirmek zorundadır.

Bildirim yapılmazsa ne olur?

Alıcı gözden geçirmeyi ve bildirimde bulunmayı ihmal ederse satılanı kabul etmiş sayılır.

Gizli ayıpta durum farklı mı?

Satılanda olağan bir gözden geçirmeyle ortaya çıkarılamayacak bir ayıp bulunması hâlinde bu hüküm uygulanmaz. Ancak bu tür bir ayıbın bulunduğu sonradan anlaşılırsa hemen satıcıya bildirilmelidir; bildirilmezse satılan bu ayıpla birlikte kabul edilmiş sayılır.

Alıcının hangi hakları vardır?

Kanunda dört seçimlik hak sayılmıştır: satılanı geri vermeye hazır olduğunu bildirerek sözleşmeden dönme, satılanı alıkoyup ayıp oranında satış bedelinde indirim isteme, aşırı masraf gerektirmediği takdirde masrafları satıcıya ait olmak üzere ücretsiz onarım isteme ve imkân varsa ayıpsız benzeriyle değiştirilmesini isteme.

Konutta dönme talebi kabul edilir mi?

Konut satışlarında sözleşmeden dönmenin ancak ayıbın çok ağır olması hâlinde — konutta oturulamaz hâle gelmesi veya taşıyıcı sistem kusuru gibi — kabul edildiği belirtilmektedir. Uygulamada asıl yol bedel indirimidir.

Her kusur ayıp sayılır mı?

Hayır. Önemsiz, küçük bedellerle giderilebilen kusurların ayıba karşı tekeffül borcunu doğurmadığı belirtilmektedir.

Sözleşmede sorumsuzluk kaydı varsa ne olur?

Kanuna göre satıcının satılanı ayıplı olarak devretmekte ağır kusurlu olması hâlinde, ayıptan doğan sorumluluğu sınırlamaya veya kaldırmaya dair sözleşme hükümleri kesin hükümsüzdür.

İspat yükü kimdedir?

Ayıbın varlığına ilişkin ispat yükü alıcı üzerindedir. Ayrıca ayıbın devir anında mevcut olduğunun gösterilmesi gerekir.

Zamanaşımı ne kadardır?

Kanunda ayıptan doğan sorumluluğa ilişkin davalar için zamanaşımı süresi öngörülmüştür. Satıcı, satılanı ayıplı olarak devretmekte ağır kusurlu ise bu süreden yararlanamaz. Sürelerin somut olaya göre değerlendirilmesi gerekir.

Müteahhitten alınan konuttan farkı nedir?

Yapımı üstlenen yükleniciye karşı ileri sürülen talepler eser sözleşmesi ve tüketici mevzuatı çerçevesinde değerlendirilir; süreler ve dayanaklar farklıdır. İkinci el satışta ise satıcının ayıba karşı tekeffül hükümleri uygulanır.

Delil tespiti yaptırmalı mıyım?

Onarım yapılmadan önce ayıbın durumunun ve devir tarihinde mevcut olup olmadığının bilirkişi eliyle kayda geçirilmesi, sonraki yargılamada belirleyici olabilir.

İskânsız veya projeye aykırı konut ayıplı sayılır mı?

Taşınmazın hukuki durumundan kaynaklanan eksiklikler de ayıp kapsamında değerlendirilebilir. Bu husus somut olayın koşullarına ve satıcının beyanlarına göre belirlenir.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. Dilekçe metni genel bir şablondur; somut dosyanıza göre uyarlanması gerekir. İdari ve adli dava süreleri hak düşürücüdür; mutlaka güncel mevzuat ve kendi tebligat tarihiniz esas alınmalıdır.