Kira Gelirinin Vergilendirilmesi (GMSİ) ve İstisna

Türkiye’de konut ya da işyeri kiralayanlar, elde ettikleri kira gelirini Gelir Vergisi Kanunu çerçevesinde beyan etmek zorundadır. Gayrimenkul Sermaye İradı (GMSİ) olarak tanımlanan bu gelir türüne özgü istisna tutarları, gider indirim yöntemleri ve beyan yükümlülüğüne ilişkin düzenlemeler her yıl güncellenmektedir. Bu yazıda 2026 yılı için geçerli kira geliri vergilendirme kuralları, istisna tutarları ve beyan yükümlülüğü ele alınmaktadır.

1) Kira Geliri ve GMSİ

Gayrimenkul Sermaye İradı (GMSİ), gerçek kişilerin taşınmazlarını (konut, işyeri, arsa vb.) kiralaması karşılığında elde ettiği geliri tanımlar. Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesi bu gelir türünü düzenler. Kira geliri elde eden kişiler, belirli tutarların üzerinde beyan yükümlülüğü altına girer.

Kira geliri yalnızca nakit ödemelerden oluşmaz; ayni ödemeler (örneğin kiracının yaptığı tadilat ve iyileştirmeler), emsal kira bedeli farkları da GMSİ kapsamında değerlendirilebilir. Bu nedenle kira sözleşmelerinin titizlikle düzenlenmesi ve belgelerinin saklanması önerilir.

2) 2026 Yılı İstisna Tutarı

Konut kira geliri istisnası GVK m.21’de düzenlenmiş olup tutar her yıl yeniden değerleme oranında güncellenir: 2025 takvim yılı gelirleri için 47.000 TL, 2026 takvim yılı gelirleri için 58.000 TL (332 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği). Son yıllarda bu tutar enflasyon ölçeğiyle güncellenmektedir. İstisna; yalnızca konut (mesken) kiralamasından elde edilen gelir için geçerlidir; işyeri kiralarına istisna uygulanmaz.

Konut kira geliri istisna tutarının altında kalanlar beyan vermek zorunda değildir. Ancak birden fazla taşınmazı olan ve toplamda istisnayı aşan kira geliri elde edenlerin beyan vermesi gerekir. İstisna tutarına ilişkin en güncel rakamı Gelir İdaresi Başkanlığı (gib.gov.tr) üzerinden doğrulayın.

Güncel Tutarlar: 2025 ve 2026 Karşılaştırması

Kira gelirinde en sık karıştırılan nokta, hangi yılın tutarının uygulanacağıdır: Mart ayında verilen beyanname, bir önceki takvim yılının gelirlerini kapsar ve o yılın tutarları esas alınır.

İki sınırı ayırmak gerekir: konut kirasında 47.000 TL (2026 geliri için 58.000 TL) bir istisnadır; aşıldığında tutarın tamamı beyan edilir ve istisna düşülür. İşyeri kirasındaki 330.000 TL ise bir beyan sınırıdır; aşılmadıkça beyanname verilmez, aşıldığında brüt tutarın tamamı beyan edilir ve kesilen vergi mahsup edilir.

Konut İstisnasından Kimler Yararlanamaz?

Son satır, kira gelirini beyan etmemenin asıl maliyetini gösterir: yalnızca vergi ziyaı cezası değil, istisna hakkının tümden kaybı söz konusudur. Bu nedenle sınırın aşılıp aşılmadığı yıl sonunda mutlaka hesaplanmalıdır.

3) İşyeri Kira Gelirinin Beyanı

İşyeri kira geliri istisna kapsamı dışındadır; elde edilen tutarın tamamı beyan edilmelidir. Kiracı işyeri sahibiyse gelir vergisi stopajı yaparak vergi dairesine öder; kiraya veren ise yıllık beyanname verirken stopaj kesintisini mahsup edebilir.

İşyeri kira gelirine stopaj oranı %20’dir (2026 itibarıyla güncel oran Gelir İdaresi tebliğleriyle değişebilir). Stopaj kesilmemiş ya da eksik kesilmişse kiraya veren eksik kısmı beyan etmek zorundadır.

4) Gider İndirim Yöntemleri

Kira geliri üzerinden vergi hesaplanırken kiraya veren iki yöntemden birini seçebilir: (i) gerçek gider yöntemi: tamir bakım, sigorta, amortisman gibi GVK m.74’te sayılan gerçek giderler gelirden düşülür – ancak kiraya verilen konutların iktisabında kullanılan kredilerin faizleri 7566 sayılı Kanunla 1/1/2025 tarihinden itibaren indirim kapsamından çıkarılmıştır; (ii) götürü gider yöntemi: brüt kira gelirinin %15’i gider olarak (2026’da güncel oran değişebilir) gelirden indirilir.

Yöntem seçimi önemlidir: gerçek gider yöntemi daha fazla belge gerektirir ama yüksek giderlerde avantajlıdır. Götürü yöntem belgesiz uygulanabilir. Seçim aynı taşınmaz için yıldan yıla değiştirilemez; en az 2 yıl aynı yöntemle devam edilmesi gerekir.

Gerçek Gider Yönteminde İndirilebilecek Kalemler

Gerçek gider yönteminde indirilecek kalemler GVK m.74’te tek tek sayılmıştır. Liste kapalıdır ve 2025 yılından itibaren önemli bir değişiklik geçirmiştir.

Dördüncü satır 2025 için yeni bir kuraldır: kiraya verilen konutların alımında kullanılan kredilerin faizleri artık kira gelirinden indirilemez. Konut dışındaki gayrimenkullerde, örneğin işyeri olarak kiraya verilen taşınmazlarda kredi faizi indirimi devam etmektedir. Ayrıca istisnadan yararlanılması hâlinde giderlerin istisnaya isabet eden kısmı indirilemez (GVK m.21).

İşyeri Kirasında Tevkifat ve Mahsup

Son satır, iki gelir türünü birlikte elde edenlerde sonucu değiştirir: konut istisnasını aşan tutar da işyeri beyan sınırının hesabına girer. Bu nedenle ayrı ayrı sınırın altında kalan gelirler, toplamda beyan yükümlülüğü doğurabilir.

5) Beyan Süreci ve Süreler

Kira geliri beyannamesi, elde edildiği takvim yılını takip eden yılın mart ayında verilir (1-31 Mart arası). e-Beyanname sistemi üzerinden GİB portaline erişilerek beyan yapılabilir. Ödeme ise mart ve temmuz aylarında iki taksitle yapılır.

Geç ya da eksik beyan hâlinde vergi ziyaı cezası, gecikme faizi ve olası idari yaptırımlar söz konusu olabilir. GİB vergi incelemesi kapsamında kira geliri beyanları kontrol edilmekte olup tapu ve banka transfer verileriyle çapraz sorgulama yapılabilmektedir.

6) Emsal Kira Bedeli ve Düşük Kira Riski

GVK m.73 uyarınca kiraya verilen taşınmazın gerçek piyasa kira bedelinin altında kira beyan edilmesi hâlinde vergi idaresi “emsal kira bedeli” uygulayabilir. Emsal kira bedeli, taşınmazın vergi değerinin %5’i olarak hesaplanır.

Özellikle aile üyelerine sembolik kira ya da sıfır kira uygulanması hâlinde emsal kira bedeli farkı gelir kabul edilir ve bu fark üzerinden vergi salınabilir. Bu durumla karşılaşmamak için piyasa fiyatlarının takip edilmesi ve gerçekçi kira sözleşmelerinin yapılması önerilir.

Emsal Kira Bedeli: Kural ve İstisnaları

İkinci istisna uygulamada en çok işe yarayanıdır: anne, baba, çocuk veya kardeşin ikametine tahsis edilen bir konut için emsal kira bedeli hesaplanmaz. Ancak aynı kişiye birden fazla konut tahsis edilmişse, fazlası bakımından kural işler.

7) Pratik Öneriler

Kira geliri sahipleri için öneriler: (i) her yıl ocak-şubat aylarında istisna tutarını güncelleyerek konum belirleyin; (ii) kira bedellerini banka havalesiyle alın; belge oluşturun; (iii) işyeri kirası stopaj takibini yapın; (iv) gider belgeleri toplayarak götürü-gerçek gider karşılaştırması yapın; (v) 31 Mart’a kadar beyannamenizi verin; (vi) beyan vermek zorunda olup olmadığınızı vergi danışmanına ya da avukata sorun.

Kira Gelirinde Beyan ve İstisna

Konut kira geliri için yıllık istisna öngörülmüştür.

Beşinci ve dokuzuncu satırlar iki kritik noktayı verir: konut kira geliri istisnası ancak süresinde beyanda bulunulması hâlinde uygulanır; beyan edilmeyen gelir idarece tespit edildiğinde istisna hakkı kaybedilir; ayrıca taşınmaz bedelsiz veya emsaline göre düşük bedelle kiraya verilmişse emsal kira bedeli esas alınarak vergilendirme yapılır.

Gider Yöntemi Seçimi ve Sonuçları

İki yöntemden biri seçilir ve bağlayıcıdır.

Üçüncü ve dokuzuncu satırlar iki noktayı verir: götürü gider yöntemi seçildiğinde iki yıl geçmeden gerçek gider yöntemine dönülemez; yüksek tutarlı kredi faizi veya onarım gideri bulunan mükelleflerde gerçek gider yöntemi belirgin biçimde avantajlı olabileceğinden beyan öncesinde her iki hesap yapılmalıdır.

Gelir ve KDV rehberlerimiz: gelir vergisi beyannamesi · kira gelirini beyan etmeme · KDV nedir, nasıl işler · KDV iadesi şartları · serbest meslek kazancı ve stopaj · değer artışı kazancı

Geliri Ne Zaman Elde Etmiş Sayılırım? Tahsil Esası

Kiracının yaptığı tadilatın kira sayılması, uygulamada sıkça atlanan bir hükümdür: sözleşmede “yapılan imalatlar kiracıda kalmaz” kaydı varsa, bu harcamalar kira süresi sonunda kiraya veren bakımından ayni kira geliri olarak beyan edilir.

Kira Gelirinde Sık Yapılan Hatalar

Basit hatalar ciddi mali yük doğurur.

Üçüncü ve dokuzuncu satırlar iki pratik noktayı verir: belirli tutarı aşan konut ve işyeri kiralarının banka veya finans kurumları aracılığıyla tahsil edilmesi zorunludur; elden tahsilat özel usulsüzlük cezası doğurur; geçmiş dönemlerde eksik beyan bulunuyorsa inceleme başlamadan pişmanlıkla düzeltilmesi cezayı tamamen önler.

Gelir ve KDV rehberlerimiz: gelir vergisi beyannamesi · kira gelirini beyan etmeme · KDV nedir, nasıl işler · KDV iadesi şartları · serbest meslek kazancı ve stopaj · değer artışı kazancı

Kira Gelirinde Beyanname Hazırlama

Doğru hesap, adım adım yapılır.

Yedinci ve sekizinci satırlar sık atlanan iki kalemi verir: eğitim ve sağlık harcamaları ile bağışlar kanuni sınırlar dâhilinde beyan edilen gelirden indirilebilir; ayrıca işyeri kiralarında kiracı tarafından kesilen stopaj, hesaplanan vergiden mahsup edilerek ödenecek tutarı düşürür.

Gelir ve KDV rehberlerimiz: gelir vergisi beyannamesi · kira gelirini beyan etmeme · KDV nedir, nasıl işler · KDV iadesi şartları · serbest meslek kazancı ve stopaj · değer artışı kazancı

Kira Gelirinde Sık Sorulanlar

En çok merak edilen hususlar.

Üçüncü ve sekizinci satırlar iki kritik noktayı verir: konut kira geliri istisnası ancak süresinde beyanda bulunulması hâlinde uygulanır; beyan edilmemesi hâlinde bu hak kaybedilir; geçmiş yıllara ilişkin eksik beyanlar ise inceleme başlamadan pişmanlıkla düzeltilerek cezasız hâle getirilebilir.

Gelir ve KDV rehberlerimiz: gelir vergisi beyannamesi · kira gelirini beyan etmeme · KDV nedir, nasıl işler · KDV iadesi şartları · serbest meslek kazancı ve stopaj · değer artışı kazancı

Beyan Edilmezse: Yaptırımlar ve Çıkış Yolları

Kira gelirlerinde tespit çoğu zaman çapraz veriden doğar: tapu kayıtları, banka hareketleri ve kiracının gider kayıtları karşılaştırılır. Bu nedenle geçmiş yıllara ilişkin eksiklik fark edildiğinde, inceleme başlamadan pişmanlık yolunun kullanılması en düşük maliyetli seçenektir. Ayrıntı için pişmanlık ve ıslah rehberine bakılabilir.

Sayısal Örnek: 2025 Yılı Konut Kira Geliri

Yıllık 180.000 TL konut kira geliri elde eden ve başka beyana tabi geliri bulunmayan bir mükellef için hesap aşağıdaki gibidir.

Gerçek gider yöntemi seçilseydi, m.74’te sayılan belgeli giderler bu tutardan düşülecek; ancak istisnaya isabet eden kısım indirilemeyecekti. Ayrıca götürü gider usulünü seçenler iki yıl geçmedikçe bu usulden dönemez (GVK m.74 son fıkra).

Kira Sözleşmesi ve Vergisel Yükümlülükler

Sözleşme, vergisel sonuçları da belirler.

Dördüncü ve altıncı satırlar iki noktayı verir: işyeri kiralarında kiracı stopaj yapmak ve muhtasar beyanname ile bildirmekle yükümlüdür; konut kiralarında ise kural olarak stopaj bulunmaz; ayrıca iade edilmek üzere alınan depozito kira hasılatı sayılmaz ve beyana dâhil edilmez.

Gelir ve KDV rehberlerimiz: gelir vergisi beyannamesi · kira gelirini beyan etmeme · KDV nedir, nasıl işler · KDV iadesi şartları · serbest meslek kazancı ve stopaj · değer artışı kazancı

Kira Gelirinde Mirasçı ve Ortak Durumu

Paylı mülkiyette her ortak ayrı mükelleftir.

Birinci ve yedinci satırlar iki noktayı verir: paylı mülkiyete konu taşınmazın kira gelirinde her ortak yalnızca kendi payını beyan eder ve konut istisnasından ayrı ayrı yararlanır; ayrıca üzerinde intifa hakkı bulunan taşınmazlarda kira gelirini beyan etme yükümlülüğü çıplak mülkiyet sahibine değil intifa hakkı sahibine aittir.

Gelir ve KDV rehberlerimiz: gelir vergisi beyannamesi · kira gelirini beyan etmeme · KDV nedir, nasıl işler · KDV iadesi şartları · serbest meslek kazancı ve stopaj · değer artışı kazancı

Sıkça Sorulan Sorular

2026 yılında konut kira geliri istisnası ne kadar?

2026 takvim yılında elde edilen konut kira gelirleri için istisna tutarı 58.000 TL’dir; bu tutar Mart 2027’de verilecek beyannamelerde uygulanır. Mart 2026’da beyan edilen 2025 yılı gelirleri için istisna tutarı ise 47.000 TL’dir (GVK m.21; 332 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği).

Konut kredisi faizini kira gelirimden düşebilir miyim?

Hayır. 7566 sayılı Kanunla yapılan değişiklik uyarınca, kiraya verilen konutların iktisabında kullanılan kredilere ilişkin faizler, 1/1/2025 tarihinden itibaren başlayan vergilendirme dönemlerine ait kira gelirlerinden indirilemez. Konut dışındaki gayrimenkullerde, örneğin işyeri olarak kiraya verilen taşınmazlarda kredi faizi indirimi devam etmektedir.

Anneme bedelsiz verdiğim ev için emsal kira bedeli hesaplanır mı?

Hayır. GVK m.73 uyarınca binaların, mal sahibinin usul, füru veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi hâlinde emsal kira bedeli esası uygulanmaz. Ancak bunlardan her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmişse, fazlası bakımından kural işler.

Kira geliri her zaman beyan edilmeli mi?

Konut kira gelirinde yıllık istisna tutarının altında kalanlar beyan vermez. İşyeri kiralarında istisna yoktur; beyan zorunludur.

İstisna tutarı ne kadardır?

Her yıl GİB tebliğleriyle güncellenir. 2026 rakamı için resmi tebliği ya da gib.gov.tr sitesini kontrol edin.

Gider indirimi nasıl yapılır?

Gerçek gider (belgeli) ya da götürü gider (%15, değişebilir) yöntemlerinden biri seçilir. Seçim en az 2 yıl değiştirilemez.

İşyeri kirasında stopaj nedir?

Kiracı kira bedelini öderken %20 oranında stopaj keserek vergi dairesine yatırır; kiraya veren yıllık beyanında bu kesinti mahsup edilir.

Emsal kira bedeli ne zaman uygulanır?

Piyasa bedelinin altında kira beyan edildiğinde vergi idaresi GVK m.73 kapsamında emsal kira bedeli uygulayabilir.

Beyanname ne zaman verilir?

Bir önceki yıl elde edilen kira geliri için 1-31 Mart tarihlerinde e-Beyanname üzerinden beyan verilir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki değerlendirme için güncel mevzuat ve uzman görüş esas alınmalıdır.