Merkezî ısıtmalı binalarda “herkes eşit ödesin” dönemi kapalıdır; kural, kullandığın kadar ödemektir. Ancak bu kural mutlak değil: yönetmelik 70/30 esasını benimser. Toplam ısıtma giderinin yüzde yetmişi bağımsız bölümlerin ölçülen tüketimine, yüzde otuzu ise ortak kullanım mahalleri ve sistem kayıpları için kullanım alanına göre paylaştırılır. Bu rehberde ısı pay ölçer zorunluluğunu, hesap yöntemini, kombiye geçiş şartlarını ve itiraz yolunu anlatıyoruz.
Mevzuat Zinciri
- 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu: Paylaşımın tüketime göre yapılmasını öngören temel kanun.
- Kat Mülkiyeti Kanunu m.42/4: Merkezî ısıtma sistemlerinde ısınma giderlerinin paylaştırılmasına ilişkin usul ve esasların yönetmelikle düzenleneceğini hükme bağlar; ayrıca ısıtma sistemi dönüşümlerinin karar yeter sayılarını belirler.
- Merkezî Isıtma ve Sıhhî Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhî Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik: 14.04.2008 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan ve paylaşımın ayrıntılarını düzenleyen metin.
Ayrıca Binalarda Enerji Performansı mevzuatı, ölçüm ekipmanı ve sıcaklık kuralları bakımından tamamlayıcı hükümler içerir.
70/30 Esası: Hesap Nasıl Yapılır?
Yönetmelik uyarınca toplam ısıtma gideri ikiye ayrılır:
| Pay | Oran | Dağıtım ölçütü |
|---|---|---|
| Sarfiyat payı | %70 | Bağımsız bölümlerin ısı ölçer/ısı sayacı ile ölçülen tüketimi |
| Ortak kullanım payı | %30 | Ortak mahaller ve sistem kayıpları için kullanım alanı (m²) esası |
Örnek: Bir apartmanın sezonluk toplam ısıtma gideri 1.000.000 TL ise:
- 700.000 TL, bağımsız bölümlerin ölçülen tüketimi oranında dağıtılır.
- 300.000 TL, bağımsız bölümlerin kullanım alanları oranında dağıtılır.
“Peteği kapatırsam ödemem” yanılgısı: Ölçülen tüketiminiz sıfır olsa dahi yüzde otuzluk ortak paydan payınıza düşeni ödersiniz. Bu, keyfî bir uygulama değil; ortak mahallerin ısıtılması, boru hatlarındaki kayıplar ve komşu bağımsız bölümlerden gelen ısı transferinin karşılığıdır. Ayrıca yönetmelik, merkezî sistemle ısıtılan bağımsız bölümlerde mahal sıcaklığının asgari 15 °C olacak şekilde ayarlanmasını öngörür.
Isı payı faturanız beklenenden yüksek mi geldi?
Gider paylaşım belgesinin dayanağını isteme hakkınız var.
Ölçüm Ekipmanı ve Yönetimin Sorumluluğu
Isı ölçer, üzerine veya giriş hattına yerleştirildiği radyatörün harcadığı enerjiyi ölçerek kaydeden cihazdır. Isı sayacı ise ısıtma hattından geçen ısı enerjisi miktarını debi ve sıcaklık farkına göre ölçer. Merkezî veya bölgesel sistemle ısıtılan binalarda bu cihazların kullanılması zorunludur.
Yönetimin yükümlülükleri:
- Cihazların periyodik muayene ve kalibrasyonunun yapılması, pil ve bakım takviminin izlenmesi,
- Okuma değerlerinin düzenli kaydedilmesi ve saklanması,
- Gider paylaşım belgelerinin yönetmelikte öngörülen bilgileri içerecek şekilde düzenlenmesi,
- Sezon öncesi bakımın yaptırılması — bakımsız sistem hem yakıt tüketimini hem ölçüm hatasını artırır.
Gider paylaşım bildiriminde; kullanıcının adı-soyadı ve adres bilgileri, bağımsız bölüm mahalleri ve alanlarına ilişkin bilgiler, ölçüm cihazlarındaki önceki ve son ölçüm değerleri ile fark tüketim değerleri gibi kalemlerin yer alması gerekir. Bu bilgileri içermeyen bir bildirim denetlenemez ve itiraza açıktır.
Kombiye (Ferdî Isıtmaya) Geçiş: KMK m.42/4
Merkezî sistemden ferdî sisteme geçiş, apartmanlarda en çok tartışılan konulardan biridir. Kural şudur:
| Bina büyüklüğü | Aranan karar yeter sayısı |
|---|---|
| Toplam inşaat alanı 2.000 m²’nin altında | Kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu |
| Toplam inşaat alanı 2.000 m² ve üzeri | Kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği |
Aynı hüküm, ısı yalıtımı ve ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü için de çoğunluk kuralını öngörür. Bu konuda yapılacak ortak işlerin giderleri arsa payı oranına göre ödenir.
Teknik ayrıntı: İki bin metrekare eşiği, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda toplam inşaat alanı, ilgili yönetmelikte ise toplam kullanım alanı olarak geçmektedir. İki kavram her binada aynı sonucu vermeyebilir; eşik sınırındaki binalarda hangi ölçütün esas alındığı uyuşmazlık konusu olabilir ve proje verileriyle kontrol edilmelidir.
Binanızda kombiye geçiş mi tartışılıyor?
Yeter sayı yanlış hesaplanırsa alınan karar iptal edilebilir.
İtiraz ve Uyuşmazlık Çözümü
- Yazılı talep: Yönetimden gider paylaşım belgesi ve ölçüm verileri istenir.
- Hesap denetimi: 70/30 ayrımının doğru uygulanıp uygulanmadığı, kendi cihaz okumanızla belgedeki değerin uyuşup uyuşmadığı kontrol edilir.
- Yazılı itiraz: Hata tespit edilirse gerekçeli itiraz yönetime iletilir.
- Arabuluculuk: Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuk dava şartıdır.
- Dava: Sonuç alınamazsa anagayrimenkulün bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesine başvurulur.
Sıkça Sorulan Sorular
Merkezi ısıtmada gider nasıl paylaştırılır?
Merkezî Isıtma ve Sıhhî Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhî Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik uyarınca 70/30 esası uygulanır: toplam ısıtma giderinin yüzde yetmişi bağımsız bölümlerin ölçülen tüketimine göre, yüzde otuzu ise ortak kullanım mahalleri ve sistem kayıpları için kullanım alanı esasına göre paylaştırılır.
Isı pay ölçer taktırmak zorunlu mu?
Merkezî veya bölgesel ısıtma sistemiyle ısıtılan binalarda ısı ölçüm ekipmanı kullanılması mevzuat gereği zorunludur. Dayanak, 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu ile Kat Mülkiyeti Kanunu m.42/4 uyarınca çıkarılan yönetmeliktir. Ölçüm ekipmanının takılmaması, gider paylaşımının ölçüme dayalı yapılamamasına ve uyuşmazlıklara yol açar.
Peteklerimi hiç açmazsam sıfır mı öderim?
Hayır. Ölçülen tüketiminiz sıfır olsa bile giderin yüzde otuzluk ortak kısmından payınıza düşeni ödersiniz. Ayrıca yönetmelik uyarınca merkezî sistemle ısıtılan bağımsız bölümlerdeki mahal sıcaklığının asgari 15 °C olacak şekilde ayarlanması öngörülmüştür; peteklerin tamamen kapatılması hem komşu bağımsız bölümlere zarar verir hem de yaptırıma konu olabilir.
Ferdi ısıtmaya (kombiye) geçmek için kaç kişi onay vermeli?
Kat Mülkiyeti Kanunu m.42/4 uyarınca ısıtma sisteminin merkezî sistemden ferdî sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karara bağlıdır. Ancak toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzeri olan binalarda bu dönüşüm, kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılabilir.
Gider paylaşım belgesi ne içermeli?
Yönetmelik, bağımsız bölüm ısıtma ve sıhhî sıcak su gider paylaşım bildirimlerinde bulunması gereken bilgileri belirler: kullanıcının adı-soyadı ve adresi, bağımsız bölüm mahalleri ve alanlarına ilişkin bilgiler, ısı ölçer veya ısı sayaçlarındaki önceki ve son ölçüm değerleri ile fark tüketim değerleri gibi kalemler. Bu bilgileri içermeyen bildirime itiraz edilebilir.
Ölçüm cihazım arızalıysa nasıl hesaplanır?
Arıza veya okuma yapılamaması hâllerinde yönetmelikte öngörülen yöntemlerle tahmini tüketim belirlenir. Bu nedenle cihazların periyodik kalibrasyonu, pil değişimi ve okuma kayıtlarının düzenli tutulması yönetimin sorumluluğundadır; ihmal hâlinde yapılan tahmini hesaplamalara itiraz gündeme gelir.
Paylaşıma itiraz etmek istersem nereye başvururum?
Önce yönetime yazılı itiraz edilir ve gider paylaşım belgesinin dayanağı olan ölçüm verileri istenir. Sonuç alınamazsa Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlık niteliğiyle sulh hukuk mahkemesine başvurulur; bu uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulmuş olması dava şartıdır.
📚 İlgili Rehberler
Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Isı payı uyuşmazlıklarında ölçüm kayıtları belirleyici olduğundan, Hukukçular Evi Ankara ile iletişime geçin.
