Miras Kalan Taşınmazın Devam Eden Vergileri: Emlak Vergisi, Kira Geliri Beyanı ve Stopaj

Veraset ve intikal vergisi ödendiğinde mirasçılar rahatlar: “Vergi işi bitti.” Oysa o vergi, mirasın intikaline ilişkin tek seferlik bir yükümlülüktür. Taşınmaz elde tutulduğu sürece yaşayan bir varlıktır ve her yıl yeni yükümlülükler doğurur.

Bu rehberin dayandığı mevzuat

Üç Ayrı Vergi, Üç Ayrı Mantık

Miras kalan bir taşınmaz üç farklı vergiyle karşılaşır ve bunların doğuş sebepleri birbirinden bağımsızdır.

Miras taşınmazını ilgilendiren vergiler

Emlak Vergisi: Bildirim ve Mükellefiyet

Bu hüküm, miras taşınmazlarında kritik bir ayrım getirir.

Mülkiyet biçimine göre emlak vergisi sorumluluğu

Bildirim yükümlülüğü bakımından ise Emlak Vergisi Kanununun 23. maddesi uygulanır: miras yoluyla intikal eden taşınmazlar için, intikalin gerçekleştiği yılı takip eden yılın bütçe yılı içinde ilgili belediyeye bildirim verilmesi gerekir.

İntikal sonrası tamamlanması gereken işlemler

Kira Geliri: Herkes Kendi Payını Beyan Eder

Miras kalan taşınmaz kiraya verilmişse, gelir vergisi yükümlülüğü doğar. Buradaki temel kural şudur: gelir, malike aittir; kimin tahsil ettiği önemli değildir.

Bu hükmün miras dosyalarındaki karşılığı nettir: kirayı hangi mirasçı tahsil ederse etsin, her mirasçı kendi payına düşen kira gelirini kendi beyannamesinde gösterir.

Kira gelirinde beyan yükümlülüğü

Konut İstisnası: Her Mirasçı Ayrı Yararlanır

Gelir Vergisi Kanununun 21. maddesinde konut kira gelirleri için her yıl belirlenen tutarda bir istisna öngörülmüştür. Ortak mülkiyette bu istisnadan her bir malik kendi payı için ayrı ayrı yararlanabilir.

Konut kira geliri istisnasının uygulanması

Ortak mülkiyette istisnanın kişi başına uygulanması, mirasçılar açısından önemli bir avantajdır. Tek bir kişiye ait olsaydı bir istisna uygulanacak gelir, dört mirasçı arasında bölündüğünde dört ayrı istisnadan yararlanabilir hâle gelir.

İstisnadan yararlanamayacak olanlar bakımından ise 21. maddede sınırlamalar öngörülmüştür: ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek zorunda olanlar ile istisna haddi üzerinde geliri bulunup beyan etmeyenler bu istisnadan yararlanamaz.

Gider Yöntemi Seçimi

Gider yöntemlerinin karşılaştırması

... BELEDİYE BAŞKANLIĞI
GELİRLER MÜDÜRLÜĞÜNE

Konu : Miras yoluyla intikal eden taşınmaza ilişkin EMLAK VERGİSİ
BİLDİRİMİ hakkında.

BİLDİRİMDE BULUNAN : ...  (TC: ...)
ADRES              : ...

1. Müteveffa ...  (TC: ...), .../.../2026 tarihinde vefat etmiştir.

2. Müteveffa adına kayıtlı bulunan aşağıdaki taşınmaz, ... Sulh Hukuk
   Mahkemesinin 2026/... sayılı mirasçılık belgesi uyarınca
   mirasçılara intikal etmiş ve .../.../2026 tarihinde tapuda tescil
   işlemi tamamlanmıştır:

   İli/İlçesi     : ...
   Mahalle        : ...
   Ada/Parsel     : ... / ...
   Bağımsız Bölüm : ...
   Niteliği       : Mesken / İş yeri / Arsa / Arazi

3. MİRASÇILAR VE PAY ORANLARI :

   Adı Soyadı            TC No           Pay Oranı
   ...................   ...........     ...../.....
   ...................   ...........     ...../.....
   ...................   ...........     ...../.....

4. 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu m.23 uyarınca işbu bildirim
   süresinde sunulmaktadır.

5. Emlak vergisi kaydının, müteveffa adına olan mükellefiyetin
   TERKİNİ ile yukarıda belirtilen mirasçılar adına ve pay oranlarına
   göre YENİDEN TESİSİ hususunda gereğini arz ederim. .../.../2026

                                                          Ad Soyad
                                                            İmza

EKLERİ :
1- Mirasçılık belgesi
2- Vefat belgesi / nüfus kayıt örneği
3- Tapu senedi / takyidat belgesi
4- Kimlik fotokopileri

──────────────────────────────────────────────────────────────

MİRASÇILAR ARASI VERGİ VE GİDER PROTOKOLÜ (ÖRNEK)

Aşağıda imzası bulunan mirasçılar, müteveffa ... 'dan intikal eden
... ada ... parsel sayılı taşınmaza ilişkin olarak aşağıdaki hususlarda
mutabık kalmışlardır:

MADDE 1 — KİRA TAHSİLATI
Taşınmazın kira bedeli ... adına açılmış ... IBAN numaralı hesaba
yatırılacaktır. Tahsilatı yapan mirasçı, her ayın en geç ... günü
diğer mirasçıların payını hesaplarına aktaracaktır.

MADDE 2 — BEYAN YÜKÜMLÜLÜĞÜ
Her mirasçı, kendi payına düşen kira gelirini KENDİ yıllık gelir
vergisi beyannamesinde gösterecektir. Tahsilatın tek elden yapılması,
beyan yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.

MADDE 3 — EMLAK VERGİSİ
Emlak vergisi, mirasçıların pay oranlarına göre karşılanacaktır.
Elbirliği mülkiyeti sürdüğü sürece idareye karşı MÜTESELSİL SORUMLULUK
bulunduğu bilinmekte olup, tamamını ödeyen mirasçı diğerlerine
payları oranında RÜCU EDEBİLECEKTİR.

MADDE 4 — ONARIM VE GİDERLER
Taşınmaza ilişkin onarım, bakım ve zorunlu giderler pay oranlarına
göre karşılanacaktır. ... TL üzerindeki harcamalar için önceden
yazılı mutabakat aranacaktır.

MADDE 5 — BELGE DÜZENİ
Onarım ve gider faturalarının TÜM MİRASÇILAR adına düzenlenmesi
sağlanacak; her mirasçının gerçek gider yöntemini seçebilmesi için
belge örnekleri paylaşılacaktır.

MADDE 6 — HESAP VERME
Tahsilat ve ödemeleri yürüten mirasçı, talep hâlinde diğer
mirasçılara hesap vermekle yükümlüdür.

Tarih : .../.../2026

Mirasçı              Mirasçı              Mirasçı
  ...                  ...                  ...

Miras Bırakanın Ödenmemiş Vergileri

Tablonun bir de geçmişe dönük yüzü vardır: miras bırakanın ödenmemiş emlak ve gelir vergileri.

Bu hüküm iki önemli sonuç doğurur.

Miras bırakanın vergi borçlarında sorumluluk

Adım Adım Yol Haritası

1. Veraset beyannamesini verin. İlk ve tek seferlik adım budur.
2. Tapu intikalini tamamlayın. Mülkiyet mirasçılar adına tescil edilmelidir.
3. Belediyeye emlak vergisi bildirimi verin. Tapu intikalinden ayrı bir işlemdir.
4. Miras bırakanın vergi borcunu sorgulayın. Asıl vergi ile cezayı ayrıştırın.
5. Kira sözleşmesini güncelleyin. Kiracıya yeni malikler ve hesap bildirilmelidir.
6. Kira tahsilat düzenini yazılı hâle getirin. Uyuşmazlığı baştan önler.
7. Her mirasçı kendi beyanını versin. Tek elden beyan doğru değildir.
8. Gider yöntemini seçin. Onarım varsa gerçek gider avantajlı olabilir.
9. Faturaları tüm mirasçılar adına düzenletin. Gider indirimi için gereklidir.
10. Paylı mülkiyete geçmeyi değerlendirin. Müteselsil sorumluluk riskini kaldırır.

İş Yeri Kirası ve Stopaj

Miras kalan taşınmaz iş yeri olarak kiraya verilmişse, vergi düzeni tümüyle değişir. Burada vergiyi kısmen kiracı öder.

Bu hükmün pratik sonucu şudur: iş yeri kirasında kiracı, ödediği kira üzerinden stopaj keser ve vergi dairesine yatırır. Malik, kirayı stopaj düşülmüş olarak alır.

Konut ve iş yeri kirasının karşılaştırması

Sayısal Örnek: Dört Mirasçı, Bir Daire

Miras bırakandan bir daire kalmıştır. Daire konut olarak kiraya verilmiştir. Mirasçılar eş ve üç çocuktur.

Örnek olayın verileri

Bu tablodan çıkan vergi sonuçları:

Örnek olayda doğru ve yanlış uygulamalar

Buradaki en önemli avantaj, istisnanın dört kez uygulanabilmesidir. Aynı daire tek kişiye ait olsaydı bir istisna uygulanacak, dört mirasçı arasında bölündüğünde ise her biri kendi payı için ayrı ayrı yararlanabilecektir. Bu, ortak mülkiyetin nadir görülen vergi avantajlarından biridir.

Buna karşılık emlak vergisinde durum tersine döner: paylaşım yapılmadığı sürece müteselsil sorumluluk gündeme gelir ve idare tamamını tek mirasçıdan tahsil edebilir. Yani ortak mülkiyet, gelir vergisinde avantaj, emlak vergisinde risk üretir.

Unutulan Kalem: Çevre Temizlik Vergisi ve Abonelikler

Emlak vergisinin yanında, taşınmazın kullanımına bağlı küçük ama sürekli yükümlülükler de vardır. Bunlar tutar olarak düşük olsa da, yıllar boyunca birikerek ve gecikme zammıyla büyüyerek karşınıza çıkar.

Konutlarda çevre temizlik vergisi su faturasıyla birlikte tahsil edildiğinden ayrı bir işlem gerektirmez. İş yerlerinde ise ilgili belediyeye ayrıca beyan verilmesi ve verginin ödenmesi gerekir. Miras kalan bir iş yerinde bu yükümlülük gözden kaçarsa, birikmiş vergi ve gecikme zammı sonradan tahakkuk eder.

Aynı şekilde elektrik, su ve doğal gaz abonelikleri de miras bırakan adına kalmaya devam eder. Bu durum iki sorun doğurur: birincisi, abonelik borçları için ödeme çağrıları vefat etmiş kişiye yapılır ve takip edilemez; ikincisi, kiraya verilen bir taşınmazda kiracının tükettiği enerjinin borcu, abone görünen kişiye yönelir. Bu nedenle intikal tamamlandığında aboneliklerin de devri istenmelidir.

Sık Yapılan Hatalar

• Belediye bildirimini atlamak. Vergi ölü kişi adına tahakkuk etmeye devam eder.
• Tapu intikaliyle her şeyin bittiğini sanmak. Belediye bildirimi ayrı işlemdir.
• Kirayı tek mirasçı adına beyan etmek. Her malik kendi payını beyan eder.
• İstisnayı tek kişilik sanmak. Ortak mülkiyette her malik ayrı yararlanır.
• Onarım faturalarını tek isme kestirmek. Diğerleri gider indiremez.
• Götürü gideri düşünmeden seçmek. Seçen iki yıl dönemez.
• Bedelsiz kullanımı sorun etmemek. Emsal kira ve ecrimisil riski doğar.
• Elbirliği mülkiyetini sürdürmek. Emlak vergisinde müteselsil sorumluluk doğurur.

Sıkça Sorulan Sorular

Veraset vergisini ödedim, başka vergi var mı?

Evet. Veraset ve intikal vergisi mirasın intikaline ilişkin tek seferlik bir vergidir. Taşınmaz elde tutulduğu sürece emlak vergisi doğar; kiraya verilmişse ayrıca gelir vergisi beyanı gerekir.

Emlak vergisi bildirimi ne zaman yapılır?

1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 23. maddesi uyarınca miras yoluyla intikal eden taşınmazlar için, intikalin gerçekleştiği yılı takip eden yılın bütçe yılı içinde ilgili belediyeye bildirim verilmesi gerekir.

Bildirim verilmezse ne olur?

Bildirim yükümlülüğünün yerine getirilmemesi hâlinde vergi idarece tarh edilir ve vergi ziyaı cezası ile gecikme faizi uygulanabilir. Bu nedenle intikal tamamlandığında bildirim ihmal edilmemelidir.

Emlak vergisini kim öder?

Aynı Kanunun 3. maddesi uyarınca taşınmaz malikleri vergi mükellefidir. Paylı mülkiyet hâlinde malikler hisseleri oranında, elbirliği mülkiyetinde ise malikler müteselsilen sorumludur.

Bir mirasçı tamamını ödemek zorunda kalırsa ne yapar?

Elbirliği mülkiyetinde müteselsil sorumluluk bulunduğundan idare tamamını bir mirasçıdan tahsil edebilir. Ödeyen mirasçı, diğerlerine paylarına düşen kısım için rücu edebilir.

Kira geliri kimin beyanına girer?

Kira geliri, taşınmazın maliki olan mirasçıların her birine payı oranında aittir. Her mirasçı kendi payına düşen kira gelirini kendi beyannamesinde gösterir; tek bir mirasçı tamamını beyan etmez.

Kirayı bir mirasçı tahsil ediyorsa ne olur?

Tahsilatın kim tarafından yapıldığı beyan yükümlülüğünü değiştirmez. Kirayı fiilen tahsil eden mirasçı, diğerlerinin payını onlara aktarmakla yükümlüdür; her mirasçı yine kendi payını beyan eder.

Konut kira gelirinde istisna var mı?

Gelir Vergisi Kanununun 21. maddesinde konut kira gelirleri için her yıl belirlenen tutarda istisna öngörülmüştür. Ortak mülkiyette istisnadan her bir malik kendi payı için ayrı ayrı yararlanabilir.

İstisnadan kimler yararlanamaz?

Aynı madde uyarınca ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek zorunda olanlar ile istisna haddi üzerinde geliri bulunup beyan etmeyenler istisnadan yararlanamaz. Ayrıca belirli bir gelir toplamını aşanlar bakımından da sınırlama bulunur.

İş yeri kirasında durum farklı mı?

Evet. İş yeri kiralarında kiracı, ödediği kira üzerinden Gelir Vergisi Kanununun 94. maddesi uyarınca stopaj yapmakla yükümlüdür. Bu gelir için konut istisnası uygulanmaz.

Stopaj yapılmışsa beyanname verilir mi?

Stopaja tabi iş yeri kira gelirinde, gelirin yıllık beyan sınırını aşması hâlinde beyanname verilir ve kesilen vergi hesaplanan vergiden mahsup edilir. Sınırın altında kalınması hâlinde beyan gerekmeyebilir.

Gerçek gider mi götürü gider mi?

Mükellef, Gelir Vergisi Kanununun 74. maddesi uyarınca gerçek gider yöntemini veya götürü gider yöntemini seçebilir. Götürü gideri seçen iki yıl geçmedikçe bu usulden dönemez.

Boş duran taşınmazda vergi doğar mı?

Kira geliri elde edilmediğinden gelir vergisi beyanı gerekmez. Ancak emlak vergisi mülkiyetten doğduğu için taşınmaz boş dursa dahi ödenmeye devam eder.

Miras bırakanın ödenmemiş vergileri ne olur?

Miras bırakanın ödenmemiş emlak ve gelir vergileri tereke borcudur. Vergi Usul Kanununun 12. maddesi uyarınca mirasçılar, miras hisseleri oranında bu borçlardan sorumlu olur; ölüm hâlinde vergi cezaları düşer.