Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davası: Süreler ve Şartlar (KMK m. 33)

Apartman toplantısında alınan bir karara katılmadınız veya toplantıya hiç gidemediniz, ama karar sizi bağlamaya devam ediyor. Kat Mülkiyeti Kanunu, bu durumda kat maliklerine dava açma hakkı tanır — ancak bu hak, çok kısa ve kesin sürelere bağlıdır. Bu rehberde, kat malikleri kurulu kararlarının iptali davasının şartları, süreleri ve en sık karşılaşılan hatalar anlatılmaktadır.

1. KMK m. 33: Dava Hakkının Kaynağı

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesi şu şekildedir:

Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32’nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz.

2. İki Farklı Süre: Kim, Ne Zaman Dava Açabilir?

• Toplantıya katılıp muhalif oy kullanan kat maliki: Kararın alındığı tarihten itibaren 1 ay içinde dava açmalıdır. Bunun için toplantı tutanağına gerekçeli bir muhalefet şerhi düşülmüş olması gerekir; sadece toplantıda bulunmak yeterli değildir.
• Toplantıya katılmayan kat maliki: Kararı öğrendiği tarihten itibaren 1 ay içinde, ancak her hâlde karar tarihinden itibaren 6 ay içinde dava açmalıdır. Bu altı aylık süre kesin niteliktedir ve hiçbir gerekçeyle uzatılamaz.

Önemli bir sınırlama: toplantıya katılıp karara olumlu oy veren bir kat maliki, o karar için iptal davası açamaz.

3. Hangi Kararlara İtiraz Edilebilir?

Kanun, iptali istenebilecek kararları sınırlı bir liste hâlinde saymamıştır; her somut olayda kararın niteliği ayrıca değerlendirilir. Uygulamada sık görülen iptal sebepleri:

• Yönetim planına aykırı kararlar,
• Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine aykırı kararlar,
• Toplantı çağrısı, gündem veya karar alma usulüne aykırılık,
• Kat maliklerinin menfaatlerini ağır biçimde ihlal eden kararlar.

4. “Yok Hükmünde” Kararlar: Süre Sınırı Yoktur

Bazı kararlar öylesine ağır usul hatalarıyla alınmıştır ki, hukuken hiç doğmamış (yok) sayılır. Örnek olarak hiç tebligat/çağrı yapılmadan yapılan toplantılar veya gerekli toplantı yeter sayısı (nisap) sağlanmadan alınan kararlar gösterilebilir. Bu tür kararlar için 1 aylık veya 6 aylık iptal süreleri işlemez; ilgili kat maliki, herhangi bir süre sınırı olmaksızın kararın yokluğunun tespitini her zaman isteyebilir. Ancak bir kararın “iptal edilebilir” mi yoksa “yok hükmünde” mi olduğunun ayrımı teknik bir değerlendirme gerektirir; bu ayrımın yanlış yapılması, süresi geçmiş bir davanın reddiyle sonuçlanabilir.

5. Dava Kime Karşı Açılır?

İptal davası, kararın alınmasında olumlu oy kullanan kat maliklerine karşı açılır. Yöneticiye karşı da dava açılabilir; ancak yöneticinin tek başına bir kat malikleri kurulu kararını iptal etme yetkisi yoktur — yöneticinin görevden alınması ayrı bir süreçtir (kurul kararı veya KMK m. 38 uyarınca mahkemeye başvuru).

6. Kiracı Dava Açabilir mi?

Kural olarak hayır; kat malikleri kurulu kararlarının iptalini yalnızca kat malikleri isteyebilir. Ancak istisnai olarak, alınan karar kiracının bağımsız bölümü ve ortak yerlerden yararlanmasını doğrudan ve önemli ölçüde kısıtlıyorsa, somut olayın özelliklerine göre kiracının da hukuki yararı bulunduğu kabul edilebilir.

7. Dava Süreci Ne Kadar Sürer?

Kat malikleri kurulu kararının iptali davası, delillerin toplanması, bilirkişi incelemesi ve mahkemenin iş yüküne bağlı olarak ortalama 1-1,5 yıl içinde sonuçlanmaktadır. Dava süresince, aksi yönde bir ihtiyati tedbir kararı alınmadıkça, itiraz edilen karar yürürlükte kalmaya ve uygulanmaya devam eder; bu nedenle acil durumlarda dava ile birlikte ihtiyati tedbir talep edilmesi önem taşır.

8. İhtiyati Tedbir Talebinin Önemi

Kat malikleri kurulu kararının uygulanması geri dönüşü zor zararlara yol açabilecekse (örneğin ortak alanda bir yapının yıkımına veya masraflı bir inşaata karar verilmişse), dava açılırken ayrıca ihtiyati tedbir talep edilmesi büyük önem taşır. Aksi hâlde dava, kararın hukuka aykırı olduğu sonradan tespit edilse dahi, bu süre zarfında karar fiilen uygulanmaya devam edeceğinden, davacı açısından telafisi güç sonuçlar doğabilir. İhtiyati tedbir talebi, mahkemenin kararın yürürlüğünü dava sonuçlanana kadar geçici olarak durdurmasını sağlayabilir.

9. Yönetici Kararları ile Kurul Kararları Farkı

KMK m. 33’teki iptal davası, kat malikleri kurulunun aldığı kararlara yöneliktir. Buna karşılık, yöneticinin kurul kararı olmaksızın tek başına aldığı günlük yönetim kararları (örneğin küçük çaplı bir onarımın hangi ustaya yaptırılacağı gibi) farklı bir hukuki rejime tabidir; bu tür kararlara itiraz için doğrudan KMK m. 33’teki süreler değil, yöneticinin genel sorumluluğuna ilişkin hükümler (KMK m. 38 vd.) devreye girer. Bu ayrımın doğru yapılması, hangi hukuki yolun izleneceğinin belirlenmesi açısından önemlidir.

Pratikte bu ayrımı yapabilmek için şu soru sorulabilir: karar, kat malikleri kurulunun toplanıp oy kullanmasıyla mı alındı, yoksa yönetici kendi başına mı bir işlem yaptı? İlk durumda KMK m. 33’ün kısa ve kesin süreleri işlemeye başlar; ikinci durumda ise yöneticinin yetkisini aşıp aşmadığı, genel hükümlere göre ayrıca değerlendirilir ve süre bakımından farklı kurallar uygulanabilir.

Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında sürelerin bu denli katı olması, apartman ve site yönetiminde hukuki belirliliği korumayı amaçlar; ancak aynı katılık, süresini kaçıran kat malikleri için telafisi güç sonuçlar da doğurabilir. Bu nedenle bir toplantı kararına itiraz düşünülüyorsa, sürecin en başından (toplantıya katılım, muhalefet şerhi, tebligatın takibi) itibaren dikkatli hareket edilmesi önerilir.

İptal Sebepleri ve Süre

Kat malikleri kurulu kararı bağlayıcıdır; ancak kanuna, yönetim planına veya dürüstlük kuralına aykırı kararlar iptal edilebilir.

İlk iki satır süre rejimini verir ve karıştırılmamalıdır: toplantıya katılan malik için süre karar tarihinden, katılmayan için ise kararı öğrendiği tarihten işler; ancak her hâlde karar tarihinden itibaren altı aylık bir üst sınır vardır. Beşinci ve altıncı satırlar ise uygulamada en sık kabul edilen iptal sebepleridir — toplantı çağrısının usulüne uygun yapılmaması ve karar yeter sayısının sağlanmaması.

Toplantı ve Karar Yeter Sayıları

İptal davasında en çok tartışılan konu toplantının usulüne uygun yapılıp yapılmadığıdır.

Birinci satır en sık iptal sebebidir: toplantı çağrısının kanunda öngörülen süre içinde ve tüm kat maliklerine yazılı olarak yapılmaması, kararın iptalini gerektirebilir. Sekizinci satır ise ispat boyutudur — tutanak ve karar defteri, yeter sayının sağlanıp sağlanmadığının tek somut kanıtıdır.

Kat mülkiyeti rehberlerimiz: kat mülkiyeti ve kat irtifakı farkı · yönetim planı ve yönetici · kurul kararının iptali · ortak alan kullanımı · aidat borcu ve icra · ortak alanda tadilat

İptal Davasında Usul ve Sonuçlar

Dava kabul edilirse karar geriye etkili olarak ortadan kalkar.

İkinci ve sekizinci satırlar davanın iki teknik unsurudur: dava kat malikleri kuruluna yöneltilir ve kurul yönetici tarafından temsil edilir; ispatın omurgasını ise karar defteri, çağrı belgeleri ve toplantı tutanağı oluşturur. Bu belgeler yönetimde bulunduğundan mahkemeden celbi talep edilmelidir.

Kat mülkiyeti rehberlerimiz: kat mülkiyeti ve kat irtifakı farkı · yönetim planı ve yönetici · kurul kararının iptali · ortak alan kullanımı · aidat borcu ve icra · ortak alanda tadilat

Karar Uygulanırken Ne Yapılabilir?

İptal davası açmak kararın uygulanmasını kendiliğinden durdurmaz; ayrıca talep gerekir.

Birinci ve ikinci satırlar en sık yapılan hatayı önler: iptal davası açılmış olması kararın uygulanmasını durdurmaz; uygulamanın ertelenmesi için dava dilekçesinde ayrıca yürütmenin durdurulması talep edilmelidir. Sekizinci satır ise aciliyeti belirler — karara dayanılarak inşaat veya tadilata başlanmışsa tedbir talebi vakit kaybetmeden yapılmalıdır.

Kat mülkiyeti rehberlerimiz: kat mülkiyeti ve kat irtifakı farkı · yönetim planı ve yönetici · kurul kararının iptali · ortak alan kullanımı · aidat borcu ve icra · ortak alanda tadilat

Karar Defteri ve Belgelere Erişim

İptal davasının delilleri yönetimde bulunur; bunlara erişim hakkınız vardır.

İkinci ve altıncı satırlar birlikte pratik çözümü verir: her kat malikinin karar defterini ve toplantı belgelerini inceleme hakkı vardır; yönetim bu belgeleri vermezse mahkemeden celbi talep edilebilir. Sekizinci satır ise yönetim için uyarıdır — kararların usulüne uygun deftere geçirilmemesi, iptal davasında yönetimin aleyhine sonuç doğurur.

Kat mülkiyeti rehberlerimiz: kat mülkiyeti ve kat irtifakı farkı · yönetim planı ve yönetici · kurul kararının iptali · ortak alan kullanımı · aidat borcu ve icra · ortak alanda tadilat

Sıkça Sorulan Sorular

1. Toplantıya katıldım ama karara itiraz etmedim, sonradan dava açabilir miyim?
Toplantı tutanağına gerekçeli muhalefet şerhi düşülmemişse, sonradan iptal davası açmak zorlaşır; olumlu oy kullanan veya sessiz kalan kat maliki kural olarak dava açamaz.

2. Toplantıya hiç gidemedim, ne kadar sürem var?
Kararı öğrendiğiniz tarihten itibaren 1 ay, her hâlde karar tarihinden itibaren 6 ay içinde dava açmalısınız.

3. Altı aylık süre uzatılabilir mi?
Hayır, bu süre kesindir ve hiçbir gerekçeyle uzatılamaz — karar “yok hükmünde” değilse.

4. Nisap sağlanmadan alınan bir karara karşı süre işler mi?
Hayır; nisap yokluğu kararı “yok hükmünde” kılabilir ve bu durumda süre sınırı aranmaz.

5. Dava hangi mahkemede açılır?
Ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde.

6. Dava sürerken karar uygulanmaya devam eder mi?
Evet, ihtiyati tedbir kararı alınmadıkça karar yürürlükte kalır ve uygulanır.