Kira Gelir Vergisi Hesaplama Aracı 2026 — GVK m.21, 74, 86, 103

Kira geliri vergisinde tek bir formül yoktur; sonuç, gelirin konut mu işyeri mi olduğuna, istisnadan yararlanma şartlarının bulunup bulunmadığına ve gider yönteminin seçimine göre değişir. 2026 rakamları da yenidir: mesken istisnası 58.000 TL, tevkifata tabi kira gelirlerinde beyan sınırı tarifenin ikinci dilimi olan 400.000 TL, götürü gider oranı yüzde 15. Aşağıdaki araç bu üç değişkeni birlikte işletir; istisnayı uygular, işyeri kirasının beyan edilip edilmeyeceğini sınır testiyle belirler ve 2026 tarifesini dilim dilim uygular.

Kira Geliri Hangi Kanuna Göre Vergilendirilir?

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu, kira gelirini gayrimenkul sermaye iradı (GMSİ) olarak adlandırır. Kanunun 70. maddesi hangi mal ve hakların kiralanmasından doğan gelirin bu kapsama girdiğini sayar: arazi, bina, maden suları, voli mahalleri, gayrimenkul olarak tescil edilen haklar, motorlu taşıtlar, marka ve ihtira beratı gibi haklar bunlar arasındadır. Yani GMSİ yalnızca ev ve dükkân kirasından ibaret değildir.

Vergilendirmede esas alınan ilke tahsil esasıdır. Gelir, hukuken doğduğu anda değil, fiilen tahsil edildiği yılda beyan edilir. Peşin tahsil edilen kiralar bu kuralın istisnasıdır: gelecek yıllara ait olmak üzere peşin alınan kira bedeli, ilgili olduğu yılın geliri sayılarak o yıllarda beyan edilir. Buna karşılık geçmiş yıllara ait olarak tahsil edilen kira, tahsil edildiği yılın geliri olarak beyan edilir.

Safi iradın tespitinde iki yöntem vardır. Götürü gider yöntemi tek oranlı ve belgesizdir; gerçek gider yöntemi ise belgeye dayanır. Mükellef bu yöntemlerden birini seçmekte serbesttir, ancak seçim iki yıl bağlayıcıdır.

2026 Rakamları: İstisna, Beyan Sınırı ve Tarife

2026 takvim yılında uygulanacak had ve tutarlar, 31 Aralık 2025 tarihli ve 33124 (5. mükerrer) sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 332 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile belirlendi. Kira geliri bakımından üç rakam belirleyicidir.

Gelir vergisi tarifesi de aynı tebliğle yeniden belirlendi. Kira geliri ücret dışı gelir sayıldığından, aşağıdaki tarife uygulanır.

Mesken İstisnası: Kim Yararlanır, Kim Yararlanamaz? (GVK m.21)

İstisna yalnızca binaların mesken olarak kiraya verilmesinden elde edilen gelire uygulanır. İşyeri kirasında istisna yoktur. 2026 yılında elde edilen mesken kira gelirinin 58.000 TL’lik kısmı vergiden istisnadır; bu tutarın altında kalan konut kira geliri için beyanname verilmez.

Maddenin ikinci fıkrası istisnadan yararlanamayacakları sayar. Bunlar üç gruptur:

• İstisna haddi üzerinde hasılat elde edip beyan etmeyenler veya eksik beyan edenler. Yani istisna, süresinde ve doğru beyanla kazanılan bir haktır; beyan edilmeyen kira geliri idarece tespit edildiğinde istisna da uygulanmaz.
• Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek zorunda olanlar. Serbest meslek erbabı, esnaf ve tacir bu gruptadır.
• Yüksek gelirliler. İstisna haddinin üzerinde hasılat elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul ve gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayrisafi tutarları toplamı, tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı (2026 için 1.500.000 TL) aşanlar istisnadan yararlanamaz.

İstisnanın uygulanmasında bir ayrıntı daha vardır: istisna kişi başına değil, konut başına da değil, mükellef başına uygulanır. Birden fazla konutu olan bir kişi istisnayı bir kez kullanır. Buna karşılık taşınmaz hisseli ise her hissedar kendi payına düşen gelir için istisnadan ayrı ayrı yararlanır.

Götürü Gider mi, Gerçek Gider mi? (GVK m.74)

Götürü gider yöntemi, hasılattan istisna düşüldükten sonra kalan tutarın yüzde 15’inin belgesiz olarak gider yazılmasıdır. Basit ve hızlıdır; hiçbir belge saklamayı gerektirmez. Hakları kiraya verenler bu yöntemden yararlanamaz.

Gerçek gider yönteminde ise GVK m.74’te sayılan giderler belgelendirilerek indirilir. Bunların başlıcaları şunlardır: kiraya verenin ödediği aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri; yönetim giderleri; sigorta giderleri; gayrimenkul için alınan borçların faizleri; konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap bedelinin yüzde 5’i (iktisap tarihinden itibaren beş yıl süreyle); ödenen emlak vergisi, harçlar ve şerefiyeler; bakım, onarım ve idame giderleri; kiraladıkları malı yeniden kiraya verenlerde ödenen kira; sahibi bulunduğu konutu kiraya verip başka konutta oturanların ödediği kira bedeli; amortismanlar.

Gerçek gider yönteminde kritik bir sınırlama vardır: istisnadan yararlanan mükellefler, istisnaya isabet eden gider kısmını indiremez. İndirilebilecek gider, toplam giderin hasılattan istisna düşüldükten sonraki tutara isabet eden oranıdır. Araç bu oranlamayı otomatik yapar.

Bir başka sınırlama seçim serbestisine ilişkindir. Gerçek gider yöntemini seçen mükellefler, iki yıl geçmedikçe götürü gider yöntemine dönemez. Bu nedenle seçim, tek bir yılın hesabına bakılarak değil, iki yıllık perspektifle yapılmalıdır.

Pratik kural şudur: yeni satın alınmış, üzerinde konut kredisi bulunan ya da büyük bir tadilat yapılmış taşınmazlarda gerçek gider genellikle avantajlıdır. Eski, borçsuz ve masrafsız bir taşınmazda ise götürü gider hem daha yüksek indirim sağlar hem de işlem yükü doğurmaz.

İşyeri Kirası: Stopaj ve Beyan Sınırı

İşyeri olarak kiraya verilen gayrimenkullerde mekanizma farklı işler. GVK m.94/5 uyarınca, kiracı sıfatıyla ödeme yapan ve maddede sayılan vergi sorumluları, brüt kira üzerinden yüzde 20 oranında gelir vergisi tevkifatı yapmak ve bunu kiraya veren adına vergi dairesine yatırmakla yükümlüdür. Konut kirasında böyle bir kesinti yoktur.

Bu kesinti nihai vergi değildir, peşin ödenen bir vergidir. Beyanname verilmesi gerekiyorsa hesaplanan vergiden mahsup edilir; mahsup sonrası fazlalık varsa iade veya mahsup konusu olur.

Beyan zorunluluğu ise GVK m.86/1-c’ye tabidir. Türkiye’de tevkifata tabi tutulmuş gayrimenkul sermaye iratları, beyanı gereken gelir toplamının tarifenin ikinci gelir diliminde yer alan tutarı aşmaması koşuluyla beyan edilmez. 2026 için bu sınır 400.000 TL’dir. Sınır testi yapılırken beyana konu konut kira geliri de hesaba katılır; araç bu birleşik testi uygular.

Kiracının stopaj yapma yükümlülüğü bulunmayan hâllerde (örneğin basit usulde vergilendirilen bir esnafın kiracı olması) tevkifat yapılmaz. Bu durumda gelir, tevkifata tabi olmayan GMSİ sayılır ve 22.000 TL’lik sınırın aşılması hâlinde beyan edilir.

Emsal Kira Bedeli Esası (GVK m.73)

Kira bedelinin düşük gösterilmesini veya hiç gösterilmemesini önleyen hüküm GVK m.73’tür. Kiraya verilen mal ve hakların kira bedelleri emsal kira bedelinden düşük olamaz; bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılan mal ve hakların emsal kira bedeli, bu mal ve hakların kirası sayılır.

Bina ve arazide emsal kira bedeli, yetkili özel mercilerce veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş kira bedeli; bu yoksa Vergi Usul Kanunu’na göre belirlenen vergi değerinin yüzde 5’idir. Diğer mal ve haklarda ise maliyet bedelinin, bu bilinmiyorsa VUK’un servetlerin değerlendirilmesine ilişkin hükümlerine göre belirlenen değerin yüzde 10’udur.

Maddede sayılan hâllerde emsal kira bedeli esası uygulanmaz. Bunların en bilineni, binaların mal sahiplerinin usul, füru veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesidir. Yani evini oğluna, kızına, annesine, babasına veya kardeşine bedelsiz oturtan kişi için emsal kira bedeli hesaplanmaz. Buna karşılık aynı ev bir yeğene veya arkadaşa bedelsiz verilirse emsal kira bedeli esası devreye girer ve beyan yükümlülüğü doğabilir.

Kira Artışı, Vergi Matrahı ve Sözleşme Yenileme

Kira geliri vergisinin matrahı, sözleşmede yazan tutar değil fiilen tahsil edilen tutardır. Bu nedenle kira artışı doğrudan ertesi yılın matrahını yükseltir. Konut kiralarında artış oranı, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez; çatılı işyeri kiralarında da aynı sınır uygulanır.

Beş yılı aşan kira ilişkilerinde ise durum farklıdır. Bu hâlde kira bedeli, endeks sınırıyla bağlı olmaksızın, taşınmazın durumu ve emsal kira bedelleri gözetilerek hakkaniyete uygun biçimde hâkim tarafından belirlenebilir. Kira tespit davası sonucu artan bedel, artışın ilişkin olduğu dönemin geliri olarak beyan edilir; geriye dönük tahsil edilen fark ise tahsil edildiği yılda gelire eklenir.

Sözleşmenin yenilenmesi veya kiracının değişmesi vergi bakımından yeni bir durum yaratmaz. Belirleyici olan, takvim yılı içinde o taşınmazdan elde edilen toplam tahsilattır. Yıl içinde birkaç ay boş kalan bir konutta beyan, yalnızca tahsil edilen aylar üzerinden yapılır.

Beyan, Ödeme ve Süreler

Kira geliri elde eden gerçek kişiler, bir takvim yılında elde ettikleri geliri izleyen yılın mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesiyle bildirir. Vergi, mart ve temmuz aylarında olmak üzere iki eşit taksitte ödenir.

Beyanname Gelir İdaresi Başkanlığı’nın Hazır Beyan Sistemi üzerinden elektronik ortamda verilebilir. Sistem, tapu ve banka kayıtlarından beslenen ön verilerle beyannameyi doldurur; mükellefin yapması gereken, bu verileri kontrol edip eksikleri tamamlamaktır. Ön verinin doğru kabul edilip onaylanması, eksik beyan sorumluluğunu ortadan kaldırmaz.

Beyanname ayrıca damga vergisine tabidir. Damga vergisi tutarı her yıl yeniden değerleme oranında güncellenir ve araç hesabına dâhil edilmemiştir.

Beyan Edilmezse Ne Olur?

Kira gelirinin beyan edilmemesi hâlinde önce istisna hakkı kaybedilir. Ardından Vergi Usul Kanunu hükümleri devreye girer: idarece tarhiyat yapılır, vergi ziyaı cezası kesilir ve gecikme faizi işletilir. Kira ödemelerinin banka veya PTT aracılığıyla yapılması zorunluluğuna uyulmaması ise ayrıca özel usulsüzlük cezası doğurabilir.

Buna karşılık mükellef, idarece tespit yapılmadan önce kendiliğinden pişmanlık ve ıslah hükümlerinden yararlanarak beyanda bulunabilir. Bu yolda vergi ziyaı cezası kesilmez; yalnızca pişmanlık zammı ödenir. Süre kaçırılmışsa atılacak ilk adım budur.

Hisseli Taşınmazda ve Miras Kalan Konutta Beyan

Taşınmaz birden fazla kişiye aitse kira geliri, hisse oranında her ortağın kendi geliri sayılır. Her hissedar yalnızca kendi payına düşen tutarı beyan eder ve mesken istisnasından ayrı ayrı yararlanır. Bu nedenle tek başına istisnanın üzerinde görünen bir kira geliri, hisseler bölündüğünde beyan sınırının altında kalabilir.

Miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda ise iki aşama vardır. Terekenin paylaşımı tamamlanmamışsa gelir, elbirliği mülkiyeti hâlinde mirasçılara ait sayılır ve her mirasçı miras payı oranında beyan eder. Paylaşım yapılmış ve tapuda pay tescil edilmişse artık her mirasçı kendi payının maliki olarak beyanda bulunur. Kira sözleşmesinin ölen malik adına düzenlenmiş olması bu sonucu değiştirmez; gelir fiilen kime ait ise beyan da ona düşer. Konunun ayrıntısı için miras kalan taşınmazın kira gelirini kim, nasıl beyan eder rehberimize bakabilirsiniz.

Bir başka sık karşılaşılan durum, taşınmazın yıl içinde satılmasıdır. Bu hâlde satış tarihine kadar tahsil edilen kira satıcının, sonrasında tahsil edilen kira alıcının geliridir. Peşin tahsil edilmiş kiralarda ise ilgili oldukları dönemlere göre bölünerek beyan yapılır.

Kira Ödemelerinde Banka Zorunluluğu

Kira gelirinin kayıt altına alınması amacıyla, konut ve işyeri kiralamalarında tahsilat ve ödemelerin banka veya PTT aracılığıyla yapılması ve bu kurumlarca düzenlenen belgelerle tevsik edilmesi zorunluluğu getirilmiştir. Zorunluluk hem kiracıyı hem kiraya vereni bağlar.

Uyulmaması hâlinde Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 355. maddesi uyarınca özel usulsüzlük cezası uygulanır. Ceza, işleme taraf olanların her birine ayrı ayrı kesilir. Bu nedenle elden kira alma alışkanlığı, yalnızca gelir vergisi riski değil, bağımsız bir ceza riski de doğurur.

Uygulamada bu zorunluluk kiracının lehine de sonuç verir: banka dekontu, kira ödendiğinin en güçlü delilidir. Ödeme açıklamasına ayın ve yılın yazılması, sonradan çıkacak “hangi aya mahsuben ödendi” tartışmasını baştan keser.

Sık Yapılan Yedi Hata

Mevzuat Çerçevesi

Sıkça Sorulan Sorular

2026 yılında kira geliri istisnası ne kadar?

2026 takvim yılında elde edilen mesken kira gelirleri için istisna tutarı 58.000 TL’dir (GVK m.21). Tutar, 332 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile belirlenmiştir. İşyeri kira gelirinde bu istisna uygulanmaz.

Konut kira gelirim istisnanın altındaysa beyanname vermem gerekir mi?

Hayır. Yıllık brüt konut kira geliri istisna tutarının altında kalıyorsa beyanname verilmez. Ancak istisnadan yararlanmaya engel bir durumunuz varsa (ticari, zirai veya mesleki kazanç beyanı ya da yüksek gelir), istisna uygulanmayacağı için beyan gerekebilir.

Götürü gider oranı nedir, neyin üzerinden hesaplanır?

Götürü gider oranı yüzde 15’tir ve hasılattan istisna düşüldükten sonra kalan tutar üzerinden hesaplanır (GVK m.74). Brüt hasılat üzerinden hesaplamak yaygın bir hatadır ve gideri fazla gösterir.

Gerçek gider yöntemini seçtim, ertesi yıl götürüye dönebilir miyim?

Hayır. Gerçek gider yöntemini seçen mükellefler iki yıl geçmedikçe götürü gider yöntemine dönemez. Bu nedenle seçimi iki yıllık perspektifle yapmak gerekir.

İşyeri kiramda stopaj kesiliyor, ayrıca beyanname verecek miyim?

Tevkifata tabi işyeri kira geliri, beyanı gereken gelir toplamının 2026 için 400.000 TL olan sınırı aşmaması koşuluyla beyan edilmez (GVK m.86/1-c). Sınır aşılıyorsa gelirin tamamı beyan edilir ve kesilen stopaj hesaplanan vergiden mahsup edilir.

İşyeri kira stopaj oranı yüzde kaç?

GVK m.94/5 uyarınca yüzde 20’dir. Kesintiyi kiracı yapar ve kiraya veren adına vergi dairesine yatırır. Konut kiralarında stopaj uygulanmaz.

Evimi kardeşime bedelsiz verdim, vergi doğar mı?

Binaların mal sahiplerinin usul, füru veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi hâlinde emsal kira bedeli esası uygulanmaz (GVK m.73). Buna karşılık ev bir yeğene, kuzene veya arkadaşa bedelsiz verilirse emsal kira bedeli hesaplanır ve beyan yükümlülüğü doğabilir.

Kira beyannamesi ne zaman verilir, vergi ne zaman ödenir?

Beyanname, gelirin elde edildiği yılı izleyen yılın mart ayında verilir. Vergi mart ve temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenir. Beyanname Hazır Beyan Sistemi üzerinden elektronik ortamda da verilebilir.

Kira gelirimi beyan etmedim, ne yapabilirim?

İdarece bir tespit yapılmadan önce Vergi Usul Kanunu m.371’deki pişmanlık ve ıslah hükümlerinden yararlanarak kendiliğinden beyanda bulunabilirsiniz. Bu yolda vergi ziyaı cezası kesilmez, pişmanlık zammı ödenir. Beyan edilmeyen gelirde ayrıca istisna hakkı da kaybedilir.

Girdiğim bilgiler kaydediliyor mu?

Hayır. Hesaplama tamamen tarayıcınızda yapılır; girdiğiniz kira ve gider bilgileri sunucuya gönderilmez.

Bilgilendirme: Bu araç ve rehber genel bilgilendirme amaçlıdır, mali veya hukuki danışmanlık yerine geçmez. Had ve tutarlar her yıl yeniden değerleme oranında güncellenir; hesap yaparken ilgili yılın tebliğini kontrol ediniz.