Merkezî ısıtmalı binalarda “herkes eşit ödesin” dönemi kapalıdır; kural, kullandığın kadar ödemektir. Ancak bu kural mutlak değil: yönetmelik 70/30 esasını benimser. Toplam ısıtma giderinin yüzde yetmişi bağımsız bölümlerin ölçülen tüketimine, yüzde otuzu ise ortak kullanım mahalleri ve sistem kayıpları için kullanım alanına göre paylaştırılır. Bu rehberde ısı pay ölçer zorunluluğunu, hesap yöntemini, kombiye geçiş şartlarını ve itiraz yolunu anlatıyoruz.
Mevzuat Zinciri
- 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu: Paylaşımın tüketime göre yapılmasını öngören temel kanun.
- Kat Mülkiyeti Kanunu m.42/4: Merkezî ısıtma sistemlerinde ısınma giderlerinin paylaştırılmasına ilişkin usul ve esasların yönetmelikle düzenleneceğini hükme bağlar; ayrıca ısıtma sistemi dönüşümlerinin karar yeter sayılarını belirler.
- Merkezî Isıtma ve Sıhhî Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhî Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik: 14.04.2008 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan ve paylaşımın ayrıntılarını düzenleyen metin.
Ayrıca Binalarda Enerji Performansı mevzuatı, ölçüm ekipmanı ve sıcaklık kuralları bakımından tamamlayıcı hükümler içerir.
70/30 Esası: Hesap Nasıl Yapılır?
Yönetmelik uyarınca toplam ısıtma gideri ikiye ayrılır:
| Pay | Oran | Dağıtım ölçütü |
|---|---|---|
| Sarfiyat payı | %70 | Bağımsız bölümlerin ısı ölçer/ısı sayacı ile ölçülen tüketimi |
| Ortak kullanım payı | %30 | Ortak mahaller ve sistem kayıpları için kullanım alanı (m²) esası |
Örnek: Bir apartmanın sezonluk toplam ısıtma gideri 1.000.000 TL ise:
- 700.000 TL, bağımsız bölümlerin ölçülen tüketimi oranında dağıtılır.
- 300.000 TL, bağımsız bölümlerin kullanım alanları oranında dağıtılır.
“Peteği kapatırsam ödemem” yanılgısı: Ölçülen tüketiminiz sıfır olsa dahi yüzde otuzluk ortak paydan payınıza düşeni ödersiniz. Bu, keyfî bir uygulama değil; ortak mahallerin ısıtılması, boru hatlarındaki kayıplar ve komşu bağımsız bölümlerden gelen ısı transferinin karşılığıdır. Ayrıca yönetmelik, merkezî sistemle ısıtılan bağımsız bölümlerde mahal sıcaklığının asgari 15 °C olacak şekilde ayarlanmasını öngörür.
Isı payı faturanız beklenenden yüksek mi geldi?
Gider paylaşım belgesinin dayanağını isteme hakkınız var.
Ölçüm Ekipmanı ve Yönetimin Sorumluluğu
Isı ölçer, üzerine veya giriş hattına yerleştirildiği radyatörün harcadığı enerjiyi ölçerek kaydeden cihazdır. Isı sayacı ise ısıtma hattından geçen ısı enerjisi miktarını debi ve sıcaklık farkına göre ölçer. Merkezî veya bölgesel sistemle ısıtılan binalarda bu cihazların kullanılması zorunludur.
Yönetimin yükümlülükleri:
- Cihazların periyodik muayene ve kalibrasyonunun yapılması, pil ve bakım takviminin izlenmesi,
- Okuma değerlerinin düzenli kaydedilmesi ve saklanması,
- Gider paylaşım belgelerinin yönetmelikte öngörülen bilgileri içerecek şekilde düzenlenmesi,
- Sezon öncesi bakımın yaptırılması — bakımsız sistem hem yakıt tüketimini hem ölçüm hatasını artırır.
Gider paylaşım bildiriminde; kullanıcının adı-soyadı ve adres bilgileri, bağımsız bölüm mahalleri ve alanlarına ilişkin bilgiler, ölçüm cihazlarındaki önceki ve son ölçüm değerleri ile fark tüketim değerleri gibi kalemlerin yer alması gerekir. Bu bilgileri içermeyen bir bildirim denetlenemez ve itiraza açıktır.
Kombiye (Ferdî Isıtmaya) Geçiş: KMK m.42/4
Merkezî sistemden ferdî sisteme geçiş, apartmanlarda en çok tartışılan konulardan biridir. Kural şudur:
| Bina büyüklüğü | Aranan karar yeter sayısı |
|---|---|
| Toplam inşaat alanı 2.000 m²’nin altında | Kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu |
| Toplam inşaat alanı 2.000 m² ve üzeri | Kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği |
Aynı hüküm, ısı yalıtımı ve ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü için de çoğunluk kuralını öngörür. Bu konuda yapılacak ortak işlerin giderleri arsa payı oranına göre ödenir.
Teknik ayrıntı: İki bin metrekare eşiği, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda toplam inşaat alanı, ilgili yönetmelikte ise toplam kullanım alanı olarak geçmektedir. İki kavram her binada aynı sonucu vermeyebilir; eşik sınırındaki binalarda hangi ölçütün esas alındığı uyuşmazlık konusu olabilir ve proje verileriyle kontrol edilmelidir.
Binanızda kombiye geçiş mi tartışılıyor?
Yeter sayı yanlış hesaplanırsa alınan karar iptal edilebilir.
İtiraz ve Uyuşmazlık Çözümü
- Yazılı talep: Yönetimden gider paylaşım belgesi ve ölçüm verileri istenir.
- Hesap denetimi: 70/30 ayrımının doğru uygulanıp uygulanmadığı, kendi cihaz okumanızla belgedeki değerin uyuşup uyuşmadığı kontrol edilir.
- Yazılı itiraz: Hata tespit edilirse gerekçeli itiraz yönetime iletilir.
- Arabuluculuk: Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuk dava şartıdır.
- Dava: Sonuç alınamazsa anagayrimenkulün bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesine başvurulur.
Isı Pay Ölçer Zorunluluğu ve Paylaşım
Merkezi ısıtmada gider paylaşımı tüketim esaslı hâle getirilmiştir.
Isı gideri paylaşımı
| Konu | Kural | Not |
|---|---|---|
| Zorunluluk | Birden fazla bağımsız bölümü olan merkezî veya bölgesel ısıtmalı binalarda | Ölçüm ekipmanı takılır |
| Paylaşım esası | Bir kısmı ortak, bir kısmı tüketim üzerinden | Karma sistem |
| Ortak gider payı | Isı kaybı ve ortak alan ısınması | Herkesten alınır |
| Tüketim payı | Ölçüme göre | Kullandığın kadar |
| Vana kapatma | Tamamen kapatan yine ortak paya katılır | Sıfır ödeme olmaz |
| Boş daire | Ortak gider payı devam eder | Muaf değil |
| Ölçer arızası | Ortalama üzerinden hesaplama | Yönetmeliğe göre |
| Okuma ve faturalama | Yetkili şirket veya yönetim | Belgelenmeli |
| İtiraz | Yönetime yazılı başvuru, sonra dava | Sulh hukuk |
İkinci ve beşinci satırlar sistemin özünü verir: ısı gideri tamamen tüketime göre paylaştırılmaz; bir bölümü tüm bağımsız bölümlerden ortak olarak alınır. Bu nedenle vanalarını tamamen kapatan bir malik dahi ortak paya katılmak zorundadır — sıfır ödeme mümkün değildir.
Uyuşmazlıklarda Ne Yapılır?
Isı gideri en sık tartışılan aidat kalemidir; itiraz belgelenerek yapılmalıdır.
Isı gideri uyuşmazlıkları
| Konu | Kural | Not |
|---|---|---|
| 1. Dağıtım cetveli | Yönetimden isteyin | Hesabın dayanağı |
| 2. Okuma kayıtları | Kendi ölçerinizin verisi | Karşılaştırın |
| 3. Ortak-tüketim oranı | Mevzuata uygun mu | Denetleyin |
| 4. Ölçer kalibrasyonu | Arıza veya hata iddiası | Kontrol talebi |
| 5. Yazılı itiraz | Yönetime başvuru | Kayda geçsin |
| 6. Kurul gündemi | Toplantıda görüşülmesi | Karar alınabilir |
| 7. Dava | Sulh hukuk mahkemesi | Fazla tahsilin iadesi |
| 8. Bilirkişi | Teknik hesap incelemesi | Mahkemece |
| 9. Yönetim planı | Farklı düzenleme var mı | Öncelikle bakın |
Birinci ve üçüncü satırlar itirazın omurgasıdır: dağıtım cetveli olmadan hesabın doğruluğu denetlenemez ve ortak gider ile tüketim payı arasındaki oranın mevzuata uygun olup olmadığı ancak bu belgeyle anlaşılır. Yedinci satır ise sonucu gösterir — hesap hatalıysa fazla tahsil edilen tutarın iadesi istenebilir.
Ortak alan ve paylı mülkiyet rehberlerimiz: paylı mülkiyette haklar · ortaklığın giderilmesi · önalım hakkı · ifraz ve tevhit · yapı kullanma izni · komşuluk hukuku
Merkezi Sistemden Ayrılma ve Bireysel Isıtma
Merkezi sistemden çıkıp bireysel ısıtmaya geçmek kolektif bir karar gerektirir.
Bireysel ısıtmaya geçiş
| Konu | Kural | Not |
|---|---|---|
| Bireysel sisteme geçiş | Kat malikleri kurulu kararı | Ağır yeter sayı |
| Tek başına ayrılma | Kural olarak mümkün değil | Ortak tesis |
| Ayrılan malik | Ortak gider payına katılmaya devam edebilir | Isı kaybı payı |
| Teknik uygunluk | Baca, tesisat, proje | Rapor gerekir |
| Doğal gaz | Dağıtım şirketi onayı | Ayrı süreç |
| Ruhsat | Gerekiyorsa belediye | İmar boyutu |
| Masraf | Karar kapsamına göre | Kim karşılayacak |
| Yönetim planı | Düzenleme varsa | Öncelikli |
| İtiraz | Karara katılmayan malik | İptal davası |
Birinci ve ikinci satırlar temel kuralı verir: merkezi ısıtma ortak tesis olduğundan bireysel sisteme geçiş kat malikleri kurulunun kararına bağlıdır; bir malik tek başına sistemden ayrılamaz. Üçüncü satır ise sık tartışılan sonuçtur — ayrılan malik dahi ısı kaybı ve ortak alan ısınması payına katılmaya devam edebilir.
Sık Sorulan Durumlar
Isı gideri paylaşımında en çok sorulanlar.
Sık sorulanlar
| Konu | Kural | Not |
|---|---|---|
| Vanaları kapattım, ödemem mi | Hayır — ortak paya katılırsınız | Sıfır ödeme olmaz |
| Boş daire | Ortak gider payı devam eder | Muafiyet yok |
| Ölçerim arızalı | Ortalama üzerinden hesaplanır | Yönetmeliğe göre |
| Faturam çok yüksek | Dağıtım cetvelini isteyin | Denetleyin |
| Ara katta oturuyorum | Paylaşım yine yönetmeliğin 70/30 esasına göre yapılır | Yönetmelik m.8 |
| Ölçer taktırmak zorunlu mu | Birden fazla bağımsız bölümlü merkezî sistemlerde evet | KMK m.42/4 ve Yönetmelik m.1 |
| İtiraz nereye | Önce yönetime, sonra dava | Sulh hukuk |
| Fazla ödedim | İadesi istenebilir | Hesap hatasında |
| Belge hakkı | Her malik cetveli inceleyebilir | Reddedilemez |
Birinci satır en sık yanılgıyı düzeltir: peteklerini tamamen kapatan malik dahi ısı kaybı ve ortak alan ısınması payına katılmak zorundadır — tüketim sıfır olsa bile ödeme sıfır olmaz.
Yönetmeliğin Kapsamı ve Tarafların Yükümlülükleri
Isınma giderlerinin paylaştırılmasına ilişkin yönetmeliğin dayanağı, 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu’nun 16. maddesiyle değiştirilen Kat Mülkiyeti Kanunu m.42/4’tür. Bu fıkra, merkezî ısıtma sistemlerinde ısınma giderlerinin paylaştırılmasına ilişkin usul ve esasların yönetmelikle düzenleneceğini öngörür; 14.04.2008 tarihli ve 26847 mükerrer sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan yönetmelik de bu yetkiye dayanır (Yönetmelik m.2). Yönetmeliğin amacı; mevcut ve yeni yapılacak, birden fazla bağımsız bölüme sahip merkezî veya bölgesel ısıtma sistemli ve sıhhî sıcak su sistemli binalarda ısıtma ve sıhhî sıcak su giderlerinin bağımsız bölüm kullanıcılarına paylaştırılmasının usul ve esaslarını belirlemektir (m.1).
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının açıklamalarında da vurgulandığı üzere, Enerji Verimliliği Kanunu ısı ölçer ve ısı sayacı uygulaması için yakıt cinsi, bina yaşı veya metrekare sınırı öngörmemiştir; merkezî veya bölgesel sistemle ısıtılan ve birden fazla bağımsız bölümü bulunan binalar kural olarak bu düzenlemeye tabidir. Katı yakıt kullanılan merkezî sistemli binalarda ise can ve mal güvenliği bakımından ısıtma tesisatındaki değişikliklerin imar ve kat mülkiyeti mevzuatına uygun biçimde, gerekiyorsa tadilat ruhsatı alınarak yapılması gerekir.
Yönetmelik bağımsız bölüm kullanıcılarına iki temel yükümlülük yükler. Birincisi, tüketimi ölçmek için yapılacak iş ve işlemlere izin vermektir; ikincisi, arıza ve bakım hâlleri dışında ölçüm ekipmanlarına müdahale etmemektir (m.5/2). Bina sahibi, bina yöneticisi, bina yönetim kurulu, enerji yöneticisi, yetkilendirilmiş ölçüm şirketleri ve bölgesel ısı dağıtım şirketleri tüketimleri aylık veya belirli dönemlerde ölçer ve gider paylaşım belgelerini düzenler (m.5/3). Yüzme havuzu, sauna ve kapıcı dairesi gibi kullanıma bağlı tüketimi yüksek mahallerde tüketimin ölçülmesi mecburidir (m.5/4). Tüketilen enerjiyi sınırlandırabilmek için merkezî ısıtma sistemli binalarda TS EN 215 standardına uygun termostatik radyatör vanası kullanılır (m.5/5). Isı tüketimini ölçmek için kullanılan ısı sayaçları ve ısı ölçerlerin ilgili standartları sağlaması ve ölçü ve ayar mevzuatına uygun olması gerekir (m.6).
Yönetmeliğe göre kim neyle yükümlü?
| Taraf | Yükümlülük | Dayanak |
|---|---|---|
| Bağımsız bölüm kullanıcısı | Ölçüm ekipmanının takılmasına ve okunmasına izin vermek | Yönetmelik m.5/2 |
| Bağımsız bölüm kullanıcısı | Arıza ve bakım dışında ekipmana müdahale etmemek | Yönetmelik m.5/2 |
| Yönetici, yönetim kurulu veya ölçüm şirketi | Tüketimleri ölçmek ve gider paylaşım belgesini düzenlemek | Yönetmelik m.5/3 |
| Yönetim | Havuz, sauna, kapıcı dairesi gibi mahallerin tüketimini ayrıca ölçmek | Yönetmelik m.5/4 |
| Bina | Radyatörlerde TS EN 215’e uygun termostatik vana kullanmak | Yönetmelik m.5/5 |
| Yönetim | Standartlara ve ölçü-ayar mevzuatına uygun ekipman kullanmak | Yönetmelik m.6 |
Hesabın Mekanizması: Yönetmelik m.7, m.8 ve m.11
Yönetmeliğin 8. maddesinin birinci fıkrası paylaşımın omurgasıdır: merkezî ısıtma sistemlerinde toplam ısıtma giderlerinin yüzde 70’i bağımsız bölümlerin ölçülen ısı tüketimlerine göre paylaştırılır. Toplam ısıtma giderlerinin yüzde 30’u ise ortak kullanım mahalleri, sistem kayıpları, asgari ısınma ve işletme giderlerinden kaynaklı ısı giderleri olarak bağımsız bölümlerin kullanım alanlarına göre paylaştırılır. Yüzde 30’luk kısmın yalnızca merdiven boşluğu ve giriş holü gibi ortak mahalleri değil, asgari ısınmayı ve işletme giderlerini de kapsaması, peteğini kapatan kullanıcının neden bu kısma katıldığını açıklar. Ortak kullanım mahallerinden, sistem kayıplarından ve işletme giderlerinden kaynaklı ısı giderleri, bağımsız bölümlerin kapalı kullanım alanları oranında dağıtılır (m.7/2).
Tüketimin nasıl ölçüleceği de düzenlenmiştir. Isı ölçer kullanılıyorsa bağımsız bölümlerdeki her radyatör grubuna ısı ölçer takılır ve bağımsız bölümün tüketimi bütün ısı ölçerlerden yapılan okumaların toplanmasıyla bulunur (m.7/3). Isı sayacı kullanılıyorsa tüketim doğrudan sayaçtan okunur (m.7/4). Binada farklı ekipmanlar birlikte kullanılıyorsa önce toplam tüketim ölçülür, ardından aynı ekipmanla ölçülen kullanıcı gruplarının payları belirlenir (m.7/5). Merkezî sıhhî sıcak su sistemlerinde ise toplam sıhhî sıcak su giderleri kullanıcıların ölçülen sıcak su tüketimlerine göre paylaştırılır (m.8/4).
Ölçüm yapılamayan dönemler için kanun boşluk bırakmamıştır. Gider paylaşım belgesi düzenlenen dönemde bir ekipmanın arızalanması veya benzer bir sebeple doğru ölçüm yapılamaması yüzünden bağımsız bölümün payı belirlenemiyorsa pay, o bağımsız bölümün daha önceki benzer dönemlerdeki tüketimi veya aynı dönemde diğer benzer bağımsız bölümlerin tüketimleri esas alınarak belirlenir (m.11). Arızanın kullanıcının müdahalesinden kaynaklandığı durumda ise m.5/2’deki müdahale yasağının ihlali ayrıca gündeme gelir.
Dört daireli bir binada 70/30 hesabı (varsayımsal)
| Daire | Kullanım alanı | Ölçülen birim | %30 ortak pay | %70 tüketim payı | Toplam |
|---|---|---|---|---|---|
| A | 100 m² | 1.000 | 24.000 TL | 70.000 TL | 94.000 TL |
| B (petekler kapalı) | 100 m² | 0 | 24.000 TL | 0 TL | 24.000 TL |
| C | 150 m² | 2.000 | 36.000 TL | 140.000 TL | 176.000 TL |
| D | 150 m² | 1.000 | 36.000 TL | 70.000 TL | 106.000 TL |
| Toplam | 500 m² | 4.000 | 120.000 TL | 280.000 TL | 400.000 TL |
Örnekte sezonluk toplam ısıtma gideri 400.000 TL kabul edilmiştir. Bunun yüzde 30’u olan 120.000 TL toplam 500 metrekareye bölünerek metrekare başına 240 TL, yüzde 70’i olan 280.000 TL ise toplam 4.000 birime bölünerek birim başına 70 TL bulunmuştur. Peteklerini tamamen kapatan B dairesi tüketim payı ödemez; ancak ortak paydan alanı oranında 24.000 TL’ye katılır. Uygulamada ısı ölçerlerin gösterdiği değerler, radyatörün ısıl kapasitesine göre belirlenen katsayılarla değerlendirildiğinden, gider paylaşım belgesinde bu katsayıların ve okuma değerlerinin görülebilmesi hesabın denetimi için önemlidir.
Genel Ortak Gider Rejimiyle İlişki: KMK m.20 ve m.22
Isınma giderlerinin paylaştırılması özel olarak yönetmelikte düzenlenmiş olsa da, ortak giderlere katılma borcunun genel çerçevesi Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesindedir. Kat maliklerinden her biri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; anagayrimenkulün sigorta primlerine, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür. Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek ya da kendi bağımsız bölümünün durumu nedeniyle bunlardan yararlanmaya ihtiyaç olmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz (KMK m.20/1-c).
Bu ayrım uygulamada önem taşır: kalorifercinin ücreti eşit, kazan dairesinin bakım ve onarımı arsa payı oranında, yakıt gideri ise yönetmelikteki 70/30 esasına göre paylaştırılır. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder; borcunu ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici dava açabilir ve icra takibi yapabilir (KMK m.20). Bağımsız bölümde kira sözleşmesi, oturma hakkı veya başka bir sebeple devamlı olarak yararlananlar da bu borçtan kat maliki ile birlikte müteselsilen sorumludur; ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür (KMK m.22). Borç bu yolla da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borç için bağımsız bölüm üzerine diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil ettirilebilir (KMK m.22).
Isıtmayla ilgili giderler hangi ölçüte göre paylaşılır?
| Gider kalemi | Paylaşım ölçütü | Dayanak |
|---|---|---|
| Yakıt ve ısı enerjisi gideri | %70 ölçülen tüketim, %30 kullanım alanı | Yönetmelik m.8/1 |
| Sıhhî sıcak su gideri | Ölçülen sıcak su tüketimi | Yönetmelik m.8/4 |
| Kaloriferci ücreti | Aksine anlaşma yoksa eşit | KMK m.20/1-a |
| Kazan dairesi bakım ve onarımı | Aksine anlaşma yoksa arsa payı oranında | KMK m.20/1-b |
| Isı yalıtımı ve sistem dönüşümü giderleri | Arsa payı oranında | KMK m.42/4 |
| Kiracının sorumluluğu | Kat maliki ile müteselsil, kira miktarıyla sınırlı | KMK m.22 |
İşletme Projesi, Kurul Kararları ve İptal Davası
Isınma giderleri çoğu binada yıllık işletme projesiyle avans olarak toplanır. 7579 sayılı Kanun’la değişik KMK m.37’ye göre işletme projesi kat malikleri kurulunda onaylanır; onaylı proje yoksa yönetici geçici bir işletme projesi yapar ve bu proje en geç üç ay içinde kurulda onaylanmalıdır. Kesinleşen işletme projeleri ve kurulun işletme giderlerine ilişkin kararları İcra ve İflas Kanunu m.68/1’de sayılan belgelerden sayılır (KMK m.37). Önceki metindeki yedi günlük itiraz düzeni kaldırıldığından, ısınma avansını belirleyen kurul kararına karşı yol KMK m.33’teki iptal davasıdır; bu karara süresinde dava açılmaması, sonradan yapılacak icra takibinde itirazın kaldırılması yolunu açar. Sezon sonunda düzenlenen gider paylaşım belgesiyle avans arasındaki fark ise hesap kesiminde ayrıca denetlenir.
Ölçüm şirketinin seçimi, okuma dönemleri, sıcaklık ayarları veya ısıtma sisteminin dönüşümü gibi konular kat malikleri kurulunda karara bağlanır. Kat malikleri kurulu kararlarına, toplantıya katılıp da olumsuz oy veren kat maliki karar tarihinden itibaren bir ay içinde; toplantıya katılmayan kat maliki ise kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde iptal davası açabilir (KMK m.33). Yönetmeliğin 70/30 esasına aykırı bir paylaşım usulü benimseyen veya 2.000 metrekare ve üzerindeki binada oybirliği aranmadan merkezî sistemden ferdî sisteme geçişe karar veren kurul kararları bu yolla denetime taşınabilir.
Isınma giderinde süreler
| İşlem | Süre | Dayanak |
|---|---|---|
| Geçici işletme projesinin kurulda onaylanması | En geç üç ay (7579 s.K.) | KMK m.37 |
| Kurul kararına iptal davası (toplantıda olumsuz oy veren) | Karar tarihinden itibaren bir ay | KMK m.33 |
| Kurul kararına iptal davası (toplantıya katılmayan) | Öğrenmeden itibaren bir ay, her hâlde altı ay | KMK m.33 |
| Geciken ödeme | Aylık yüzde beş gecikme tazminatı | KMK m.20 |
| Dava öncesi başvuru | Arabulucuya başvuru zorunlu | HUAK m.18/B |
Isı Yalıtımı, Yakıt Dönüşümü ve Sistem Değişikliğinde Yeter Sayı
Kat Mülkiyeti Kanunu m.42/4 uyarınca kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı yapılması, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezî sistemden ferdî sisteme veya ferdî sistemden merkezî sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla verecekleri karar üzerine yapılır. Ancak toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezî ısıtma sisteminin ferdî ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliğiyle verecekleri karara bağlıdır. Bu konuda yapılacak ortak işlerin giderleri arsa payı oranına göre ödenir.
Hükmün iki yönü sık gözden kaçar. Birincisi, oybirliği şartı yalnızca merkezî sistemden ferdî sisteme geçiş için aranır; ferdî sistemden merkezî sisteme geçiş, yakıt dönüşümü ve ısı yalıtımı büyük binalarda da sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karara bağlanabilir. İkincisi, iki bin metrekare eşiği binaların enerji performansı mevzuatında da yeni yapılacak binalarda merkezî ısıtma sistemi olarak projelendirilmesi gereken binalar bakımından bir eşik olarak kullanılır. Geçiş kararı alındıktan sonra doğal gaz iç tesisat projesi ve gerekiyorsa yapı ruhsatı işlemleri ayrıca yürütülür; kurul kararı teknik ve imar mevzuatındaki izinlerin yerine geçmez.
Isıtma sistemiyle ilgili kararlarda yeter sayı
| Karar konusu | Bina büyüklüğü | Yeter sayı | Gider paylaşımı |
|---|---|---|---|
| Isı yalıtımı | Tüm binalar | Sayı ve arsa payı çoğunluğu | Arsa payı oranında |
| Yakıt dönüşümü | Tüm binalar | Sayı ve arsa payı çoğunluğu | Arsa payı oranında |
| Ferdî sistemden merkezî sisteme geçiş | Tüm binalar | Sayı ve arsa payı çoğunluğu | Arsa payı oranında |
| Merkezî sistemden ferdî sisteme geçiş | Toplam inşaat alanı 2.000 m² altı | Sayı ve arsa payı çoğunluğu | Arsa payı oranında |
| Merkezî sistemden ferdî sisteme geçiş | Toplam inşaat alanı 2.000 m² ve üzeri | Sayı ve arsa payı olarak oybirliği | Arsa payı oranında |
Uyuşmazlığın Çözüm Yolu: Sulh Hukuk, Arabuluculuk ve İcra
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmasından doğan her türlü uyuşmazlık, anagayrimenkulün bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde çözümlenir (KMK Ek m.1). Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (HUAK m.18/B). Yönetim, kesinleşmiş işletme projesine veya gider paylaşım belgesine dayanarak ilamsız icra takibi başlatabilir; borçlunun itirazı üzerine itirazın kaldırılması veya iptali yoluna gidilir. Kullanıcı ise hatalı hesap nedeniyle fazla ödeme yaptığını düşünüyorsa ödediği fazlanın iadesini, ödeme icra baskısı altında yapılmışsa istirdat davası yoluyla isteyebilir (İİK m.72).
Isınma gideri davalarında belirleyici delil ölçüm verisidir. Mahkeme çoğu dosyada makine mühendisi bilirkişiye hesap yaptırır ve bilirkişi okuma kayıtlarını, radyatör katsayılarını, ortak pay ile tüketim payının ayrılmasını ve arızalı dönemlerde m.11’e göre yapılan tahmini hesabı inceler. Bu nedenle itiraz eden kullanıcının, dönem başı ve dönem sonu kendi cihaz okumalarını fotoğraflayarak saklaması, yönetimden gider paylaşım belgesinin yanında toplam yakıt faturalarını ve ölçüm şirketi raporlarını yazılı olarak istemesi gerekir.
Isınma gideri uyuşmazlığında yol haritası
| Aşama | Yapılacak işlem | Dayanak |
|---|---|---|
| Belge talebi | Gider paylaşım belgesi, okuma değerleri ve yakıt faturalarının yazılı istenmesi | Yönetmelik m.5/3 |
| Hesap denetimi | 70/30 ayrımının, alan ve birim değerlerinin kontrolü | Yönetmelik m.7-8 |
| Arıza dönemi | Tahmini hesabın önceki dönem veya benzer bölümlere göre yapılıp yapılmadığı | Yönetmelik m.11 |
| Kurul kararı | Hukuka aykırı karara karşı süresinde iptal davası | KMK m.33 |
| Arabuluculuk | Dava öncesi zorunlu başvuru | HUAK m.18/B |
| Dava ve icra | Sulh hukuk mahkemesi; fazla ödemede iade veya istirdat | KMK Ek m.1, İİK m.72 |
Hesap itirazında belge düzeni sonucu belirler.
Gider paylaşım belgesinde okuma değerleri, kullanım alanı ve ortak pay ayrımı yoksa veya arızalı cihaz için dayanağı gösterilmeyen bir tahmin yapılmışsa, itiraz güçlüdür. Kurul kararı ve işletme projesi için süreler kısadır. Binanızdaki ısınma gideri uyuşmazlığını değerlendirmek için Hukukçular Evi Ankara’yı 0554 648 37 15 numaralı telefondan arayabilirsiniz.
Konuyla ilgili diğer rehberlerimiz: kat mülkiyeti rehberi · ortak gider ve gecikme tazminatı hesaplama aracı · aidat alacağı dava dilekçesi · aidatı kiracı mı ev sahibi mi öder · yönetim planı ve kurul kararlarına itiraz · yönetim planı ve yönetici seçimi · yan giderler kime ait
Sıkça Sorulan Sorular
Merkezi ısıtmada gider nasıl paylaştırılır?
Merkezî Isıtma ve Sıhhî Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhî Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik uyarınca 70/30 esası uygulanır: toplam ısıtma giderinin yüzde yetmişi bağımsız bölümlerin ölçülen tüketimine göre, yüzde otuzu ise ortak kullanım mahalleri ve sistem kayıpları için kullanım alanı esasına göre paylaştırılır.
Isı pay ölçer taktırmak zorunlu mu?
Merkezî veya bölgesel ısıtma sistemiyle ısıtılan binalarda ısı ölçüm ekipmanı kullanılması mevzuat gereği zorunludur. Dayanak, 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu ile Kat Mülkiyeti Kanunu m.42/4 uyarınca çıkarılan yönetmeliktir. Ölçüm ekipmanının takılmaması, gider paylaşımının ölçüme dayalı yapılamamasına ve uyuşmazlıklara yol açar.
Peteklerimi hiç açmazsam sıfır mı öderim?
Hayır. Ölçülen tüketiminiz sıfır olsa bile giderin yüzde otuzluk ortak kısmından payınıza düşeni ödersiniz. Ayrıca yönetmelik uyarınca merkezî sistemle ısıtılan bağımsız bölümlerdeki mahal sıcaklığının asgari 15 °C olacak şekilde ayarlanması öngörülmüştür; peteklerin tamamen kapatılması hem komşu bağımsız bölümlere zarar verir hem de yaptırıma konu olabilir.
Ferdi ısıtmaya (kombiye) geçmek için kaç kişi onay vermeli?
Kat Mülkiyeti Kanunu m.42/4 uyarınca ısıtma sisteminin merkezî sistemden ferdî sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karara bağlıdır. Ancak toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzeri olan binalarda bu dönüşüm, kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılabilir.
Gider paylaşım belgesi ne içermeli?
Yönetmelik, bağımsız bölüm ısıtma ve sıhhî sıcak su gider paylaşım bildirimlerinde bulunması gereken bilgileri belirler: kullanıcının adı-soyadı ve adresi, bağımsız bölüm mahalleri ve alanlarına ilişkin bilgiler, ısı ölçer veya ısı sayaçlarındaki önceki ve son ölçüm değerleri ile fark tüketim değerleri gibi kalemler. Bu bilgileri içermeyen bildirime itiraz edilebilir.
Ölçüm cihazım arızalıysa nasıl hesaplanır?
Arıza veya okuma yapılamaması hâllerinde yönetmelikte öngörülen yöntemlerle tahmini tüketim belirlenir. Bu nedenle cihazların periyodik kalibrasyonu, pil değişimi ve okuma kayıtlarının düzenli tutulması yönetimin sorumluluğundadır; ihmal hâlinde yapılan tahmini hesaplamalara itiraz gündeme gelir.
Paylaşıma itiraz etmek istersem nereye başvururum?
Önce yönetime yazılı itiraz edilir ve gider paylaşım belgesinin dayanağı olan ölçüm verileri istenir. Sonuç alınamazsa Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlık niteliğiyle sulh hukuk mahkemesine başvurulur; bu uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulmuş olması dava şartıdır.
📚 İlgili Rehberler
Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Isı payı uyuşmazlıklarında ölçüm kayıtları belirleyici olduğundan, Hukukçular Evi Ankara ile iletişime geçin.
