İfraz ve Tevhit Nedir? — İmar Kanunu m. 15-16

Bir arsayı bölmek ya da iki komşu parseli birleştirmek için ne gerekir? İmar hukukunda bu işlemlere ifraz ve tevhit denir.

İfraz ve Tevhit Nedir?

İfraz, bir parselin imar planına uygun olarak birden fazla parsele ayrılmasıdır. Tevhit ise birbirine bitişik birden fazla parselin birleştirilerek tek parsel hâline getirilmesidir. İşlemler 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15-16. maddelerinde düzenlenir.

İmar Planına Uygunluk

İfraz ve tevhit, imar planına uygun olarak yapılır. İmar planında bölünmeye uygun olmayan bir arsada ifraz yapılamaz; yol, meydan, park gibi kamuya ayrılan yerler bedelsiz terk veya kamulaştırma ile kamuya geçmeden bu işlemler gerçekleştirilemez.

Onay Mercii

İmar Kanunu m. 16’ya göre, belediye ve mücavir alan sınırları içindeki taşınmazların ifraz ve tevhidi belediye encümeni tarafından; bu sınırlar dışında ise il idare kurulu tarafından onaylanır. Büyükşehirde yetki ilçe belediyesindedir.

Süreç ve Süreler

Onay, başvurudan itibaren en geç 30 gün içinde sonuçlandırılır; tescil veya terkin için tapuya 15 gün içinde bildirim yapılır. Tapu müdürlüğü bildirimi takip eden bir ay içinde tescili tamamlar.

Sınırlamalar

Yapı nizamı veya kullanım kararı birbirinden farklı parseller tevhit edilemez. Üzerinde rehin veya irtifak hakkı bulunan parsellerde, ilgili hak sahiplerinin muvafakati gerekebilir.

Parselasyon Planı Ön Şartı

2019 değişikliğiyle, imar planı bulunan alanlarda ifraz ve tevhit işlemleri kural olarak yalnızca parselasyon planı tescil edilmiş alanlarda yapılabilir. Önce uygulama imar planı yürürlüğe girmeli, ardından bu plana uygun parselasyon planı yapılıp tapuya tescil edilmelidir. Parselasyon planı tescilli yerde yapılacak ifraz veya tevhidin de imar planlarına ve imar mevzuatına uygun olması şarttır. Kamu yatırımları, kamu mülkiyetindeki alanlar, parselasyonun uygulanması mümkün olmayan meskûn alanlar, koruma amaçlı imar planı bulunan alanlar ve büyük bir kısmı plana uygun oluşmuş imar adalarının kalan kısımları bu kuralın istisnasıdır.

Kamuya Terk ve Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) İlişkisi

İmar planında yol, meydan, yeşil saha, park ve otopark gibi umumi hizmetlere ayrılan yerler özel mülkiyette kalamaz; bu kısımlar malik tarafından bedelsiz olarak kamuya terk edilir (terkten ayrıca emlak alım-satım vergisi alınmaz) ya da kamulaştırılır. Önemli bir ayrım şudur: ifraz ve tevhit işlemlerinde, imar uygulamasındaki (m.18) gibi bir düzenleme ortaklık payı (DOP) kesintisi yapılmaz. Ancak parselasyon yapılmadan ifraz/tevhitle tescil edilen parsellerde, umumi hizmet alanına rastladığı için terk edilen alanlar, ileride yapılacak parselasyondaki DOP oranına tamamlanacak fark kadar mahsup edilebilir. Danıştay da bu terkin DOP ile aynı amaca hizmet ettiğini kabul etmektedir.

Onay Mercii ve Süreler (m.16)

Belediye ve mücavir alan sınırları içindeki taşınmazların resen veya başvuru üzerine ifraz ve tevhidi belediye encümeni; bu sınırlar dışında il idare kurulu (uygulamada il özel idaresi/valilik) tarafından onaylanır. Büyükşehirlerde yetki ilçe belediyesindedir. Onaylama işlemi, başvurunun idareye ulaşmasından itibaren en geç 30 gün içinde sonuçlandırılır; tescil veya terkin için 15 gün içinde tapuya bildirilir. Tapu dairesi ise tescil veya terkin işlemini bir ay içinde tamamlamak zorundadır.

İfraz ve Tevhitte Sınırlamalar

İfraz her koşulda yapılamaz. İmar planında belirlenen asgari parsel büyüklüğü ve cephe genişliğinin altında ifraza izin verilmez; ifraz sonucu yola cephesi olmayan (kör) parsel oluşturulamaz. İmar planı dışındaki alanlarda ise yönetmelikte belirlenen miktarlardan küçük ifrazlar yapılamaz. Tevhitte de sınır vardır: aralarında üç metre ve daha fazla kot farkı bulunan imar parselleri kural olarak tevhit edilemez. Bu teknik kısıtlar, sağlıklı yapılaşma ve plan bütünlüğü için öngörülmüştür.

Kentsel Dönüşümde İfraz ve Tevhit (6306 sayılı Kanun)

Riskli yapı ve riskli alan süreçlerinde ifraz ve tevhidin özel bir rejimi vardır. 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesi uyarınca; yıkılıp arsa hâline gelen taşınmazlarda tevhit, ifraz, terk, ihdas ve tescil işlemlerine ilişkin kararlar, maliklerin muvafakati aranmaksızın arsa payı oranında salt çoğunlukla alınabilir; mevcut ipotek ve şerhler bu işlemlere engel olmaz. Tevhidin dönüşümdeki en önemli kazanımı, daha büyük parselde emsal ve tasarım avantajı ile müteahhit karşısında daha güçlü pazarlık imkânıdır.

Başvuru ve Gerekli Belgeler

İfraz veya tevhit için başvuru, kural olarak malik ya da yetkili vekili tarafından ilgili belediyeye (mücavir alan dışında valiliğe) yapılır. Uygulamada; tapu senedi ve güncel tapu kaydı, imar durumu (çap) belgesi, kadastral ve hâlihazır durumu gösterir yetkili bir harita/kadastro mühendisince hazırlanmış ifraz-tevhit dosyası (değişiklik tasarımı) ile talep dilekçesi istenir. Belediye encümeni veya il idare kurulu, işlemin imar planı ve mevzuata uygunluğunu inceleyip onaylar; onaydan sonra dosya tescil için tapuya gönderilir. Terk gerektiren durumlarda kamuya terke ilişkin işlemler de bu aşamada tamamlanır. Süreç teknik hesap ve plan uygunluğu gerektirdiğinden, dosyanın baştan doğru hazırlanması ret ve gecikme riskini azaltır.

Sıkça Sorulan Sorular

İfraz ve tevhit nedir?

İfraz, bir parselin imar planına uygun olarak birden fazla parsele ayrılmasıdır; tevhit ise bitişik birden fazla parselin birleştirilerek tek parsel hâline getirilmesidir. Her ikisi de idari işlem olup 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15 ve 16. maddelerinde düzenlenir.

İfraz ve tevhit onayını kim verir?

Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediye encümeni, dışında il idare kurulu onaylar. Büyükşehirlerde yetki ilçe belediyesindedir. İşlem idari nitelikte olup mahkemece resen yapılamaz.

İşlem ne kadar sürede sonuçlanır?

Onaylama, başvurunun idareye ulaşmasından itibaren en geç 30 gün içinde sonuçlandırılır; tescil veya terkin için 15 gün içinde tapuya bildirilir ve tapu dairesi işlemi bir ay içinde tamamlamak zorundadır.

Umumi hizmete ayrılan yerlerde ifraz yapılır mı?

Hayır. İmar planında yol, meydan, yeşil saha, park ve otopark gibi umumi hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan kısımların ifraz veya tevhidine izin verilmez; bu alanlar bedelsiz terk veya kamulaştırma ile kamuya geçmelidir.

İfraz ve tevhitte düzenleme ortaklık payı (DOP) alınır mı?

İfraz ve tevhitte m.18’deki gibi doğrudan bir DOP kesintisi yapılmaz. Ancak parselasyon yapılmadan ifraz/tevhitle tescil edilip umumi hizmete terk edilen alanlar, ileride yapılacak parselasyondaki DOP oranına tamamlanacak fark kadar mahsup edilebilir.

Her parsel ifraz edilebilir mi?

Hayır. İmar planındaki asgari parsel büyüklüğü ve cephe genişliğinin altında ifraza izin verilmez, yola cephesi olmayan parsel oluşturulamaz. Tevhitte de aralarında üç metre ve üzeri kot farkı olan parseller kural olarak birleştirilemez.

Ret kararına karşı ne yapılabilir?

İfraz veya tevhit talebinin reddi bir idari işlemdir; ilgili, kararın tebliğinden itibaren süresi içinde idare mahkemesinde iptal davası açabilir. Süreç teknik olduğundan başvuru öncesi imar durumunun bir uzmanca incelenmesi yararlıdır.