Arsa Bölme (İfraz) Nasıl Yapılır? Hisseli Arsada Bölme Şartları

Bir arsayı bölmek ya da iki komşu parseli birleştirmek için ne gerekir? İmar hukukunda bu işlemlere ifraz ve tevhit denir.

İfraz ve Tevhit Nedir?

İfraz, bir parselin imar planına uygun olarak birden fazla parsele ayrılmasıdır. Tevhit ise birbirine bitişik birden fazla parselin birleştirilerek tek parsel hâline getirilmesidir. İşlemler 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15-16. maddelerinde düzenlenir.

İmar Planına Uygunluk

İfraz ve tevhit, imar planına uygun olarak yapılır. İmar planında bölünmeye uygun olmayan bir arsada ifraz yapılamaz; yol, meydan, park gibi kamuya ayrılan yerler bedelsiz terk veya kamulaştırma ile kamuya geçmeden bu işlemler gerçekleştirilemez.

Onay Mercii

İmar Kanunu m. 16’ya göre, belediye ve mücavir alan sınırları içindeki taşınmazların ifraz ve tevhidi belediye encümeni tarafından; bu sınırlar dışında ise il idare kurulu tarafından onaylanır. Büyükşehirde yetki ilçe belediyesindedir.

Süreç ve Süreler

Onay, başvurudan itibaren en geç 30 gün içinde sonuçlandırılır; tescil veya terkin için tapuya 15 gün içinde bildirim yapılır. Tapu müdürlüğü bildirimi takip eden bir ay içinde tescili tamamlar.

Sınırlamalar

Yapı nizamı veya kullanım kararı birbirinden farklı parseller tevhit edilemez. Üzerinde rehin veya irtifak hakkı bulunan parsellerde, ilgili hak sahiplerinin muvafakati gerekebilir.

Parselasyon Planı Ön Şartı

2019 değişikliğiyle, imar planı bulunan alanlarda ifraz ve tevhit işlemleri kural olarak yalnızca parselasyon planı tescil edilmiş alanlarda yapılabilir. Önce uygulama imar planı yürürlüğe girmeli, ardından bu plana uygun parselasyon planı yapılıp tapuya tescil edilmelidir. Parselasyon planı tescilli yerde yapılacak ifraz veya tevhidin de imar planlarına ve imar mevzuatına uygun olması şarttır. Kamu yatırımları, kamu mülkiyetindeki alanlar, parselasyonun uygulanması mümkün olmayan meskûn alanlar, koruma amaçlı imar planı bulunan alanlar ve büyük bir kısmı plana uygun oluşmuş imar adalarının kalan kısımları bu kuralın istisnasıdır.

Kamuya Terk ve Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) İlişkisi

İmar planında yol, meydan, yeşil saha, park ve otopark gibi umumi hizmetlere ayrılan yerler özel mülkiyette kalamaz; bu kısımlar malik tarafından bedelsiz olarak kamuya terk edilir (terkten ayrıca emlak alım-satım vergisi alınmaz) ya da kamulaştırılır. Önemli bir ayrım şudur: ifraz ve tevhit işlemlerinde, imar uygulamasındaki (m.18) gibi bir düzenleme ortaklık payı (DOP) kesintisi yapılmaz. Ancak parselasyon yapılmadan ifraz/tevhitle tescil edilen parsellerde, umumi hizmet alanına rastladığı için terk edilen alanlar, ileride yapılacak parselasyondaki DOP oranına tamamlanacak fark kadar mahsup edilebilir. Danıştay da bu terkin DOP ile aynı amaca hizmet ettiğini kabul etmektedir.

Onay Mercii ve Süreler (m.16)

Belediye ve mücavir alan sınırları içindeki taşınmazların resen veya başvuru üzerine ifraz ve tevhidi belediye encümeni; bu sınırlar dışında il idare kurulu (uygulamada il özel idaresi/valilik) tarafından onaylanır. Büyükşehirlerde yetki ilçe belediyesindedir. Onaylama işlemi, başvurunun idareye ulaşmasından itibaren en geç 30 gün içinde sonuçlandırılır; tescil veya terkin için 15 gün içinde tapuya bildirilir. Tapu dairesi ise tescil veya terkin işlemini bir ay içinde tamamlamak zorundadır.

İfraz ve Tevhitte Sınırlamalar

İfraz her koşulda yapılamaz. İmar planında belirlenen asgari parsel büyüklüğü ve cephe genişliğinin altında ifraza izin verilmez; ifraz sonucu yola cephesi olmayan (kör) parsel oluşturulamaz. İmar planı dışındaki alanlarda ise yönetmelikte belirlenen miktarlardan küçük ifrazlar yapılamaz. Tevhitte de sınır vardır: aralarında üç metre ve daha fazla kot farkı bulunan imar parselleri kural olarak tevhit edilemez. Bu teknik kısıtlar, sağlıklı yapılaşma ve plan bütünlüğü için öngörülmüştür.

Kentsel Dönüşümde İfraz ve Tevhit (6306 sayılı Kanun)

Riskli yapı ve riskli alan süreçlerinde ifraz ve tevhidin özel bir rejimi vardır. 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesi uyarınca; yıkılıp arsa hâline gelen taşınmazlarda tevhit, ifraz, terk, ihdas ve tescil işlemlerine ilişkin kararlar, maliklerin muvafakati aranmaksızın arsa payı oranında salt çoğunlukla alınabilir; mevcut ipotek ve şerhler bu işlemlere engel olmaz. Tevhidin dönüşümdeki en önemli kazanımı, daha büyük parselde emsal ve tasarım avantajı ile müteahhit karşısında daha güçlü pazarlık imkânıdır.

Başvuru ve Gerekli Belgeler

İfraz veya tevhit için başvuru, kural olarak malik ya da yetkili vekili tarafından ilgili belediyeye (mücavir alan dışında valiliğe) yapılır. Uygulamada; tapu senedi ve güncel tapu kaydı, imar durumu (çap) belgesi, kadastral ve hâlihazır durumu gösterir yetkili bir harita/kadastro mühendisince hazırlanmış ifraz-tevhit dosyası (değişiklik tasarımı) ile talep dilekçesi istenir. Belediye encümeni veya il idare kurulu, işlemin imar planı ve mevzuata uygunluğunu inceleyip onaylar; onaydan sonra dosya tescil için tapuya gönderilir. Terk gerektiren durumlarda kamuya terke ilişkin işlemler de bu aşamada tamamlanır. Süreç teknik hesap ve plan uygunluğu gerektirdiğinden, dosyanın baştan doğru hazırlanması ret ve gecikme riskini azaltır.

Bu konuyla doğrudan bağlantılı bir diğer rehberimiz: Parselasyon.

İfraz ve Tevhit: Tanım ve Şartlar

İkisi de imar mevzuatına tabi işlemlerdir; belediye onayı olmadan yapılamaz.

Beşinci ve dokuzuncu satırlar en sık karşılaşılan iki engeli gösterir: asgari parsel büyüklüğünün altında ifraz yapılamaz ve belediye onayı olmadan yapılan bölme işlemleri tapuya tescil edilmez. Bu nedenle “araziyi böleriz” vaadiyle yapılan hisseli satışlar ciddi risk taşır.

Bedelsiz Terk ve İmar Uygulaması

İfraz sırasında kamuya terk yükümlülüğü doğabilir.

Birinci ve dördüncü satırlar dengeyi verir: imar uygulamasında düzenleme ortaklık payı adı altında kanuni oranı aşmamak kaydıyla bedelsiz kesinti yapılabilir; bu oranın aşılması hâlinde ise kamulaştırma yapılması ve bedel ödenmesi gerekir. Dokuzuncu satır ise ön hazırlıktır — ifraz sonrası kalan alanın kullanılabilir büyüklükte olup olmadığı önceden hesaplanmalıdır.

Ortak alan ve paylı mülkiyet rehberlerimiz: paylı mülkiyette haklar · ortaklığın giderilmesi · önalım hakkı · ifraz ve tevhit · yapı kullanma izni · komşuluk hukuku

İfraz Başvurusu Adım Adım

Süreç belediye onayına dayanır; eksik belge en sık gecikme sebebidir.

Dokuzuncu satır paylı mülkiyette en sık karşılaşılan engeldir: ifraz talebi için kural olarak tüm paydaşların birlikte hareket etmesi gerekir; anlaşma sağlanamıyorsa çözüm ortaklığın giderilmesi davasıdır. Birinci satır ise ön hazırlıktır — imar durumu alınmadan yapılacak planlamalar boşa çıkabilir.

Ortak alan ve paylı mülkiyet rehberlerimiz: paylı mülkiyette haklar · ortaklığın giderilmesi · önalım hakkı · ifraz ve tevhit · yapı kullanma izni · komşuluk hukuku

Tevhit (Birleştirme) ve Uygulamada Dikkat

Tevhit, küçük parselleri yapılaşmaya elverişli hâle getirmek için kullanılır.

İkinci ve dokuzuncu satırlar tevhidin iki yüzünü gösterir: tüm maliklerin birlikte talebi gerekir ve işlem sonrasında paylı mülkiyet doğduğundan her paydaş ortaklığın giderilmesini isteyebilir hâle gelir. Bu nedenle tevhitten önce paydaşlar arasında yazılı bir kullanım ve tasarruf anlaşması yapılması yerinde olur.

Ortak alan ve paylı mülkiyet rehberlerimiz: paylı mülkiyette haklar · ortaklığın giderilmesi · önalım hakkı · ifraz ve tevhit · yapı kullanma izni · komşuluk hukuku

İmar Uygulaması ve İdari İtiraz

İfraz ve tevhit işlemleri idari işlem niteliğindedir; itiraz yolu idari yargıdır.

Birinci ve dördüncü satırlar usulü belirler: ifraz ve tevhit işlemlerine karşı idare mahkemesinde iptal davası açılır ve dava açılmış olması işlemin uygulanmasını kendiliğinden durdurmaz — yürütmenin durdurulması ayrıca talep edilmelidir. Beşinci satır ise en sık kabul edilen iptal sebebidir; düzenleme ortaklık payının kanuni oranı aşması hâlinde işlem hukuka aykırı hâle gelir.

Ortak alan ve paylı mülkiyet rehberlerimiz: paylı mülkiyette haklar · ortaklığın giderilmesi · önalım hakkı · ifraz ve tevhit · yapı kullanma izni · komşuluk hukuku

Tarım Arazisinde Bölme Yasağı: 5403 Sayılı Kanun

İmar mevzuatı ifraza izin verse dahi, taşınmaz tarım arazisi niteliğindeyse ikinci bir engel devreye girer ve çoğu başvuru burada reddedilir.

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, asgari tarımsal arazi büyüklüğü kavramını getirmiştir. Bu büyüklük, bölge ve yörelerin toplumsal, ekonomik, ekolojik ve teknik özellikleri gözetilerek Bakanlık tarafından belirlenir ve belirlenen asgari büyüklüğe erişmiş tarımsal araziler bölünemez eşya niteliği kazanır.

Kanun alt sınırları da belirlemiştir: asgari tarımsal arazi büyüklüğü, mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardan küçük belirlenemez. Bakanlık bu büyüklükleri günün koşullarına göre artırabilir.

Yasağın kapsamı geniştir: tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez; Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve paydaş adedi artırılamaz.

Ayrıca il ve ilçelerin yeter gelirli tarımsal arazi büyüklükleri Kanuna ekli listede belirlenmiş olup, tarımsal araziler bu büyüklüklerin altında ifraz edilemez ve bölünemez. Bu nitelik, şerh konulmak üzere tapu müdürlüğüne bildirilir.

İstisnalar vardır ancak dardır: tarım dışı kullanım izni verilen alanlar veya çay, fındık, zeytin gibi özel iklim ve toprak ihtiyaçları olan bitkilerin yetiştiği alanlarda, arazi özellikleri nedeniyle daha küçük parsellerin oluşması gerekiyorsa Bakanlığın uygun görüşüyle daha küçük parseller oluşturulabilir. Yatırım programında yer alan kamu yatırımı projeleri kapsamındaki zorunlu ifraz işlemlerinde ise Bakanlık onayı aranmaz.

Pratik sonuç: tarla vasıflı bir taşınmazda ifraz düşünülüyorsa, imar müdürlüğüne gitmeden önce il veya ilçe tarım ve orman müdürlüğüne başvurularak taşınmazın sınıfı ve bölünebilir olup olmadığı sorulmalıdır. Bu adım atlandığında hem zaman hem masraf kaybedilir.

Hisseli Arsada İfraz: Paydaşlar Anlaşamıyorsa

Hisseli taşınmazlarda ifraz talebi çoğu zaman teknik değil, irade sorunudur.

Paylı mülkiyette taşınmaz üzerinde tasarruf niteliğindeki işlemler kural olarak paydaşların birlikte hareket etmesini gerektirir. İfraz başvurusu da bu kapsamdadır; bir paydaşın tek başına yaptığı başvuru idarece işleme alınmayabilir.

Paydaşlar anlaşamıyorsa izlenebilecek yollar şunlardır:

• Elbirliği mülkiyeti varsa önce paylı mülkiyete geçmek. Miras yoluyla intikal etmiş taşınmazlarda paylar belirli değildir. Bu dönüşüm tek bir mirasçının talebiyle sağlanabilir; ayrıntı için elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi dilekçesi yazımıza bakılabilir.
• Ortaklığın giderilmesi davası. Anlaşma sağlanamıyorsa taşınmazın aynen taksimi veya satış yoluyla ortaklığın giderilmesi istenebilir. Mahkeme, taşınmazın bölünebilir olup olmadığını teknik inceleme ile belirler; ayrıntı için ortaklığın giderilmesi dava dilekçesi yazımıza bakılabilir.
• Fiilî taksimin belgelenmesi. Paydaşlar arasında fiilen bölünmüş kullanım varsa, bu durum aynen taksim talebini güçlendirir.

Dikkat edilmesi gereken nokta şudur: mahkeme kararıyla aynen taksime hükmedilebilmesi için taşınmazın imar mevzuatı ve varsa tarım mevzuatı bakımından bölünebilir olması gerekir. Bu nedenle dava açılmadan önce ifraz edilebilirliğin idareden sorulması isabetlidir.

İfraz Başvurusu Reddedilirse

Ret kararı bir idari işlemdir ve süresi içinde idare mahkemesinde iptal davasına konu edilebilir. Süre, ret kararının tebliğinden itibaren işler.

Dava öncesinde yapılması gereken ilk iş, ret gerekçesinin hangi mevzuata dayandığını tespit etmektir:

• İmar mevzuatından kaynaklanan ret. Plana aykırılık, asgari parsel büyüklüğü, cephe koşulu veya parselasyon şartı. Bu gerekçeler teknik olduğundan keşif ve bilirkişi incelemesi talep edilmelidir.
• Tarım mevzuatından kaynaklanan ret. Bölünemez büyüklük sınırı. Bu hâlde tartışma taşınmazın sınıfı ve büyüklüğü üzerinde yürür; tarım müdürlüğü kayıtları esas alınır.
• Belge eksikliğinden kaynaklanan ret. İstenen belgenin mevzuatta öngörülüp öngörülmediği denetlenmelidir; mevzuatta yer almayan bir belgenin şart koşulması hukuka aykırıdır.

Cevap verilmemesi hâli de dava konusu edilebilir: başvuruya mevzuatta öngörülen sürede cevap verilmemesi, zımni ret olarak değerlendirilir ve dava süresi bu andan itibaren işler.

Usul çerçevesi için idari işlemin iptali dava dilekçesi yazımıza bakılabilir.

İfraz Sonrası: Terk, Tescil ve Vergi

Onay alındığında iş bitmez; ifrazın tapuya işlenmesi ayrı bir aşamadır ve maliyet doğurur.

Terk yükümlülüğü. İfraz sonucunda yol, yeşil alan gibi kamusal kullanımlara ayrılan kısımların terki gerekebilir. Terkin bedelsiz mi yoksa bedel karşılığı mı olacağı, işlemin hangi hükme dayandığına göre değişir; bu husus başvuru öncesinde netleştirilmelidir.

Tescil. Onaylı ifraz dosyası kadastro müdürlüğüne ve ardından tapu müdürlüğüne intikal eder; yeni parseller ayrı ayrı tescil edilir. Bu aşamada yeni ada-parsel numaraları oluşur.

Hisseli taşınmazda dağılım. İfraz sonrası oluşan parsellerin paydaşlar arasında nasıl dağılacağı ayrı bir meseledir. Paydaşlar anlaşmışsa taksim sözleşmesiyle; anlaşamamışsa ortaklığın giderilmesi yoluyla çözülür.

Kontrol edilmesi gerekenler. Tescil sonrası tapu kaydı mutlaka kontrol edilmeli; yüzölçümü, ada-parsel numarası ve varsa şerhlerin doğru işlenip işlenmediği denetlenmelidir. Hata varsa düzeltme talebi ivedilikle yapılmalıdır.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Paydaşlar Anlaşamıyorsa: Paylı Mülkiyet Hükümleri Ne Diyor?

Hisseli arsada ifraz talebinin akıbeti İmar Kanunu’ndan önce Türk Medeni Kanunu’nun paylı mülkiyet hükümlerine bağlıdır. Bu hükümler, kaç paydaşın rızasının arandığını ve anlaşma sağlanamadığında hangi yolun açık olduğunu belirler.

Uygulamada en sık sorulan soru, ifraz için paydaş çoğunluğunun yeterli olup olmadığıdır. Altı yüz doksan ikinci madde bu soruya açık bir cevap verir: paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. İfraz, parselin hukuki durumunu kalıcı biçimde değiştirdiğinden bu kapsamda değerlendirilir. Dolayısıyla bir veya birkaç paydaşın imzasıyla yapılan ifraz başvurusu, diğer paydaşların muvafakati sunulmadıkça sonuçlanmaz. Çoğunluk sağlanmış olması da yeterli değildir; aranan şey bütün paydaşların kabulüdür. Paylı mülkiyetteki hak ve yükümlülüklerin genel çerçevesi için hisseli ve paylı mülkiyette haklar incelenmelidir.

Bütün paydaşların rızası sağlanamıyorsa çıkış yolu altı yüz doksan sekizinci maddededir. Paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir; yani hiç kimse paylı hâlde kalmaya süresiz olarak zorlanamaz. Bu talep anlaşmayla karşılanmazsa ortaklığın giderilmesi davası açılır. Dava, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde görülür ve tüm paydaşların davaya dâhil edilmesi gerekir. Sürecin pratiği için ortaklığın giderilmesi davası yazısına bakılmalıdır.

Altı yüz doksan dokuzuncu madde ise paylaşmanın nasıl yapılacağını sıraya koyar ve bu sıra imar hukuku bakımından belirleyicidir. Kural olarak önce aynen bölüşme değerlendirilir; parçaların değerleri birbirine denk düşmüyorsa eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanır. Aynen bölünme mümkün değilse satış yoluyla paylaşmaya hükmedilir. İşte bu noktada iki mevzuat kesişir: aynen bölünmenin mümkün olup olmadığı yalnızca fiziki bir soru değildir; imar mevzuatının izin verdiği asgari parsel büyüklüğü ve cephe şartları sağlanamıyorsa taşınmaz hukuken bölünemez ve mahkeme aynen taksime karar veremez.

Bunun pratik sonucu, hisseli arsada ifraz beklentisi taşıyan paydaş için önemlidir. Parsel imar planına göre ifraz edilebilecek nitelikte değilse, ortaklığın giderilmesi davası açılsa dahi sonuç aynen taksim değil satış olur. Bu nedenle dava açılmadan önce parselin imar durumunun ve ifraz şartlarını sağlayıp sağlamadığının ilgili idareden yazılı olarak öğrenilmesi gerekir. İmar durumu elverişli değilse, paydaşlar arasında anlaşma yoluyla çözüm aramak çoğu zaman daha isabetlidir; aksi hâlde açılan dava taşınmazın elden çıkmasıyla sonuçlanabilir. İfraz şartlarının ayrıntısı için ifraz, tevhid ve yola terk incelenebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

İfraz ve tevhit nedir?

İfraz, bir parselin imar planına uygun olarak birden fazla parsele ayrılmasıdır; tevhit ise bitişik birden fazla parselin birleştirilerek tek parsel hâline getirilmesidir. Her ikisi de idari işlem olup 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15 ve 16. maddelerinde düzenlenir.

İfraz ve tevhit onayını kim verir?

Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediye encümeni, dışında il idare kurulu onaylar. Büyükşehirlerde yetki ilçe belediyesindedir. İşlem idari nitelikte olup mahkemece resen yapılamaz.

İşlem ne kadar sürede sonuçlanır?

Onaylama, başvurunun idareye ulaşmasından itibaren en geç 30 gün içinde sonuçlandırılır; tescil veya terkin için 15 gün içinde tapuya bildirilir ve tapu dairesi işlemi bir ay içinde tamamlamak zorundadır.

Umumi hizmete ayrılan yerlerde ifraz yapılır mı?

Hayır. İmar planında yol, meydan, yeşil saha, park ve otopark gibi umumi hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan kısımların ifraz veya tevhidine izin verilmez; bu alanlar bedelsiz terk veya kamulaştırma ile kamuya geçmelidir.

İfraz ve tevhitte düzenleme ortaklık payı (DOP) alınır mı?

İfraz ve tevhitte m.18’deki gibi doğrudan bir DOP kesintisi yapılmaz. Ancak parselasyon yapılmadan ifraz/tevhitle tescil edilip umumi hizmete terk edilen alanlar, ileride yapılacak parselasyondaki DOP oranına tamamlanacak fark kadar mahsup edilebilir.

Her parsel ifraz edilebilir mi?

Hayır. İmar planındaki asgari parsel büyüklüğü ve cephe genişliğinin altında ifraza izin verilmez, yola cephesi olmayan parsel oluşturulamaz. Tevhitte de aralarında üç metre ve üzeri kot farkı olan parseller kural olarak birleştirilemez.

Ret kararına karşı ne yapılabilir?

İfraz veya tevhit talebinin reddi bir idari işlemdir; ilgili, kararın tebliğinden itibaren süresi içinde idare mahkemesinde iptal davası açabilir. Süreç teknik olduğundan başvuru öncesi imar durumunun bir uzmanca incelenmesi yararlıdır.