Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davası: Süreler ve Şartlar (KMK m. 33)

Apartman toplantısında alınan bir karara katılmadınız veya toplantıya hiç gidemediniz, ama karar sizi bağlamaya devam ediyor. Kat Mülkiyeti Kanunu, bu durumda kat maliklerine dava açma hakkı tanır — ancak bu hak, çok kısa ve kesin sürelere bağlıdır. Bu rehberde, kat malikleri kurulu kararlarının iptali davasının şartları, süreleri ve en sık karşılaşılan hatalar anlatılmaktadır.

1. KMK m. 33: Dava Hakkının Kaynağı

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesi şu şekildedir:

Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32’nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz.

2. İki Farklı Süre: Kim, Ne Zaman Dava Açabilir?

• Toplantıya katılıp muhalif oy kullanan kat maliki: Kararın alındığı tarihten itibaren 1 ay içinde dava açmalıdır. Bunun için toplantı tutanağına gerekçeli bir muhalefet şerhi düşülmüş olması gerekir; sadece toplantıda bulunmak yeterli değildir.
• Toplantıya katılmayan kat maliki: Kararı öğrendiği tarihten itibaren 1 ay içinde, ancak her hâlde karar tarihinden itibaren 6 ay içinde dava açmalıdır. Bu altı aylık süre kesin niteliktedir ve hiçbir gerekçeyle uzatılamaz.

Önemli bir sınırlama: toplantıya katılıp karara olumlu oy veren bir kat maliki, o karar için iptal davası açamaz.

3. Hangi Kararlara İtiraz Edilebilir?

Kanun, iptali istenebilecek kararları sınırlı bir liste hâlinde saymamıştır; her somut olayda kararın niteliği ayrıca değerlendirilir. Uygulamada sık görülen iptal sebepleri:

• Yönetim planına aykırı kararlar,
• Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine aykırı kararlar,
• Toplantı çağrısı, gündem veya karar alma usulüne aykırılık,
• Kat maliklerinin menfaatlerini ağır biçimde ihlal eden kararlar.

4. “Yok Hükmünde” Kararlar: Süre Sınırı Yoktur

Bazı kararlar öylesine ağır usul hatalarıyla alınmıştır ki, hukuken hiç doğmamış (yok) sayılır. Örnek olarak hiç tebligat/çağrı yapılmadan yapılan toplantılar veya gerekli toplantı yeter sayısı (nisap) sağlanmadan alınan kararlar gösterilebilir. Bu tür kararlar için 1 aylık veya 6 aylık iptal süreleri işlemez; ilgili kat maliki, herhangi bir süre sınırı olmaksızın kararın yokluğunun tespitini her zaman isteyebilir. Ancak bir kararın “iptal edilebilir” mi yoksa “yok hükmünde” mi olduğunun ayrımı teknik bir değerlendirme gerektirir; bu ayrımın yanlış yapılması, süresi geçmiş bir davanın reddiyle sonuçlanabilir.

5. Dava Kime Karşı Açılır?

İptal davası, kararın alınmasında olumlu oy kullanan kat maliklerine karşı açılır. Yöneticiye karşı da dava açılabilir; ancak yöneticinin tek başına bir kat malikleri kurulu kararını iptal etme yetkisi yoktur — yöneticinin görevden alınması ayrı bir süreçtir (kurul kararı veya KMK m. 38 uyarınca mahkemeye başvuru).

6. Kiracı Dava Açabilir mi?

Kural olarak hayır; kat malikleri kurulu kararlarının iptalini yalnızca kat malikleri isteyebilir. Ancak istisnai olarak, alınan karar kiracının bağımsız bölümü ve ortak yerlerden yararlanmasını doğrudan ve önemli ölçüde kısıtlıyorsa, somut olayın özelliklerine göre kiracının da hukuki yararı bulunduğu kabul edilebilir.

7. Dava Süreci Ne Kadar Sürer?

Kat malikleri kurulu kararının iptali davası, delillerin toplanması, bilirkişi incelemesi ve mahkemenin iş yüküne bağlı olarak ortalama 1-1,5 yıl içinde sonuçlanmaktadır. Dava süresince, aksi yönde bir ihtiyati tedbir kararı alınmadıkça, itiraz edilen karar yürürlükte kalmaya ve uygulanmaya devam eder; bu nedenle acil durumlarda dava ile birlikte ihtiyati tedbir talep edilmesi önem taşır.

8. İhtiyati Tedbir Talebinin Önemi

Kat malikleri kurulu kararının uygulanması geri dönüşü zor zararlara yol açabilecekse (örneğin ortak alanda bir yapının yıkımına veya masraflı bir inşaata karar verilmişse), dava açılırken ayrıca ihtiyati tedbir talep edilmesi büyük önem taşır. Aksi hâlde dava, kararın hukuka aykırı olduğu sonradan tespit edilse dahi, bu süre zarfında karar fiilen uygulanmaya devam edeceğinden, davacı açısından telafisi güç sonuçlar doğabilir. İhtiyati tedbir talebi, mahkemenin kararın yürürlüğünü dava sonuçlanana kadar geçici olarak durdurmasını sağlayabilir.

9. Yönetici Kararları ile Kurul Kararları Farkı

KMK m. 33’teki iptal davası, kat malikleri kurulunun aldığı kararlara yöneliktir. Buna karşılık, yöneticinin kurul kararı olmaksızın tek başına aldığı günlük yönetim kararları (örneğin küçük çaplı bir onarımın hangi ustaya yaptırılacağı gibi) farklı bir hukuki rejime tabidir; bu tür kararlara itiraz için doğrudan KMK m. 33’teki süreler değil, yöneticinin genel sorumluluğuna ilişkin hükümler (KMK m. 38 vd.) devreye girer. Bu ayrımın doğru yapılması, hangi hukuki yolun izleneceğinin belirlenmesi açısından önemlidir.

Pratikte bu ayrımı yapabilmek için şu soru sorulabilir: karar, kat malikleri kurulunun toplanıp oy kullanmasıyla mı alındı, yoksa yönetici kendi başına mı bir işlem yaptı? İlk durumda KMK m. 33’ün kısa ve kesin süreleri işlemeye başlar; ikinci durumda ise yöneticinin yetkisini aşıp aşmadığı, genel hükümlere göre ayrıca değerlendirilir ve süre bakımından farklı kurallar uygulanabilir.

Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında sürelerin bu denli katı olması, apartman ve site yönetiminde hukuki belirliliği korumayı amaçlar; ancak aynı katılık, süresini kaçıran kat malikleri için telafisi güç sonuçlar da doğurabilir. Bu nedenle bir toplantı kararına itiraz düşünülüyorsa, sürecin en başından (toplantıya katılım, muhalefet şerhi, tebligatın takibi) itibaren dikkatli hareket edilmesi önerilir.

İptal Sebepleri ve Süre

Kat malikleri kurulu kararı bağlayıcıdır; ancak kanuna, yönetim planına veya dürüstlük kuralına aykırı kararlar iptal edilebilir.

İlk iki satır süre rejimini verir ve karıştırılmamalıdır: toplantıya katılan malik için süre karar tarihinden, katılmayan için ise kararı öğrendiği tarihten işler; ancak her hâlde karar tarihinden itibaren altı aylık bir üst sınır vardır. Beşinci ve altıncı satırlar ise uygulamada en sık kabul edilen iptal sebepleridir — toplantı çağrısının usulüne uygun yapılmaması ve karar yeter sayısının sağlanmaması.

Toplantı ve Karar Yeter Sayıları

İptal davasında en çok tartışılan konu toplantının usulüne uygun yapılıp yapılmadığıdır.

Birinci satır en sık iptal sebebidir: toplantı çağrısının kanunda öngörülen süre içinde ve tüm kat maliklerine yazılı olarak yapılmaması, kararın iptalini gerektirebilir. Sekizinci satır ise ispat boyutudur — tutanak ve karar defteri, yeter sayının sağlanıp sağlanmadığının tek somut kanıtıdır.

Kat mülkiyeti rehberlerimiz: kat mülkiyeti ve kat irtifakı farkı · yönetim planı ve yönetici · kurul kararının iptali · ortak alan kullanımı · aidat borcu ve icra · ortak alanda tadilat

İptal Davasında Usul ve Sonuçlar

Dava kabul edilirse karar geriye etkili olarak ortadan kalkar.

İkinci ve sekizinci satırlar davanın iki teknik unsurudur: dava kat malikleri kuruluna yöneltilir ve kurul yönetici tarafından temsil edilir; ispatın omurgasını ise karar defteri, çağrı belgeleri ve toplantı tutanağı oluşturur. Bu belgeler yönetimde bulunduğundan mahkemeden celbi talep edilmelidir.

Karar Uygulanırken Ne Yapılabilir?

İptal davası açmak kararın uygulanmasını kendiliğinden durdurmaz; ayrıca talep gerekir.

Birinci ve ikinci satırlar en sık yapılan hatayı önler: iptal davası açılmış olması kararın uygulanmasını durdurmaz; uygulamanın ertelenmesi için dava dilekçesinde ayrıca ihtiyati tedbir talep edilmelidir (HMK m.389). Sekizinci satır ise aciliyeti belirler — karara dayanılarak inşaat veya tadilata başlanmışsa tedbir talebi vakit kaybetmeden yapılmalıdır.

Karar Defteri ve Belgelere Erişim

İptal davasının delilleri yönetimde bulunur; bunlara erişim hakkınız vardır.

İkinci ve altıncı satırlar birlikte pratik çözümü verir: her kat malikinin karar defterini ve toplantı belgelerini inceleme hakkı vardır; yönetim bu belgeleri vermezse mahkemeden celbi talep edilebilir. Sekizinci satır ise yönetim için uyarıdır — kararların usulüne uygun deftere geçirilmemesi, iptal davasında yönetimin aleyhine sonuç doğurur.

KMK m.33’ün Yapısı: Hâkimin Müdahalesi, İptal Davası ve Yaptırım

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesi “hâkimin müdahalesi” başlığını taşır ve üç ayrı işlev görür. Birinci olarak, kat maliklerinden biri veya bağımsız bölümünden devamlı olarak yararlanan kişi kanundan, yönetim planından veya kurul kararlarından doğan yükümlülüklerini yerine getirmezse, zarar gören kat maliki anagayrimenkulün bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir; hâkim ilgilileri dinledikten sonra kanuna, yönetim planına ve hakkaniyete göre derhâl karar verir ve kararın kısa bir süre içinde yerine getirilmesini bildirir. İkinci olarak, madde kat malikleri kurulu kararlarının iptali davasının sürelerini ve yokluk ile mutlak butlan hâllerinde süre aranmayacağını düzenler. Üçüncü olarak, hâkimin müdahale kararına uymayanlara idari para cezası verilmesini öngörür.

Bu ayrım uygulamada önemlidir; çünkü kurul kararının iptali davası bir ay ve altı aylık hak düşürücü sürelere bağlıyken, bir kat malikinin yükümlülüğüne aykırı davranışına karşı hâkimin müdahalesi talebi, aykırılık devam ettiği sürece ileri sürülebilir. Örneğin ortak alanın bir kat malikine tahsisine ilişkin kurul kararı süresinde iptal ettirilmemişse bu kararın geçerliliği tartışılamaz hâle gelebilir; buna karşılık bir kat malikinin herhangi bir kurul kararına dayanmadan ortak alanı işgal etmesi, süre sınırı olmaksızın hâkimin müdahalesi yoluyla önlenebilir. Dava dilekçesinde talebin hangi işleve dayandığının açıkça gösterilmesi, mahkemenin süre ve inceleme kapsamını doğru belirlemesini sağlar.

Sürelerin Hesaplanması ve Arabuluculukta Sürenin İşlememesi

İptal davası süreleri hak düşürücü niteliktedir ve mahkemece kendiliğinden gözetilir. Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki için bir aylık süre karar tarihinde başlar; bu kat malikinin aykırı oyunu ve sebebini karar defterine imzasıyla geçirmesi gerekir (KMK m.32). Toplantıya katılmayan kat maliki için ise süre kararı öğrendiği tarihten başlar ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay geçmekle dava hakkı düşer; öğrenme tarihinin tartışmalı olduğu durumlarda uyuşmazlık çıktığından, yönetimin kararları toplantıya katılmayan kat maliklerine yazılı olarak tebliğ etmesi sürelerin kesinleşmesi bakımından yönetimin yararınadır. Toplantıya katılıp olumlu oy veren veya çekimser kalan kat maliki ise kural olarak iptal davası açamaz.

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (HUAK m.18/B). Arabulucuya başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede hak düşürücü süreler işlemez (HUAK m.18/A); bu nedenle bir aylık sürenin son günlerinde arabulucuya başvuran kat maliki, arabuluculuk sona erdikten sonra kalan süre içinde dava açabilir. Sürenin son günü resmî tatile rastlarsa süre, tatili izleyen ilk iş günü çalışma saati bitiminde sona erer (HMK m.93). Adli tatil dönemine rastlayan sürelerde adli tatilin süreler üzerindeki etkisi de ayrıca değerlendirilmelidir (HMK m.102-104).

Yokluk ve Mutlak Butlan: Kanunun Hükmü ve Yargı Uygulaması

KMK m.33, kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulunun aranmayacağını açıkça hükme bağlamıştır. Kanun hangi kararların bu nitelikte olduğunu saymadığından ayrım yargı uygulamasıyla şekillenmiştir. Kurulun hiç toplanmadığı hâlde toplanmış gibi gösterilen kararlar, toplantı yeter sayısı sağlanmadan alınan kararlar ve kat maliki olmayan kişilerce yapılan toplantılarda alınan kararlar yokluk tartışmasının tipik örnekleridir. Bütün kat maliklerinin oybirliği olmadan alınan ve ortak alanlarda mülkiyet veya arsa payı değişikliği anlamına gelen kararlar da Yargıtay kararlarında mutlak butlanla hükümsüz kabul edilmiştir.

Kanunun emredici hükümlerine, ahlaka veya kamu düzenine aykırı kararlar ile kişilik haklarını ağır biçimde ihlal eden kararlar mutlak butlan kapsamında değerlendirilir. Örneğin bir kat malikinin bağımsız bölümüne girişini engelleyen, kanunda öngörülmeyen bir para cezası öngören veya kat malikinin mülkiyet hakkının özünü ortadan kaldıran kararlar bu niteliktedir. Riskli yapıların dönüşümüne ilişkin kararlarda da, konunun mülkiyet hakkını doğrudan ilgilendirmesi nedeniyle bir aylık iptal süresinin uygulanmadığı yönünde kararlara rastlanmaktadır. Buna karşılık çağrı süresine uyulmaması, gündemin eksik bildirilmesi veya oyların sayımındaki hatalar gibi usul eksiklikleri kural olarak kararı iptal edilebilir kılar ve süresinde dava açılmasını gerektirir; yokluk iddiasına güvenerek sürenin kaçırılması bu nedenle ciddi bir risktir.

Taraflar: Kim Dava Açar, Kime Karşı Açılır?

İptal davasını, toplantıya katılıp aykırı oy veren veya toplantıya katılmayan kat maliki açabilir. Kat irtifakı kurulmuş bir anagayrimenkulde kat irtifakı sahipleri de kurul kararlarından etkilendikleri ölçüde bu haktan yararlanır. Bir bağımsız bölüm birden fazla kişiye paylı olarak aitse, paydaşlardan birinin açtığı davada diğer paydaşların muvafakati veya davaya katılımı gündeme gelebilir; bağımsız bölüm miras ortaklığına aitse mirasçıların birlikte hareket etmesi veya terekeye temsilci atanması istenebilir (TMK m.640). Kiracının iptal davası açma hakkı kural olarak bulunmaz; kiracı, kararın kendisini doğrudan etkileyen yönleri için kiraya verene veya hâkimin müdahalesi yoluna başvurabilir.

Kat malikleri kurulunun tüzel kişiliği bulunmadığından dava kurula karşı değil, kat maliklerine karşı açılır. Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilerek açılabilir; yönetici açılan davayı bütün kat maliklerine duyurur ve kararın iptal edilmesi hâlinde bu davaya ilişkin yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır (KMK m.38/2). Davanın yanlışlıkla yalnızca kurul adına açılması hâlinde, bu durum maddi hataya dayanıyorsa taraf değişikliğiyle düzeltilebilir (HMK m.124). Yönetici atanmamış bir yapıda ise dava karara olumlu oy veren kat maliklerine yöneltilmelidir.

İptal davasında ispatın omurgasını oluşturan belgeler çoğu zaman yönetimin elindedir. Kurul kararları noterden onaylı karar defterine yazılıp toplantıya katılanlarca imzalanır (KMK m.32); yönetici de kurul kararlarını, ihtar ve tebligatların özetini ve giderleri noter onaylı deftere yazmak ve belgeleri saklamakla yükümlüdür (KMK m.36). Davacı bu belgelerin dava dilekçesinde gösterilmesini ve yönetimden istenmesini talep edebilir; mahkemece ibrazına karar verilen belgeyi elinde bulunduran taraf haklı bir sebep olmaksızın ibraz etmezse, mahkeme diğer tarafın o belgenin içeriğine ilişkin beyanını kabul edebilir (HMK m.219-220). Çağrı belgelerinin, imzalı hazirun cetvelinin ve oy dökümünün dosyaya getirtilmesi, toplantı ve karar yeter sayısının sağlanıp sağlanmadığının denetlenmesi bakımından belirleyicidir.

İptal Kararının Sonuçları: Geriye Etki, Yeni Karar ve İade

İptal kararı, kurul kararını alındığı tarihten itibaren geriye etkili olarak ortadan kaldırır. Mahkeme yalnızca kararın iptaline hükmeder; iptal edilen kararın yerine geçecek yeni bir karar kuramaz ve örneğin aidat miktarını kendisi belirleyemez. Bu nedenle iptal kararından sonra kat malikleri kurulunun usulüne uygun biçimde yeniden toplanıp aynı konuda kanuna ve yönetim planına uygun yeni bir karar alması gerekir. Yeni karar, iptal edilen karardaki hukuka aykırılığı tekrar etmedikçe geçerlidir; aynı aykırılığın tekrarlanması ise yeni bir iptal davasına konu olur.

İptal edilen bir aidat veya işletme projesi kararına dayanarak tahsil edilen fazla tutarlar, geçersiz bir sebebe dayanan zenginleşme niteliği taşıdığından geri istenebilir (TBK m.77). Karara dayanılarak kat malikine karşı başlatılmış icra takipleri bakımından ise borçlu, iptal edilen karara dayanan kısım için borçlu olmadığının tespiti amacıyla menfi tespit davası açabilir veya ödeme yapmışsa istirdat davası yoluna gidebilir (İİK m.72). İptal edilen karar uyarınca ortak alanda yapılan fiziki bir değişiklik söz konusuysa, eski hâle getirme hâkimin müdahalesi yoluyla ayrıca istenebilir (KMK m.33).

Toplu Yapılarda Temsilciler Kurulu Kararları

Toplu yapılarda kararlar yalnızca blok kat malikleri kurullarında değil, ada temsilciler kurulu ve toplu yapı temsilciler kurulunda da alınır. Bu kararlara karşı da KMK m.33’teki süreler içinde iptal davası açılabilir ve dava kat maliklerini temsilen ilgili kurulca seçilen yöneticiye yöneltilebilir (KMK m.38/2). Toplu yapının ortak yerleri ve bütün sitenin ortak giderleri hakkında karar alma yetkisi toplu yapı kuruluna, belirli bir bloğa ilişkin konulardaki yetki ise o bloğun kat malikleri kuruluna aittir; bir kurulun diğerinin yetki alanına giren bir konuda karar alması yetki aşımı nedeniyle iptal sebebidir.

7579 sayılı Kanun’la toplu yapılarda yönetim planının değiştirilmesi için aranan çoğunluk beşte dörtten üçte ikiye indirilmiş ve yönetim planlarının kanunun ilgili hükmüne aykırı düzenlemelerinin uygulanmayacağı öngörülmüştür (KMK m.70). Toplu yapıda temsilciler kurulunun toplantıya çağrılması, yeter sayılar ve temsilcilerin seçimi yönetim planında ayrıntılı olarak düzenlendiğinden, toplu yapı kurul kararlarına karşı açılacak iptal davalarında kanun hükümleri kadar yönetim planının ilgili maddeleri de dava dilekçesinde gösterilmelidir.

Konuyla ilgili diğer rehberlerimiz: usul hataları, çoğunluklar ve 7579 · kat maliklerinin hak ve borçları · ortak alanda tadilat ve KMK m.19 · ortak alan ve otopark · ısınma gideri kararları · KMK m.25 devir davası

Sıkça Sorulan Sorular

1. Toplantıya katıldım ama karara itiraz etmedim, sonradan dava açabilir miyim?
Toplantı tutanağına gerekçeli muhalefet şerhi düşülmemişse, sonradan iptal davası açmak zorlaşır; olumlu oy kullanan veya sessiz kalan kat maliki kural olarak dava açamaz.

2. Toplantıya hiç gidemedim, ne kadar sürem var?
Kararı öğrendiğiniz tarihten itibaren 1 ay, her hâlde karar tarihinden itibaren 6 ay içinde dava açmalısınız.

3. Altı aylık süre uzatılabilir mi?
Hayır, bu süre kesindir ve hiçbir gerekçeyle uzatılamaz — karar “yok hükmünde” değilse.

4. Nisap sağlanmadan alınan bir karara karşı süre işler mi?
Hayır; nisap yokluğu kararı “yok hükmünde” kılabilir ve bu durumda süre sınırı aranmaz.

5. Dava hangi mahkemede açılır?
Ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde.

6. Dava sürerken karar uygulanmaya devam eder mi?
Evet, ihtiyati tedbir kararı alınmadıkça karar yürürlükte kalır ve uygulanır.