İfraz, Tevhid ve Yola Terk (İmar Kanunu m.15-16): Şartlar, Encümen Kararı ve Süreler

İfraz ve tevhid, bir taşınmazın bölünmesi veya birden fazla taşınmazın birleştirilmesi yoluyla parsel yapısında değişiklik yapılmasını sağlayan işlemlerdir. İmar Kanunu m.15 bu işlemlerin şartlarını, m.16 ise onay merciini ve süreleri düzenler. Onay yetkisi belediye ve mücavir alan içinde belediye encümenine aittir.

Bu yazıda ifraz, tevhid, yola terk ve ihdas kavramlarının farkı, 2019 değişikliğiyle gelen parselasyon planı önceliği, onay süreçleri ve kanuni süreler, şüyuun izalesi hükmü ile başvurunun reddi hâlinde izlenecek yol ele alınmaktadır.

Dört Kavram, Dört Farklı İşlem

İfraz (ayırma): Tek bir parselin birden fazla parsele bölünmesidir. Her yeni parselin imar planı ve yönetmelikte öngörülen asgari büyüklük ve cephe şartlarını sağlaması gerekir.

Tevhid (birleştirme): Birden fazla parselin tek parsel hâline getirilmesidir. Küçük parsellerde yapılaşma hakkının kullanılabilmesi için çoğu zaman zorunludur.

Yola terk: İmar planında yol, meydan, park gibi umumi hizmete ayrılan kısmın malik tarafından kamuya bedelsiz olarak terk edilmesidir. Ruhsat alınabilmesi için çoğu olayda ön koşuldur.

İhdas: Kadastro harici alanın veya kamuya ait bir yerin imar planı gereği parsele katılarak tapuya tescil edilmesidir.

Bu işlemler çoğu zaman tek bir encümen kararıyla birlikte yapılır: örneğin bir parselin yola terk edilecek kısmı ayrılır, kalan kısım iki parsele ifraz edilir. Bu nedenle encümen kararının metni, işlemin hukuki niteliğini belirler.

Dört İşlemin Karşılaştırması

İşlemler tek encümen kararında birleştirilebilir; kararın metni hukuki niteliği belirler.

Madde 15: İfraz ve Tevhidin Şartları

İmar Kanunu m.15’in çekirdek yasağı şudur: imar planlarına göre yol, meydan, yeşil saha, park ve otopark gibi umumi hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan gayrimenkullerin bu kısımlarının ifrazına veya tevhidine izin verilmez.

Yani parselinizin bir kısmı planda yola veya parka isabet ediyorsa, o kısım bağımsız bir parsel olarak ayrılamaz. Bu, kamuya ayrılan alanların özel mülkiyette parçalanarak korunmasını engelleme amacı taşır.

2019 değişikliği: parselasyon planı önceliği

4/7/2019 tarihli ve 7181 sayılı Kanunun 8. maddesiyle m.15’e getirilen düzenleme, uygulamayı kökten değiştirmiştir:

• İmar planı bulunan alanlarda, uygulama imar planına uygun olarak öncelikle parselasyon planının yapılması esastır.
• İmar planı bulunan alanlarda, ifraz ve tevhit işlemleri parselasyon planı tescil edilmiş alanlarda yapılabilir.
• Parselasyon planı tescil edilmiş yerlerde yapılacak ifraz veya tevhidin imar planlarına ve imar mevzuatına uygun olması şarttır.

Bunun pratik sonucu şudur: imar planı bulunan bir alanda, parselasyon planı henüz tescil edilmemişse ifraz ve tevhid talebi kural olarak karşılanamaz. Önce m.18 uygulamasının yapılması beklenir.

Bu düzenleme, geçmişte yaygın olan “ifraz yoluyla imar uygulamasını dolanma” pratiğini önlemeyi amaçlamaktadır. Parselasyon ve düzenleme ortaklık payı için parselasyon ve düzenleme ortaklık payı sayfasına bakabilirsiniz.

Madde 16: Onay Mercii ve Kanuni Süreler

Madde 16, işlemin idari boyutunu düzenler. Belediye ve mücavir alan hudutları içindeki gayrimenkullerin re’sen veya müracaat üzerine tevhid veya ifrazı, bunlar üzerinde irtifak hakkı tesisi veya bu hakların terkini, Kanun ve yönetmelik hükümlerine uygunluğu bakımından belediye encümenleri veya il idare kurullarınca onaylanır.

Buradaki yetki kuralı nettir ve uygulamada sıkça hataya düşülür: belediye başkanı ya da belediye meclisi bu işlemleri onaylayamaz. Yetki encümendedir. Belediye ve mücavir alan sınırları dışında ise, 5302 sayılı İl Özel İdaresi Kanunu hükümleri çerçevesinde il özel idaresi yetkilidir.

Maddenin öngördüğü süreler şunlardır:

• Onaylama işlemi, müracaatın belediyelere veya valiliklere intikalinden itibaren en geç otuz gün içinde sonuçlandırılır.
• Tescil veya terkini için on beş gün içinde tapuya bildirilir.
• Tapu dairesi, tescil veya terkin işlemini bir ay içinde sonuçlandırmak zorundadır.

Bu süreler idare için bağlayıcıdır. Otuz günlük süre içinde sonuçlandırılmayan başvurularda, idari başvuru ve dava yolları gündeme gelebilir.

Madde 16 Süre Şeması

Süreler idare bakımından bağlayıcıdır; aşılması hâlinde başvuru ve dava yolları gündeme gelir.

Şüyuun İzalesi: Az Bilinen Hüküm

Madde 16’nın son cümlesi, uygulamada çoğu malikin haberdar olmadığı güçlü bir yetki içerir.

Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan gayrimenkullerin sahipleri, ilgili idarenin tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde aralarında anlaşamazlar veya şüyuun izalesi için mahkemeye müracaat edilmezse, ilgili idare hissedarmış gibi şüyuun izalesi davası açabilir.

Yani imar uygulaması sonucu paylı hâle gelen bir parselde paydaşlar altı ay içinde çözüm üretmezse, belediye kendisi paydaş değilken ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Bu, taşınmazın satış yoluyla elden çıkmasıyla sonuçlanabilir.

Bu nedenle şüyulandırma tebligatı alan maliklerin altı aylık süreyi ciddiye alması gerekir. Çözüm seçenekleri: paydaşlar arasında anlaşarak taksim, payın diğer paydaşa satışı veya süresi içinde ortaklığın giderilmesi davası açılması. Ortaklığın giderilmesinin genel işleyişi için ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası sayfasına bakabilirsiniz.

Yola Terk İşlemi ve Harç

Yola terk, imar planı gereği umumi hizmete ayrılan kısmın kamuya bedelsiz olarak bırakılmasıdır. İşlem, encümen kararı doğrultusunda tapuda tescil edilir.

Uygulamada işlem sırası şöyledir: encümen kararı alınır, karar doğrultusunda önce yola terk tescil işlemi yapılır, ardından geriye kalan kısımların ifrazı ve maliki adına tescili gerçekleştirilir.

Harç bakımından önemli bir nokta vardır: Harçlar Kanununa ekli tarifede yola terk tescili için bir harç karşılığı bulunmadığından, bu işlem bakımından harç alınmaksızın tescil yapılması gündeme gelir. Buna karşılık ifraz ve tevhid işlemlerinde tapu harcı ve belediye harçları ayrıca değerlendirilir.

Encümen kararının metni burada belirleyicidir. Kararda yola terk ayrıca gösterilmeden, yalnızca “parselin iki kısma ifrazı” biçiminde alınan bir karar, m.15’e aykırılık tartışması doğurur; çünkü planda yol olan kısmın ifrazı kanunen mümkün değildir.

Başvuruda Hazırlanacak Belgeler

Sık Karşılaşılan Ret Sebepleri

• Parselasyon planı tescil edilmemiş. İmar planı bulunan alanda m.15 uyarınca ifraz ve tevhid yapılamaz.
• Umumi hizmete ayrılan kısmın ifrazı isteniyor. Planda yol, park veya yeşil alan olan kısım bağımsız parsel olarak ayrılamaz.
• Asgari parsel büyüklüğü sağlanmıyor. Oluşacak parsellerden biri planın veya yönetmeliğin öngördüğü büyüklüğün altında kalıyor.
• Cephe şartı sağlanmıyor. Oluşacak parselin yola cephesi yeterli değil.
• Tevhid edilecek parseller komşu değil veya farklı imar adasında.
• Maliklerin muvafakati eksik. Paylı mülkiyette bütün paydaşların iradesi aranır.
• Yetkisiz merci kararı. Encümen yerine başkanlık veya meclis kararıyla işlem yapılmış.

Uygulamada en sık görülen hata, “arsayı çocuklarım arasında bölelim” talebinin asgari parsel büyüklüğü nedeniyle reddedilmesidir. Bu durumda çözüm ifraz değil, paylı mülkiyet içinde taksim sözleşmesi veya kat mülkiyeti kurulmasıdır.

Ret Kararına Karşı Ne Yapılabilir?

İfraz veya tevhid talebinin reddi ile şüyulandırmaya ilişkin işlemler idari nitelikte olduğundan, idare mahkemesinde iptal davasına konu edilir.

Dava dilekçesinde tartışılabilecek başlıca iddialar şunlardır: reddin gerekçesiz olması, m.15’teki şartların somut olayda gerçekleştiğinin gösterilmemesi, otuz günlük sürenin aşılması, yetkisiz merci tarafından karar alınması ve emsal uygulamalarla çelişki.

İdari işlemlere karşı başvuru yollarının genel çerçevesi için belediye işlemlerine karşı dava sayfasına bakabilirsiniz.

Mahkeme Kararıyla İfraz

İfraz ve tevhid yetkisi idareye ait olmakla birlikte, mahkeme kararıyla da taşınmazların ifrazına karar verilmesi mümkündür. Ortaklığın giderilmesi davasında aynen taksim yoluyla paylaşım kararı verilmesi bu hâllerin başında gelir.

Ancak mahkeme kararıyla yapılan ifrazda da imar mevzuatının şartları gözetilir. Aynen taksimin mümkün olup olmadığı, oluşacak parsellerin imar mevzuatına uygunluğu bakımından bilirkişi incelemesiyle belirlenir. Bu şart sağlanmıyorsa mahkeme satış yoluyla paylaşıma hükmeder.

Alım Öncesinde Kontrol

Hisseli veya ifraz vaadiyle satılan taşınmazlarda alıcının yapması gereken kontroller şunlardır:

• Parselasyon planının tescil edilip edilmediği
• Parselin planda hangi kullanıma ayrıldığı ve umumi hizmet alanına isabet edip etmediği
• Asgari parsel büyüklüğü ve cephe şartları
• Terk yükümlülüğünün büyüklüğü ve net parsel alanı
• Varsa şüyulandırma tebligatı ve altı aylık sürenin durumu

“İleride ifraz edilir” vaadiyle yapılan satışlarda, ifrazın mevzuata göre mümkün olup olmadığı önceden araştırılmalıdır. Emsal ve yapılaşma hakkı hesabı için TAKS, KAKS ve emsal hesabı sayfasına bakabilirsiniz.

Adım Adım Süreç

1. İmar durumu ve parselasyon bilgisini alın — Belediyeden imar durumu belgesi ile parselasyon planının tescil edilip edilmediğini yazılı olarak öğrenin.
2. İşlemin mevzuata uygunluğunu değerlendirin — Asgari parsel büyüklüğü, cephe şartı ve umumi hizmet alanına isabet durumunu kontrol ettirin.
3. Teknik dosyayı hazırlatın — Serbest çalışan harita mühendisine ölçü, kroki ve yeni durum dosyasını hazırlatın.
4. Malik muvafakatlerini toplayın — Paylı mülkiyette bütün paydaşların iradesini yazılı olarak alın.
5. Encümene başvurun — Başvuruyu belediyeye veya valiliğe yapın; evrak kayıt numarasını alın. Onay en geç otuz günde sonuçlanır.
6. Tapuya bildirimi takip edin — Onay kararı tescil veya terkin için on beş gün içinde tapuya bildirilir.
7. Tescili teyit edin — Tapu dairesi işlemi bir ay içinde sonuçlandırır; yeni tapu kayıtlarını kontrol edin.
8. Şüyulandırma varsa altı ayı kaçırmayın — Tebligattan itibaren altı ay içinde anlaşın veya dava açın; aksi hâlde idare dava açabilir.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Sıkça Sorulan Sorular

İfraz ve tevhid nedir?

İfraz bir parselin bölünmesi, tevhid ise birden fazla parselin birleştirilmesidir. İkisi de parsel yapısında değişiklik yapan resmî işlemlerdir.

İfraz ve tevhidi kim onaylar?

Belediye ve mücavir alan hudutları içinde belediye encümeni veya il idare kurulu onaylar. Belediye başkanı veya belediye meclisi bu işlemleri onaylayamaz.

Onay ne kadar sürede sonuçlanır?

Onaylama işlemi, müracaatın idareye intikalinden itibaren en geç otuz gün içinde sonuçlandırılır.

Tapuya ne zaman bildirilir?

Onay kararı, tescil veya terkin için on beş gün içinde tapuya bildirilir; tapu dairesi işlemi bir ay içinde sonuçlandırmak zorundadır.

Parselasyon planı yoksa ifraz yapılabilir mi?

7181 sayılı Kanunla getirilen düzenleme uyarınca imar planı bulunan alanlarda ifraz ve tevhit işlemleri parselasyon planı tescil edilmiş alanlarda yapılabilir.

Yol veya park olan kısım ifraz edilebilir mi?

Hayır. m.15 uyarınca imar planına göre yol, meydan, yeşil saha, park ve otopark gibi umumi hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan kısımların ifrazına veya tevhidine izin verilmez.

Şüyuun izalesi hükmü ne anlama gelir?

Şüyulandırılan taşınmaz sahipleri tebliğden itibaren altı ay içinde anlaşamaz veya mahkemeye başvurmazsa, ilgili idare hissedarmış gibi şüyuun izalesi davası açabilir.

Yola terkte harç alınır mı?

Harçlar Kanununa ekli tarifede yola terk tescili için bir harç karşılığı bulunmadığından bu işlem bakımından harç alınmaksızın tescil gündeme gelir; ifraz ve tevhid harçları ayrıca değerlendirilir.

Arsamı çocuklarım arasında bölebilir miyim?

Oluşacak parsellerin asgari büyüklük ve cephe şartlarını sağlaması gerekir. Sağlanmıyorsa çözüm ifraz değil, taksim sözleşmesi veya kat mülkiyeti kurulmasıdır.

Mahkeme kararıyla ifraz mümkün mü?

Evet. Ortaklığın giderilmesi davasında aynen taksim kararı verilebilir; ancak oluşacak parsellerin imar mevzuatına uygunluğu bilirkişi incelemesiyle denetlenir.

Ret kararına karşı ne yapabilirim?

Ret işlemi idari nitelikte olduğundan idare mahkemesinde iptal davasına konu edilebilir.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. İdari dava süreleri hak düşürücüdür; ceza tutarları her yıl yeniden değerleme oranında güncellenir. Somut dosyanız için tebligat tarihiniz ve yürürlükteki mevzuat esas alınmalıdır. Nihai hukuki değerlendirme avukata aittir.