Kadastro Tespitine İtiraz: Otuz Günlük Askı İlanı, On Yıllık Hak Düşürücü Süre ve Sonrası

Kadastro, bir bölgedeki mülkiyet ilişkilerini kalıcı olarak belirleyen ve kaçırıldığında telafisi en güç olan süreçlerden biridir.

Buna karşılık ilan usulü nedeniyle çoğu kişi süreçten haberdar olmaz: askı ilanı kişilere ayrı ayrı tebliğ edilmez.

Aşağıda süreç, itiraz yolları, sürelerin işleyişi ve süre kaçtığında geriye kalan imkânlar ele alınmaktadır.

Kadastro Nasıl İşler?

Süreç, birbirini izleyen aşamalardan oluşur.

1. İlan ve çalışmaya başlama. Kadastro yapılacak bölge duyurulur ve ekipler sahaya çıkar.

2. Sınırlandırma ve tespit. Her taşınmaz için ölçüm yapılır ve kadastro tutanağı düzenlenir. Tutanakta taşınmazın maliki, niteliği, yüzölçümü ve varsa muhdesat kaydı yer alır.

3. Kontrol. Kanuna göre inceleme sonucu tespit edilecek teknik, idari ve hukuki noksan ve yanlışlıklar, kadastro ekibine tamamlattırılır veya düzelttirilir.

4. Askı ilanı. Kadastro müdürü askı cetvellerini düzenler; bunları ve pafta örneklerini müdüriyette ve ayrıca muhtarın çalışma yerinde otuz gün süreyle ilan ettirir.

5. Kesinleşme. Otuz günlük ilan süresi geçtikten sonra, dava açılmayan tutanaklara ait sınırlandırma ve tespitler kesinleşir.

6. Tescil. Kesinleşen tutanaklar, kesinleşme tarihleri tescil tarihi olarak gösterilmek suretiyle en geç üç ay içinde tapu kütüklerine kaydedilir.

Askı İlanı: Otuz Gün

İtiraz için asıl fırsat penceresi budur ve dar olduğu kadar sessiz de geçer.

İlan süresi içinde ne yapılır?

İtirazı olanlar, ilan süresi içinde kadastro mahkemesinde dava açabilir.

Ayrıca kadastro müdürlüğüne başvurularak tutanaktaki teknik veya maddi hataların düzeltilmesi de talep edilebilir; kanun, tespit edilen noksan ve yanlışlıkların kadastro ekibine tamamlattırılacağını veya düzelttirileceğini öngörmüştür.

İki yol birbirini dışlamaz; ancak süre işlemeye devam ettiğinden, idari başvuru yapılırken dava süresi de takip edilmelidir.

Tutanakta Neye Bakılır?

Kadastro tutanağı, taşınmazın hukuki geleceğini belirleyen belgedir. İncelenirken kontrol edilmesi gerekenler:

• Malik hanesi. Doğru kişi veya kişiler yazılmış mı? Hisse oranları doğru mu?
• Nitelik. Tarla, bahçe, arsa, mera, orman? Nitelik ileride her şeyi belirler.
• Yüzölçümü. Fiilî alanla örtüşüyor mu?
• Sınırlar. Komşu parsellerle sınır doğru çizilmiş mi?
• Muhdesat kaydı. Yapı ve ağaçlar kimin adına gösterilmiş?
• Tespit sebebi. Tapu kaydına mı, zilyetliğe mi dayanıyor?
• Beyanlar. Şerhler ve belirtmeler.

Beşinci madde özellikle atlanır. Muhdesat kaydı, mülkiyet sağlamasa da yapı ve ağaçların kime ait olduğunu resmen gösterir ve ileride hak sahipliği, kamulaştırma ve tazminat dosyalarında kullanılır.

Bu nedenle kadastro sırasında yapı ve ağaçların kime ait olduğu açıkça beyan edilmeli ve tutanağa yazdırılmalıdır.

On Yıllık Hak Düşürücü Süre

Askı süresi kaçırıldığında ikinci bir pencere açılır; ancak bu da sınırlıdır.

Kanuna göre; kadastro tutanaklarında belirtilen haklara, sınırlandırma ve tespitlere ait tutanakların kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak itiraz olunamaz ve dava açılamaz.

Öğretide bu düzenlemenin niteliği vurgulanmıştır: ayni haklar bakımından kural olarak hak düşürücü süre bulunmamasına rağmen, istisnai bir süre öngörülmüştür.

Gerekçe olarak; büyük emek ve masrafla meydana getirilen düzenli kütük ve kadastro işlemlerinin korunması ile kadastro işlemlerinin eski olaylara dayanılarak süresiz olarak askıda bırakılmasının kamu düzenini olumsuz etkileyeceği gösterilmiştir.

Sürenin kapsamı

Bu süre, yalnızca kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanan iddialar bakımından işler.

Bir Yargıtay uygulaması örneği bu ayrımı gösterir: kadastro tespiti belirli bir tarihte hükmen kesinleşmiş; davacılar taşınmazın kök muristen geldiği iddiasıyla kadastro öncesi nedene dayalı olarak yıllar sonra tapu iptali ve tescil davası açmış; dosya bu madde çerçevesinde değerlendirilmiştir.

Buna karşılık kadastrodan sonra gerçekleşen bir olguya dayanan davalarda bu süre uygulanmaz.

Süre Kaçtıysa Hangi Yollar Açık Kalır?

On yıl dolmuş olsa bile bazı yollar kapanmaz. Değerlendirilebilecek başlıklar:

1. Kadastro sonrası sebepler. Kadastrodan sonra yapılan bir işlemin geçersizliği, sahtecilik veya yolsuz tescil iddiaları bu sürenin kapsamı dışındadır.

2. Tapu kaydında düzeltim. Ad, soyad, baba adı gibi kimlik bilgilerindeki hatalar ile maddi yazım hataları düzeltim yoluyla giderilebilir.

3. Muhdesatın aidiyetinin tespiti. Yapı ve ağaçların kime ait olduğunun tespiti, mülkiyetten ayrı bir taleptir.

4. Teknik hata düzeltme. Ölçü, hesap veya çizim hatalarından kaynaklanan yüzölçümü ve sınır hataları için kadastro müdürlüğüne başvurulabilir.

5. Kamu malı iddiaları. Taşınmazın orman, mera veya kamu orta malı niteliğinde olduğu iddiaları bakımından değerlendirme farklılaşabilmektedir.

Bu nedenle “on yıl geçmiş, yapacak bir şey yok” sonucuna varmadan önce, iddianın hangi olguya dayandığı netleştirilmelidir.

Eski Tapu Kayıtları Ne Olur?

Kadastronun en az bilinen sonuçlarından biri budur ve önemlidir.

Kanuna göre; kadastrosu tamamlanan çalışma alanı içerisinde kalan eski tapu kayıtları, işleme tabi kayıt niteliğini kaybederler. Bu kayıtlara dayanılarak kadastro ve tapu sicil müdürlüklerinde işlem yapılamaz.

Bunun anlamı şudur: elinizdeki eski tapu senedi, kadastro yapılmış bir bölgede artık işlem dayanağı olamaz.

Bu durum iki yönlü sonuç doğurur:

• Kendi iddianız bakımından. Eski senede dayanarak doğrudan işlem yaptıramazsınız; yargı yoluna gitmek gerekir ve orada da hak düşürücü süre işler.
• Savunmanız bakımından. Size karşı eski bir kayda dayanılıyorsa, kaydın niteliğini yitirdiği ileri sürülebilir.

Bu nedenle kadastro yapılan bölgelerde, eski senetlerin saklanması yeterli değildir; kadastro tutanağının kontrol edilmesi gerekir.

Kadastro Mahkemesi ve Görev

Hangi mahkemenin bakacağı, sürecin hangi aşamasında olunduğuna göre değişir.

Ayrıca kanun bir geçiş kuralı öngörmüştür: mahalli hukuk mahkemelerinde görülmekte olan kadastro ile ilgili ve henüz kesinleşmemiş taşınmaz davaları hakkında, o taşınmaz için kadastro tutanağı düzenlendiği tarihte bu mahkemelerin görevi sona erer ve dosyalar kadastro mahkemesine resen devrolunur.

Bu nedenle devam eden bir taşınmaz davası varken bölgede kadastro başlarsa, dosyanın akıbeti takip edilmelidir.

Kanun yolu

Kanuna göre; kadastro mahkemesinin veya otuz günlük askı ilan süresinden sonra kadastro öncesi nedene dayalı olarak açılan davalarda genel mahkemelerin verdiği kararlar ile orman kadastrosuna ilişkin davalarda verilen kararlara karşı, miktar veya değere bakılmaksızın istinaf veya temyiz kanun yoluna başvurulabilir.

Bu, düşük değerli taşınmazlar bakımından da kanun yolunun açık olduğu anlamına gelir.

Hazine ile İlişkisi

Kadastro, Hazine taşınmazı dosyalarının çıkış noktasıdır. Çoğu uyuşmazlığın kökeni kadastro tespitindedir.

Bağlantı noktaları:

• Tespit dışı bırakılan yerler Hazine adına veya tescil harici olarak kalır.
• Zilyetliğe dayalı tescil talepleri kadastro sırasında değerlendirilir; şartlar oluşmazsa taşınmaz Hazine adına tescil edilir.
• Kamu malı nitelendirmesi kadastroda yapılır; mera, orman ve orta malları burada belirlenir.
• Muhdesat kayıtları kadastro tutanağında oluşur ve sonraki satın alma dosyalarında kullanılır.

Bu nedenle bölgesinde kadastro yapılan ve Hazine taşınmazı kullanan kişilerin, süreci yakından takip etmesi gerekir. Kadastro sırasında yapılacak bir beyan veya sunulacak bir belge, yıllar sonraki satın alma dosyasının dayanağı olabilir.

Sık Karşılaşılan Tespit Hataları

Uygulamada tutanaklarda en çok rastlanan hatalar ve her birinin doğurduğu sonuçlar:

1. Malik hanesinde eksik mirasçı. Kök muristen gelen taşınmazlarda mirasçılardan biri veya birkaçı yazılmamış olabilir. Bu, ileride ortaklığın giderilmesi ve satış işlemlerinde sorun üretir.

2. Hisse oranı hatası. Paylar mirasçılık belgesindeki oranlara uymayabilir.

3. Nitelik hatası. Fiilen tarla olan bir yer mera, bahçe olan bir yer tarla olarak gösterilebilir. Nitelik, satılabilirlikten yapılaşmaya kadar her şeyi belirlediğinden en ağır sonuçlu hatadır.

4. Yüzölçümü farkı. Ölçüm hatası veya sınır kaymasından kaynaklanan alan farkları.

5. Sınır kayması. Komşu parselle sınırın yanlış çizilmesi; fiilî kullanımla kayıt arasında fark doğurur.

6. Muhdesatın gösterilmemesi. Yapı ve ağaçların beyanlar hanesine işlenmemiş olması.

7. Tespit dışı bırakma. Kullanılan bir alanın hiç tespite konu edilmemesi.

Bu hataların bir kısmı teknik, bir kısmı hukuki niteliktedir ve izlenecek yol buna göre değişir.

Teknik hatalar için kadastro müdürlüğüne başvurulur; kanun, tespit edilen teknik, idari ve hukuki noksan ve yanlışlıkların kadastro ekibine tamamlattırılacağını veya düzelttirileceğini öngörmüştür.

Hukuki hatalar ise mahkeme yoluyla giderilir. Malik, hisse ve nitelik gibi hususlar mülkiyeti doğrudan etkilediğinden çoğu zaman bu gruba girer.

Dava Dilekçesinde Bulunması Gerekenler

Kadastro mahkemesinde açılacak davada dilekçenin taşıması gereken unsurlar:

• Taşınmazın tam tarifi. İl, ilçe, köy veya mahalle, mevki, ada ve parsel.
• Tutanak bilgileri. Tutanak numarası ve tespit tarihi.
• İtiraz konusu. Malik, hisse, nitelik, yüzölçümü veya sınır; hangisine itiraz ediliyor?
• Hukuki sebep. Tapu kaydı, vergi kaydı, zilyetlik veya miras.
• Deliller. Kayıtlar, tanıklar, keşif ve bilirkişi talebi.
• Talep. Tespitin ne yönde düzeltilmesi isteniyor?

Deliller arasında tanık özellikle önemlidir. Kadastro davalarında yerel bilirkişi ve tanık beyanları, zilyetliğin süresi ile taşınmazın niteliği bakımından belirleyici olabilir.

Bu nedenle dilekçede tanık isimleri bildirilmeli ve keşif talebi açıkça yer almalıdır.

Ayrıca dosyaya sunulacak hava fotoğrafları, eski kayıtlar ve kullanım belgeleri baştan hazırlanmalıdır; sonradan sunulan deliller usul kuralları nedeniyle değerlendirilemeyebilir.

Yurt Dışında veya Şehirde Yaşayanlar İçin

Askı ilanının tebliğ edilmemesi, en çok bu grubu etkiler. Köyünde taşınmazı bulunup başka yerde yaşayanlar için pratik bir takip yöntemi gerekir.

Yapılabilecekler:

1. Muhtarla düzenli iletişim. Köyde kadastro çalışması başlayıp başlamadığı en kolay buradan öğrenilir.

2. Kadastro müdürlüğüne yazılı sorgu. Bölgenin kadastro programına alınıp alınmadığı sorulabilir. Bu bir bilgi talebidir ve süreç başlatmaz.

3. Vekâlet bırakmak. Köyde güvenilen bir kişiye veya vekile taşınmazla ilgili işlemler için yetki verilmesi, süre kaçırma riskini azaltır.

4. Tapu kaydını periyodik kontrol. Kadastro sonucu tescil edildiğinde tapu kaydı değişir; düzenli kontrol erken uyarı sağlar.

5. Adres bilgilerini güncel tutmak. Bazı bildirimler adrese yapılabildiğinden, kayıtlı adresin güncel olması önemlidir.

Üçüncü madde en etkili olanıdır: otuz günlük süre içinde yurt dışından harekete geçmek çoğu zaman mümkün olmaz. Yerel bir temsilcinin bulunması, sürecin kaçırılmasını önler.

Ayrıca kadastro sırasında taşınmazın fiilen kim tarafından kullanıldığı da tespite etki eder. Uzun süredir köyde bulunmayan maliklerin taşınmazları başkaları tarafından kullanılıyorsa, zilyetlik iddiaları gündeme gelebilir.

Bu nedenle uzaktaki maliklerin, taşınmazın kullanım durumunu da takip etmesi ve varsa kira ilişkisini belgelemesi yerinde olur. Yazılı bir kira sözleşmesi, hem gelir kaydı hem de kullanımın malik adına sürdüğünün belgesi olur.

Taşınmaz akrabalar tarafından karşılıksız kullanılıyorsa, bu durumun da yazılı hâle getirilmesi ileride ortaya çıkabilecek zilyetlik iddialarını önler.

Orman Kadastrosu ile İlişkisi

Kadastro dosyalarının önemli bir kısmında ikinci bir süreç daha işler: orman kadastrosu.

Bu iki süreç birbirinden ayrıdır ve farklı komisyonlarca yürütülür. Taşınmaz bakımından sonuçları ise iç içe geçer.

Bilinmesi gerekenler:

• Orman kadastrosu, orman alanlarının ve orman sınırları dışına çıkarılan yerlerin geometrik ve hukuki durumlarının tayin ve tespitini amaçlar.
• Taşınmaz orman sınırları içinde kalıyorsa, genel kadastroda tespit dışı bırakılabilir.
• Orman kadastrosu sonradan kesinleştiğinde, taşınmazın orman dışında kaldığı anlaşılabilir.
• Bu hâlde taşınmazın kadastrosunun yapılmasına ilişkin özel düzenlemeler bulunmaktadır.

Bu nedenle taşınmazı “orman” gerekçesiyle tespit dışı bırakılan kişilerin izlemesi gereken sıra şudur:

1. Bölgede orman kadastrosunun kesinleşip kesinleşmediğini öğrenmek,
2. Taşınmazın orman sınırları dışında kalıp kalmadığını tespit ettirmek,
3. Dışında kalıyorsa kadastro müdürlüğüne başvurmak.

Orman kadastrosuna ilişkin davalarda da kanun yolu bakımından aynı kural işler: kanuna göre bu davalarda verilen kararlara karşı miktar veya değere bakılmaksızın istinaf veya temyiz yoluna gidilebilir.

Ayrıca orman sınırları dışına çıkarılan yerler bakımından ayrı bir satış rejimi de bulunmaktadır; bu nedenle taşınmazın hangi statüde olduğunun netleştirilmesi, izlenecek yolu tamamen değiştirir.

Sık Yapılan Hatalar

İlanın tebliğ edileceğini sanmak. Askı ilanı kişilere ayrı ayrı tebliğ edilmez.

Tutanağı incelememek. Malik, nitelik, yüzölçümü ve muhdesat burada belirlenir.

Muhdesatı beyan etmemek. Yapı ve ağaçların aidiyeti tutanağa yazdırılmalıdır.

İdari başvuruyu dava sanmak. Müdürlüğe başvuru dava süresini durdurmaz.

On yılı her iddiada geçerli sanmak. Süre yalnızca kadastro öncesi sebeplerde işler.

Eski senede güvenmek. Kadastro alanındaki eski kayıtlar işleme tabi kayıt niteliğini yitirir.

Devam eden davayı takip etmemek. Kadastro başlayınca dosya kadastro mahkemesine devrolunabilir.

Düşük değerde kanun yolunun kapalı olduğunu sanmak. Bu davalarda parasal sınır aranmaz.

Delilleri sonraya bırakmak. Usul kuralları nedeniyle sonradan sunulan deliller değerlendirilemeyebilir.

Uzaktan takip için vekil bırakmamak. Otuz günlük süre içinde uzaktan harekete geçmek çoğu zaman mümkün olmaz.

Adım Adım Süreç

1. Bölgede kadastro var mı öğrenin. Müdürlük ve muhtarla temas kurulur.
2. Askı ilanı tarihini takip edin. Otuz günlük süre buradan işler.
3. Kendi tutanağınızı inceleyin. Malik, nitelik, alan, muhdesat.
4. Hata varsa müdürlüğe başvurun. Teknik ve maddi hatalar düzeltilebilir.
5. Süre içinde kadastro mahkemesinde dava açın. Asıl fırsat penceresi budur.
6. Kesinleşme tarihini kaydedin. On yıllık süre buradan başlar.
7. Tescil sonrası tapuyu kontrol edin. Üç ay içinde kütüğe kaydedilir.

İlgili Konular ve Kaynaklar

Sıkça Sorulan Sorular

Kadastro tespitine nasıl itiraz edilir?

Kadastro müdürü askı cetvellerini müdüriyette ve muhtarın çalışma yerinde otuz gün süreyle ilan ettirir; itirazı olanlar ilan süresi içinde kadastro mahkemesinde dava açabilir.

İlan bana tebliğ edilir mi?

Hayır. Askı ilanı taşınmaz maliklerine ayrı ayrı tebligat yapılarak duyurulmaz; müdürlükte ve muhtarın çalışma yerinde asılır.

Otuz gün geçerse ne olur?

Dava açılmayan kadastro tutanaklarına ait sınırlandırma ve tespitler kesinleşir.

Tutanaklar ne zaman tapuya işlenir?

Kesinleşen tutanaklar ile kadastro mahkemesinin kesinleşmiş kararları, kesinleşme tarihleri tescil tarihi olarak gösterilmek suretiyle en geç üç ay içinde tapu kütüklerine kaydedilir.

On yıllık süre nedir?

Tutanaklarda belirtilen haklara, sınırlandırma ve tespitlere ait tutanakların kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak itiraz olunamaz ve dava açılamaz.

Bu süre her iddiada işler mi?

Hayır. Yalnızca kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanan iddialar bakımından işler; kadastro sonrası olgulara dayanan davalarda uygulanmaz.

Süre kaçtıysa yapacak bir şey var mı?

Kadastro sonrası sebeplere dayanan davalar, tapu kaydında düzeltim, muhdesatın aidiyetinin tespiti ve teknik hata düzeltme yolları değerlendirilebilir.

Elimdeki eski tapu senedi işe yarar mı?

Kadastrosu tamamlanan çalışma alanı içerisinde kalan eski tapu kayıtları işleme tabi kayıt niteliğini kaybeder ve bu kayıtlara dayanılarak müdürlüklerde işlem yapılamaz.

Tutanakta neye dikkat etmeliyim?

Malik ve hisse oranları, taşınmazın niteliği, yüzölçümü, sınırlar, muhdesat kaydı, tespit sebebi ve beyanlar hanesi.

Muhdesat kaydı neden önemli?

Mülkiyet sağlamaz; ancak yapı ve ağaçların kime ait olduğunu resmen gösterir ve hak sahipliği, kamulaştırma ile tazminat dosyalarında kullanılır.

Hangi mahkeme bakar?

Askı ilanı süresi içindeki itirazlar kadastro mahkemesinde; kesinleşmeden sonraki davalar genel mahkemelerde görülür.

Devam eden davam varken kadastro başlarsa ne olur?

Mahalli hukuk mahkemelerinde görülen ve henüz kesinleşmemiş taşınmaz davalarında, o taşınmaz için kadastro tutanağı düzenlendiği tarihte bu mahkemelerin görevi sona erer ve dosyalar kadastro mahkemesine resen devrolunur.

Kanun yolu açık mı?

Kanuna göre bu davalarda verilen kararlara karşı, miktar veya değere bakılmaksızın istinaf veya temyiz kanun yoluna başvurulabilir.