Parselasyon (İmar m.18) İşleminin İptali Dava Dilekçesi Örneği (2026) — DOP ve Tahsis

Parselasyon, malikin haberi olmadan mülkiyetinin yerini değiştirebilen tek imar işlemidir. Tapunuzdaki parsel numarası değişir, yüzölçümünüz azalır, hatta taşınmazınız başka bir konuma taşınır. Üstelik bunların hepsi hukuka uygun olabilir; olmayanı ayırt etmek için teknik bir denetim gerekir.

Aşağıda parselasyonun denetlenebilir dört ölçütü, büyükşehirdeki çifte encümen şartı, plana birlikte dava imkânı ve hazır bir iptal dava dilekçesi örneği yer almaktadır.

Parselasyon Neyi Değiştirir?

İmar Kanunu m.18 uygulaması, kadastral parselleri imar planına uygun imar parsellerine dönüştürür. Süreç üç aşamalıdır:

1. Düzenleme sınırının belirlenmesi. İdare, hangi alanın düzenlemeye gireceğini tespit eder.
2. Düzenleme ortaklık payının kesilmesi. Umumi hizmet alanlarının elde edilmesi için parsellerden bedelsiz pay alınır.
3. Dağıtım ve tahsis. Kalan alan üzerinden maliklere imar parselleri tahsis edilir.

Her aşama ayrı bir hukuka aykırılık kaynağıdır ve dilekçede ayrı ayrı ele alınmalıdır. Sürecin genel çerçevesi için parselasyon ve düzenleme ortaklık payı yazımıza bakılabilir.

Denetimin Dört Ölçütü

1. Düzenleme sınırı. Sahanın bütünlük arz eden bir alan olarak belirlenmesi gerekir. Belirli parselleri kapsam dışında bırakacak veya belirli maliklere avantaj sağlayacak biçimde çizilen sınır, eşitlik ilkesine aykırılık iddiasının konusudur. Bu iddia, sınırın haritada nasıl geçtiğinin gösterilmesiyle somutlaştırılır.

2. Düzenleme ortaklık payı oranı. DOP bedelsizdir ancak sınırsız değildir: kanun azami bir oran öngörür ve payın hangi umumi hizmet alanları için kullanılabileceğini sayar. İki tür aykırılık gündeme gelir — oranın aşılması ve payın kapsam dışı bir kullanım için kesilmesi. Ayrıntı için bedelsiz terk ile kamulaştırmanın farkı yazımıza bakılabilir.

3. Tahsisin yeri. Uygulamada esas, imar parselinin mümkün olduğunca kadastral parselin bulunduğu yerden tahsis edilmesidir. Plan kararları nedeniyle sapma olabilir; ancak sapmanın teknik gerekçesi ortaya konmalıdır. Gerekçesiz uzak tahsis, en sık kabul gören iptal sebeplerindendir.

4. Değer dengesi. Ana yola cepheli ticari nitelikteki bir kadastral parselin karşılığında iç kesimde düşük değerli bir imar parseli tahsis edilmesi, uygulamanın hakkaniyete aykırı sonuç doğurmasıdır. Bu iddia değerleme uzmanı raporuyla desteklenmelidir.

Büyükşehirde Çifte Encümen Şartı

Bu, dosyada ilk bakılması gereken teknik noktalardan biridir ve uygulamada sık atlanır.

Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik, parselasyon planlarının yürürlüğe girmesini şu ayrıma bağlar:

• Büyükşehir belediyesince yapılmışsa: büyükşehir belediyesi encümeni kararıyla,
• İlçe belediyesince yapılmışsa: ilçe belediye encümeni kararı ve büyükşehir belediyesi encümeni kararı ile,
• Diğer belediyelerde: belediye ve mücavir alan içinde belediye encümeni kararı, dışında il idare kurulu kararı veya onaylamaya yetkili idarenin onayından sonra yürürlüğe girer.

İkinci hâldeki çifte encümen şartı eksikse, parselasyon işlemi yürürlüğe girmemiştir. Bu, esasa girmeden sonuç alınabilecek bir usul itirazıdır. Yetki haritası için büyükşehir ve ilçe belediyesinin imar yetkisi yazımıza bakılabilir.

Plana Birlikte Dava: İkinci Şans

Parselasyon, uygulama imar planının uygulama işlemidir. Bu, plana doğrudan dava süresini kaçırmış malikler için önemli bir imkân doğurur.

İYUK m.7/4, düzenleyici işlemin uygulanması üzerine ilgililerin, düzenleyici işlem veya uygulama işlemi ya da her ikisi aleyhine birden dava açabilmesine imkân tanır. Dolayısıyla parselasyonun tebliği üzerine, hem parselasyonun hem dayanağı plan hükmünün iptali istenebilir.

Bu strateji özellikle şu durumda değerlidir: parselasyon teknik olarak doğru yapılmış olabilir ama uyguladığı plan sakattır. Yalnızca parselasyona yönelen dava esastan reddedilir; sakatlığın kaynağına yönelen dava sonuç verir.

Kesinleşen planlara karşı beş yıllık üst sınırın da gözetildiği unutulmamalıdır. Süre rejiminin bütünü için askı ilanı ve itiraz yazımıza bakılabilir.

Süre: Askı mı, Tebliğ mi?

Parselasyon işlemi bireysel nitelikte olduğundan kural tebliğdir; ancak uygulamada çoğu zaman askı yoluyla duyurulur.

Buradan iki sonuç doğar. Usulüne uygun tebligat yapılmışsa süre tebliğden işler. Usulüne uygun tebligat veya ilan yapılmamışsa, malik bakımından süre öğrenme tarihinden başlar ve usule uygun duyuru yapıldığını ispat yükü idarededir.

Pratik tavsiye: parselasyondan haberdar olur olmaz idareye bilgi edinme başvurusu yapılmalı ve encümen kararı, parselasyon planı, dağıtım cetvelleri ile DOP hesap cetveli istenmelidir. Bu başvurunun cevap tarihi, öğrenme anının en güçlü ispatıdır.

İdare Parselasyon Yapmıyorsa

Madalyonun diğer yüzü de vardır: bazı maliklerin sorunu parselasyonun yapılması değil, hiç yapılmamasıdır.

7181 sayılı Kanunla İmar Kanunu m.10’a eklenen fıkra, belediye veya valiliğin parselasyon planlarını imar planlarının kesinleşme tarihinden itibaren beş yıl içinde yapmasını ve onaylamasını esas alır; parselasyon planı yapmamaları sebebiyle doğacak her türlü kamulaştırma iş ve işlemlerinden belediyeler veya valilikler sorumludur.

Ayrıca büyükşehirlerde, nazım imar planının yürürlüğe girdiği tarihten itibaren bir yıl içinde uygulama imar planlarını ve parselasyon planlarını yapmayan ilçe belediyelerinin bu planlarını büyükşehir belediyesi yapar veya yaptırır.

Bu hükümler, parselasyon yapılmadığı için taşınmazı fiilen kilitli kalan malik için doğrudan başvuru dayanağıdır. Ayrıntı için imar programı (m.10) yazımıza bakılabilir.

Parselasyon İşleminin İptali Dava Dilekçesi Örneği (2026)

Aşağıdaki metin genel bir şablondur. Köşeli parantez içindeki alanları doldurun; iptal sebeplerinden yalnızca dosyanıza uyanları bırakın ve her birini pafta, cetvel veya raporla destekleyin. Metni kopyalayabilir, Word olarak indirebilir veya PDF’e yazdırabilirsiniz.

Dava Öncesi Kontrol Listesi

• Encümen kararının onaylı örneği (büyükşehirde her iki encümen kararı),
• Parselasyon planı ve düzenleme sınırını gösteren pafta,
• Dağıtım cetvelleri ve DOP hesap cetveli,
• Askı ilanı çıktısı, askı ve indirme tutanakları veya tebligat evrakı,
• Tapu kaydı ve kadastral çap,
• Uygulama imar planı, plan notları ve plan açıklama raporu,
• Varsa değerleme raporu ve harita mühendisi mütalaası.

Sık Yapılan Hatalar

• Askı ilanını takip etmemek. Parselasyon çoğu zaman askıyla duyurulur; ilan kaçırıldığında süre sessizce işler.
• Dağıtım cetvellerini istememek. DOP oranı ve tahsis kararları ancak cetveller üzerinden denetlenebilir.
• Yalnızca “mağduriyet” yazmak. Düzenleme sınırı, DOP oranı, tahsis yeri ve değer dengesi gibi somut ölçütlere dayanılmalıdır.
• Plana ayrıca dayanmamak. Sakatlık plandan geliyorsa, uygulama işlemiyle birlikte plan da dava edilmelidir.
• Büyükşehirde çifte encümeni kontrol etmemek. İlçe belediyesince yapılan parselasyonda büyükşehir encümeni kararı da aranır.
• Keşif ve bilirkişi talebini eklememek. Bu davalar teknik davalardır; harita mühendisi ve değerleme uzmanı incelemesi belirleyicidir.
• Yürütmeyi durdurma istememek. Tapu kayıtları değiştikten ve devirler gerçekleştikten sonra eski hâle dönüş güçleşir.

Adım Adım Süreç

1. Askı veya tebliğ tarihini sabitleyin — Askı ilanının tarihli çıktısını veya tebligat evrakını saklayın.
2. Dosyayı bilgi edinmeyle isteyin — Encümen kararı, parselasyon planı, dağıtım cetvelleri ve DOP hesap cetvelini temin edin.
3. Kadastral ile imar durumunu karşılaştırın — Eski parselin konumu ile tahsis edilen imar parselini pafta üzerinde yan yana koyun.
4. DOP oranını hesaplatın — Kesilen payın oranını ve hangi kullanımlar için alındığını teknik olarak denetletin.
5. Değer dengesini değerlendirin — Kadastral parselin ve tahsis edilen parselin konum ve değer farkını raporlayın.
6. Planı da hedefe alın — Sakatlık plandan kaynaklanıyorsa dilekçede dayanağı plan hükmünü de gösterin.
7. Yürütmeyi durdurma talebiyle dava açın — Keşif ve bilirkişi talebini ekleyin; bilirkişi heyetinin uzmanlık alanlarını belirtin.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Parselasyonun Kendi Askı Rejimi ve Beş Yıllık Üst Sınır

Parselasyon işleminde süre tartışması, imar planlarındaki askı rejimiyle aynı değildir. Parselasyon planlarının yürürlüğe girmesi, askıya çıkması ve kesinleşmesi İmar Kanunu’nun 19. maddesinde ayrıca düzenlenmiştir; buna 2020’de eklenen bir üst sınır hükmü de eklenmiştir.

On dokuzuncu madde, parselasyona kendi askı ve kesinleşme rejimini kurar. Plan, encümen veya il idare kurulu onayından sonra yürürlüğe girer; bir ay süreyle ilgili idarede asılır ve mutat vasıtalarla duyurulur; bu sürenin sonunda kesinleşir. Dolayısıyla parselasyonda süre tartışması yürütülürken imar planlarına ilişkin askı hükmüne değil, doğrudan bu maddeye dayanılmalıdır. Tashih edilen planlar bakımından da aynı usulün uygulanacağı maddede açıkça belirtilmiştir; yani düzeltilmiş bir parselasyon planı yeniden askıya çıkarılmalı ve süre yeniden işletilmelidir. Tashih edilen planın askıya çıkarılmadığı hâller, dilekçede ileri sürülebilecek somut bir şekil sakatlığıdır.

Tescile ilişkin cümle ise malikin sıklıkla şaşırdığı sonucu açıklar. Kesinleşen parselasyon planları tapu dairesine gönderilir ve bu daireler ilgililerin muvafakati aranmaksızın sicilleri planlara göre re’sen tanzim ve tesis eder. Tapu kaydındaki değişikliğin malikin bilgisi ve rızası olmadan gerçekleşmesinin kanuni dayanağı budur. Bunun tersi de doğrudur: tapuda kaydın oluşmuş olması, dayanağı olan parselasyon işleminin hukuka uygun olduğu anlamına gelmez. İşlem iptal edildiğinde tapu kaydının akıbeti ayrı bir mesele hâline gelir ve bu nedenle dava dilekçesinde yalnızca işlemin iptali değil, sonuçlarının nasıl giderileceği de düşünülmelidir.

En çok gözden kaçan hüküm ise 2020 yılında eklenen üst sınırdır. Buna göre kesinleşen imar planları veya parselasyon planlarına karşı, kesinleşme tarihinden itibaren her hâlde beş yıl içinde dava açılabilir. Bu hüküm, uygulama işlemi üzerine dava açma imkânının sınırsız biçimde kullanılamayacağını gösterir. İdari Yargılama Usulü Kanunu, ilanı gereken düzenleyici işlemlerin uygulanması üzerine ilgililerin düzenleyici işlem veya uygulanan işlem yahut her ikisi aleyhine dava açabileceğini öngörür; ancak parselasyon ve imar planları bakımından bu imkânın üzerine artık beş yıllık bir tavan konulmuştur. Askı süresini kaçırmış malikin durumu değerlendirilirken bu iki hükmün birlikte okunması gerekir.

Pratik sonuç şudur: parselasyon dosyasında süre analizi üç aşamalı yapılmalıdır. Önce planın onay tarihi ve askıya çıkarılıp çıkarılmadığı, ardından askı süresinin sonunda kesinleşme tarihi, son olarak kesinleşmeden itibaren beş yılın dolup dolmadığı belirlenir. Askı hiç yapılmamışsa veya usulüne uygun duyurulmamışsa, sürenin işlemeye başladığı an tartışmalı hâle gelir ve bu durum davacı lehine bir argüman doğurur. Buna karşılık kesinleşmeden itibaren beş yıl geçmişse, uygulama işlemi üzerine dava açma yolunun da kapanmış olabileceği dikkate alınmalıdır. Bu nedenle dosyaya ilk olarak encümen kararı, askı tutanağı ve kesinleşme tarihini gösteren yazının getirtilmesi istenmelidir. Parselasyonun esasına ilişkin ölçütler için parselasyon ve düzenleme ortaklık payı, plana birlikte dava açma imkânı için imar planı iptal davası, kısıtlılık iddiası için hukuki el atma yazısı incelenmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Parselasyon işlemine nasıl itiraz edilir?

Parselasyon, encümen kararıyla onaylanan bireysel nitelikte bir idari işlemdir. Askı veya tebliğden itibaren altmış gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılır.

Dava süresi ne zaman başlar?

Kural olarak işlemin tebliğinden itibaren altmış gündür. Usulüne uygun tebligat yapılmamışsa süre öğrenme tarihinden işler; usule uygun ilan yapıldığını ispat yükü idaredir.

Düzenleme ortaklık payı nedir?

İmar uygulamasında, düzenlemeye giren parsellerden umumi hizmet alanlarının elde edilmesi amacıyla bedelsiz olarak kesilen paydır. Kanun bu pay için azami bir oran öngörür ve kullanım amacını sınırlar.

DOP kesintisi karşılığında bedel ödenir mi?

Düzenleme ortaklık payı bedelsizdir. Ancak payın kanunda sayılan amaçlar dışında kullanılması veya azami oranın aşılması hukuka aykırılık doğurur ve bu durumda bedel talebi gündeme gelebilir.

Bedelsiz terk ile kamulaştırma farkı nedir?

Düzenleme ortaklık payı, imar uygulamasının bir sonucu olarak bedelsiz alınır. Kamulaştırma ise bedel karşılığıdır. Umumi hizmet alanı ihtiyacı DOP ile karşılanamıyorsa eksik kalan kısım kamulaştırma yoluyla tamamlanır.

Taşınmazım başka yere tahsis edildi, itiraz edebilir miyim?

Evet. Uygulamada, imar parselinin mümkün olduğunca kadastral parselin bulunduğu yerden tahsis edilmesi esastır. Uzak veya değer bakımından dengesiz tahsis, iptal sebebi olarak ileri sürülür.

Aynı yere tahsis her zaman zorunlu mu?

Plan kararları ve saha koşulları nedeniyle aynı yerden tahsis her zaman mümkün olmayabilir. Ancak sapmanın teknik gerekçesinin ortaya konması ve değer dengesinin korunması gerekir.

Müstakil parsel yerine hisse verildi, ne yapabilirim?

Taşınmaz müstakil imar parseli oluşturmaya elverişliyken hisselendirme yapılması, iptal sebebi olarak ileri sürülebilir. Bu hususun keşif ve bilirkişi incelemesiyle tespiti istenir.

Parselasyonla birlikte plana da dava açabilir miyim?

Evet. Parselasyon, uygulama imar planının uygulama işlemidir. İşlemin tebliği üzerine, işlemle birlikte dayanağı plan hükmünün de iptali istenebilir.

Büyükşehirde parselasyon nasıl yürürlüğe girer?

Parselasyon planı büyükşehir belediyesince yapılmışsa büyükşehir belediyesi encümeni kararıyla; ilçe belediyesince yapılmışsa ilçe belediye encümeni kararı ve büyükşehir belediyesi encümeni kararıyla yürürlüğe girer.

Uygulama imar planı olmadan parselasyon yapılabilir mi?

Hayır. Kesinleşmiş uygulama imar planı bulunmadan imar uygulaması yapılamaz. Bu husus başlı başına bir iptal sebebidir.

Parselasyon yapılmazsa ne olur?

Belediye veya valiliğin parselasyon planlarını imar planlarının kesinleşme tarihinden itibaren beş yıl içinde yapması ve onaylaması esastır; yapmamaları sebebiyle doğacak kamulaştırma iş ve işlemlerinden kendileri sorumludur.

İptal kararı verilirse tapu kaydı düzelir mi?

İptal kararı üzerine idare, işlemi hiç yapılmamış gibi sonuç doğuracak biçimde davranmak ve tapu kayıtlarını buna göre düzeltmekle yükümlüdür. Bu nedenle yürütmenin durdurulması aşaması önemlidir.

Görevli mahkeme hangisidir?

Görevli mahkeme idare mahkemesi, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesidir. Tapu iptali ve tescil talepleri ise adli yargının konusudur.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. Dilekçe metni genel bir şablondur; somut dosyanıza göre uyarlanması gerekir. İdari ve adli dava süreleri hak düşürücüdür; mutlaka güncel mevzuat ve kendi tebligat tarihiniz esas alınmalıdır.