Türkiye’de konut ya da işyeri kiralayanlar, elde ettikleri kira gelirini Gelir Vergisi Kanunu çerçevesinde beyan etmek zorundadır. Gayrimenkul Sermaye İradı (GMSİ) olarak tanımlanan bu gelir türüne özgü istisna tutarları, gider indirim yöntemleri ve beyan yükümlülüğüne ilişkin düzenlemeler her yıl güncellenmektedir. Bu yazıda 2026 yılı için geçerli kira geliri vergilendirme kuralları, istisna tutarları ve beyan yükümlülüğü ele alınmaktadır.
1) Kira Geliri ve GMSİ
Gayrimenkul Sermaye İradı (GMSİ), gerçek kişilerin taşınmazlarını (konut, işyeri, arsa vb.) kiralaması karşılığında elde ettiği geliri tanımlar. Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesi bu gelir türünü düzenler. Kira geliri elde eden kişiler, belirli tutarların üzerinde beyan yükümlülüğü altına girer.
Kira geliri yalnızca nakit ödemelerden oluşmaz; ayni ödemeler (örneğin kiracının yaptığı tadilat ve iyileştirmeler), emsal kira bedeli farkları da GMSİ kapsamında değerlendirilebilir. Bu nedenle kira sözleşmelerinin titizlikle düzenlenmesi ve belgelerinin saklanması önerilir.
2) 2026 Yılı İstisna Tutarı
2026 yılı için konut kira geliri istisnasına ilişkin tutar Gelir İdaresi Başkanlığı tebliğleriyle her yıl yeniden belirlenir. Son yıllarda bu tutar enflasyon ölçeğiyle güncellenmektedir. İstisna; yalnızca konut (mesken) kiralamasından elde edilen gelir için geçerlidir; işyeri kiralarına istisna uygulanmaz.
Konut kira geliri istisna tutarının altında kalanlar beyan vermek zorunda değildir. Ancak birden fazla taşınmazı olan ve toplamda istisnayı aşan kira geliri elde edenlerin beyan vermesi gerekir. İstisna tutarına ilişkin en güncel rakamı Gelir İdaresi Başkanlığı (gib.gov.tr) üzerinden doğrulayın.
3) İşyeri Kira Gelirinin Beyanı
İşyeri kira geliri istisna kapsamı dışındadır; elde edilen tutarın tamamı beyan edilmelidir. Kiracı işyeri sahibiyse gelir vergisi stopajı yaparak vergi dairesine öder; kiraya veren ise yıllık beyanname verirken stopaj kesintisini mahsup edebilir.
İşyeri kira gelirine stopaj oranı %20’dir (2026 itibarıyla güncel oran Gelir İdaresi tebliğleriyle değişebilir). Stopaj kesilmemiş ya da eksik kesilmişse kiraya veren eksik kısmı beyan etmek zorundadır.
4) Gider İndirim Yöntemleri
Kira geliri üzerinden vergi hesaplanırken kiraya veren iki yöntemden birini seçebilir: (i) gerçek gider yöntemi: tamir bakım, sigorta, amortismanlar, kredi faizi vb. gerçek giderler gelirden düşülür; (ii) götürü gider yöntemi: brüt kira gelirinin %15’i gider olarak (2026’da güncel oran değişebilir) gelirden indirilir.
Yöntem seçimi önemlidir: gerçek gider yöntemi daha fazla belge gerektirir ama yüksek giderlerde avantajlıdır. Götürü yöntem belgesiz uygulanabilir. Seçim aynı taşınmaz için yıldan yıla değiştirilemez; en az 2 yıl aynı yöntemle devam edilmesi gerekir.
5) Beyan Süreci ve Süreler
Kira geliri beyannamesi, elde edildiği takvim yılını takip eden yılın mart ayında verilir (1-31 Mart arası). e-Beyanname sistemi üzerinden GİB portaline erişilerek beyan yapılabilir. Ödeme ise mart ve temmuz aylarında iki taksitle yapılır.
Geç ya da eksik beyan hâlinde vergi ziyaı cezası, gecikme faizi ve olası idari yaptırımlar söz konusu olabilir. GİB vergi incelemesi kapsamında kira geliri beyanları kontrol edilmekte olup tapu ve banka transfer verileriyle çapraz sorgulama yapılabilmektedir.
6) Emsal Kira Bedeli ve Düşük Kira Riski
GVK m.73 uyarınca kiraya verilen taşınmazın gerçek piyasa kira bedelinin altında kira beyan edilmesi hâlinde vergi idaresi “emsal kira bedeli” uygulayabilir. Emsal kira bedeli, taşınmazın vergi değerinin %5’i olarak hesaplanır.
Özellikle aile üyelerine sembolik kira ya da sıfır kira uygulanması hâlinde emsal kira bedeli farkı gelir kabul edilir ve bu fark üzerinden vergi salınabilir. Bu durumla karşılaşmamak için piyasa fiyatlarının takip edilmesi ve gerçekçi kira sözleşmelerinin yapılması önerilir.
7) Pratik Öneriler
Kira geliri sahipleri için öneriler: (i) her yıl ocak-şubat aylarında istisna tutarını güncelleyerek konum belirleyin; (ii) kira bedellerini banka havalesiyle alın; belge oluşturun; (iii) işyeri kirası stopaj takibini yapın; (iv) gider belgeleri toplayarak götürü-gerçek gider karşılaştırması yapın; (v) 31 Mart’a kadar beyannamenizi verin; (vi) beyan vermek zorunda olup olmadığınızı vergi danışmanına ya da avukata sorun.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira geliri her zaman beyan edilmeli mi?
Konut kira gelirinde yıllık istisna tutarının altında kalanlar beyan vermez. İşyeri kiralarında istisna yoktur; beyan zorunludur.
İstisna tutarı ne kadardır?
Her yıl GİB tebliğleriyle güncellenir. 2026 rakamı için resmi tebliği ya da gib.gov.tr sitesini kontrol edin.
Gider indirimi nasıl yapılır?
Gerçek gider (belgeli) ya da götürü gider (%15, değişebilir) yöntemlerinden biri seçilir. Seçim en az 2 yıl değiştirilemez.
İşyeri kirasında stopaj nedir?
Kiracı kira bedelini öderken %20 oranında stopaj keserek vergi dairesine yatırır; kiraya veren yıllık beyanında bu kesinti mahsup edilir.
Emsal kira bedeli ne zaman uygulanır?
Piyasa bedelinin altında kira beyan edildiğinde vergi idaresi GVK m.73 kapsamında emsal kira bedeli uygulayabilir.
Beyanname ne zaman verilir?
Bir önceki yıl elde edilen kira geliri için 1-31 Mart tarihlerinde e-Beyanname üzerinden beyan verilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki değerlendirme için güncel mevzuat ve uzman görüş esas alınmalıdır.
