Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş

İnşaatı tamamlanan bir binada bağımsız bölümler üzerinde tam mülkiyet hakkına kavuşmak ve satış, ipotek gibi işlemleri güvenle yapabilmek için kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş gerekir. Bu geçiş, iskân (yapı kullanma izin belgesi) alındıktan sonra tapuda yapılan bir cins değişikliği işlemidir ve günümüzde büyük ölçüde resen (kendiliğinden) işlemektedir. Bu rehberde geçiş sürecini, gerekli belgeleri ve müteahhidin süreci ihmal etmesi hâlinde izlenecek yolu açıklıyoruz. İki kavram arasındaki farklar için Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Farkı rehberimize bakabilirsiniz.

Geçiş İçin Ön Şart: İskân (Yapı Kullanma İzin Belgesi)

Kat mülkiyetine geçişin ilk ve zorunlu adımı, binanın tamamlandığını ve kullanılabilir olduğunu belgeleyen iskân belgesinin (yapı kullanma izin belgesi) alınmasıdır. İskân, yapının imar mevzuatına ve onaylı projeye uygun inşa edildiğini gösterir; ilgili belediyeye başvuru üzerine verilir. İskânı alınmamış bir yapı kat mülkiyetine çevrilemez. Kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi, kanunda yapının tamamı için düzenlenen yapı kullanma izin belgesine dayandırılmıştır (KMK m.3); anagayrimenkulde kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz.

Resen (Kendiliğinden) Geçiş Nasıl İşler?

2009 (5912 sayılı) ve 2021 (7327 sayılı) düzenlemelerle geçiş süreci büyük ölçüde otomatikleştirilmiştir. Güncel işleyiş şöyledir:

• İskânın alınması: Yüklenici veya malikler belediyeden iskân belgesini alır.
• İdarenin bildirimi: Yetkili idare, iskân belgesi ve yapı aplikasyon projesini Mekânsal Adres Kayıt Sistemine (MAKS) yükleyerek elektronik ortamda kadastro müdürlüğüne gönderir.
• Cins tashihi: Kadastro müdürlüğü tescil bildirimi düzenler; tapu müdürlüğü, tapuda “arsa” olarak görünen cinsi “kargir apartman/mesken” olarak resen değiştirir.
• Kat mülkiyetine çevrilme: Cins değişikliği yapılan taşınmaz kat irtifakı tesisliyse, kat irtifakının tesciline ait resmi senede ve KMK m. 12’deki belgelere dayalı olarak, başkaca belge aranmaksızın resen kat mülkiyetine çevrilir.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün güncel uygulamasına göre, kat irtifakı kurulmuş ve iskânı alınmış yapılarda, ortak maliklerden birinin başvurusu ya da iskân belgesinin idarece tapuya gönderilmesi üzerine, zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi dâhil ek belge aranmaksızın resen geçiş yapılmaktadır. Yani günümüzde maliklerin tek tek tapuya gitmesine ve tüm maliklerin imzasına çoğu zaman gerek kalmamıştır.

Kat İrtifakı Kurulmamışsa: Doğrudan Kat Mülkiyeti

Yapı kat irtifakı kurulmadan tamamlanmışsa, iskân alındıktan sonra doğrudan kat mülkiyetine de başvurulabilir. Bu durumda tapu memurunca düzenlenen resmi senetle ve tapuya tescille kat mülkiyeti kurulur. Bu yol için genellikle onaylı mimari proje (bağımsız bölümlerin arsa paylarını, konum ve numaralarını gösteren), iskân belgesi ve (önceden verilmemişse) yönetim planı ile maliklerin başvurusu gerekir.

Gereken Belgeler

Resen geçişte idare belgeleri kendisi ilettiği için malikten çoğunlukla ek belge istenmez. Ancak talebe bağlı işlemlerde veya doğrudan kat mülkiyeti başvurusunda temel belgeler şunlardır: yapı kullanma izin belgesi (iskân), bağımsız bölümlere düşen arsa paylarını ve bölümlerin özelliklerini gösteren onaylı mimari proje, (önceden verilmemişse) yönetim planı, başvuranın kimlik belgesi ve gereken hâllerde fotoğraf. KMK m.12’de sayılan belgelerden kat irtifakı kurulurken tapuya verilmiş olanlar kat mülkiyetine geçişte yeniden istenmez.

Masraflar

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş, 2009 düzenlemesiyle büyük ölçüde masrafsız hâle gelmiştir; bu işlemden ayrıca tapu harcı alınmaz. Bununla birlikte cins tashihi harcı (iskân harcıyla birlikte belediyece tahsil edilir), yapı kullanma izni aşamasında belediyece alınan harç ve ücretler ortaya çıkabilir; resen yapılan cins değişikliği ve kat mülkiyetine çevirme işlemleri ise döner sermaye hizmet bedelinden muaftır (KMK m.10/6). Bu bedeller, aksine sözleşme yoksa kat malikleri tarafından arsa payları oranında ödenir.

Müteahhit Geçişi İhmal Ederse Ne Yapılır?

Uygulamada müteahhitler, masraftan kaçınmak ya da iskân alamamış olmak gibi nedenlerle kat mülkiyetine geçişi ihmal edebilir. İskân alınmamış yapılarda ciddi riskler doğar: belediyece idari para cezası, projeye aykırılık varsa yıkım riski, bankaların konut kredisi vermekten kaçınması, elektrik/su/doğalgazın şantiye tarifesinden daha pahalı ödenmesi. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde iskân/kat mülkiyeti borcu yükleniciye aitse, önce noterden ihtar çekilmeli; sonuç alınamazsa “iskânın alınması ve masrafların yükleniciden tahsili” için dava açılmalıdır. Süreci engelleyen malik veya kaçınan yüklenici karşısında hukuki destek almak yerinde olur. Konuyla bağlantılı olarak kat karşılığı inşaat sözleşmesi rehberimizi inceleyebilirsiniz.

Kat Mülkiyetine Geçmek Neden Önemlidir?

Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış veya iskânı alınmamış bir yapıda bağımsız bölüm üzerinde kurulan geçici bir haktır; tapuda taşınmaz “arsa” niteliğindedir ve maliklere yalnızca arsa payı üzerinden bir hak sağlar. Kat mülkiyetine geçildiğinde ise önemli hukuki ve ekonomik kazanımlar ortaya çıkar:

• Tam mülkiyet ve cins tashihi: İskânın alınmasıyla tapudaki “arsa” niteliği “kargir bina”ya çevrilir (cins tashihi) ve her bağımsız bölüm için ayrı, tam mülkiyet sağlayan kat mülkiyeti tapusu düzenlenir.
• Kredi ve satışta kolaylık: Bankalar kat mülkiyetli (iskânlı) taşınmaza konut kredisi vermede daha isteklidir; alıcı gözünde de taşınmazın değeri ve güvenilirliği artar.
• Yönetim ve ortak alanlar: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında kat malikleri kurulu, yönetici ve yönetim planı devreye girer; ortak alanların kullanımı ve giderleri hukuki bir çerçeveye kavuşur.
• Hukuki güvence: Bağımsız bölümün durumu netleşir; ileride doğabilecek arsa payı ve aidiyet uyuşmazlıklarının önüne geçilir.

İskân ile kat mülkiyeti arasındaki ilişkinin ayrıntısı için Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan) Nedir? Nasıl Alınır? yazımıza bakabilirsiniz.

Müteahhit Geçişi İhmal Ederse: Malikin Yolları

Yeni yapılarda kat mülkiyetine geçiş yükümlülüğü çoğunlukla yükleniciye aittir. Yerine getirilmediğinde malikin başvurabileceği yollar sıralıdır.

Geçiş Gerçekleşmezse Doğan Kayıplar

Kat irtifakında kalmanın somut sonuçları vardır ve bunlar zamanla artar:

1. Kredi. Bankalar kural olarak kat mülkiyeti kurulmamış taşınmazda konut kredisi kullandırmakta çekimser davranır; kullandırsa dahi koşullar ağırlaşır.
2. Satış değeri. Alıcılar kat mülkiyetli taşınmazı tercih eder; kat irtifaklı taşınmaz pazarlıkta değer kaybeder.
3. Yönetim. Kat mülkiyeti kurulmadan yönetim planı ve kat malikleri kurulu düzeni tam olarak işlemez; aidat tahsili ve ortak alan kararları güçleşir.
4. Abonelik ve ruhsat. İskân eksikliği devam ettiğinden kalıcı abonelik ve işyeri ruhsatı sorunları sürer.
5. Sigorta ve hasar. Ruhsata aykırılık bulunması hâlinde teminat tartışmaları doğabilir.

Başvuru Öncesi Kontrol Listesi

Başvurunun ilk seferde sonuçlanması için önceden denetlenmesi gerekenler:

Kat irtifakı hiç kurulmamışsa doğrudan kat mülkiyeti tesisi mümkündür: bu durumda kat irtifakı aşaması atlanır ve iskân alındıktan sonra doğrudan kat mülkiyeti kurulması için başvurulur. Gereken belgeler büyük ölçüde aynıdır.

Yapı kullanma izin belgesinin nasıl alınacağı ve ret hâlinde izlenecek yol için iskân rehberimize, kentsel dönüşümde arsa payının bedel hesabına etkisi için kentsel dönüşüm rehberimize bakabilirsiniz.

Kanuni Dayanaklar: KMK m.3, m.10/6, m.12 ve Geçici m.1

Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine resen çevrilir; bu işlem arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile de gerçekleştirilebilir (KMK m.3). Bu hüküm 5912 sayılı Kanun’la 2009 yılında getirilmiş ve kat mülkiyetine geçişi bütün maliklerin ortak başvurusu şartından kurtarmıştır. Kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yoluyla geçmesi hâlinde ona bağlı arsa payı da birlikte geçer; arsa payı kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devredilemez ve anagayrimenkulde kat mülkiyetine bağlanmamış arsa payı bırakılamaz (KMK m.3).

7327 sayılı Kanun’la 2021 yılında KMK m.10’a eklenen düzenleme süreci tamamen elektronik ve resen hâle getirmiştir: yapı kullanma izin belgesi düzenlenen tüm yapıların cins değişikliği işlemleri resen yapılır; yapı kullanma izin belgesini düzenlemeye yetkili idare tarafından Mekânsal Adres Kayıt Sistemine yüklenerek elektronik ortamda kadastro müdürlüğüne gönderilen belge ile yapı aplikasyon projesine göre kadastro müdürlüğünce tescil bildirimi düzenlenir ve tapu müdürlüğü başkaca bir belge aramaksızın cins değişikliğini tescil eder. Cins değişikliği yapılmış taşınmaz kat irtifakı tesisli ise, kat irtifakının tesciline ait resmî senede ve KMK m.12’deki belgelere dayalı olarak başkaca bir belge aranmaksızın resen kat mülkiyetine çevrilir ve bu işlemler döner sermaye hizmet bedelinden muaftır (KMK m.10/6). Aynı Kanunla eklenen geçiş hükmü, düzenlemeden önce yapı kullanma izin belgesi alınmış yapılar için de uygulanacak usulü belirlemiştir (KMK Geçici m.1).

Doğrudan Kat Mülkiyeti Kurulmasında Belgeler ve Zorunlu Deprem Sigortası

Kat irtifakı hiç kurulmadan tamamlanan bir yapıda kat mülkiyeti kurulması için anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının tapu idaresine başvurması gerekir. Başvuruda anagayrimenkuldeki yapı veya yapıların dış cepheleri ve iç taksimatı, bağımsız bölüm, eklenti ve ortak yerlerinin ölçüleri ile bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı açıkça gösterilerek proje müellifi mimar tarafından hazırlanan, malik veya bütün paydaşlarca imzalanan ve yetkili idarece onaylanan mimari proje, birden çok yapıda yerleşimi gösteren vaziyet planı ve yapı kullanma izin belgesi ile yönetim planı sunulur (KMK m.12). Daha önce cins değişikliği yapılmış taşınmazlarda yapı kullanma izin belgesi elektronik ortamda gönderilmişse ayrıca fiziki belge aranmaz.

Zorunlu deprem sigortası bakımından iki durum birbirinden ayrılmalıdır. Afet Sigortaları Kanunu uyarınca tapu müdürlükleri, kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümlere ilişkin işlemlerde zorunlu deprem sigortasının varlığını arar (6305 s.K. m.10); bu nedenle doğrudan kat mülkiyeti kurulması işleminde, idarenin genelgelerindeki istisnalar dışında poliçe istenir. Buna karşılık kat irtifakının kat mülkiyetine resen çevrilmesinde, ortak maliklerden birinin başvurusu veya yapı kullanma izin belgesinin yetkili idarece gönderilmesi üzerine zorunlu deprem sigortası poliçesi dahil başkaca belge aranmaksızın işlem yapılır. Kat mülkiyetine geçildikten sonra bağımsız bölüm üzerinde yapılacak satış gibi işlemlerde ise poliçe ayrıca gerekecektir.

Yapı Kullanma İzni: İmar Kanunu m.30 ve Yapı Denetimi

Kat mülkiyetine geçişin anahtarı yapı kullanma izin belgesidir. Yapının tamamen veya kısmen bitmesi hâlinde, ruhsat ve eklerine uygun olduğunun tespiti üzerine ilgili idarece yapı kullanma izni verilir ve yapı sahibinin başvurusundan itibaren kanunda öngörülen süre içinde bu tespitin yapılması gerekir (3194 s.K. m.30). Kısmen tamamlanan yapılarda, tamamlanan bölümün kullanılmasının sakınca doğurmaması koşuluyla kısmi yapı kullanma izni de verilebilir; ancak kat irtifakının kat mülkiyetine resen çevrilmesi, kanun gereği yapının tamamı için düzenlenmiş yapı kullanma izin belgesine bağlanmıştır.

Yapı denetimine tabi yapılarda yapı kullanma izni aşamasında yapı denetim kuruluşunun yapının proje ve eklerine uygun olarak tamamlandığını gösteren raporları, iş bitirme tutanağı ve ilgili kurumların uygunluk yazıları istenir (4708 s.K.). Yapı kullanma izninin alınamaması çoğu zaman projeye aykırı kat, balkon kapatma, çatı arasının bağımsız bölüme katılması veya otopark alanının amacı dışında kullanılması gibi aykırılıklardan kaynaklanır. Bu aykırılıklar giderilmeden iskân alınamayacağı gibi, ilgili idare ruhsata aykırılık nedeniyle yapı tatil tutanağı düzenleyerek aykırılığın giderilmesini isteyebilir ve idari para cezası uygulayabilir (3194 s.K. m.32, m.42).

Yüklenicinin Yapı Kullanma İzni Alma Borcu: Hukuki Yollar

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yapının ruhsat ve eklerine uygun olarak tamamlanması ve yapı kullanma izninin alınması kural olarak yüklenicinin edim yükümlülüğünün parçasıdır. Yüklenici bu borcunu yerine getirmezse arsa sahibi ve bağımsız bölüm alıcıları, borca aykırılık nedeniyle uğradıkları zararın giderilmesini isteyebilir (TBK m.112). Yapma borcunun ifa edilmemesi hâlinde alacaklı, masrafı borçluya ait olmak üzere edimin kendisi veya üçüncü bir kişi tarafından yerine getirilmesi için hâkimden izin isteyebilir (TBK m.113). Bu yol, eksik işlerin tamamlatılarak iskân alınması ve yapılan masrafların yükleniciden tahsil edilmesi bakımından özellikle yararlıdır.

Yapı kullanma izni alınamamasının sebebi yapının projeye aykırı inşa edilmesi ise, bu durum eserin ayıplı teslimi niteliği taşır ve iş sahibi ayıbın niteliğine göre sözleşmeden dönme, bedelden indirim veya aşırı bir masraf gerektirmiyorsa ücretsiz onarım haklarından birini kullanabilir (TBK m.475). Taşınmaz yapılardaki ayıplar bakımından teslimden itibaren beş yıllık, yüklenicinin ağır kusuru hâlinde yirmi yıllık zamanaşımı süreleri uygulanır (TBK m.478). Konut niteliğindeki bağımsız bölümü yükleniciden satın alan tüketiciler bakımından ise ön ödemeli konut satışına ilişkin kurallar ve tüketici mahkemelerinin görevi ayrıca değerlendirilmelidir (6502 s.K. m.40 vd., m.73).

Geçiş Sonrasında Yönetim Planı, Yönetici ve İşletme Projesi

Kat irtifakı kurulurken tapuya verilen yönetim planı, kat mülkiyetine geçişte de geçerliliğini korur ve yeni bir yönetim planı yapılmasına gerek yoktur. Yönetim planı anagayrimenkulün yönetimini, kullanma amacını, yöneticinin görev ve yetkilerini düzenleyen ve bütün kat malikleri ile onların haleflerini bağlayan bir sözleşme niteliğindedir; plan, kanunda aksi öngörülmedikçe kat maliklerinin beşte dördünün oyuyla değiştirilebilir (KMK m.28). Uygulamada yüklenicilerin hazırladığı yönetim planları, yükleniciye ait bağımsız bölümlere aidat muafiyeti veya ortak alanlarda ayrıcalıklı kullanım gibi hükümler içerebildiğinden, geçiş aşamasında planın içeriğinin incelenmesi ve gerekiyorsa değiştirilmesi önerilir.

Kat mülkiyetine geçildikten sonra kat malikleri kurulu toplanarak yöneticiyi seçer; yönetici, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğuyla atanır (KMK m.34). Yönetici, her yıl işletme projesi hazırlar; 7579 sayılı Kanun’la yapılan değişiklikten sonra işletme projesi kat malikleri kurulunda onaylanır, onaylı proje bulunmayan dönemde yönetici geçici bir işletme projesi uygular ve en geç üç ay içinde kurul kararı alınması gerekir (KMK m.37). Kat irtifakı döneminde yüklenicinin fiilen yürüttüğü yönetimin hesaplarının yeni yöneticiye devredilmesi ve bu dönemde toplanan aidatların hesabının istenmesi, geçişten hemen sonra atılması gereken ilk adımlardandır.

Kat malikleri, yönetim planındaki bir hükmün kanunun emredici hükümlerine aykırı olduğunu düşünüyorsa, bu hükmün uygulanmasına dayanan kurul kararlarına karşı öğrenmeden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde iptal davası açabilir (KMK m.33); yönetim planındaki aidat muafiyeti gibi hükümlerin geçerliliği ise sulh hukuk mahkemesinde ayrıca tespit ettirilebilir.

Kat İrtifakı Döneminde Tapu Kısıtlamaları ve Geçişe Etkisi

Kat irtifakı döneminde bağımsız bölümler üzerinde kurulan ipotek, haciz, satış vaadi şerhi veya ihtiyati tedbir gibi kayıtlar, kat mülkiyetine geçişle birlikte ortadan kalkmaz; bu kayıtlar kat mülkiyeti kütüğündeki ilgili bağımsız bölüm sayfasına aynen taşınır. Arsa üzerinde kat irtifakı kurulmadan önce tesis edilmiş ve bütün arsayı kapsayan ipotek veya irtifaklar ise ana taşınmazın kaydında gösterilir. Bu nedenle kat mülkiyetine geçişin tamamlanması, bağımsız bölümün yükten arınmış olduğu anlamına gelmez; geçiş sonrasında güncel takyidat belgesi alınarak kayıtların doğru taşınıp taşınmadığı kontrol edilmelidir.

Yükleniciye ait bağımsız bölümler üzerinde yüklenicinin alacaklıları tarafından konulan hacizler, kat karşılığı inşaatta arsa sahibi ile yüklenici arasındaki paylaşımı etkileyebilir. Yükleniciden bağımsız bölüm satın alan kişinin tapuda adına tescil yapılmamışsa, yüklenicinin tapuda malik olduğu bölümlerdeki hacizler bu kişiye karşı da ileri sürülebilir; bu nedenle alıcının kişisel hakkını tapuya şerh ettirmesi (TMK m.1009) veya tapuyu en kısa sürede devralması gerekir. Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş, bu hakların sırasını değiştirmez; önce tapuya giren kayıt, sonraki kayıtlara karşı önceliğini korur.

Konuyla ilgili diğer rehberlerimiz: kat mülkiyeti ve kat irtifakı farkı · arsa payı düzeltme davası · kat karşılığı inşaatta fesih · kat karşılığı inşaat sözleşmesi · ortak alan ve otopark · ipotek ve terkin

Sık Sorulan Sorular

Kat mülkiyetine geçiş için tüm komşuların onayı gerekir mi?

İskân alındıktan sonra resen geçişte çoğunlukla tüm maliklerin imzası aranmaz. Müteahhit veya maliklerden birinin başvurusuyla (belediye evrakları tamsa) tapu müdürlüğü resen geçişi yapabilir. Doğrudan kat mülkiyeti başvurusunda ise maliklerin katılımı gerekebilir.

İskân alınmadan kat mülkiyetine geçilebilir mi?

Hayır. İskân (yapı kullanma izin belgesi) kat mülkiyetine geçişin zorunlu ön şartıdır. İskânı olmayan bir yapı kat mülkiyetine çevrilemez.

Geçiş için tapu harcı ödenir mi?

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçişte tapu harcı alınmaz. Resen yapılan cins değişikliği ve kat mülkiyetine çevirme işlemleri döner sermaye hizmet bedelinden de muaftır (KMK m.10/6); ancak yapı kullanma izni aşamasında belediyece alınan harç ve ücretler doğabilir; bunlar arsa payları oranında maliklerce ödenir.

Müteahhit iskân/kat mülkiyeti işlemini yapmıyorsa ne yapabilirim?

Sözleşmede bu borç yükleniciye aitse önce noterden ihtar çekilmeli; sonuç alınmazsa iskânın alınması ve masrafların yükleniciden tahsili için dava açılmalıdır. Süreç için hukuki destek almak yararlıdır.

Kat irtifakı döneminde konan ipotek geçişte ne olur?

Kat irtifakı döneminde tapuya konan ipotek, şerh gibi kısıtlamalar kat mülkiyetine geçişle birlikte varlığını sürdürür; arsa üzerindeki leh ve aleyhe haklar ana gayrimenkulün kütük sayfasına tescil edilir ve kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir.

İskânsız binada oturmak sakıncalı mı?

İskânsız yapıda idari para cezası, kredi ve DASK sorunları, şantiye tarifesinden pahalı abonelik ve projeye aykırılık varsa yıkım riski gibi sorunlar doğabilir. Bu nedenle iskân ve kat mülkiyeti durumu alım öncesinde mutlaka kontrol edilmelidir.

Geçiş Yapılmazsa Doğan Sorunlar

Kat irtifakında kalmak hem hukuki hem mali sonuçlar doğurur.

Altıncı ve dokuzuncu satırlar sorunun kaynağına işaret eder: kat mülkiyetine geçilememesinin sebebi çoğu zaman yapı kullanma izninin alınamamasıdır ve bunun arkasında ruhsata aykırılık yatar. Kalıcı çözüm, aykırılığın giderilerek iskânın alınmasıdır.

Kat mülkiyeti rehberlerimiz: kat mülkiyeti ve kat irtifakı farkı · yönetim planı ve yönetici · kurul kararının iptali · ortak alan kullanımı · aidat borcu ve icra · ortak alanda tadilat