Hazine Taşınmazında İfraz, Tevhit ve Kısmi Satın Alma: Parselin Bir Kısmı Alınabilir mi?

“Parselin tamamı bana çok geniş, sadece kullandığım kısmı alsam olmaz mı?” sorusu, Hazine dosyalarının klasik sorularından biridir.

Cevap kural olarak evettir; ancak bir şarta bağlıdır ve bu şart çoğu talepte gözden kaçar: geriye kalan kısım da kullanılabilir olmalıdır.

Aşağıda kısmi satın almanın şartları, ifraz ve tevhit kavramları, bölünmezlik kuralları ve dikkat edilmesi gereken noktalar ele alınmaktadır.

Üç Kavram

İşe kavramları ayırarak başlamak gerekir.

İfraz, bir parselin birden fazla parsele bölünmesidir. Kısmi satın almada zorunlu olarak gündeme gelir; çünkü satılacak kısmın ayrı bir parsel hâline getirilmesi gerekir.

Tevhit, birden fazla parselin birleştirilerek tek parsel hâline getirilmesidir. Satın alınan Hazine parselinin, mevcut parselle birleştirilmesi bu kapsamdadır.

Terk, bir kısmın kamuya bırakılmasıdır; genellikle yol ve benzeri alanlar için yapılır.

Bu işlemler imar mevzuatı çerçevesinde ve ilgili idarenin onayıyla yapılır.

Kısmi Satın Almanın Şartı

Millî emlak uygulamasında satışı yapılamayacak taşınmazlar sayılırken, listeye şu kalem de eklenmiştir: kısmi satın alma talebi olan ancak ifrazı Hazine lehine olmayan taşınmazlar.

Bu ifade, talebin değerlendirilmesindeki ölçütü ortaya koyar.

Satışı Yapılamayacak Diğer Taşınmazlar

Kısmi satın alma dışında, satışa hiç konu edilemeyecek taşınmazlar da vardır. Millî emlak uygulamasında sayılanlar arasında şunlar bulunur:

• Kamulaştırma yoluyla edinilip Kamulaştırma Kanunu’nda yazılı süresi dolmamış taşınmazlar,
• Özel kanun hükümleri gereği kamu kurum ve kuruluşlarına tahsisi, devri, terki veya kullanım hakkı verilmesi gereken taşınmazlar,
• Elbirliği hâlindeki mülkiyet durumu paylı mülkiyete dönüştürülmemiş taşınmazlar,
• İmar planlarında bir kamu hizmeti için ayrılmış taşınmazlar; ilgili idarece bu hizmette kullanılmayacağı belirtilenler hariç,
• Kısmi satın alma talebi olan ancak ifrazı Hazine lehine olmayan taşınmazlar.

Elbirliği mülkiyeti sorunu

Üçüncü kalem, hisseli taşınmaz dosyalarında sık karşılaşılır ve çözümü mümkündür.

Elbirliği mülkiyeti, mirasçılar arasında paylaşım yapılmamış taşınmazlarda ortaya çıkar. Bu durumdaki bir taşınmazda Hazine hissesi bulunuyorsa, satış için önce mülkiyet durumunun paylı mülkiyete dönüştürülmesi gerekir.

Bu dönüşüm, mirasçıların anlaşmasıyla veya yargı yoluyla sağlanabilir. Dönüşüm tamamlandığında satış talebi yeniden değerlendirilebilir.

Bu nedenle hisseli bir taşınmazda Hazine hissesini satın almak isteyenlerin ilk kontrol etmesi gereken husus, mülkiyet türüdür: paylı mı, elbirliği mi?

Tarım Arazilerinde Bölünmezlik

Tarım arazileri bakımından ayrı bir kural seti işler ve bu kurallar ifrazı doğrudan etkiler.

Mevzuata göre tarım arazileri, belirlenen asgari büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez ve pay ile paydaş adedi artırılamaz.

Bu kurallar üç yasak içerir:

• İfraz yasağı — bölünemez,
• Hisselendirme yasağı — paylara ayrılamaz,
• Paydaş artırma yasağı — paydaş sayısı çoğaltılamaz.

Kritik istisna

Ancak kanun önemli bir istisna öngörmüştür: bu yasak “Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere” düzenlenmiştir.

Bunun anlamı şudur: Hazine taşınmazlarının satışında, bölünmezlik kuralları bakımından farklı bir değerlendirme yapılabilir.

Buna karşılık dikkat edilmesi gereken bir husus vardır: istisna satış işlemine ilişkindir. Taşınmaz edinildikten sonra yapılacak devir, bölme ve miras paylaşımı işlemlerinde bölünmezlik kuralları yeniden işleyecektir.

Bu nedenle satın alma planlanırken, edinim sonrasındaki kullanım ve devir senaryoları da düşünülmelidir. Bugün bölünebilen bir taşınmaz, yarın bölünemeyebilir.

Tevhit: Parseli Büyütmek

Kısmi satın almanın tersi yönde bir imkân da vardır: mevcut parselin bitişiğindeki küçük bir Hazine parselini satın alıp kendi parselinizle birleştirmek.

Bu, iki durumda gündeme gelir:

1. Küçük artık parseller. İmar uygulaması veya kadastro sonucunda oluşmuş, tek başına kullanılamayan küçük Hazine parselleri.

2. Sınır düzeltme ihtiyacı. Parselin geometrisini düzeltmek veya yola cephe kazandırmak için gereken küçük alanlar.

Bu tür taleplerde, taşınmazın bağımsız yapılaşmaya elverişli olup olmadığı değerlendirilir. Kendi başına kullanımı mümkün olmayan taşınmazlar bakımından, bitişik taşınmaz maliklerine satış ihtimali gündeme gelebilir.

Bu nedenle parselinizin çevresinde küçük bir Hazine parseli varsa:

• Parselin tapu kaydı ve yüzölçümü öğrenilmelidir.
• Bağımsız yapılaşmaya elverişli olup olmadığı imar durumu üzerinden değerlendirilmelidir.
• Millî emlak birimine yazılı başvuru yapılmalıdır.
• Talebin gerekçesinde tevhit amacı açıkça belirtilmelidir.

Bu yol, parselini büyütmek veya şeklini düzeltmek isteyen malikler için düşük maliyetli bir imkândır ve yeterince bilinmez.

İmar Mevzuatındaki Şartlar

İfraz ve tevhit işlemleri, millî emlak mevzuatının yanında imar mevzuatına da tabidir.

Bu çerçevede dikkat edilmesi gerekenler:

• Parseller imar planına ve yönetmeliklere uygun olmalıdır.
• Oluşacak parseller asgari büyüklük ve cephe şartlarını sağlamalıdır.
• İşlem ilgili idarenin onayına tabidir.
• Plan bulunmayan alanlarda farklı esaslar işleyebilir.

İfraz veya tevhit talebinin reddi bir idari işlemdir ve denetime tabidir. Bu nedenle ret kararı geldiğinde gerekçe istenmeli ve süreler takip edilmelidir.

Kısmi Talep Nasıl Hazırlanır?

Kısmi satın alma dilekçesi, tam satın almadan farklı bir hazırlık gerektirir.

1. Krokiyi hazırlayın. Talep edilen kısım, parsel üzerinde ölçülü olarak gösterilmelidir. Kroki olmadan talep değerlendirilemez.

2. Kalan kısmı gösterin. Krokide yalnızca istediğiniz kısım değil, geriye kalacak kısım da görülmelidir.

3. Kalan kısmın kullanılabilirliğini ortaya koyun. Yola cephesi var mı, yüzölçümü yeterli mi, geometrisi kullanışlı mı?

4. Fiilî kullanımla örtüştürün. Talep edilen alan, fiilen kullandığınız alanla örtüşmelidir. Fazla alan talebi, dosyanın tamamını riske atar.

5. Gerekçeyi yazın. Neden tamamı değil de bir kısmı talep ediliyor?

6. İfraz masraflarını sorun. İfraz işleminin masraflarının kime ait olacağı önceden öğrenilmelidir.

Dördüncü madde önemlidir: kısmi taleplerde en sık yapılan hata, fiilen kullanılandan geniş alan istemektir. Bu, hem incelemeyi uzatır hem de kısmi redde yol açar.

Birden Fazla Kullanıcı Varsa

Aynı parselin farklı kısımlarını farklı kişiler kullanıyorsa, tablo karmaşıklaşır.

Bu hâlde yapılması gerekenler:

• Her kullanıcı kendi kullandığı alanı krokiyle göstermelidir.
• Kullanım sınırları belgelenmelidir; uydu görüntüsü, muhtarlık yazısı ve tanık beyanları.
• Mümkünse kullanıcılar arasında önceden mutabakat sağlanmalıdır.
• Talepler eş zamanlı yapılabilir; bu, ifrazın bütüncül planlanmasını sağlar.

Son madde pratik bir çözümdür: parselin tamamı farklı kullanıcılar tarafından paylaşılıyorsa ve hepsi talepte bulunuyorsa, “Hazineye kalacak kullanılamaz artık parça” sorunu ortadan kalkar.

Bu nedenle komşu kullanıcılarla iletişim kurmak, dosyanın kabul ihtimalini artırabilir.

Hisseli Taşınmazlarda Hazine Hissesi

Kısmi satın almanın en yaygın türü, aslında ifrazla değil hisse ile ilgilidir.

Bir taşınmazda Hazine hissesi bulunuyorsa ve siz diğer hissedarsanız, ifraza gerek kalmadan bu hissenin satın alınması gündeme gelebilir.

Bu yolun avantajları:

• İfraz gerekmez; dolayısıyla “ifrazı Hazine lehine olmayan” sorunu doğmaz.
• Tarım arazilerindeki bölünmezlik tartışması bu yönüyle farklı işler.
• Süreç genellikle daha kısadır.
• Sonuçta taşınmazda tam malik hâline gelinir.

Bu nedenle hisseli bir taşınmazda Hazine hissesi bulunanların, kısmi satın alma yerine hisse satın alma yolunu değerlendirmesi yerinde olur.

Kontrol edilmesi gerekenler:

1. Tapu kayıt örneğinde hisse oranları ve malikler.
2. Mülkiyetin paylı mı elbirliği mi olduğu.
3. Diğer hissedarların durumu.
4. Hazine hissesinin nasıl oluştuğu; miras yoluyla mı, kadastro yoluyla mı?

Dördüncü madde bazen sürpriz sonuçlar doğurur: Hazine hissesi mirasçısız ölüm yoluyla oluşmuşsa, sonradan ortaya çıkan mirasçılar bakımından ayrı bir değerlendirme gerekebilir.

Fiilî Sınır ile Kayıt Sınırı Ayrıldığında

Kırsal dosyalarda sık karşılaşılan bir durum, fiilen kullanılan alanın parsel sınırlarıyla örtüşmemesidir.

Bu, kısmi satın alma taleplerinde ciddi bir sorun üretir: kullanıcı kendi kullandığı alanı talep eder, ancak bu alan birden fazla parsele yayılmış veya parsel sınırlarını aşmış olabilir.

Yapılması gerekenler:

• Ölçüm yaptırın. Fiilî kullanım sınırları ile parsel sınırları karşılaştırılmalıdır.
• Komşu parselleri kontrol edin. Kullanım komşu parsele taşıyorsa, o parselin maliki kimdir?
• Her parsel için ayrı değerlendirme yapın. Farklı parseller farklı statüde olabilir.
• Talebi buna göre kurun. Birden fazla parsel söz konusuysa, her biri için ayrı süreç işleyebilir.

Komşu parsel özel mülkiyetteyse, o kısım bakımından Hazineye başvurulamaz; malikle görüşülmesi gerekir.

Komşu parsel mera veya orman ise, satın alma yolu kapalıdır ve o kısım bakımından farklı bir rejim işler.

Bu nedenle kısmi talepten önce yapılacak ilk iş, fiilî kullanımın hangi parsellere yayıldığının tespitidir. Bu tespit yapılmadan hazırlanan talepler, çoğu zaman eksik veya yanlış parsele yönelmiş olur.

Yola Cephe ve Erişim Sorunu

İfraz dosyalarının en kritik teknik konusu erişimdir. Hem satılacak kısım hem kalan kısım bakımından değerlendirilmelidir.

Satılacak kısım bakımından: talep ettiğiniz alana kamu yolundan erişim var mı? Yoksa, edinim sonrası taşınmaza ulaşım özel mülkiyet üzerinden sağlanacak demektir ve zorunlu geçit hakkı meselesi doğar.

Kalan kısım bakımından: ifraz sonucu Hazineye kalacak kısmın yola cephesi kesiliyorsa, bu “ifrazı Hazine lehine olmayan” değerlendirmesine yol açar.

Bu nedenle kroki hazırlanırken sınırlar, her iki kısmın da erişimini koruyacak biçimde çizilmelidir.

Kadastro paftası incelenirken bakılacaklar:

• Parselin hangi yola cephesi var?
• Bu yol paftada gösterilmiş mi, yoksa fiilî bir yol mu?
• Yol kamu orta malı niteliğinde mi?
• Erişim özel mülkiyet üzerinden mi sağlanıyor?

İkinci madde önemlidir: kırsalda yıllardır kullanılan bir yol, kadastro paftasında gösterilmemiş olabilir. Bu hâlde yol hukuken mevcut sayılmaz ve erişim sorunu satın alma sonrasında ortaya çıkar.

Yol, meydan ve köprü gibi orta mallar özel sicile yazılmaz; haritasında gösterilmekle yetinilir. Bu nedenle yolun varlığı bakımından tek dayanak kadastro paftasıdır.

Erişim sorunu tespit edilirse, ifraz sınırları yeniden çizilerek yola cephe sağlanması veya zorunlu geçit hakkı maliyetinin toplam hesaba eklenmesi gerekir.

Süreç Ne Kadar Sürer?

Kısmi satın alma, tam satın almadan daha uzun sürer; çünkü araya teknik işlemler girer.

Aşamalar:

1. Başvuru ve ön inceleme. Talebin kapsam içinde olup olmadığı değerlendirilir.
2. Hak sahipliği değerlendirmesi. Kullanıma dayalı taleplerde şartlar incelenir.
3. İfraz uygunluğu. Kalan kısmın durumu değerlendirilir; bu aşama kısmi taleplere özgüdür.
4. İmar onayı. İfraz işlemi ilgili idarenin onayına tabidir.
5. Ölçüm ve tescil. Yeni parsel oluşturulur.
6. Bedel tespiti. Yeni oluşan parsel üzerinden yapılır.
7. Satış ve tescil.

Üçüncü ve dördüncü aşamalar, kısmi taleplerde sürecin uzamasının başlıca sebebidir.

Bu nedenle karar verirken şu karşılaştırma yapılmalıdır: tamamını almak mı, bir kısmını alıp beklemek mi?

Taşınmazın tamamı makul bir bedelle alınabiliyorsa, kısmi talebin getireceği zaman kaybı ve ret riski hesaba katıldığında tam alım daha isabetli olabilir.

Buna karşılık taşınmaz büyükse ve bedel yükü ağırsa, kısmi talep tek gerçekçi seçenek olabilir. Bu hâlde krokinin ve gerekçenin özenle hazırlanması, sürecin sonuç vermesini belirler.

Her iki hâlde de süreç boyunca kullanımın izinsiz sürmesi ecrimisil doğurabileceğinden, eş zamanlı kiralama başvurusu değerlendirilmelidir.

Sık Yapılan Hatalar

Kalan kısmı düşünmemek. Değerlendirme, geriye kalacak kısmın kullanılabilirliğine bakılarak yapılır.

Kroki sunmamak. Kısmi talepte kroki zorunludur.

Fiilî kullanımdan geniş alan istemek. Dosyanın tamamını riske atar.

Mülkiyet türünü kontrol etmemek. Elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete dönüştürülmeden satış yapılamaz.

Bölünmezlik istisnasını yanlış anlamak. İstisna satış işlemine ilişkindir; edinim sonrası kurallar yeniden işler.

Tevhit imkânını bilmemek. Bitişikteki küçük Hazine parseli satın alınabilir.

İfraz masraflarını sormamak. Toplam maliyeti etkiler.

Erişimi kontrol etmemek. Yola cephesi bulunmayan parselde zorunlu geçit hakkı maliyeti doğar.

Fiilî sınırları ölçmemek. Kullanım birden fazla parsele yayılmış olabilir.

Hisse satın alma yolunu değerlendirmemek. Hisseli taşınmazlarda ifraza gerek kalmayabilir.

Adım Adım Süreç

1. Tapu kayıt örneğini alın. Malik, yüzölçümü ve mülkiyet türü.
2. Fiilî kullanımınızı ölçün. Talep bununla örtüşmelidir.
3. Krokiyi hazırlayın. Talep edilen ve kalan kısım gösterilir.
4. Kalan kısmın kullanılabilirliğini değerlendirin. Cephe, alan ve geometri.
5. İmar durumunu öğrenin. Asgari şartlar sağlanıyor mu?
6. Başvuruyu yazılı yapın. Gerekçe ve kroki eklenir.
7. Masrafları ve süreci takip edin. İfraz ve tevhit ayrı işlemlerdir.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Tarım Arazisi Sınırı: 5403 Sayılı Kanun’un Kurduğu Rejim

Hazine taşınmazında ifraz ve kısmi satın alma taleplerinin önündeki en sert engel imar mevzuatı değil, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’dur. Talep tarım arazisine ilişkinse, imar şartları sağlansa dahi bu Kanun’un sınırları ayrıca aşılmak zorundadır.

Tablodaki rakamlar okunurken bir noktaya dikkat edilmelidir: iki hektar, 0,5 hektar ve 0,3 hektar birer taban değerdir, uygulanacak büyüklük değil. Kanun bu değerlerin altında belirleme yapılamayacağını söyler ve Bakanlığa günün koşullarına göre artırma yetkisi tanır. Dolayısıyla “tarım arazisinde sınır iki hektardır” biçimindeki genelleme yanlış olabilir; başvurudan önce taşınmazın bulunduğu il ve ilçe için Bakanlıkça belirlenmiş güncel asgari büyüklüğün ve arazinin hangi sınıfa girdiğinin ayrıca öğrenilmesi gerekir. Aynı parselin mutlak tarım arazisi mi yoksa dikili tarım arazisi mi sayıldığı, uygulanacak eşiği dört kat değiştirebilir.

İkinci ve daha ince nokta, Hazine taşınmazlarına ilişkin istisnanın kapsamıdır. Fıkranın kuruluşuna bakıldığında “Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere” ibaresi, hemen ardından gelen “pay ve paydaş adedi artırılamaz” yasağının önünde yer alır; aynı cümledeki “ifraz edilemez” ve “hisselendirilemez” yasaklarının ise öncesindedir. Metnin bu kuruluşu, istisnanın pay ve paydaş adedinin artırılması yasağına yönelik olduğunu gösterir. Bu okuma pratikte belirleyicidir: Hazine hissesinin satışıyla paydaş sayısının artması ayrı bir mesele, bölünemez büyüklüğün altına inen bir ifrazın yapılabilmesi ise ayrı bir meseledir. Talebi hazırlarken hangi yasağın aşılmak istendiğinin net olarak ortaya konması gerekir. Konunun ayrıntısı için tarım arazisinde bölünme yasağı incelenmelidir.

Üçüncü başlık miras ve birlikte mülkiyettir; burada Kanun oldukça katıdır. Bölünemez büyüklükteki bir tarım arazisi mirasa konu olmuşsa ve üzerinde her ne şekilde gerçekleşmiş olursa olsun birlikte mülkiyet varsa, bu arazi ifraz edilemez, payları üçüncü kişilere satılamaz, devredilemez veya rehnedilemez. Kanun bu tıkanıklığın çözümü için Türk Medeni Kanunu’nun özgülemeye ilişkin hükümlerinin kıyasen uygulanmasını öngörür. Yani mirasçılar arasındaki uyuşmazlık, arazinin parçalanmasıyla değil, arazinin bir mirasçıya özgülenmesi yoluyla çözülür. Hazine hissesi bulunan miras taşınmazlarında bu hüküm, satın alma talebinin şeklini baştan belirler. Mirasçıların durumu için mirasçılar ve Hazine arazisi yazısına bakılabilir.

Son olarak sık gözden kaçan bir kolaylık vardır. Asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altındaki payların paydaşlara aynen devri hâlinde paydaşlar; devir işlemlerine ilişkin harçlardan, bu işlemlerle ilgili düzenlenecek kâğıtlara ilişkin damga vergisinden ve tapu döner sermaye ücretlerinden muaftır. Bu muafiyet, parçalanmayı önleyip mülkiyeti tek elde toplamayı teşvik etmeye yöneliktir ve hisseli tarım arazilerinde çözümün yönünü gösterir: pay üçüncü kişiye satılamıyorsa, paydaşa devredilmesi hem hukuken mümkün hem de mali yükten muaftır. Talep reddedilirse izlenecek yol için Milli Emlak satın alma talebinin reddi ve iptal davası rehberi incelenmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Parselin bir kısmını satın alabilir miyim?

Kural olarak evet; ancak millî emlak uygulamasında “kısmi satın alma talebi olan ancak ifrazı Hazine lehine olmayan taşınmazlar” satışı yapılamayacaklar arasında sayılmıştır.

“İfrazı Hazine lehine olmayan” ne demek?

Değerlendirme geriye kalacak kısma bakılarak yapılır. Kalan kısım çok küçük, yola cephesiz, kullanışsız geometride veya erişilemez hâle geliyorsa talep reddedilebilir.

Talebim bu ölçütü karşılamıyorsa ne yapabilirim?

İki seçenek vardır: taşınmazın tamamını talep etmek veya talep edilen sınırları kalan kısmı kullanılabilir bırakacak biçimde yeniden çizmek.

Kroki gerekli mi?

Evet. Kısmi taleplerde talep edilen kısım parsel üzerinde ölçülü olarak gösterilmeli; krokide kalan kısım da görülmelidir.

Başka hangi taşınmazlar satılamaz?

Kamulaştırma yoluyla edinilip süresi dolmamış taşınmazlar, özel kanunla tahsisi veya devri gerekenler, elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete dönüştürülmemiş taşınmazlar ve imar planlarında kamu hizmetine ayrılmış taşınmazlar.

Elbirliği mülkiyeti sorunu nasıl çözülür?

Mülkiyet durumunun paylı mülkiyete dönüştürülmesi gerekir. Bu, mirasçıların anlaşmasıyla veya yargı yoluyla sağlanabilir; sonrasında talep yeniden değerlendirilebilir.

Tarım arazilerinde bölünmezlik uygulanır mı?

Tarım arazileri belirlenen asgari büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez ve paydaş adedi artırılamaz. Ancak bu yasak, Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere öngörülmüştür.

İstisna edinim sonrasında da geçerli mi?

İstisna satış işlemine ilişkindir. Taşınmaz edinildikten sonra yapılacak devir, bölme ve miras paylaşımı işlemlerinde bölünmezlik kuralları yeniden işler.

Bitişikteki küçük Hazine parselini alabilir miyim?

Kendi başına kullanımı mümkün olmayan ve bağımsız yapılaşmaya elverişli bulunmayan taşınmazlar bakımından bitişik taşınmaz maliklerine satış ihtimali gündeme gelebilir. Talep yazılı yapılmalı ve tevhit amacı belirtilmelidir.

İfraz masrafları kime ait?

Bu husus önceden ilgili idareden sorulmalı ve toplam maliyet hesabına dâhil edilmelidir.

Aynı parseli birden fazla kişi kullanıyorsa ne olur?

Her kullanıcı kendi alanını krokiyle göstermeli ve kullanım sınırlarını belgelemelidir. Taleplerin eş zamanlı yapılması, ifrazın bütüncül planlanmasını sağlar.

Talebim reddedilirse ne yaparım?

Gerekçeli ret yazısını istemek, tebliğ tarihini kaydetmek, gerekçeyi mevzuatla karşılaştırmak, talebi yeniden şekillendirmek ve süresi içinde yargı yolunu değerlendirmek.