Muvakkat Yapı (Geçici İnşaat Ruhsatı) Başvuru ve Dava Dilekçesi Örneği (2026) — İmar m.33

“Arsam planda yol olarak görünüyor, otuz yıldır kamulaştırılmıyor, hiçbir şey yapamıyorum.” Bu cümle, imar dosyalarında en sık duyulan cümlelerden biridir.

Bu durumdaki malikin önünde iki ayrı yol vardır: birincisi kısıtlılığın bedelini talep etmek, ikincisi ise taşınmazdan geçici olarak yararlanmak. İkinci yol, İmar Kanunu’nun 33. maddesidir ve çoğu zaman hiç gündeme getirilmez. Aşağıda bu yolun şartları, süresi, bedel rejimi ve hazır bir başvuru ile dava dilekçesi yer almaktadır.

Madde Kimin İçin Yazıldı?

Hüküm, tam da yukarıdaki durumdaki malik için düzenlenmiştir.

Kanuna göre; imar planlarında bulunup da müracaat gününde beş yıllık imar programına dahil olmayan yerlerde, aşağıdaki parsellerde muvakkat inşaata izin verilebilir:

• Plana göre kapanması gereken yol ve çıkmaz sokak üzerinde bulunan parseller,
• 18. madde hükümleri uygulanmadan normal şartlarla yapı izni verilmeyen parseller,
• 13. maddede belirtilen hizmetlere ayrılmış olan parseller.

Üçüncü grup en geniş olanıdır: yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil alan, okul ve benzeri umumi hizmet alanlarında kalan parseller bu kapsamdadır.

İki ek şart aranır: parsel hakkında bu madde hükmünün uygulanması istenmiş olmalı ve parsel üzerinde yönetmelik esaslarına uygun yapı yapılması mümkün olmalıdır.

Belirleyici Şart: Beş Yıllık İmar Programı

Bu, başvurudan önce mutlaka netleştirilmesi gereken tek husustur.

Madde, taşınmazın müracaat gününde beş yıllık imar programına dahil olmaması şartını arar.

Mantığı açıktır: taşınmaz zaten programa alınmış ve kamulaştırılması yakın vadede planlanmışsa, üzerine geçici yapı yapılması anlamsız olur. Buna karşılık taşınmaz programa alınmamışsa, malikin belirsiz bir süre boyunca hiçbir şey yapamaması ölçüsüz olur.

Pratik adım: başvurudan önce idareye yazılı olarak sorulmalıdır: taşınmaz beş yıllık imar programına dahil midir, dahilse program kararının tarih ve sayısı nedir?

İdare “programa dahildir” diyerek talebi reddederse, program kararının tarih ve sayısı istenmelidir. Dayanağı gösterilmeyen bir ret, gerekçesiz işlem oluşturur.

İmar programı çerçevesi için imar programı (İmar Kanunu m.10) yazımıza bakılabilir.

İzin Kendiliğinden Verilmez

Bu, maddenin en çok atlanan yönüdür.

Kanun açıkça “sahiplerinin istekleri üzerine” demektedir. Yani idare, umumi hizmete ayrılmış bir parsel için re’sen muvakkat yapı izni vermez; malikin başvuruda bulunması gerekir.

Karar mercii de bellidir: belediye encümeni veya il idare kurulu. Bu nedenle başvurunun encümene sunulmak üzere yapılması ve encümen gündemine alınıp alınmadığının takip edilmesi gerekir.

Uygulamada sık karşılaşılan bir sorun: talep encümene hiç sunulmadan, imar müdürlüğünün bir yazısıyla reddedilir. Bu durumda ret işlemi, yetkili merci tarafından tesis edilmemiş olması yönünden ayrıca sakattır.

Süre On Yıl ve Tapuya İşlenir

İzin süresizdir sanılır; oysa kanun süreyi ve usulünü belirlemiştir.

Süre. Bu hâllerde verilecek müddetin on yıl olması öngörülmüştür. İzin ayrıca imar planı tatbikatına kadar geçerlidir; plan uygulaması gerçekleşirse süre dolmasa dahi durum değişir.

Kayıt. Yapı izni verilmezden önce; encümen veya il idare kurulu kararının gün ve sayısı ile yapının on yıllık müddet için muvakkat inşaat veya tesisat olduğu, lüzumlu ölçü ve şartlarla birlikte kayda geçirilir.

Bunun iki pratik sonucu vardır:

• Alıcıyı bağlar. Taşınmaz satılırsa muvakkatlık kaydı ve süre yeni maliki de etkiler; bu husus satış öncesinde bildirilmelidir.
• Şartlar denetlenir. Kararda gösterilen ölçü ve şartlara aykırı bir yapılaşma, ruhsata aykırılık sonuçlarını doğurur.

En Önemli Nokta: Bedel Ödenir

Bu maddeyle ilgili en yaygın yanlış bilgi, muvakkat yapı yapan malikin bedelden feragat ettiği yönündedir. Kanun metni bunun tersini söyler.

Hüküm açıktır: on yıllık muvakkatlık müddeti dolduktan sonra veya on yıl dolmadan yıktırılması ya da kamulaştırılması hâlinde, muvakkat bina ve tesislerin 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre takdir olunacak bedeli sahibine ödenir.

Yani:

• Süre dolduğunda yapı bedelsiz yıkılmaz,
• Süre dolmadan kamulaştırma yapılırsa da yapının bedeli ödenir,
• Bedel, keyfî bir takdirle değil Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre belirlenir.

Bu, maddeyi malik açısından çok daha cazip kılar: taşınmaz atıl kalmak yerine on yıl boyunca kullanılır ve sonunda yapının bedeli tazmin edilir.

Bedel takdirinde yapı değerinin nasıl belirlendiği için kamulaştırmada bina ve yapı değerinin belirlenmesi yazımıza bakılabilir.

Parselasyon Şartının İstisnası

Bu ayrıntı, ret kararlarına karşı en etkili cevaplardan biridir.

Uygulama imar planlarında; 18. madde hükümleri uygulanmadan normal şartlarda yapı izni verilemeyen yerlerde, parselasyon planları yapılıp onaylanmadan ve kesinleşen planlara göre tapu sicilinde imar planına uygun ada ve parseller oluşmadan uygulama yapılamaz. Bu işlemler tamamlanmadan daimî yapı ruhsatı düzenlenemez.

Ancak muvakkat yapı izni bu şartın istisnasıdır. Nitekim madde, tam olarak “18 inci madde hükümleri tatbik olunmadan normal şartlarla yapı izni verilmeyen” parselleri kapsamına almıştır.

Bu nedenle idarenin “parselasyon yapılmadı” gerekçesiyle muvakkat yapı talebini reddetmesi, maddenin amacına aykırıdır ve dava dilekçesinde ayrıca ileri sürülmelidir.

Diğer Yol: Hukuki El Atma

Muvakkat yapı izni, kısıtlılığın tek çözümü değildir; bazı dosyalarda daha uygun bir yol vardır.

Taşınmaz planda kamu hizmetine ayrılmış ancak fiilen el atılmamışsa, malikin kullanımı fiilen engellenmiş demektir. Bu durum hukuki el atma tartışmasını doğurur ve taşınmazın bedelinin talep edilmesine imkân verebilir.

İki yol arasındaki tercih, dosyanın özelliklerine göre yapılır:

• Taşınmazı kullanmak isteniyorsa ve parsel üzerinde işletme veya benzeri bir faaliyet planlanıyorsa muvakkat yapı izni öne çıkar.
• Taşınmazdan tamamen çıkılmak isteniyorsa ve amaç bedeli tahsil etmekse, el atma çerçevesindeki yollar değerlendirilir.

İki yol birbirini kendiliğinden dışlamaz; ancak strateji baştan kurulmalıdır. Ayrıntı için hukuki el atma ve imar kısıtlılığı ile kamulaştırmasız el atma dava dilekçesi yazılarımıza bakılabilir.

Ret Kararına Karşı

Başvuru reddedilirse ya da cevapsız kalırsa, ret işlemi süresinde idare mahkemesinde dava konusu edilir.

Dilekçede ele alınacak başlıklar:

• Şartların gerçekleştiği. Plan kapsamı, beş yıllık programa dahil olmama ve yapı yapılabilirliği ayrı ayrı gösterilir.
• Ret gerekçesinin hukuka aykırılığı. Özellikle “umumi hizmete ayrılmıştır” veya “parselasyon yapılmadı” gerekçeleri, maddenin amacına aykırıdır.
• Yetki. Talep encümene sunulmadan reddedilmişse bu husus ayrıca ileri sürülür.
• Gerekçesizlik. Program kararının tarih ve sayısı gösterilmeyen ret, denetime elverişli değildir.
• Ölçülülük. Taşınmazın yıllardır kamulaştırılmaması ile geçici kullanımın da engellenmesi birlikte değerlendirilir.

Ayrıca işlem dosyasının celbi ara kararla talep edilmeli; özellikle beş yıllık imar programı ve buna ilişkin meclis kararı istenmelidir.

Muvakkat Yapı Başvuru ve Dava Dilekçesi Örneği (2026)

Aşağıdaki metin genel bir şablondur. Köşeli parantez içindeki alanları doldurun; yalnızca dosyanıza uyan bentleri bırakın. İlk metin idareye yapılacak başvuru, ikinci metin ise talebin reddi hâlinde açılacak dava içindir. Metni kopyalayabilir, Word olarak indirebilir veya PDF’e yazdırabilirsiniz.

Başvuru Öncesi Kontrol Listesi

• Tapu kaydı ve imar durumu belgesi,
• Taşınmazın planda ayrıldığı kullanım (yol, park, okul, yeşil alan vb.),
• Beş yıllık imar programına dahil olup olmadığı ve program kararının tarih-sayısı,
• Taşınmazın kamulaştırma programında bulunup bulunmadığı,
• Parselin üzerinde yönetmeliğe uygun yapı yapılabilirliğine ilişkin teknik değerlendirme,
• Planlanan yapının muvakkat niteliğe elverişli olup olmadığı,
• Vaziyet planı ve teknik açıklama,
• Başvurunun encümene sunulacak şekilde düzenlenmesi,
• Evrak kaydı ve kayıt numaralı alındı,
• Ret veya cevapsızlık hâlinde dava süresinin hesabı,
• Hukuki el atma yolunun ayrıca değerlendirilmesi.

Sık Yapılan Hatalar

• İmar programını sormadan başvurmak. Taşınmaz beş yıllık programa dahilse bu yol işletilemez.
• Talep etmeden beklemek. İzin re’sen verilmez; malikin başvurusu şarttır.
• Encümen kararı olmadan inşaata başlamak. İzin, encümen veya il idare kurulu kararına dayanır.
• Bedelden feragat edildiğini sanmak. Yapının bedeli Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre takdir edilerek ödenir.
• Daimî yapı gibi proje hazırlamak. Yapının muvakkat niteliğe elverişli olması aranır.
• Ret yazısını idari birimden kabul etmek. Karar mercii encümen veya il idare kuruludur.
• Dava süresini kaçırmak. Ret veya zımni ret üzerine süresinde iptal davası açılmalıdır.

Adım Adım Süreç

1. İmar durumu belgesini alın — Taşınmaz planda hangi kullanıma ayrılmış?
2. İmar programını yazıyla sorun — Beş yıllık programa dahil mi? Bu şart belirleyicidir.
3. Yapının niteliğini belirleyin — Muvakkatlığa elverişli, yönetmeliğe uygun bir yapı planlayın.
4. Encümene başvuru yapın — Talebinizi evrak kaydıyla ve gerekçeli olarak sunun.
5. Karar ve şartları inceleyin — Süre, ölçü ve şartlar ile tapuya işlenecek kayıt.
6. Ruhsat işlemlerini tamamlayın — Karara dayanılarak usulüne uygun yapı izni alınır.
7. Ret hâlinde dava açın — Süresinde iptal davası; işlem dosyasının celbini isteyin.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Beklemek mi, Kısıtlılığı Sona Erdirmek mi? İki Ayrı Hukuki Cevap

Parseli yıllardır programa alınmayan malikin önünde birbirinden farklı iki yol vardır. Muvakkat yapı izni, kısıtlılık sürerken taşınmazdan sınırlı biçimde yararlanmayı sağlar; Kamulaştırma Kanunu’nun ek 1. maddesi ise kısıtlılığın kendisini sona erdirmeye yöneliktir.

İki yolun mantığı birbirinden tamamen farklıdır. Otuz üçüncü madde, kısıtlılığın devam edeceğini varsayar ve malike bu süre boyunca taşınmazdan yararlanma imkânı tanır; verilen izin geçicidir ve plan uygulamasına kadar sürer. Kamulaştırma Kanunu’nun ek 1. maddesi ise tam tersi yöndedir: idareye beş yıllık bir süre verir ve bu süre içinde ya kamulaştırma yapmasını ya da kısıtlılığı kaldıracak şekilde plan değişikliği yapmasını öngörür. Yani biri belirsizliğe katlanmanın, diğeri belirsizliği sonlandırmanın aracıdır. Başvuru hazırlanırken malikin hangi sonucu istediği baştan netleştirilmelidir; taşınmazı kısa vadede kullanmak isteyenle bedelini almak isteyenin izleyeceği yol aynı değildir. Kısıtlılığın niteliği için hukuki el atma ve imar kısıtlılığı incelenmelidir.

Ek 1. maddenin lafzında idareye tanınan iki seçenek eşit ağırlıkta değildir ve bu ayrım dilekçede kullanılabilir. Madde, kamulaştırmayı “bütçe imkânları dâhilinde” ifadesiyle sınırlarken, kısıtlılığın kaldırılmasına yönelik plan değişikliğini “her hâlde” ibaresiyle niteler. Dolayısıyla idarenin bütçe yokluğuna dayanması, kamulaştırma bakımından bir savunma oluşturabilse dahi, kısıtlılığı kaldıracak plan değişikliğinin yapılmaması bakımından aynı ölçüde geçerli değildir. Beş yıl geçmiş ve hiçbir işlem yapılmamışsa, talep öncelikle bu ikinci yükümlülük üzerinden kurulabilir.

Buna karşılık maddenin yargı yolu boyutu bugün itibarıyla tartışmalıdır ve bu husus dosya açılmadan önce mutlaka güncel olarak teyit edilmelidir. Maddenin, süre içinde işlem yapılmaması hâlinde açılacak bedele ilişkin davaların adli yargıda görüleceğini öngören cümlesi Anayasa Mahkemesi’nin 16/1/2025 tarihli kararıyla iptal edilmiştir. Daha önce de, kısıtlılık süresini geriye dönük olarak yeniden başlatan geçici 11. madde aynı Mahkemece iptal edilmişti. Bu iki iptal birlikte değerlendirildiğinde, görevli yargı yeri ve sürenin başlangıcı konusunda kanun metnine dayalı kesin bir sonuca varmak güçleşmiştir. Bu nedenle dava türü ve görevli mahkeme belirlenirken en güncel duruma bakılması, tercihen dava açılmadan önce hukuki görüş alınması yerinde olur.

Son olarak üçüncü madde grubu, ek 1. maddedeki beş yıllık sürenin nereden doğduğunu açıklar. İmar Kanunu’nun 10. maddesi belediyeleri, planların yürürlüğe girmesinden en geç üç ay içinde beş yıllık imar programı hazırlamakla yükümlü kılar ve program içinde kalan kamu hizmet tesislerine tahsis edilmiş yerlerin ilgili kamu kuruluşlarınca bu süre içinde kamulaştırılmasını, gerekli ödeneğin yıllık bütçelere konulmasını öngörür. Dolayısıyla malikin dilekçesinde yalnızca Kamulaştırma Kanunu’na değil, bu programın hazırlanıp hazırlanmadığına ve taşınmazın programa alınıp alınmadığına da dayanılmalıdır. Programın hiç yapılmamış olması, idarenin yükümlülüğünü yerine getirmediğini gösteren en somut belgedir. İmar programının işleyişi için imar programı (m.10), bedel talebinin pratiği için kamulaştırmasız el atma dilekçe örneği incelenmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Muvakkat yapı nedir?

İmar planında umumi hizmetlere ayrılmış ancak henüz kamulaştırılmamış parseller üzerinde, plan uygulamasına kadar geçici olarak yapılmasına izin verilen yapıdır. Uygulamada geçici yapı veya geçici inşaat ruhsatı olarak da anılır.

Dayanağı nedir?

3194 sayılı İmar Kanunu’nun ‘Umumi hizmetlere ayrılan yerlerde muvakkat yapılar’ başlıklı 33. maddesidir.

Hangi parseller için verilebilir?

İmar planlarında bulunup da müracaat gününde beş yıllık imar programına dahil olmayan yerlerde; plana göre kapanması gereken yol ve çıkmaz sokak üzerinde bulunan, 18. madde uygulanmadan normal şartlarla yapı izni verilmeyen veya 13. maddede belirtilen hizmetlere ayrılmış parseller için verilebilir.

Beş yıllık imar programı şartı neden önemli?

Taşınmaz başvuru gününde beş yıllık imar programına dahilse bu yol işletilemez. Bu nedenle başvurudan önce programa dahil olup olmadığı idareden yazıyla sorulmalıdır.

İzin kendiliğinden verilir mi?

Hayır. İzin, parsel sahiplerinin istekleri üzerine belediye encümeni veya il idare kurulu kararıyla verilir. Talep edilmedikçe idare re’sen işlem yapmaz.

İzin süresi ne kadardır?

Bu hâllerde verilecek müddetin on yıl olması öngörülmüştür. İzin, imar planı tatbikatına kadar geçerlidir.

Karar tapuya işlenir mi?

Yapı izni verilmeden önce, encümen veya il idare kurulu kararının gün ve sayısı ile yapının on yıllık süre için muvakkat inşaat veya tesisat olduğu, lüzumlu ölçü ve şartlarla birlikte kayda geçirilir.

Süre sonunda yapının bedeli ödenir mi?

Evet. On yıllık muvakkatlık müddeti dolduktan sonra veya on yıl dolmadan yıktırılması ya da kamulaştırılması hâlinde, muvakkat bina ve tesislerin 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre takdir olunacak bedeli sahibine ödenir.

Yani bedelden feragat mi ediyorum?

Hayır. Kanun, muvakkat yapının bedelinin Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre takdir edilerek sahibine ödeneceğini açıkça düzenlemiştir. Yaygın kanaatin aksine bedelsiz bir yıkım öngörülmemiştir.

Nasıl bir yapı yapılabilir?

Yapının yönetmelik esaslarına uygun olması ve muvakkat niteliğe elverişli bulunması aranır. Uygulamada genellikle tek katlı ve sökülebilir nitelikteki yapılara izin verilir.

Parselasyon yapılmamışsa engel olur mu?

Uygulama imar planlarında, 18. madde uygulanmadan normal şartlarda yapı izni verilemeyen yerlerde daimî yapı ruhsatı için parselasyon aranır. Muvakkat yapı izni ise bu şartın istisnasını oluşturur.

Talebim reddedilirse ne yapabilirim?

Ret kararı bir idari işlemdir; süresinde idare mahkemesinde iptal davasına konu edilebilir. Başvuruya süresinde cevap verilmemesi hâlinde zımni ret gündeme gelir.

Taşınmazım yıllardır kamulaştırılmıyor, başka yolum var mı?

Taşınmaz planda kamu hizmetine ayrılmış ancak fiilen el atılmamışsa hukuki el atma tartışması doğar. Bu yol, muvakkat yapı izninden bağımsız olarak ayrıca değerlendirilebilir.

Muvakkat yapıya iskân alınabilir mi?

Yapı, muvakkat nitelikte ve süreli olarak izinlendirildiğinden, ruhsat ve kullanıma ilişkin işlemler bu niteliğe göre yürütülür. Kararda gösterilen ölçü ve şartlara uyulması esastır.

İzinli yapıyı satabilir miyim?

Taşınmazın devri mümkündür; ancak muvakkatlık kaydı ve süre, yeni maliki de bağlar. Bu husus satış öncesinde alıcıya bildirilmelidir.

Süre dolarsa uzatılır mı?

Süre kanunda on yıl olarak öngörülmüştür. Sürenin dolması hâlinde yapının durumu ve bedel, kanundaki esaslara göre değerlendirilir.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya reklam niteliği taşımaz. Dilekçe metni genel bir şablondur; somut dosyanıza göre uyarlanması gerekir. İdari ve adli dava süreleri hak düşürücüdür; mutlaka güncel mevzuat ve kendi tebligat tarihiniz esas alınmalıdır.