Parselasyon (İmar Kanunu 18. Madde) ve Düzenleme Ortaklık Payı: %45 Sınırı

İmar planı yapılması tek başına arsanızı imarlı hâle getirmez. Planın araziye uygulanması, İmar Kanunu’nun 18. maddesine dayanan arazi ve arsa düzenlemesi yani parselasyon işlemiyle olur. Bu işlem sırasında taşınmazınızın bir bölümü, yol ve park gibi umumi hizmet alanları için bedelsiz olarak alınır. Buna Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) denir ve en çok tartışma yaratan konu budur: hangi oranda kesinti yapılabileceği ve kesintinin nasıl denetleneceği.

Parselasyon Nedir?

Belediyeler ve valilikler, imar planlarının uygulanabilmesi için düzenleme sınırı belirler; bu sınır içindeki kadastro parsellerini birleştirip yeniden böler ve maliklere imar parseli tahsis eder. İşlem, arazinin fiziki yapısını plana uygun hâle getirmeyi amaçlar ve maliklerin rızası aranmaz; kamu gücüne dayanır.

Düzenleme Ortaklık Payı (DOP)

DOP, düzenleme alanındaki umumi hizmet alanlarını elde etmek ve düzenleme dolayısıyla oluşan değer artışının karşılığı olarak, taşınmazların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinden bedelsiz düşülen miktardır.

Üst sınır: yüzde kırk beş

DOP, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırk beşini geçemez. Düzenleme sahasında umumi hizmetlere ayrılan miktar bu oranın üstüne çıkarsa, kesinti azami sınır olan %45’e indirilir; aşan kısım kamulaştırma yoluyla karşılanır.

Bu oran daha önce %40 idi ve internetteki birçok kaynak hâlâ eski oranı yazmaktadır. Somut dosyada hangi oranın uygulanacağı, işlemin yapıldığı tarihteki mevzuata göre belirlenir.

DOP’un temel ilkeleri

• Düzenlemeye giren tüm parsellerden eşit oranda alınır; belediye, hazine veya özel kişi ayrımı yapılmaz.
• Yalnızca imar uygulaması sırasında alınabilir; plan yapılmasıyla kendiliğinden doğmaz.
• Taşınmazın düzenlemeden önceki alanı üzerinden hesaplanır.
• Elde edilen alanlar yalnızca umumi hizmetler için kullanılabilir; belediyeye satılık parsel oluşturmak gibi başka amaçlarla kullanılamaz.
• Kural olarak bir kez alınır. Daha önce terk veya kesinti yapılmışsa, sonraki uygulamada yalnızca oranı %45’e tamamlayacak fark alınabilir.

DOP ile KOP Farkı

Uygulamada en sık yapılan hata, KOP alanlarının DOP içinde gösterilerek bedelsiz alınmaya çalışılmasıdır. Bu, iptal sebebidir.

Süreç ve Askı İlanı

1. Düzenleme sınırının belirlenmesi ve encümen kararı
2. Parselasyon planı ve dağıtım cetvellerinin hazırlanması
3. Encümen/meclis onayı
4. Bir ay süreyle askıya çıkarılması ve ilan edilmesi
5. Askı süresi içinde itirazların değerlendirilmesi
6. Kesinleşme ve tapuya tescil

Askı ilanı kritik aşamadır. Uygulamada maliklerin çoğu, tapuda değişikliği gördüğünde durumu fark eder; oysa bu aşamada dava süresi çoktan işlemeye başlamış olabilir. Taşınmazınızın bulunduğu bölgede imar uygulaması yapılıyorsa askı ilanlarını düzenli takip etmek gerekir.

Parselasyona Karşı Dava

Parselasyon işlemi bir idari işlemdir ve iptali için idare mahkemesinde dava açılır. Dava açma süresi, idari yargıdaki genel kurala tabidir ve işlemin ilanı ya da tebliği esas alınarak hesaplanır. Süre kaçırıldığında işlem kesinleşir.

Sık kullanılan iptal sebepleri

• DOP oranının yasal üst sınırı aşması
• Kesintinin parseller arasında eşit uygulanmaması
• Daha önce terk yapılmış parselden yeniden tam oranda kesinti yapılması
• KOP alanlarının DOP kapsamında bedelsiz alınması
• Düzenleme sınırının şehircilik ilkelerine aykırı biçimde, keyfî belirlenmesi
• Malike, düzenleme öncesindeki taşınmazıyla bağlantısız ve orantısız bir yerden pay verilmesi
• Müstakil parsel verilebilecekken gereksiz yere hisselendirme yapılması

Bedele Dönüştürme

Taşınmazın zemin durumu veya üzerindeki yapının niteliği nedeniyle DOP’un fiilen alınamadığı hâllerde, ilgilinin muvafakatiyle DOP miktarı bedele dönüştürülebilir. Bu, malikin rızasına bağlıdır; tek taraflı dayatılamaz.

Pratik Öneri

Parselasyon dosyalarında en güçlü savunma, dağıtım cetvellerinin incelenmesiyle kurulur. Cetvelde her parselin düzenlemeye giren alanı, uygulanan DOP oranı ve tahsis edilen imar parseli gösterilir. Bu belgeler askı süresinde ilgili belediyeden temin edilmeli; oranın eşit uygulanıp uygulanmadığı parsel bazında karşılaştırılmalıdır.

Parselasyon İşlemine İtiraz: Adım Adım

1. Askı ilanını takip edin — Bölgenizde imar uygulaması varsa belediyenin askı ilanlarını düzenli izleyin; süre buradan işlemeye başlar.
2. Dağıtım cetvellerini alın — Parselinizin düzenlemeye giren alanını, uygulanan DOP oranını ve tahsis edilen imar parselini gösteren cetvelleri temin edin.
3. Oranı karşılaştırın — Kesintinin komşu parsellerle eşit uygulanıp uygulanmadığını ve yasal üst sınırın aşılıp aşılmadığını kontrol edin.
4. Askı süresinde itiraz edin — İtirazınızı gerekçeleriyle ve belgelerle birlikte idareye yazılı olarak sunun.
5. İdare mahkemesinde dava açın — İtirazın reddi veya cevapsız kalması hâlinde süresi içinde iptal davası açın.

Parselasyon İptal Edilirse Ne Olur?

Dava açmadan önce sorulması gereken asıl soru budur; çünkü iptalin sonucu her zaman davacı lehine değildir.

İşlem geriye dönük olarak ortadan kalkar. İptal kararı üzerine parselasyon işlemi ve buna dayalı tescil hukuki dayanağını kaybeder. Tapu kayıtları uygulama öncesi duruma döndürülür.

İdare yeniden uygulama yapar. İptal, düzenleme yapılamayacağı anlamına gelmez. İdare, iptal gerekçesini gidererek yeni bir parselasyon işlemi tesis eder. Bu ikinci uygulamada kesinti oranı veya tahsis yeri değişebilir.

Ara dönem belirsizliği doğar. Eski parsel düzenine dönülmesi ile yeni uygulamanın yapılması arasındaki dönemde taşınmaz üzerinde işlem yapılması güçleşir; ruhsat başvuruları askıya alınabilir.

Üçüncü kişilerin durumu. Uygulama sonrası oluşan parseller satılmış veya üzerlerine yapı yapılmışsa, iptalin bu kişiler üzerindeki etkisi ayrıca değerlendirilir.

Pratik sonuç: parselasyona karşı dava açmadan önce, yeni uygulamada durumunuzun daha iyi mi kötü mü olacağı teknik olarak değerlendirilmelidir. Bazı dosyalarda doğru strateji iptal değil, tahsis yerinin veya kesinti oranının düzeltilmesine yönelik itirazdır.

Bilirkişi İncelemesinde Neye Bakılır?

Parselasyon davaları teknik dosyalardır ve sonuç neredeyse tamamen bilirkişi raporuyla belirlenir. Raporun denetleneceği başlıklar bellidir:

• Düzenleme sınırının belirlenmesi. Sınırın hangi ölçütlere göre çizildiği; sınırın keyfî biçimde bazı parselleri içeri, bazılarını dışarı bırakıp bırakmadığı.
• Kesinti oranının hesabı. Kesintinin hangi alanlar için yapıldığı ve oranın düzenleme alanındaki tüm parsellere eşit ölçüde uygulanıp uygulanmadığı.
• Tahsis yeri. Malike verilen yeni parselin, eski parseline göre konum ve nitelik bakımından dengeli olup olmadığı; mümkün olduğunca aynı yerden tahsis ilkesine uyulup uyulmadığı.
• Değer dengesi. Uygulama öncesi ve sonrası durumun değer açısından karşılaştırılması.
• Daha önce kesinti yapılıp yapılmadığı. Aynı taşınmazdan geçmişte kesinti yapılmışsa bu husus raporda tespit edilmelidir.

Rapora itiraz genel ifadelerle değil, her başlık için ayrı ayrı ve rapordaki ilgili bölüme atıfla yapılmalıdır. İtiraz karşılanmazsa ek rapor, sonrasında yeni heyet talep edilmelidir.

Dilekçe kurgusu için parselasyon (m.18) iptali dava dilekçesi yazımıza bakılabilir.

Dava Süresi: Askı İlanı mı, Tebliğ mi?

Parselasyon dosyalarında en çok kaybedilen şey esas değil, süredir.

Parselasyon işlemleri askı yoluyla ilan edilir. Bu, uygulamada iki farklı başlangıç noktası tartışması doğurur:

• Askı süresinin bitimi. İlan usulüne uygun yapılmışsa, dava süresinin askı süresinin bitiminden itibaren işlemeye başladığı kabul edilir.
• Tebliğ veya öğrenme. Malike ayrıca tebligat yapılmışsa tebliğ tarihi; ilan usulsüz yapılmış veya hiç yapılmamışsa öğrenme tarihi esas alınır.

Pratik sonuç: askıyı kaçıran malik için dosya kapanmış sayılmaz. Ancak öğrenme tarihinin nasıl belgelendiği kritik hâle gelir. Dilekçede öğrenmenin ne zaman ve nasıl gerçekleştiği (tapu kaydı incelemesi, belediyeden alınan yazı, tapu müdürlüğü bildirimi) somut olarak yazılmalıdır.

Bu nedenle taşınmazı düzenlemeye girme ihtimali bulunan malikler, belediyenin askı ilanlarını düzenli takip etmeli ve tapu kaydına e-Devlet üzerinden periyodik olarak bakmalıdır. Uygulama tescil edildiğinde tapu kaydında değişiklik görünür.

Kesinti Yerine Bedele Dönüştürme Talebi

Bazı dosyalarda malikin asıl derdi kesinti oranı değil, kalan parselin kullanılamaz hâle gelmesidir.

Küçük yüzölçümlü taşınmazlarda kesinti sonrası kalan alan, bağımsız bir yapılaşmaya elverişli olmayabilir. Bu durumda malik fiilen hem taşınmazın bir bölümünü kaybetmiş hem de kalanı değerlendiremez hâle gelmiş olur.

Böyle dosyalarda değerlendirilebilecek talepler şunlardır:

• Müstakil parsel tahsisi. Mümkünse hisseli değil bağımsız parsel verilmesi talep edilmelidir.
• Tahsis yerinin değiştirilmesi. Aynı yerden veya yakınından, kullanılabilir nitelikte bir parsel tahsisi istenmelidir.
• Kamulaştırma yolunun işletilmesi. Taşınmaz kamu hizmetine ayrılmışsa ve kullanılamaz hâle gelmişse, kamulaştırma talebi ve bunun karşılanmaması hâlinde el atma tartışması gündeme gelir.

Bu talepler dava dilekçesinde terditli olarak ileri sürülmelidir: önce işlemin iptali, kabul edilmezse tahsisin düzeltilmesi. Tek bir talebe bağlanan dosya, kısmi haklılık hâlinde sonuçsuz kalabilir.

Uygulama Öncesi Malikin Yapabilecekleri

Parselasyon tescil edildikten sonra geri dönüş zorlaşır. Bu nedenle asıl kazanç, uygulama daha askı aşamasındayken elde edilir.

Düzenlemeye girdiğini öğrenen malikin yapması gerekenler:

• Askı ilanını takip edin. Belediyenin ilan panosu ve internet sitesi düzenli izlenmeli; ilan süresi ve bitiş tarihi not edilmelidir.
• Dağıtım cetvelini isteyin. Kendi parselinize ilişkin kesinti oranı, tahsis edilen yeni parsel ve varsa hisse durumu bu cetvelde görünür.
• Karşılaştırma yapın. Uygulama öncesi ve sonrası durumu yüzölçümü, konum, cephe ve yapılaşma hakkı bakımından yan yana koyun.
• Askı süresi içinde itiraz edin. İtiraz, sonraki dava için tutumunuzu gösteren bir belgedir ve bazı dosyalarda idarece düzeltme yapılmasını sağlar.
• Teknik destek alın. Harita mühendisi görüşü, kesinti ve tahsis hatalarını erken aşamada ortaya çıkarır.

Askı aşamasında yapılan itiraz, dava yolunu kapatmaz; aksine dosyayı güçlendirir. İdare itirazı karşılamazsa, bu husus dava dilekçesinde ayrıca vurgulanır.

Aynı Taşınmazdan İkinci Kez Kesinti

Uygulamada sık karşılaşılan ve çoğu zaman fark edilmeyen bir durumdur.

Bir taşınmazdan geçmişte düzenleme kapsamında kesinti yapılmışsa, aynı taşınmazdan ikinci kez aynı gerekçeyle kesinti yapılması tartışmalıdır. Bu, malikin aynı yük altına iki kez sokulması sonucunu doğurur.

Bu iddianın kurulabilmesi için geçmiş uygulamanın belgelenmesi gerekir:

• Önceki parselasyon işlemine ilişkin encümen veya meclis kararı,
• Önceki dağıtım cetveli ve kesinti oranı,
• Tapu kaydındaki tedavül bilgileri ve eski ada-parsel numaraları,
• Kadastro müdürlüğünden alınacak uygulama geçmişi.

Bu belgeler kadastro ve belediye arşivlerinden temin edilir; temini zaman aldığından askı aşamasında talep edilmelidir. Bilirkişi raporunda bu hususun ayrıca tespit edilmesi istenmelidir.

7534 Sayılı Kanunla Gelen Değişiklikler

İmar Kanunu’nun 18. maddesi, 5 Aralık 2024 tarihli 7534 sayılı Kanun’un 6. maddesiyle kapsamlı biçimde değiştirilmiştir. Parselasyon uyuşmazlıklarında bu değişikliklerin bilinmesi gerekir.

İkinci ve üçüncü satır ise plan uygulamasını geciktiren idareler bakımından bir sorumluluk kuralı getirmektedir. İmar planı kesinleştiği hâlde yıllardır parselasyon yapılmayan ve bu nedenle taşınmazından yararlanamayan malikler için bu hüküm, başvuru ve dava dilekçelerinde dayanak oluşturur.

Birden Fazla DOP Kesintisi Mümkün mü?

Bir parselden yalnızca bir kez DOP alınması esastır. Ancak istisnası bulunur ve bu istisna sıkça tartışılır.

1. Kural. Bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaz.
2. İstisna. İmar planı değişikliğiyle parselde değer ve yoğunluk artışı meydana gelmişse, artış kanıtlanmak kaydıyla ek kesinti yapılabilir.
3. Sınır. Ek kesinti, ilk uygulamadaki oranı yüzde kırk beşe tamamlamak üzere yapılabilir; bu oran aşılamaz.
4. İspat yükü. Değer ve yoğunluk artışının gösterilmesi idareye aittir.

Parselasyona Karşı Dava: Dilekçe Kurgusu

İptal davasında ileri sürülebilecek başlıca hukuka aykırılık iddiaları:

Askı süresine dikkat edilmelidir: parselasyon planları belirli süreyle askıya çıkarılır ve ilan edilir. Bu süre içinde yapılan itiraz, hem idari çözüm imkânı sağlar hem de sonraki dava sürecinde dayanak oluşturur. Askı ilanları malike ayrıca tebliğ edilmediğinden, taşınmazın bulunduğu belediyenin duyuruları düzenli izlenmelidir.

Arsa ve tarla alımında imar durumu kontrolleri için imar durumu rehberimize, kamulaştırma hâlinde taşınmaz üzerindeki yüklerin akıbeti için kamulaştırma rehberimize bakabilirsiniz.

Ehliyet ve Husumet: Kim, Kime Karşı Dava Açar?

Parselasyon davalarında esasa girilmeden karşılaşılan iki engel ehliyet ve husumettir. Bunların sonuçları birbirinden çok farklıdır: biri dosyayı kapatır, diğeri yalnızca yönlendirir.

Ehliyet bakımından parselasyon davaları görece rahattır; düzenlemeye giren taşınmazın maliki bakımından menfaat ilişkisi doğrudan kurulur. Tartışma daha çok pay sahipleri, mirasçılar ve kiracılar bakımından çıkar. Payı bulunan malikin dava açabileceği kabul edilirken, taşınmaz üzerinde yalnızca kişisel hakkı bulunan kiracının menfaat ilişkisi ayrıca tartışılır. Bu ayrımın önemi sonucundan gelir: ehliyet yönünden kanuna aykırılık görülmesi hâlinde verilecek karar davanın reddidir ve bu sonuç düzeltilebilir nitelikte değildir. Bu nedenle dilekçede davacının sıfatı, tapu kaydıyla birlikte açıkça ortaya konmalıdır.

Husumette ise durum tamamen farklıdır ve uygulamada gereğinden fazla endişe yaratır. On beşinci madde, davanın hasım gösterilmeden veya yanlış hasım gösterilerek açılması hâlinde dava dilekçesinin tespit edilecek gerçek hasma tebliğine karar verileceğini öngörür. Yani yanlış idareye yöneltilen dava reddedilmez; mahkeme gerçek hasmı belirler ve dilekçeyi ona tebliğ eder. Parselasyonda bu hüküm özellikle işe yarar; çünkü işlemi onaylayan merciin belediye encümeni mi yoksa il idare kurulu mu olduğu, büyükşehirlerde ise yetkinin ilçe belediyesinde mi büyükşehir belediyesinde mi bulunduğu her zaman kolayca ayırt edilemez. Yetki dağılımı için büyükşehir ve ilçe belediyesinin imar yetkisi incelenmelidir.

Aynı maddenin devamı bir noktayı daha netleştirir: gerçek hasma tebliğe ilişkin karar ile dilekçe ret kararları, kanun yoluna başvurulabilecek ilk inceleme kararları arasında sayılmamıştır. Dolayısıyla mahkemenin hasmı yeniden belirlemesine karşı istinaf veya temyiz yoluna gidilmez; süreç belirlenen hasım üzerinden devam eder. Bu da davacı bakımından zaman kaybını sınırlar. Buna karşılık husumetin baştan doğru kurulması, savunmanın erken alınmasını ve işlem dosyasının daha hızlı gelmesini sağladığından yine de tercih edilmelidir.

Parselasyon davalarının teknik yönü ise iki ayrı hükümle desteklenir. Yirminci madde mahkemeye re’sen inceleme yetkisi verir ve gerekli gördüğü evrakın gönderilmesini yalnızca taraflardan değil ilgili diğer yerlerden de isteyebilmesini sağlar. Otuz birinci madde ise bilirkişi, keşif ve delillerin tespiti bakımından Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’na yollama yapar. Düzenleme ortaklık payı oranının doğru hesaplanıp hesaplanmadığı, tahsis edilen parselin eşdeğer olup olmadığı ve yerinde tahsis ilkesine uyulup uyulmadığı ancak teknik incelemeyle ortaya konabileceğinden, dilekçede keşif ve bilirkişi talebi somut sorularla birlikte ileri sürülmelidir. Ayrıca ara kararla düzenleme dosyasının, dağıtım cetvellerinin ve encümen kararının celbi istenmelidir. Dilekçe kurgusu için parselasyon iptali dilekçe örneği, kanun yolu aşaması için temyiz dilekçesi incelenebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Düzenleme ortaklık payı en fazla ne kadar olabilir?

Düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırk beşini geçemez. Bu oranın üstüne çıkılması hâlinde kesinti azami sınıra indirilir.

Aynı taşınmazdan ikinci kez DOP alınabilir mi?

Kural olarak DOP bir kez alınır. Daha önce terk veya kesinti yapılmışsa, sonraki uygulamada yalnızca oranı yasal üst sınıra tamamlayacak fark kadar ilave kesinti yapılabilir.

Okul ve hastane alanı da bedelsiz mi alınır?

Hayır. Okul, sağlık tesisi gibi kamu hizmet alanları Kamu Ortaklık Payı kapsamındadır ve bedel karşılığı, kamulaştırma yoluyla elde edilir. Bunların DOP içinde bedelsiz alınması iptal sebebidir.

Parselasyona nasıl itiraz edilir?

Askı süresi içinde idareye itiraz edilebilir; işlemin iptali için idare mahkemesinde dava açılır. Dava süresi ilan veya tebliğ esas alınarak hesaplanır, kaçırıldığında işlem kesinleşir.

Bilgilendirme: Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Oran ve süreler mevzuat değişiklikleriyle güncellenebilir; işlem öncesi teyit edin.

İlgili Rehberler

• İdari Yargıda Temyiz Dilekçesi Örneği (İYUK m.46)
• İmar Planı Değişikliği Talebi ve Dava Dilekçesi Örneği (İmar m.8/b)
• İfraz ve Tevhit Talebinin Reddi Dava Dilekçesi (İmar m.15-16)
• Muvakkat Yapı (Geçici İnşaat Ruhsatı) Başvuru ve Dava Dilekçesi (İmar m.33)
• İmar Planına İtiraz ve İptal Davası
• Kamulaştırma Bedelinin Tespiti Davası
• İdare Hukuku — tüm rehberler
• İdare Hukuku Rehberi