Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş

İnşaatı tamamlanan bir binada bağımsız bölümler üzerinde tam mülkiyet hakkına kavuşmak ve satış, ipotek gibi işlemleri güvenle yapabilmek için kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş gerekir. Bu geçiş, iskân (yapı kullanma izin belgesi) alındıktan sonra tapuda yapılan bir cins değişikliği işlemidir ve günümüzde büyük ölçüde resen (kendiliğinden) işlemektedir. Bu rehberde geçiş sürecini, gerekli belgeleri ve müteahhidin süreci ihmal etmesi hâlinde izlenecek yolu açıklıyoruz. İki kavram arasındaki farklar için Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Farkı rehberimize bakabilirsiniz.

Geçiş İçin Ön Şart: İskân (Yapı Kullanma İzin Belgesi)

Kat mülkiyetine geçişin ilk ve zorunlu adımı, binanın tamamlandığını ve kullanılabilir olduğunu belgeleyen iskân belgesinin (yapı kullanma izin belgesi) alınmasıdır. İskân, yapının imar mevzuatına ve onaylı projeye uygun inşa edildiğini gösterir; ilgili belediyeye başvuru üzerine verilir. İskânı alınmamış bir yapı kat mülkiyetine çevrilemez. Ayrıca ana yapının betonarme (beton/çelik iskeletli) olması ve kat mülkiyetinin yapının tümü için kurulması gerekir; bir binanın yalnızca bir kısmı için kat mülkiyeti tesis edilemez.

Resen (Kendiliğinden) Geçiş Nasıl İşler?

2009 (5912 sayılı) ve 2021 (7327 sayılı) düzenlemelerle geçiş süreci büyük ölçüde otomatikleştirilmiştir. Güncel işleyiş şöyledir:

• İskânın alınması: Yüklenici veya malikler belediyeden iskân belgesini alır.
• İdarenin bildirimi: Yetkili idare, iskân belgesi ve yapı aplikasyon projesini Mekânsal Adres Kayıt Sistemine (MAKS) yükleyerek elektronik ortamda kadastro müdürlüğüne gönderir.
• Cins tashihi: Kadastro müdürlüğü tescil bildirimi düzenler; tapu müdürlüğü, tapuda “arsa” olarak görünen cinsi “kargir apartman/mesken” olarak resen değiştirir.
• Kat mülkiyetine çevrilme: Cins değişikliği yapılan taşınmaz kat irtifakı tesisliyse, kat irtifakının tesciline ait resmi senede ve KMK m. 12’deki belgelere dayalı olarak, başkaca belge aranmaksızın resen kat mülkiyetine çevrilir.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün güncel uygulamasına göre, kat irtifakı kurulmuş ve iskânı alınmış yapılarda, ortak maliklerden birinin başvurusu ya da iskân belgesinin idarece tapuya gönderilmesi üzerine, zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi dâhil ek belge aranmaksızın resen geçiş yapılmaktadır. Yani günümüzde maliklerin tek tek tapuya gitmesine ve tüm maliklerin imzasına çoğu zaman gerek kalmamıştır.

Kat İrtifakı Kurulmamışsa: Doğrudan Kat Mülkiyeti

Yapı kat irtifakı kurulmadan tamamlanmışsa, iskân alındıktan sonra doğrudan kat mülkiyetine de başvurulabilir. Bu durumda tapu memurunca düzenlenen resmi senetle ve tapuya tescille kat mülkiyeti kurulur. Bu yol için genellikle onaylı mimari proje (bağımsız bölümlerin arsa paylarını, konum ve numaralarını gösteren), iskân belgesi ve (önceden verilmemişse) yönetim planı ile maliklerin başvurusu gerekir.

Gereken Belgeler

Resen geçişte idare belgeleri kendisi ilettiği için malikten çoğunlukla ek belge istenmez. Ancak talebe bağlı işlemlerde veya doğrudan kat mülkiyeti başvurusunda temel belgeler şunlardır: yapı kullanma izin belgesi (iskân), bağımsız bölümlere düşen arsa paylarını ve bölümlerin özelliklerini gösteren onaylı mimari proje, (önceden verilmemişse) yönetim planı, başvuranın kimlik belgesi ve gereken hâllerde fotoğraf. Kat irtifakı kurulurken 1, 2, 3, 6 ve 7. sıradaki belgeler zaten alındığından yeniden ibraz edilmez.

Masraflar

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş, 2009 düzenlemesiyle büyük ölçüde masrafsız hâle gelmiştir; bu işlemden ayrıca tapu harcı alınmaz. Bununla birlikte cins tashihi harcı (iskân harcıyla birlikte belediyece tahsil edilir), döner sermaye işletmesince bağımsız bölüm başına belirlenen hizmet bedeli ve varsa kadastro teknik masrafları ortaya çıkabilir. Bu bedeller, aksine sözleşme yoksa kat malikleri tarafından arsa payları oranında ödenir.

Müteahhit Geçişi İhmal Ederse Ne Yapılır?

Uygulamada müteahhitler, masraftan kaçınmak ya da iskân alamamış olmak gibi nedenlerle kat mülkiyetine geçişi ihmal edebilir. İskân alınmamış yapılarda ciddi riskler doğar: belediyece idari para cezası, projeye aykırılık varsa yıkım riski, bankaların konut kredisi vermekten kaçınması, elektrik/su/doğalgazın şantiye tarifesinden daha pahalı ödenmesi. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde iskân/kat mülkiyeti borcu yükleniciye aitse, önce noterden ihtar çekilmeli; sonuç alınamazsa “iskânın alınması ve masrafların yükleniciden tahsili” için dava açılmalıdır. Süreci engelleyen malik veya kaçınan yüklenici karşısında hukuki destek almak yerinde olur. Konuyla bağlantılı olarak kat karşılığı inşaat sözleşmesi rehberimizi inceleyebilirsiniz.

Kat Mülkiyetine Geçmek Neden Önemlidir?

Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış veya iskânı alınmamış bir yapıda bağımsız bölüm üzerinde kurulan geçici bir haktır; tapuda taşınmaz “arsa” niteliğindedir ve maliklere yalnızca arsa payı üzerinden bir hak sağlar. Kat mülkiyetine geçildiğinde ise önemli hukuki ve ekonomik kazanımlar ortaya çıkar:

• Tam mülkiyet ve cins tashihi: İskânın alınmasıyla tapudaki “arsa” niteliği “kargir bina”ya çevrilir (cins tashihi) ve her bağımsız bölüm için ayrı, tam mülkiyet sağlayan kat mülkiyeti tapusu düzenlenir.
• Kredi ve satışta kolaylık: Bankalar kat mülkiyetli (iskânlı) taşınmaza konut kredisi vermede daha isteklidir; alıcı gözünde de taşınmazın değeri ve güvenilirliği artar.
• Yönetim ve ortak alanlar: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında kat malikleri kurulu, yönetici ve yönetim planı devreye girer; ortak alanların kullanımı ve giderleri hukuki bir çerçeveye kavuşur.
• Hukuki güvence: Bağımsız bölümün durumu netleşir; ileride doğabilecek arsa payı ve aidiyet uyuşmazlıklarının önüne geçilir.

İskân ile kat mülkiyeti arasındaki ilişkinin ayrıntısı için Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan) Nedir? Nasıl Alınır? yazımıza bakabilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular

Kat mülkiyetine geçiş için tüm komşuların onayı gerekir mi?

İskân alındıktan sonra resen geçişte çoğunlukla tüm maliklerin imzası aranmaz. Müteahhit veya maliklerden birinin başvurusuyla (belediye evrakları tamsa) tapu müdürlüğü resen geçişi yapabilir. Doğrudan kat mülkiyeti başvurusunda ise maliklerin katılımı gerekebilir.

İskân alınmadan kat mülkiyetine geçilebilir mi?

Hayır. İskân (yapı kullanma izin belgesi) kat mülkiyetine geçişin zorunlu ön şartıdır. İskânı olmayan bir yapı kat mülkiyetine çevrilemez.

Geçiş için tapu harcı ödenir mi?

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçişte tapu harcı alınmaz. Ancak cins tashihi harcı, döner sermaye hizmet bedeli ve varsa kadastro masrafları doğabilir; bunlar arsa payları oranında maliklerce ödenir.

Müteahhit iskân/kat mülkiyeti işlemini yapmıyorsa ne yapabilirim?

Sözleşmede bu borç yükleniciye aitse önce noterden ihtar çekilmeli; sonuç alınmazsa iskânın alınması ve masrafların yükleniciden tahsili için dava açılmalıdır. Süreç için hukuki destek almak yararlıdır.

Kat irtifakı döneminde konan ipotek geçişte ne olur?

Kat irtifakı döneminde tapuya konan ipotek, şerh gibi kısıtlamalar kat mülkiyetine geçişle birlikte varlığını sürdürür; arsa üzerindeki leh ve aleyhe haklar ana gayrimenkulün kütük sayfasına tescil edilir ve kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir.

İskânsız binada oturmak sakıncalı mı?

İskânsız yapıda idari para cezası, kredi ve DASK sorunları, şantiye tarifesinden pahalı abonelik ve projeye aykırılık varsa yıkım riski gibi sorunlar doğabilir. Bu nedenle iskân ve kat mülkiyeti durumu alım öncesinde mutlaka kontrol edilmelidir.